상가 권리금 계산기
시설·영업·바닥 권리금을 종합 산정하고, 회수 기간과 세금까지 분석합니다.
2026년 상가건물임대차보호법 기준으로 권리금 회수기회 보호 여부도 확인하세요.
🏪 업종별 빠른 설정
🔧 시설 투자
인테리어 + 설비 + 집기
업종 선택 시 자동 설정
💰 매출 및 비용 (월)
사업주 본인의 최소 필요 생활비
4대보험 사업주 부담분 자동 가산
매출 대비 재료비·원가 비율 (음식점 약 33%)
🏢 임대 조건
📊 상권 평가
영업권리금 배수와 바닥권리금에 영향
경쟁 높으면 바닥권리금 -10%
💵 권리금 정보 (양수인 관점)
양도인이 요구하는 금액
추가 인테리어, 장비 교체 등
상가 권리금 계산기란 무엇인가요?
상가 권리금 계산기는 상가를 양수도할 때 적정 권리금을 산정하고, 투자 회수 기간과 세금 부담까지 종합 분석하는 도구입니다.
시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금을 각각 산출하여 합리적인 권리금 협상의 근거를 제공합니다.
2026년 상가건물 임대차보호법 기준으로 권리금 회수기회 보호 여부를 판정하고,
기타소득세, 부가가치세 등 세금 부담까지 정확하게 계산합니다.
업종별 프리셋으로 카페, 음식점, 편의점, 미용실 등 다양한 업종에 맞는 빠른 시뮬레이션이 가능합니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 상가를 인수하려는 예비 창업자
- • 상가를 양도하려는 기존 임차인
- • 권리금 협상에 참고 자료가 필요한 소상공인
- • 권리금 감정평가를 참고하려는 부동산 관련 종사자
- • 프랜차이즈 또는 개인 창업을 고려하는 투자자
- • 상가 임대차 계약 만료를 앞둔 임차인
상가 권리금의 종류
1. 시설권리금 (원가접근법)
기존 임차인이 상가에 투자한 인테리어, 주방기기, 집기, 비품 등 유형 시설물의 잔존가치입니다.
시설 투자 총액에서 경과 년수만큼 감가상각을 반영하여 계산합니다.
계산 공식
시설권리금 = 시설투자액 × (1 - 경과년수 ÷ 내용년수)
- • 일반 시설물: 내용년수 5년 (연 20% 감가)
- • 음식점/주점: 내용년수 8년 (연 12.5% 감가)
- • 경과 년수가 내용년수를 초과하면 시설권리금은 0원이 됩니다.
2. 영업권리금 (소득접근법)
기존 임차인이 영업 활동을 통해 축적한 고객 기반, 거래처, 영업 노하우, 브랜드 가치 등 무형적 가치입니다.
월 순이익에 상권 등급별 배수를 곱하여 산정합니다.
계산 공식 (간이법)
영업권리금 = 월 순이익 × 배수(6~12개월)
- • 우수 상권: 12개월 배수 (역세권, 대학가, 핫플레이스)
- • 보통 상권: 10개월 배수 (일반 상업지역)
- • 부진 상권: 6개월 배수 (유동인구 감소 지역)
3. 바닥권리금 (시장접근법)
상가의 위치, 상권의 가치, 유동인구 등 상가 입지 자체가 가지는 프리미엄 가치입니다.
지역별 평균 권리금 데이터를 기반으로 상권 등급과 경쟁 강도를 반영하여 추정합니다.
- • 서울: 평균 4,915만 원
- • 경기: 평균 3,904만 원
- • 전국 평균: 3,443만 원 (2024년 4분기 기준)
- • 상권 등급이 우수하면 +30%, 부진하면 -30% 보정됩니다.
사용 방법
1단계: 업종 선택 및 기본 정보 입력
업종별 프리셋을 선택하면 시설투자, 매출, 비용 등이 자동으로 설정됩니다.
직접 입력을 원하시면 각 항목을 수정하세요.
2단계: 시설 투자 정보 입력
인테리어, 설비, 집기 등에 투자한 총액과 경과 년수를 입력합니다.
업종에 따라 내용년수가 자동으로 설정되며, 직접 변경도 가능합니다.
3단계: 매출 및 비용 입력
월 매출, 매출원가율, 인건비, 운영비 등을 입력하면 월 순이익이 자동 계산됩니다.
직원 인건비에는 4대보험 사업주 부담분이 자동으로 가산됩니다.
4단계: 제시 권리금 입력 후 분석
양도인이 요구하는 권리금 금액을 입력하고 "권리금 분석하기" 버튼을 클릭합니다.
적정 권리금과의 비교, 회수 기간, 세금, 시나리오 분석 결과를 확인하세요.
주요 분석 기능
권리금 적정성 분석
시설·영업·바닥 권리금을 합산한 산정 적정 권리금과 양도인이 제시한 권리금을 비교합니다.
±15% 범위 내이면 적정, 초과 시 고평가, 미달 시 저평가로 판정합니다.
💡 팁: 고평가로 판정되더라도 상권의 미래 가치, 기존 단골 고객 수 등을 종합적으로 고려하세요.
바닥권리금은 해당 위치의 잠재적 수익 창출력을 반영하므로, 실제 거래 사례와 비교하는 것이 중요합니다.
권리금 회수 기간 분석
제시된 권리금과 추가 초기비용을 합산한 총 투자금을 월 순이익으로 나누어 회수 기간을 계산합니다.
임대차 잔여 기간 대비 회수 가능성을 판정합니다.
위험도 판정 기준
- 🟢 안전: 24개월(2년) 이내 회수
- 🟡 주의: 24~36개월(2~3년) 이내 회수
- 🔴 위험: 36개월(3년) 초과 또는 회수 불가
세금 계산
권리금 거래에 따른 양도자와 양수자의 세금 부담을 정확하게 계산합니다.
- • 양도자 기타소득세: 필요경비율 60% 적용 후 22% 원천징수 (실효세율 8.8%)
- • 부가가치세: 권리금의 10% (양수자 부담, 일반과세자 환급 가능)
- • 양수자 감가상각: 영업권 5년 정액법으로 연간 경비 처리 가능
- • 포괄양수도: 사업 전체를 양도하면 부가세 면제 가능
권리금 회수기회 보호 제도
상가건물 임대차보호법 제10조의4
임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해할 수 없습니다.
방해 시 손해배상 청구가 가능하며, 청구 시효는 임대차 종료일로부터 3년입니다.
임대인 금지 방해행위 4가지
- 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위
- 신규임차인에게 권리금 지급을 하지 못하게 하는 행위
- 신규임차인에게 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위
- 정당한 사유 없이 신규임차인과 계약 체결을 거절하는 행위
💡 환산보증금이 지역별 보호 상한을 초과하면 보호 대상에서 제외됩니다.
서울 9억, 수도권 과밀억제권역 6.9억, 광역시 5.4억, 기타 3.7억 원이 2026년 기준 상한입니다.
권리금 협상 실전 가이드
- 매출 증빙 요구: POS 데이터, 카드매출 내역, 세금계산서 등으로 실제 매출을 반드시 확인하세요.
구두로 전달되는 매출 정보만으로 권리금을 결정하면 큰 손해를 볼 수 있습니다. - 시설 상태 점검: 인테리어와 설비의 실제 상태를 직접 확인하세요.
내용년수 대비 경과 기간을 고려하되, 실제 관리 상태에 따라 감가를 추가 조정하세요. - 상권 분석: 인근 유사 업종의 권리금 시세를 중개업소를 통해 확인하세요.
유동인구 변화, 재개발 계획, 대형마트 입점 등 상권 변동 요인을 파악하세요. - 임대차 조건 확인: 잔여 계약 기간, 임대료 인상 이력, 계약갱신요구권 행사 여부를 확인하세요.
권리금 회수 기간이 잔여 계약 기간보다 길면 위험합니다. - 권리금 표준계약서 사용: 국토교통부의 권리금 표준계약서를 활용하면 분쟁을 예방할 수 있습니다.
권리금의 구성 내역(시설/영업/바닥)을 명확히 기재하세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 권리금에 부가가치세가 붙나요?
A. 네, 권리금은 부가가치세 과세 대상입니다.
양도인은 세금계산서를 발행해야 하며, 양수인은 권리금 외에 10%의 부가가치세를 추가로 부담합니다.
다만 일반과세자인 양수자는 매입세액으로 환급받을 수 있습니다.
사업 전체를 양도하는 포괄양수도의 경우 부가가치세가 면제됩니다.
Q. 권리금을 경비 처리할 수 있나요?
A. 양수인은 지급한 권리금을 영업권(무형자산)으로 자산 처리한 후,
5년 동안 정액법으로 감가상각하여 매년 경비로 처리할 수 있습니다.
예를 들어 5,000만 원의 권리금을 지급하면 매년 1,000만 원을 경비로 인정받습니다.
Q. 계약갱신요구권이 소멸해도 권리금 보호를 받을 수 있나요?
A. 네, 대법원 판례(2018다284226)에 따르면 계약갱신요구권이 소멸한 후에도
임대인은 임차인의 권리금 회수기회를 보호해야 합니다.
10년 갱신 요구권이 소멸해도 권리금 회수기회 보호는 별도로 유지됩니다.
Q. 권리금 회수 기간이 얼마나 되어야 안전한가요?
A. 일반적으로 24개월(2년) 이내에 회수할 수 있으면 안전한 투자로 봅니다.
24~36개월은 주의, 36개월을 초과하면 위험한 투자로 판단합니다.
임대차 잔여 기간 내에 회수가 가능한지도 반드시 확인하세요.
Q. 프랜차이즈 가맹점도 권리금을 받을 수 있나요?
A. 프랜차이즈 가맹점도 시설권리금과 바닥권리금은 받을 수 있습니다.
다만 영업권리금은 가맹본부의 브랜드 가치에 의존하는 부분이 크므로,
가맹계약서의 양도 조건과 가맹본부의 동의 여부를 먼저 확인해야 합니다.
가맹본부가 양도를 거절하거나 별도의 가맹비를 요구할 수 있습니다.
권리금 관련 세금 정리
| 구분 | 양도자 (받는 사람) | 양수자 (주는 사람) |
|---|---|---|
| 기타소득세 | 실효세율 8.8% 원천징수 | 원천징수 의무 (대리 납부) |
| 부가가치세 | 세금계산서 발행 의무 | 10% 추가 부담 (환급 가능) |
| 감가상각 | 해당 없음 | 5년 정액법 경비 처리 |
| 포괄양수도 | 부가세 면제 | 부가세 면제 |
주의사항
- 매출 과대포장 주의: 양도인이 매출을 과대 포장하는 경우가 많습니다.
반드시 카드매출 내역, POS 데이터, 부가세 신고서 등 객관적 증빙으로 확인하세요. - 권리금 반환 불가: 한번 지급한 권리금은 원칙적으로 돌려받을 수 없습니다.
영업 부진으로 폐업하더라도 양도인에게 반환을 청구할 수 없으므로 신중하게 결정하세요. - 임대인 동의 확인: 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절할 정당한 사유가 있는지 확인하세요.
임차인의 3기 차임 연체, 건물 재건축 등의 사유가 있으면 보호를 받지 못할 수 있습니다. - 계산기 결과는 참고용: 본 계산기의 결과는 참고 목적이며, 법적 효력이 없습니다.
정확한 권리금 감정이 필요한 경우 감정평가사, 법률 전문가에게 상담하시기 바랍니다.
지금 바로 상가 권리금을 분석하세요!
업종별 프리셋으로 빠르게 시뮬레이션하고, 적정 권리금과 회수 기간을 확인하세요.
2026년 상가건물임대차보호법 기준으로 권리금 회수기회 보호 여부까지 한눈에 확인할 수 있습니다.