부동산과 주식, 어디에 투자해야 유리할까?
2026년 최신 세법 기반으로 취득세·양도세·배당세까지 반영한
장기 실질수익률을 비교해보세요.
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부동산 자기자본 = 초기자금 - (매입가 × LTV 제외분은 대출)
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• 본 시뮬레이션은 참고용이며, 실제 투자 결과와 다를 수 있습니다.
• 세금 계산은 2026년 기준 간이 계산이며, 정확한 세금은 세무사와 상담하세요.
• 부동산 가격 변동, 주식 수익률은 과거 실적을 보장하지 않습니다.
• 금융투자소득세는 2026년 기준 유예 상태이며 향후 변경될 수 있습니다.
부동산 vs 주식 장기 수익 비교 시뮬레이터는 같은 자본을 부동산에 투자했을 때와 주식에 투자했을 때의 장기 수익률을 비교 분석하는 도구입니다.
단순한 수익률 비교가 아니라, 취득세·양도소득세·종합부동산세·배당소득세 등 실제 세금과 대출이자·관리비 등 보유비용까지 반영하여 세후 실질수익률을 계산합니다.
2026년 최신 세법과 금융투자소득세 유예 상황까지 반영되어 있어 현실적인 투자 판단에 도움을 줍니다.
투자 기간은 5년에서 30년까지 설정할 수 있으며, 부동산의 레버리지(대출) 효과와 주식의 복리 효과를 동시에 시뮬레이션합니다.
낙관·기본·비관 3가지 시나리오를 함께 분석하여 다양한 경제 상황에서의 투자 결과를 미리 확인할 수 있습니다.
매입가, LTV(대출비율), 대출금리, 상환방식을 입력하면 레버리지를 활용한 부동산 투자 수익을 시뮬레이션합니다.
실거주·월세·전세 등 임대 유형에 따라 임대수익도 자동 계산됩니다.
기대수익률, 배당수익률, 배당 재투자 여부를 설정하여 주식 포트폴리오의 장기 성장을 시뮬레이션합니다.
국내주식과 해외주식의 세금 차이도 정확하게 반영됩니다.
부동산과 주식의 수익을 다양한 차트와 테이블로 비교합니다.
어느 시점에 순위가 역전되는지, 세금과 비용이 얼마나 차이 나는지 한눈에 확인할 수 있습니다.
부동산 투자의 가장 큰 특징인 레버리지(대출) 효과를 정밀하게 분석합니다.
LTV 60%로 5억 아파트를 매입하면, 자기자본 2억으로 5억짜리 자산의 상승분을 모두 가져갈 수 있습니다.
이 레버리지 효과가 실제로 대출이자와 세금을 차감한 후에도 유리한지 확인해보세요.
자기자본수익률(ROE)은 레버리지를 반영한 실질 투자 효율을 보여주는 핵심 지표입니다.
같은 자기자본으로 부동산 ROE와 주식 CAGR을 직접 비교할 수 있습니다.
투자 기간(5~30년), 초기 투자 자금, 월 추가 투자금, 물가상승률을 설정합니다.
빠른 설정 프리셋을 활용하면 대표적인 투자 시나리오를 즉시 불러올 수 있습니다.
매입가, 대출비율(LTV), 대출금리, 상환방식을 입력합니다.
임대유형(실거주/월세/전세), 관리비, 주택 수, 조정대상지역 여부도 설정하세요.
주택 수에 따라 취득세·양도세 중과 세율이 자동 반영됩니다.
연간 기대수익률, 배당수익률, 주식유형(국내/해외/혼합)을 설정합니다.
배당금 재투자 여부에 따라 복리 효과가 크게 달라집니다.
대주주 여부도 설정하면 양도소득세가 정확하게 계산됩니다.
"비교 분석하기" 버튼을 클릭하면 부동산과 주식의 순수익, CAGR, 세금, 비용을 종합 비교합니다.
자산 추이 차트에서 장기 흐름을 확인하고, 시나리오 분석에서 다양한 경제 상황을 점검하세요.
자기자본 2억으로 LTV 60%를 활용해 서울 아파트를 매입하는 것과, 동일 자금을 S&P500 ETF에 장기투자하는 시나리오입니다.
부동산은 연 3% 상승, 주식은 연 10% 수익률로 가정했을 때 20년 후 결과를 비교해보세요.
부동산은 레버리지 효과로 초기 수익률이 높지만, 주식은 복리 효과로 후반에 급격히 성장하는 패턴을 확인할 수 있습니다.
교차점이 몇 년차에 발생하는지가 핵심 인사이트입니다.
임대수익을 목적으로 부동산에 투자하는 것과 고배당 ETF로 배당소득을 받는 전략을 비교합니다.
월세 수입과 배당금 중 세후 현금흐름이 더 유리한 쪽을 확인할 수 있습니다.
부동산 임대소득에는 종합소득세가, 배당소득에는 15.4% 원천징수세가 적용됩니다.
금융소득이 연 2,000만원을 초과하면 종합과세가 적용되므로, 고액 투자 시 세금 구조가 달라집니다.
결혼 후 내 집을 매매로 마련하는 것과 전세에 살면서 남은 자금으로 적립식 투자를 하는 전략을 비교합니다.
월 100만원씩 추가 투자할 때 15년 후 자산 규모 차이를 시뮬레이션해보세요.
내 집 마련은 주거 안정성이라는 비재무적 가치도 있지만, 순수 수익률 관점에서 어느 쪽이 유리한지 데이터로 확인하는 것이 합리적인 의사결정의 출발점입니다.
A. 정답은 없습니다.
투자 기간, 레버리지 비율, 부동산 상승률, 주식 수익률, 세금 구조에 따라 결과가 완전히 달라집니다.
이 시뮬레이터로 본인의 상황에 맞는 조건을 입력하여 비교하는 것이 가장 정확합니다.
A. 한국 부동산의 장기 평균 상승률은 지역마다 다르지만, 서울 아파트 기준 연 3~5% 수준입니다.
지방은 0~2%, 수도권 신도시는 2~4% 정도로 설정하는 것이 현실적입니다.
기본/낙관/비관 시나리오를 함께 확인하면 더욱 안전한 판단이 가능합니다.
A. KOSPI 장기 평균 수익률은 약 7~8%, S&P500은 약 10~11% 수준입니다.
배당수익률은 국내 고배당주 3~5%, 해외 배당 ETF 2~3% 정도가 일반적입니다.
과도하게 높은 수익률을 설정하면 비현실적인 결과가 나올 수 있으니 보수적으로 설정하는 것을 권장합니다.
A. 대출을 활용하면 자기자본보다 큰 자산에 투자할 수 있습니다.
예를 들어 자기자본 2억에 대출 3억으로 5억짜리 아파트를 매입하면, 아파트 가격이 10% 오를 때 자기자본 대비 25% 수익이 됩니다.
반대로 하락 시에도 손실이 증폭되므로 양날의 검과 같습니다.
A. 2026년 현재 금융투자소득세는 유예 상태이므로, 국내 상장주식 일반투자자의 양도차익은 비과세로 계산됩니다.
2027년 시행 예정이지만, 정치 상황에 따라 추가 유예 가능성이 있습니다.
해외주식은 현행대로 250만원 공제 후 22%가 적용됩니다.
A. 이 시뮬레이터는 간이 계산 모델을 사용하므로 실제 투자 결과와 차이가 있을 수 있습니다.
특히 종합부동산세는 공시지가 변동에 따라 달라지고, 주식 수익률은 매년 변동합니다.
정확한 세금 계산은 세무사와 상담하시고, 투자 판단의 참고 자료로 활용해주세요.
4가지 대표 투자 시나리오를 프리셋으로 제공합니다.
서울 아파트 5억, 수도권 3억, 고가 아파트 10억, 임대 수익형 등 자주 비교되는 조합을 바로 불러올 수 있습니다.
프리셋을 기반으로 세부 조건만 수정하면 빠르게 분석할 수 있습니다.
기본 시나리오만 보지 말고, 낙관과 비관 시나리오를 함께 확인하세요.
부동산 상승률이 기대보다 낮거나 주식 수익률이 떨어질 때도 투자가 유효한지 검증하는 것이 중요합니다.
3가지 시나리오 모두에서 유리한 쪽이 있다면 그것이 더 안전한 선택입니다.
자산 추이 차트에서 부동산과 주식 라인이 교차하는 시점을 주목하세요.
초반에는 부동산이 유리하다가 후반에 주식이 역전하는 패턴이 흔합니다.
투자 기간이 교차점보다 짧으면 부동산이, 길면 주식이 유리할 수 있습니다.
내 자금으로 부동산과 주식에 각각 투자했을 때
5~30년 후 세후 실질수익률을 한눈에 확인할 수 있습니다.
2026년 최신 세법이 반영된 가장 현실적인 투자 비교 시뮬레이터입니다.