부동산 간주임대료/보증금 과세 계산기
2026년 최신 세법 기준으로 주택·상가 보증금 간주임대료를 정확하게 계산합니다.
소형주택 면제 자동 판정, 분리과세(14%) vs 종합과세 비교, 건강보험료 영향까지 확인하세요.
📋 샘플 시나리오
🏘️ 임대 유형 및 기본 정보
정기예금이자율: 3.1%
등록임대사업자
세무서+지자체 모두 등록 시 경비율 60%, 세액감면 적용
🏗️ 임대 물건 정보 (1/10)
간주임대료란 무엇인가요?
간주임대료는 임대인이 세입자로부터 받은 보증금(전세금)을 운용하여 이자수익이 발생했다고 간주하여 과세하는 제도입니다.
실제로 이자를 수취하지 않더라도 세법상 일정 금액을 임대소득으로 인정하여 세금을 부과합니다.
국세청은 보증금 합계에서 기준 금액을 차감한 후 정기예금이자율을 적용하여 간주임대료를 산출합니다.
부동산 간주임대료/보증금 과세 계산기는 주택과 상가의 간주임대료를 2026년 최신 세법 기준으로 자동 계산합니다.
물건별로 보증금, 면적, 기준시가를 입력하면 소형주택 면제 여부를 자동 판정하고,
분리과세와 종합과세의 세액을 비교하여 가장 유리한 과세 방법을 추천합니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 3주택 이상 보유하고 전세를 준 다주택 임대인
- • 2026년부터 적용되는 고가 2주택 과세 대상을 확인하려는 분
- • 상가 보증금에 대한 간주임대료와 부가가치세를 계산하려는 사업자
- • 소형주택(40㎡ 이하, 기준시가 2억 이하) 면제 대상인지 확인하려는 분
- • 분리과세와 종합과세 중 유리한 방법을 비교하려는 임대사업자
- • 등록임대사업자 세액감면 혜택을 계산하려는 분
- • 임대소득으로 인한 건강보험료 영향을 파악하려는 분
간주임대료 계산 공식과 원리
1. 주택 간주임대료 공식
주택 임대의 경우, 비소형주택 3채 이상 보유 시 보증금 합계가 3억원을 초과하면 간주임대료가 과세됩니다.
2026년부터는 기준시가 12억원 초과 고가주택 2채 보유자도 보증금 합계 12억원 초과 시 과세 대상에 포함됩니다.
주택 간주임대료 공식
간주임대료 = (보증금 합계 - 3억원) × 60% × (임대일수/365) × 정기예금이자율
- • 3억원 공제: 비소형주택 보증금 합계에서 3억원을 차감합니다.
적수(보증금 × 일수)가 가장 큰 물건부터 순차적으로 차감합니다. - • 60% 적용: 초과 보증금의 60%만 과세 대상으로 인정합니다.
나머지 40%는 임대인의 운영자금으로 간주하여 제외합니다. - • 정기예금이자율: 기획재정부가 매년 고시하는 이자율을 적용합니다.
2025년 3.5%, 2026년 3.1%입니다.
2. 상가 간주임대료 공식
상가(비주거용 부동산) 임대의 경우 보증금 전액에 대해 간주임대료가 과세됩니다.
주택과 달리 3억원 공제가 없고, 60% 적용도 없으며, 주택 수 제한도 없습니다.
상가 간주임대료 공식 (소득세법)
간주임대료 = 보증금 × (임대일수/365) × 정기예금이자율
- • 보증금 전액 과세: 금액 불문, 보증금이 있으면 모두 간주임대료 대상입니다.
- • 부가가치세 별도: 상가의 경우 부가세 과세표준에도 간주임대료가 포함됩니다.
월세 수입 + 간주임대료의 합계에 부가세 10%가 부과됩니다. - • 장부기장 시 혜택: 건설비상당액(건물 취득가액)과 금융수익을 차감할 수 있습니다.
3. 연도별 정기예금이자율
간주임대료 계산의 핵심 변수인 정기예금이자율은 기획재정부가 매년 고시합니다.
최근 금리 인하 추세를 반영하여 2026년에는 3.1%로 하향 조정되었습니다.
| 귀속연도 | 이자율 | 비고 |
|---|---|---|
| 2023년 | 2.9% | 금리 인상기 |
| 2024년 | 3.5% | 고금리 유지 |
| 2025년 | 3.5% | 2026년 5월 신고 |
| 2026년 | 3.1% | 최신 (2025.2월 발표) |
과세 대상 판정 기준
부부합산 주택 수별 과세 기준
| 주택 수 | 월세 | 보증금 간주임대료 |
|---|---|---|
| 1주택 | 기준시가 12억 초과 시 과세 | 비과세 |
| 2주택 | 전부 과세 | 기본 비과세. 2026년~ 고가 2채 + 보증금 12억 초과 시 과세 |
| 3주택 이상 | 전부 과세 | 비소형 3채 이상 + 보증금 3억 초과 시 과세 |
소형주택 면제 조건
다음 두 가지 조건을 모두 충족하는 소형주택은 주택 수 산정과 보증금 합계에서 자동 제외됩니다.
이 특례는 2026년 12월 31일까지 유효합니다.
- • 전용면적 40㎡ 이하: 주거전용면적이 40제곱미터를 넘지 않아야 합니다.
- • 기준시가 2억원 이하: 공시가격이 2억원을 초과하지 않아야 합니다.
예시: 원룸 5채를 보유하고 있어도, 모두 소형주택에 해당하면 간주임대료가 비과세입니다.
본 계산기는 물건별 면적과 기준시가를 입력하면 소형주택 여부를 자동으로 판정합니다.
사용 방법
1단계: 기본 정보 설정
과세연도, 임대 유형(주택/상가), 부부합산 주택 수를 선택합니다.
등록임대사업자인 경우 토글을 켜고 등록 유형(단기/장기)을 선택합니다.
2단계: 물건별 정보 입력
각 임대 물건의 보증금, 월세, 전용면적, 기준시가, 임대기간을 입력합니다.
물건은 최대 10건까지 추가할 수 있으며, 소형주택 여부가 자동으로 판정됩니다.
3단계: 기타 소득 입력 (선택)
종합과세와 분리과세를 정확하게 비교하려면 근로소득, 사업소득 등 다른 소득을 입력합니다.
기타 소득이 없으면 이 단계를 건너뛸 수 있습니다.
4단계: 결과 확인
간주임대료 금액, 분리과세/종합과세 비교, 추천 과세방식, 건강보험료 영향을 확인합니다.
상가의 경우 부가가치세 간주임대료도 별도로 표시됩니다.
분리과세 vs 종합과세 비교
과세 방법 선택 가이드
주택 임대소득이 연 2,000만원 이하인 경우 분리과세(14%)와 종합과세(6~45%) 중 선택할 수 있습니다.
2,000만원을 초과하면 종합과세 의무이므로 선택의 여지가 없습니다.
| 구분 | 분리과세 (14%) | 종합과세 (6~45%) |
|---|---|---|
| 세율 | 14% 단일세율 | 6~45% 누진세율 |
| 필요경비율 (등록) | 60% | 60% |
| 필요경비율 (미등록) | 50% | 50% |
| 기본공제 (등록) | 400만원 | - |
| 기본공제 (미등록) | 200만원 | - |
| 유리한 경우 | 다른 소득이 많은 경우 | 다른 소득이 적은 경우 |
일반적으로 근로소득 등 다른 종합소득이 많을수록 분리과세가 유리합니다.
반대로 임대소득만 있거나 다른 소득이 적으면 종합과세가 유리할 수 있습니다.
본 계산기는 두 방식의 세액을 자동 비교하여 절세 효과가 큰 방법을 추천합니다.
등록임대사업자 세액감면
감면 요건과 혜택
세무서와 지자체에 모두 등록한 임대사업자는 세액감면 혜택을 받을 수 있습니다.
임대보증금/임대료 증가율 5% 이하, 의무임대기간 준수가 필수 조건입니다.
| 등록 유형 | 의무기간 | 감면율 |
|---|---|---|
| 단기 임대 | 4년 | 30% |
| 장기 임대 | 8~10년 | 75% |
장기 등록임대사업자로 등록하면 산출세액의 75%를 감면받아 실질 세부담을 크게 줄일 수 있습니다.
단, 의무임대기간 중 매각 시 감면세액을 추징당할 수 있으니 주의하세요.
실제 계산 예시
예시 1: 3주택 보유자 (보증금 합계 10억원)
비소형주택 3채를 보유하고 보증금 합계가 10억원인 경우 (2026년 귀속, 미등록):
- 보증금 합계: 10억원
- 기준 공제: 3억원 차감 → 초과 보증금 7억원
- 과세비율 적용: 7억원 × 60% = 4.2억원
- 정기예금이자율 적용: 4.2억원 × 3.1% = 1,302만원 (간주임대료)
- 분리과세 시: (1,302만원 - 650만원(경비) - 200만원(공제)) × 14% = 약 63만원
- 지방소득세: 약 6.3만원
- 총납부세액: 약 69.3만원
예시 2: 상가 보증금 5억원 + 월세 200만원
상가 1곳을 임대하고 보증금 5억원, 월세 200만원을 받는 경우 (2026년 귀속):
- 소득세 간주임대료: 5억원 × 3.1% = 1,550만원
- 월세 연간 합계: 200만원 × 12 = 2,400만원
- 총 임대소득: 1,550만원 + 2,400만원 = 3,950만원
- 부가세 간주임대료: 5억원 × 3.1% = 1,550만원
- 부가세 과세표준: 2,400만원 + 1,550만원 = 3,950만원
- 부가세: 3,950만원 × 10% = 395만원
상가 임대는 소득세와 부가세 모두에서 간주임대료가 발생하므로 세부담이 주택보다 클 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 간주임대료는 실제로 받은 돈이 아닌데 왜 세금을 내나요?
A. 세법상 보증금을 운용하여 이자수익이 발생했다고 간주하기 때문입니다.
임대인이 보증금을 예금, 투자 등에 활용하여 실질적 수익을 얻는다는 추정에 근거합니다.
실제 수익 여부와 관계없이 정기예금이자율로 계산한 금액이 과세됩니다.
Q. 소형주택을 여러 채 보유하면 어떻게 되나요?
A. 전용면적 40㎡ 이하이고 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 주택 수 산정에서 제외됩니다.
예를 들어 원룸 5채를 보유해도 모두 소형주택에 해당하면 간주임대료가 비과세입니다.
이 특례는 2026년 12월 31일까지 적용됩니다.
Q. 2026년에 달라지는 점이 있나요?
A. 두 가지 주요 변경 사항이 있습니다.
첫째, 정기예금이자율이 3.5%에서 3.1%로 인하되어 간주임대료가 소폭 감소합니다.
둘째, 기준시가 12억원 초과 고가주택 2채 보유자가 보증금 합계 12억원을 초과하면 새롭게 과세 대상에 포함됩니다.
Q. 상가와 주택 간주임대료의 가장 큰 차이는?
A. 주택은 3억원 공제와 60% 과세비율이 적용되지만, 상가는 보증금 전액이 과세 대상입니다.
또한 상가는 부가가치세 과세표준에도 간주임대료가 포함되어 추가 세부담이 발생합니다.
상가 임대인이라면 소득세와 부가세 양쪽 모두 간주임대료를 확인해야 합니다.
Q. 임대소득이 2,000만원을 넘으면 건강보험료에 영향이 있나요?
A. 네, 연간 임대소득이 2,000만원을 초과하면 건강보험 피부양자 자격이 상실됩니다.
지역가입자로 전환되어 별도의 건강보험료가 부과됩니다.
분리과세를 선택해도 건강보험료 산정에는 전체 임대소득이 반영되므로 주의가 필요합니다.
Q. 등록임대사업자 세액감면 75%는 어떻게 적용되나요?
A. 장기 등록임대사업자(8~10년)로 등록하면 산출세액의 75%를 감면받습니다.
예를 들어 산출세액이 100만원이면 25만원만 납부하면 됩니다.
단, 임대료 증가율 5% 제한과 의무임대기간을 반드시 준수해야 합니다.
절세 전략 팁
- 소형주택 활용: 전용면적 40㎡ 이하, 기준시가 2억원 이하 물건은 간주임대료에서 제외됩니다.
투자 시 소형주택 조건을 충족하는 물건을 우선 고려하세요. - 등록임대사업자 등록: 장기 등록 시 세액의 75%를 감면받을 수 있어 실질 세부담이 크게 줄어듭니다.
의무기간(8~10년)과 임대료 증가율(5%) 조건을 충족할 수 있다면 적극 검토하세요. - 분리과세 활용: 다른 종합소득이 높은 경우 분리과세(14%)를 선택하면 누진세율 적용을 피할 수 있습니다.
반대로 소득이 적으면 종합과세가 유리할 수 있으므로 반드시 비교하세요. - 보증금 구조 조정: 보증금을 줄이고 월세를 올리면 간주임대료는 줄지만 실제 임대소득이 늘어납니다.
전체 세부담을 비교하여 최적의 보증금-월세 비율을 설정하세요. - 건강보험료 문턱 관리: 임대소득 2,000만원을 약간 초과하면 건강보험료 부담이 급증합니다.
문턱 효과를 고려하여 임대 구조를 설계하는 것이 중요합니다.
지금 바로 간주임대료를 계산해보세요!
보증금을 입력하면 간주임대료와 최적 과세방식을 자동으로 분석합니다.
2026년 최신 세법과 정기예금이자율 3.1%가 자동 적용됩니다.
계산 결과는 참고용이며, 정확한 세액은 세무사 상담을 권장합니다.