임대차 3법 분쟁/갱신거절 손해배상 계산기

항목	금액	산출 근거
이사비용	1,000,000원	25평, 동일지역 기준 평균
중개수수료	800,000원	신규 보증금 2억원 기준 법정 수수료율
이중 임대료 (이사 기간)	666,667원	이사 과정 중복 거주 약 1개월
위자료 (정신적 손해)	2,000,000원	판례 기반 갱신거절 위자료 (통상 100만~300만원)
소계	4,466,667원
총 손해배상 예상액	4,466,667원

임대차 3법 분쟁/갱신거절 손해배상 계산기란?

임대차 3법 분쟁/갱신거절 손해배상 계산기는 2020년 7월 시행된 임대차 3법(계약갱신청구권제, 전월세상한제, 전월세신고제)과 관련된 분쟁 시 손해배상 금액을 자동으로 산정하는 도구입니다.
임대인의 부당한 갱신거절, 전월세상한제(5%) 초과 인상, 실거주 목적 거절 후 미거주 등 다양한 위반 상황에서 임차인이 청구할 수 있는 손해배상액을 2026년 최신 판례와 법률을 기준으로 계산합니다.

복잡한 법률 조항과 판례를 일일이 찾아볼 필요 없이, 몇 가지 정보만 입력하면 이사비용, 중개수수료, 시세차액, 위자료 등 항목별 배상금을 자동으로 산출합니다.
분쟁 해결 절차별(내용증명→조정→소송) 비용과 기간까지 비교하여 최적의 대응 방법을 안내합니다.

이런 분들에게 유용합니다

• 임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거절하여 어쩔 수 없이 이사해야 하는 세입자
• 전월세상한제(5%)를 초과하는 인상을 요구받은 임차인
• 실거주 목적이라며 갱신거절을 당했으나 임대인이 실제로 입주하지 않은 경우
• 상가 갱신거절로 권리금을 회수할 기회를 상실한 자영업자
• 갱신거절의 정당성 여부를 사전에 진단하고 싶은 임대인
• 임대차 분쟁 중재를 위해 객관적 근거가 필요한 공인중개사
• 변호사 상담 전 예상 배상금을 파악하고 싶은 분

임대차 3법이란?

1. 계약갱신청구권제

주택임대차보호법 제6조의3에 근거하여, 임차인은 계약 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 갱신을 청구할 수 있습니다.
1회에 한해 행사 가능하며, 갱신된 계약의 존속기간은 2년입니다.

임대인은 법에서 정한 9가지 정당한 사유가 있는 경우에만 갱신을 거절할 수 있습니다.
정당한 사유 없이 갱신을 거절하면 임차인에게 발생한 손해를 배상해야 합니다.

2. 전월세상한제

주택임대차보호법 제7조에 따라, 계약갱신 시 보증금이나 월세의 인상률은 직전 계약 대비 5%를 초과할 수 없습니다.
보증금과 월세를 전환하여 인상하는 경우에도 환산 금액 기준으로 5% 상한이 적용됩니다.

5%를 초과하여 인상된 부분은 무효이며, 임차인은 초과 납부한 금액의 반환을 청구할 수 있습니다.

3. 전월세신고제

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2에 따라, 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 시 계약일로부터 30일 이내에 관할 시·군·구청에 신고해야 합니다.
미신고 시 과태료가 부과될 수 있으며, 2026년부터 본격적인 단속이 시행되고 있습니다.

갱신거절 정당사유 9가지

임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 법정 사유는 다음과 같습니다.
아래 사유에 해당하지 않는 갱신거절은 부당하며, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

① 2기 이상 차임 연체

임차인이 2기(회)의 차임액에 달하도록 연체한 경우입니다.
예를 들어 월세 80만원이면 160만원 이상 연체 시 해당합니다.

② 거짓·부정한 방법으로 임차

임차인이 허위 정보를 제공하거나 부정한 방법으로 임대차 계약을 체결한 경우입니다.

③ 합의 + 상당한 보상

임대인과 임차인이 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우입니다.

④ 무단 전대

임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 제3자에게 전대(전전세)한 경우입니다.

⑤ 고의·중과실 파손

임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우입니다.

⑥ 건물 멸실

임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우입니다.

⑦ 임대인 실거주

임대인(직계존비속, 직계비속의 배우자 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우입니다.
다만, 갱신 거절 후 실제로 거주하지 않으면 손해배상 및 과태료 대상이 됩니다.

⑧ 철거·재건축

건물의 철거 또는 재건축을 위해 점유의 회복이 필요한 경우입니다.

⑨ 장기간 영리 미사용

임대인이 목적 주택을 상당한 기간 동안 영리목적으로 사용하지 않은 경우입니다.

손해배상 항목별 산정 기준

갱신거절 시 손해배상 항목

• 이사비용: 평수와 이사 거리에 따른 이삿짐센터 시세를 반영합니다.
10평 이하 원룸 동일지역 기준 약 20~40만원, 30평대 장거리 기준 약 250~400만원까지 산정됩니다.
• 중개수수료: 신규 계약 체결에 필요한 법정 중개수수료입니다.
보증금 구간별 상한 요율(0.4~0.8%)에 따라 자동 계산됩니다.
• 시세차액 손해: 기존 계약 조건과 신규 계약 조건의 차이를 갱신 기간(24개월) 동안 누적 계산합니다.
보증금과 월세를 전월세 환산율로 통합 비교하여 정확한 손해를 산정합니다.
• 이중 임대료: 이사 과정에서 기존 주택과 새 주택에 동시에 임대료를 납부해야 하는 기간(약 1개월)의 비용입니다.
• 위자료: 부당한 갱신거절로 인한 정신적 손해에 대한 배상입니다.
판례상 통상 100만~300만원이며, 실거주 위반 시 가중됩니다.

실거주 위반 시 추가 배상

임대인이 실거주 목적으로 갱신을 거절한 후, 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하거나 거주하지 않은 경우에는 기본 손해배상에 추가하여 다음 항목이 가중됩니다.

• 시세차액 추가 손해: 현재 시세와 기존 계약 조건의 차이를 갱신기간(2년) 동안 계산합니다.
• 위자료 가중: 기만행위에 대한 위자료가 기본 대비 1.5~2배로 가중됩니다.
• 행정 과태료: 임대인에게 최대 3,000만원의 과태료가 부과될 수 있습니다 (주택임대차보호법 제6조의3 제8항).

전월세상한제 위반 시 환급

갱신 시 5%를 초과하여 인상된 보증금이나 월세는 무효입니다.
초과 납부분은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있으며, 지연이자(연 5%)도 함께 청구 가능합니다.

환급금 계산 예시

• 갱신 전 월세: 80만원
• 갱신 후 월세: 100만원 (25% 인상)
• 적정 인상 한도: 80만 × 5% = 84만원
• 월 초과분: 100만 - 84만 = 16만원
• 12개월 누적: 16만 × 12 = 192만원 환급 가능

사용 방법

1단계: 분쟁 유형 선택

갱신거절 손해배상, 전월세상한제 위반, 실거주 위반 배상 중 해당하는 유형을 선택합니다.
빠른 시나리오 버튼을 클릭하면 대표적인 분쟁 사례가 자동으로 입력됩니다.

2단계: 기본 정보 입력

임대차 유형(주거/상가), 지역, 보증금, 월세, 면적, 계약기간 등 기본 정보를 입력합니다.
숫자는 콤마가 자동으로 표시되며, 정확한 금액을 입력할수록 결과의 정확도가 높아집니다.

3단계: 분쟁 상세 정보 입력

분쟁 유형에 따라 갱신거절 정당사유 체크, 신규 계약 조건, 전월세 인상 내역, 실거주 위반 정보 등을 입력합니다.
갱신거절의 경우 9가지 정당사유를 체크하면 정당성 판정 결과를 확인할 수 있습니다.

4단계: 결과 확인 및 활용

총 손해배상 예상액, 항목별 상세 내역, 분쟁 해결 수단 비교를 확인합니다.
결과 복사 버튼으로 내용증명이나 법률 상담 시 활용할 수 있는 정리된 텍스트를 얻을 수 있습니다.

분쟁 유형별 대응 전략

부당한 갱신거절을 당한 경우

임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거절한 경우, 다음 순서로 대응하는 것을 권장합니다.

증거 확보: 갱신 요구 및 거절 관련 문자, 카톡, 통화녹음 등을 보관합니다.
내용증명 발송: 갱신청구권 행사 의사와 손해배상 청구 의사를 명확히 통보합니다.
주택임대차분쟁조정위원회: 무료로 이용 가능한 공적 조정 기관에 신청합니다.
소액소송/민사소송: 조정이 결렬되면 법원에 소송을 제기합니다.

실거주 위반이 확인된 경우

임대인이 실거주 목적으로 갱신을 거절한 후 실제로 거주하지 않는 것이 확인되면, 더 강력한 법적 대응이 가능합니다.

• 등기부등본, 전입세대 열람, 우편물 확인 등으로 위반 사실을 입증합니다.
• 갱신거절 손해배상에 더하여 시세차액, 위자료 가중 청구가 가능합니다.
• 관할 시·군·구청에 과태료 부과를 신고할 수 있습니다 (최대 3,000만원).

전월세상한제 초과 인상을 요구받은 경우

갱신 시 5%를 초과하는 인상 요구는 법적으로 무효입니다.
이미 초과 금액을 납부한 경우에도 환급을 청구할 수 있습니다.

• 갱신 전·후 보증금/월세를 비교하여 초과 여부를 확인합니다.
• 보증금과 월세를 동시에 변경한 경우, 전월세 환산율을 적용하여 총액 기준으로 5% 초과 여부를 판단합니다.
• 내용증명으로 초과분 반환을 청구하고, 응하지 않으면 소액소송을 진행합니다.

상가 임대차 갱신거절의 특수성

상가건물임대차보호법에 따른 상가 임대차 갱신은 주택 임대차와 다른 특수한 규정이 적용됩니다.

갱신요구권 기간: 최초 임대차 계약부터 합산 10년간 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
주택(1회)과 달리 기간 내에는 여러 차례 갱신이 가능합니다.
권리금 보호: 임대인이 부당하게 갱신을 거절하여 임차인의 권리금 회수기회를 침해한 경우, 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다.
상가건물임대차보호법 제10조의4에 근거합니다.
영업손실: 갱신거절로 인한 이전 기간 동안의 영업손실(월 영업이익 × 이전 소요기간)도 손해배상 항목에 포함됩니다.
시설투자비: 인테리어 등 시설투자비의 미회수분(감가상각 적용)도 청구 가능합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 계약갱신청구권은 몇 번 행사할 수 있나요?

A. 주택 임대차의 경우 1회에 한해 행사할 수 있으며, 갱신된 계약의 기간은 2년입니다.
상가 임대차의 경우 최초 계약일부터 합산 10년 동안 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

Q. 전월세상한제 5%는 보증금과 월세 각각에 적용되나요?

A. 보증금과 월세를 전월세 환산율을 이용하여 환산한 총액 기준으로 5% 초과 여부를 판단합니다.
예를 들어 보증금을 올리고 월세를 낮추더라도, 환산 총액이 5%를 초과하면 위반입니다.

Q. 임대인이 실거주 목적으로 갱신을 거절했는데, 실제로 거주하지 않으면?

A. 임대인은 갱신거절로 인해 임차인에게 발생한 모든 손해를 배상해야 합니다.
추가로 최대 3,000만원의 과태료가 부과될 수 있습니다.
등기부등본, 전입세대 열람 등으로 위반 사실을 확인하면 손해배상 소송에서 유리한 증거가 됩니다.

Q. 갱신거절 손해배상은 얼마나 받을 수 있나요?

A. 판례에 따르면 이사비용, 중개수수료, 시세차액(갱신 기간 동안의 차이), 위자료 등이 인정됩니다.
서울 아파트 기준 보증금 3억, 시세 상승이 큰 경우 수천만원에 이를 수 있습니다.
정확한 금액은 개별 사안에 따라 다르며, 본 계산기로 대략적인 범위를 확인할 수 있습니다.

Q. 상가 임차인도 이 계산기를 사용할 수 있나요?

A. 네, 상가 임대차 분쟁도 지원합니다.
상가 모드에서는 권리금 회수기회 상실, 영업손실, 시설투자비 미회수분, 이전비용, 고객 이탈 손해 등 상가 특유의 항목이 추가로 산정됩니다.

Q. 주택임대차분쟁조정위원회는 무료인가요?

A. 네, 주택임대차분쟁조정위원회의 조정 절차는 무료입니다.
시·도지사 소속으로 설치되어 있으며, 국토교통부 홈페이지에서 관할 위원회를 확인할 수 있습니다.
조정 결과에 불복하는 경우 법원에 소송을 제기할 수 있습니다.

임차인이 챙겨야 할 증거 체크리스트

계약서: 기존 임대차 계약서 원본 또는 사본을 보관하세요.
특히 갱신 관련 특약 조항이 있다면 반드시 확인합니다.
갱신 요구 증거: 갱신 요구를 한 문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명 등을 저장합니다.
구두 통보의 경우 통화 녹음이 중요합니다.
갱신거절 증거: 임대인의 갱신거절 의사표시와 그 사유를 확인할 수 있는 자료입니다.
이사비용 영수증: 이삿짐센터 견적서와 영수증을 보관하세요.
신규 계약서: 이사 후 체결한 새 임대차 계약서로 시세차액 손해를 입증합니다.
실거주 위반 증거: 등기부등본, 전입세대 열람, 현장 사진 등으로 위반을 입증합니다.

지금 바로 손해배상 예상액을 확인하세요!

임대차 3법 분쟁으로 피해를 입었다면, 계산기로 예상 배상금을 확인하고 대응 전략을 세워보세요.

결과는 내용증명 작성이나 법률 상담 시 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

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