전세사기 피해 구제/환급 계산기
전세사기 피해 시 활용할 수 있는 법적 구제수단과 예상 환급액을 종합적으로 산출합니다.
2026년 최신 전세사기피해자법·주택임대차보호법 기준으로 정확하게 분석합니다.
- 경매 배당 시뮬레이션 · 소액임차인 최우선변제
- 정부 지원금 · 보증보험 청구 안내
- 소송비용 산출 · 피해 구제 절차 가이드
총 회수 가능 예상액
369.9만원
실질 손실 예상액
3.0억원
예상 회수율
1%
보증금 3억원 기준
전세 계약 정보
⚠️ 깡통전세 위험
근저당 설정액(4억원)이 시세(3.5억원)를 초과합니다.
경매 시 보증금 회수가 극히 어려울 수 있습니다.
임차인 보호 상태
피해 유형 및 소송
경매 배당 시뮬레이션
정부 지원제도
소송비용 예상
💡 전세사기 피해자 인정 시 법률구조공단에서 무료 소송 대리를 받을 수 있습니다.
지연이자
소송 시 소장 송달 이후 소촉법 연 12% 적용 가능
구제 안내 및 권고사항
- •전세사기피해자법에 따라 피해자 인정을 받으면 긴급 주거지원, 법률구조 등을 받을 수 있습니다.
- •대한법률구조공단(☎ 132)에서 전세사기 피해자를 위한 무료 소송 대리를 받을 수 있습니다.
- •LH 매입을 통한 공공임대 전환이 가능할 수 있습니다. 관할 LH 지사에 문의하세요.
본 계산기는 참고용이며, 실제 피해 구제 결과는 개별 사건의 사실관계와 법원 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 법률 자문은 전세사기피해지원 콜센터(☎ 1533-8119) 또는 법률구조공단(☎ 132)에 문의하시기 바랍니다.
전세사기 피해 구제/환급 계산기란 무엇인가요?
전세사기 피해 구제/환급 계산기는 전세사기 피해를 당했거나 전세사기가 의심되는 상황에서 활용할 수 있는 법적 구제수단과 예상 환급액을 종합적으로 산출하는 도구입니다.
2026년 최신 전세사기피해자법, 주택임대차보호법, 민법 등을 기반으로 경매 배당 시뮬레이션, 소액임차인 최우선변제금, 정부 지원금, 소송비용까지 한눈에 확인할 수 있습니다.
최근 전세사기 피해가 사회적으로 큰 문제가 되면서 정부에서는 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」을 제정하여 피해자들을 지원하고 있습니다.
이 계산기는 복잡한 법률 절차와 배당 순위를 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 시각화하여 제공합니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 전세보증금을 돌려받지 못하고 있는 임차인
- • 깡통전세(근저당 초과) 피해를 당한 분
- • 이중계약이나 불법 전대 사기 피해자
- • 임대인이 잠적하여 연락이 되지 않는 분
- • 경매가 진행 중인 주택의 임차인
- • 전세사기 피해 구제 절차를 알고 싶은 분
- • 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 확인하고 싶은 분
- • 전세보증보험 미가입 상태에서 피해를 당한 분
전세사기 피해 유형
1. 깡통전세 (근저당 초과)
가장 흔한 전세사기 유형으로, 주택에 설정된 근저당 금액이 시세를 초과하여 경매 시 보증금을 회수할 수 없는 상태를 말합니다.
임대인이 주택담보대출을 과도하게 받은 뒤 전세를 내놓는 방식으로 발생합니다.
예를 들어, 시세 3억 5천만원인 주택에 근저당 4억원이 설정된 상태에서 전세보증금 3억원을 받는 경우, 경매 시 낙찰가에서 근저당권자에게 먼저 배당되므로 임차인에게 돌아올 금액이 거의 없습니다.
2. 이중계약 사기
동일한 주택에 여러 명의 임차인과 계약을 체결하여 보증금을 편취하는 수법입니다.
최근에는 오피스텔, 원룸 등 소형 주택에서 주로 발생하며, 다수의 피해자가 동시에 발생하는 특징이 있습니다.
이중계약의 경우 후순위 임차인은 대항력이 인정되지 않을 수 있으므로 계약 전 등기부등본과 전입세대 확인이 필수입니다.
3. 임대인 잠적/도주
전세계약 체결 후 임대인이 보증금을 가지고 연락을 끊거나 도주하는 유형입니다.
계약 후 바로 잠적하는 경우도 있고, 임대차 만료 시점에 갑자기 연락이 두절되기도 합니다.
이 경우 형사 고소(사기죄)와 함께 민사소송(보증금 반환)을 동시에 진행하는 것이 효과적입니다.
공시송달 절차를 통해 임대인의 소재를 모르더라도 소송을 진행할 수 있습니다.
4. 불법 전대 / 무권리자 사기
실제 소유자가 아닌 사람이 임대차계약을 체결하여 보증금을 편취하는 수법입니다.
위조된 신분증이나 위임장을 사용하거나, 세입자가 다시 전대하는 방식으로 발생합니다.
계약 전 등기부등본의 소유자와 계약 상대방이 동일인인지 반드시 확인해야 합니다.
대리인과 계약할 경우 위임장과 인감증명서를 확인하세요.
주요 기능 안내
1. 경매 배당 시뮬레이션
주택이 경매에 넘어갔을 때 예상 낙찰가를 기반으로 배당 순위별 회수 가능금을 산출합니다.
시세의 약 75%를 예상 낙찰가로 설정하고, 경매 비용, 근저당 배당, 소액임차인 최우선변제, 확정일자 기준 우선변제를 순서대로 시뮬레이션합니다.
- • 1순위: 소액임차인 최우선변제 (전입신고 + 소액 요건 충족 시)
- • 2순위: 근저당권자 (은행 등 담보권자)
- • 3순위: 확정일자 있는 임차인 (전입신고 + 확정일자)
- • 후순위: 일반 채권자
2. 소액임차인 최우선변제 판정
2026년 기준 소액임차인 최우선변제금을 자동으로 판정합니다.
전입신고를 한 소액임차인은 경매에서 근저당권자보다 우선하여 일정 금액을 변제받을 수 있습니다.
2026년 소액임차인 기준
- • 서울: 보증금 1억 7,500만원 이하 → 최우선변제 5,800만원
- • 수도권 과밀억제권역: 보증금 1억 5,000만원 이하 → 최우선변제 5,000만원
- • 광역시 등: 보증금 8,500만원 이하 → 최우선변제 2,800만원
- • 그 외 지역: 보증금 7,500만원 이하 → 최우선변제 2,500만원
소액임차인 최우선변제를 받으려면 전입신고가 되어 있어야 하며, 확정일자는 필요하지 않습니다.
다만, 경매 배당요구 종기까지 배당요구를 신청해야 합니다.
3. 정부 지원제도 안내
전세사기피해자법에 따라 피해자로 인정받으면 다양한 정부 지원을 받을 수 있습니다.
이 계산기는 받을 수 있는 지원금 합계와 자격 요건을 안내합니다.
- • 긴급 주거지원: 월 최대 40만원, 최대 12개월 지급
- • 긴급 생활안정자금: 최대 1,500만원 (무이자 또는 저금리 대출)
- • 법률 지원: 대한법률구조공단 무료 소송 대리
- • LH 매입 전환: 경매 주택을 LH가 매입하여 공공임대로 전환
- • 우선매수권: 경매 시 낙찰가로 우선 매수할 수 있는 권리
4. 소송비용 및 지연이자 산출
보증금 반환 민사소송에 필요한 인지대, 송달료, 변호사 선임비를 자동으로 산출합니다.
또한 임대차 만료일부터 현재까지의 지연이자(민법 연 5%, 소촉법 연 12%)를 계산합니다.
지연이자 법적 근거
- • 민법 제379조: 법정이율 연 5% (소장 송달 전)
- • 소송촉진법 제3조: 연 12% (소장 송달 후)
- • 초일 불산입 원칙 적용 (만료일 다음 날부터 기산)
전세사기 피해자로 인정받으면 법률구조공단에서 무료로 소송을 대리해주므로 변호사 선임비 부담 없이 소송을 진행할 수 있습니다.
사용 방법
1단계: 전세 계약 정보 입력
전세보증금, 지역, 시세(감정가), 근저당 설정액을 입력합니다.
프리셋 버튼을 활용하면 대표적인 피해 유형별로 빠르게 시뮬레이션할 수 있습니다.
2단계: 임차인 보호 상태 확인
전입신고 여부, 확정일자 여부, 전세보증보험 가입 여부를 체크합니다.
이 정보에 따라 소액임차인 최우선변제 해당 여부와 우선변제권이 자동으로 판정됩니다.
3단계: 피해 유형 선택
깡통전세, 이중계약, 임대인 잠적, 불법 전대, 경매 진행 중 해당하는 유형을 선택합니다.
소송 의향이 있다면 체크하여 소송비용도 함께 산출합니다.
4단계: 종합 결과 확인
경매 배당 예상액, 정부 지원금, 보증보험 청구액, 소송비용, 지연이자 등 모든 구제수단별 예상 금액을 종합적으로 확인합니다.
총 회수 가능 예상액과 실질 손실 예상액, 예상 회수율을 한눈에 비교할 수 있습니다.
전세사기 피해 구제 절차
즉시 해야 할 일
- 전세사기피해 지원센터 신고: 국토교통부 콜센터(☎ 1533-8119) 또는 거주지 관할 지자체 전세피해지원센터에 즉시 신고합니다.
- 임차권등기명령 신청: 이사를 해야 하는 경우 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지한 채로 이사할 수 있습니다.
- 전입신고 유지: 아직 전입신고를 유지하고 있다면 함부로 전출하지 마세요.
전출 시 대항력과 우선변제권을 상실할 수 있습니다. - 증거 자료 확보: 임대차계약서, 등기부등본, 카카오톡 대화 내역, 입금 확인서 등 모든 증거자료를 안전하게 보관합니다.
피해자 인정 및 지원 신청
전세사기피해자법에 따라 피해자로 인정받으면 다양한 지원을 받을 수 있습니다.
피해자 인정은 관할 지자체에 신청하며, 인정위원회에서 심사 후 결정합니다.
필요 서류
- • 임대차계약서 사본
- • 등기부등본
- • 전입세대확인서
- • 피해사실 확인서 (경찰서 또는 지자체 발급)
- • 보증금 입금 확인서 (은행 거래내역)
법적 절차 진행
전세사기는 형사사건(사기죄)과 민사사건(보증금 반환)을 동시에 진행하는 것이 효과적입니다.
형사 고소를 통해 임대인에 대한 수사가 진행되면 민사소송에도 유리한 증거를 확보할 수 있습니다.
- • 형사 고소: 관할 경찰서에 사기죄로 고소 (비용 무료)
- • 민사소송: 보증금 반환 청구소송 (법률구조 시 비용 무료)
- • 지급명령: 간편한 절차로 빠르게 집행권원 확보 가능
- • 가압류: 임대인 재산이 있다면 사전에 가압류 신청
전세사기 예방 체크리스트
계약 전 필수 확인사항
- 등기부등본 확인: 근저당 설정액, 가압류, 가처분 등 권리 관계를 반드시 확인합니다.
근저당 + 보증금이 시세의 70%를 넘으면 깡통전세 위험이 있습니다. - 건축물대장 확인: 불법 건축물이나 용도 변경 여부를 확인합니다.
위반 건축물은 전세보증보험 가입이 제한될 수 있습니다. - 전입세대 확인: 이미 다른 세입자가 전입되어 있는지 확인합니다.
선순위 임차인이 있으면 배당에서 밀릴 수 있습니다. - 임대인 본인 확인: 신분증과 등기부등본의 소유자가 동일인인지 대조합니다.
대리인 계약 시 위임장과 인감증명서를 확인하세요. - 전세보증보험 가입: HUG, SGI, HF 등 전세보증금 반환보증에 반드시 가입합니다.
보험료는 보증금의 연 0.1~0.24% 수준으로 비용 대비 효과가 매우 큽니다.
계약 후 필수 절차
- 전입신고: 잔금 지급일 당일 관할 주민센터에서 전입신고를 합니다.
전입신고 다음 날 0시부터 대항력이 발생합니다. - 확정일자: 전입신고와 동시에 확정일자를 받으세요.
확정일자가 있어야 경매 시 우선변제를 받을 수 있습니다. - 등기부등본 재확인: 잔금 지급 직전에 등기부등본을 한 번 더 확인합니다.
계약 후 근저당이 추가 설정되었을 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 전세사기 피해자로 인정받으면 어떤 지원을 받을 수 있나요?
A. 긴급 주거지원(월 최대 40만원, 12개월), 긴급 생활안정자금(최대 1,500만원), 법률구조공단 무료 소송 대리, LH 매입 전환, 경매 시 우선매수권 등을 받을 수 있습니다.
관할 지자체 전세피해지원센터에서 피해자 인정을 신청하세요.
Q. 소액임차인 최우선변제란 무엇인가요?
A. 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 경매에서 근저당권자보다 우선하여 일정 금액을 변제받을 수 있는 제도입니다.
전입신고만 되어 있으면 확정일자 없이도 최우선변제를 받을 수 있습니다.
2026년 기준 서울은 보증금 1억 7,500만원 이하일 때 5,800만원까지 최우선변제됩니다.
Q. 전세보증보험에 가입하지 않았는데 어떻게 하나요?
A. 보증보험 미가입 상태에서는 경매 배당, 민사소송, 정부 지원 등 다른 구제수단을 활용해야 합니다.
전세사기피해자법에 따른 피해자 인정을 받으면 법률구조공단에서 무료 소송 대리를 받을 수 있고, LH 매입 전환을 통해 계속 거주할 수 있는 방법도 있습니다.
Q. 임대인이 잠적했는데 소송이 가능한가요?
A. 네, 가능합니다.
임대인의 주소를 알 수 없는 경우 법원에 공시송달을 신청하면 됩니다.
공시송달은 법원 게시판에 소장 내용을 공시하는 것으로, 일정 기간(2주) 경과 후 송달된 것으로 간주됩니다.
Q. 전세사기피해자법은 언제까지 시행되나요?
A. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 2023년 6월 1일에 시행되었으며, 당초 2025년 5월 31일까지였으나 2027년 5월 31일까지 연장되었습니다.
피해자 인정 신청은 법 시행 기간 내에 해야 하므로 가능한 빨리 신청하는 것이 좋습니다.
Q. 경매에서 배당을 받으려면 어떻게 해야 하나요?
A. 경매 개시 후 배당요구 종기까지 법원에 배당요구를 신청해야 합니다.
확정일자가 있는 임차인은 배당요구 신청을 해야 배당에 참여할 수 있습니다.
소액임차인도 별도로 배당요구를 하는 것이 안전합니다.
Q. 이사를 해야 하는데 보증금을 못 받았어요
A. 임차권등기명령을 신청하세요.
임차권등기가 완료되면 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
관할 지방법원에 신청하며, 비용은 인지대 2,000원 + 등록면허세 7,200원 + 송달료 약 5,500원입니다.
관련 법률 및 참고 정보
- 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법: 전세사기 피해자에 대한 지원 근거법으로, 긴급 주거지원, 법률 지원, LH 매입 전환, 우선매수권 등을 규정합니다.
- 주택임대차보호법: 임차인의 대항력(제3조), 확정일자 우선변제(제3조의2), 소액임차인 최우선변제(제8조)를 규정합니다.
- 민법 제750조(불법행위): 전세사기는 불법행위에 해당하며, 손해배상을 청구할 수 있는 법적 근거입니다.
- 형법 제347조(사기죄): 전세사기 임대인을 사기죄로 형사 고소할 수 있으며, 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처합니다.
긴급 연락처
- 전세사기피해 지원 콜센터: ☎ 1533-8119 (국토교통부)
- 대한법률구조공단: ☎ 132 (무료 법률 상담 및 소송 대리)
- 대한법률구조재단: ☎ 02-3482-0132
- 경찰 민원 상담: ☎ 182 (사기 피해 신고)
- HUG 전세보증금반환보증: ☎ 1566-9009
- SGI서울보증: ☎ 1670-7000
- 한국주택금융공사(HF): ☎ 1688-8114
전세사기 피해, 포기하지 마세요!
전세사기 피해 구제/환급 계산기로 회수 가능한 금액을 확인하고,
정부 지원과 법적 구제수단을 최대한 활용하세요.
전세사기피해 지원 콜센터(☎ 1533-8119)와 법률구조공단(☎ 132)에서 전문 상담을 받으실 수 있습니다.