토지 보상금/수용 보상 계산기
공익사업 토지 수용 시 토지·건물·영업·이주 보상금과 양도소득세 감면을
2026년 최신 토지보상법 기준으로 종합 산정합니다.
5대 보상 동시 산정
토지·건물·영업·이주·세금 항목을 한 번에 계산합니다.
양도세 감면 비교
현금 vs 채권 보상 양도세 감면율을 실수령액으로 비교합니다.
2026년 최신 기준
최신 공시지가·토지보상법·조세특례제한법을 반영합니다.
⚠️ 본 계산기는 참고용이며, 실제 보상금은 3인 감정평가사의 감정평가에 의해 결정됩니다. 정확한 금액은 관할 토지수용위원회 또는 전문가에게 상담하세요.
📋 샘플 시나리오
토지보상
2억 7,324만원
건물보상
1억 9,272만원
영업+이주보상
1,900만원
총 보상금
4억 8,496만원
🏞️ 토지보상 입력
국토교통부 부동산공시가격 알리미에서 확인
개별요인 보정계수
총 보상금 (세전)
4억 8,496만원
세후 실수령액
4억 2,255만원
📊 항목별 상세
💡 맞춤 안내
- •감정평가액은 3인 평균이므로 실제 보상금과 차이가 있을 수 있습니다. 소유자 추천 감정평가사를 신중히 선택하세요.
- •세입자도 주거이전비와 이사비를 받을 수 있습니다. 공익사업지구 고시일 3개월 이전부터 거주한 사실을 증명하세요.
- •양도소득세 감면으로 611만원을 절약할 수 있습니다. 감면 신청 시 사업인정 고시일 이전 취득 사실을 증빙하세요.
- •보상금에 불복할 경우 재결서 수령일로부터 30일 이내에 이의신청 또는 60일 이내에 행정소송을 제기할 수 있습니다.
📅 수용 보상 절차
사업인정 고시
-국토교통부 또는 지자체가 공익사업을 인정하고 관보에 고시합니다.
토지·물건 조서 작성
1~2개월보상 대상 토지·건물·영업장 등의 목록을 작성합니다.
보상계획 공고·열람
14일 이상보상 대상자에게 14일 이상 열람 기간을 제공합니다.
감정평가
1~3개월3인의 감정평가사가 독립적으로 토지·건물 가치를 평가합니다.
보상 협의
30일 이상소유자와 사업시행자가 보상금에 대해 협의합니다.
수용재결
2~4개월협의 불성립 시 지방토지수용위원회가 보상금을 결정합니다.
이의재결
3~6개월재결에 불복 시 중앙토지수용위원회에 이의신청할 수 있습니다.
행정소송
6~12개월이의재결에도 불복 시 법원에 행정소송을 제기할 수 있습니다.
토지 보상금/수용 보상 계산기란 무엇인가요?
토지 보상금 계산기는 공익사업(도로·철도·신도시·공항 건설 등)으로 인해 토지가 수용될 때,
받을 수 있는 보상금을 항목별로 종합 산정하는 도구입니다.
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)」에 근거하여,
2026년 최신 공시지가와 감정평가 기준을 반영합니다.
토지보상·건물보상·영업보상·이주보상(주거이전비·이사비)·양도소득세 감면까지,
5대 보상 항목을 한 번에 계산하여 예상 보상금과 실수령액을 확인할 수 있습니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 공익사업 예정지역에 토지를 보유한 소유자
- • 도로·철도·신도시 개발로 건물 수용이 예정된 건물주
- • 재개발·재건축 구역의 영업자 (상가 세입자 포함)
- • 이주대책 대상자 (주거이전비·이사비 대상)
- • 양도소득세 감면 혜택을 비교하고 싶은 토지 소유자
- • 토지 수용 관련 법률 상담을 준비하는 의뢰인
- • 보상 절차를 이해하고 이의신청을 검토하는 분
- • 부동산 투자 시 수용 리스크를 분석하는 투자자
토지 수용 보상의 법적 근거
토지보상법의 핵심 원칙
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」은 공익사업에 필요한 토지를
협의 또는 수용 방식으로 취득할 때, 정당한 보상을 보장하기 위한 법률입니다.
대한민국 헌법 제23조 제3항에 따라 "공공필요에 의한 재산권 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다"라고 명시하고 있습니다.
- • 현금보상 원칙: 보상금은 원칙적으로 현금으로 지급해야 합니다. 토지소유자가 원하면 채권으로도 받을 수 있습니다.
- • 사전보상 원칙: 사업시행자는 토지를 사용하기 전에 보상금을 전액 지급해야 합니다.
- • 개발이익 배제: 해당 공익사업으로 인한 지가 상승분(개발이익)은 보상에서 제외됩니다.
- • 개인별 보상 원칙: 보상은 토지소유자 또는 관계인에게 개인별로 지급합니다.
감정평가 방식 (3인 평균)
토지 보상금은 3인의 감정평가사가 독립적으로 평가한 금액의 산술평균으로 결정됩니다.
이는 한쪽으로 치우치지 않는 공정한 보상을 보장하기 위한 제도입니다.
- • 감정평가사 1인: 사업시행자(정부·공사)가 선정
- • 감정평가사 2인: 토지소유자가 추천 (미추천 시 시·도지사 선정)
- • 감정평가사 3인: 시·도지사가 선정
감정평가 시 기준이 되는 것은 표준지 공시지가이며, 여기에 지가변동률·생산자물가상승률·
토지이용계획·위치·형상·접근성 등의 보정 요소를 적용합니다.
보상금 산정 방법
1. 토지보상금 계산
토지보상금은 개별공시지가를 기준으로, 다양한 보정 요소를 적용하여 산정합니다.
실제 거래가격이 아닌 공시지가를 기준으로 하되, 시장가치에 근접하도록 보정합니다.
계산 공식
× (1 + 지가변동률 또는 생산자물가상승률 중 높은 값)
× 용도지역 보정계수
× 위치 보정 × 형상 보정 × 접근성 보정
💡 팁: 개별공시지가는 국토교통부 '부동산공시가격 알리미'에서 무료로 확인할 수 있습니다.
지가변동률은 한국부동산원에서 분기별로 공표합니다.
2. 건물보상금 계산
건물보상금은 원가법(재조달원가 방식)으로 산정합니다.
동일한 건물을 다시 짓는 데 드는 비용(재조달원가)에서 경과연수에 따른 감가상각을 차감합니다.
건물 구조별 내구연한
| 구조 | 내구연한 | 잔존가치율 |
|---|---|---|
| 철근콘크리트 (RC) | 50년 | 10% |
| 철골콘크리트 (SRC) | 50년 | 10% |
| 철골조 | 40년 | 10% |
| 조적조 (벽돌) | 40년 | 10% |
| 목구조 | 25년 | 10% |
| 컨테이너/조립식 | 15년 | 5% |
💡 팁: 최근 리모델링이나 수리 이력이 있다면 감정평가 시 반영을 요청하여
감가상각 감소 효과를 받을 수 있습니다.
3. 영업보상금 계산
공익사업으로 인해 영업을 휴업하거나 폐업해야 하는 경우 영업보상을 받을 수 있습니다.
사업자등록증이 있고 실제 영업 중인 사업장이 대상이며, 최근 3년간의 영업이익을 기준으로 산정합니다.
- • 휴업보상: 월 영업이익 × 휴업기간 (최소 4개월).
영업장소를 이전하여 영업을 계속할 수 있는 경우에 해당합니다. - • 폐업보상: 연간 영업이익 × 2년분.
영업장소를 이전할 수 없거나 이전 시 영업이 불가능한 경우에 해당합니다. - • 시설이전비: 영업시설·기계·장비 등의 이전에 드는 실비
- • 재고자산 이전비: 원재료·상품 등 재고의 이전 비용
4. 이주보상 (주거이전비·이사비·이주정착금)
주거용 건물의 거주자는 소유자와 세입자 모두 주거이전비와 이사비를 받을 수 있습니다.
이는 새로운 주거지로 이전하는 데 필요한 생활비와 이사 비용을 보전하기 위한 것입니다.
- • 주거이전비: 통계청 가계조사의 도시근로자 가구 월평균 가계지출 × 4개월분.
가구원 수에 따라 금액이 달라집니다. (1인 약 680만원 ~ 6인 이상 약 2,000만원) - • 이사비: 가재도구 등 이전 실비로, 주거 면적에 따라 약 130만원~400만원입니다.
- • 이주정착금: 이주대책이 수립되지 않은 경우 소유자에게 지급되며,
보상 대상 건물가격의 30% (최대 1,200만원)입니다.
💡 팁: 세입자도 주거이전비와 이사비를 받을 수 있습니다.
사업인정 고시일 3개월 이전부터 해당 건물에 거주한 사실을 주민등록 등으로 증명해야 합니다.
5. 양도소득세 감면 (조세특례제한법 제77조)
공익사업으로 토지가 수용되면 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
보상 방법(현금 또는 채권)에 따라 감면율이 달라지며, 채권 만기가 길수록 감면율이 높습니다.
보상 방법별 양도세 감면율 (2025.3.14 개정)
| 보상 방법 | 감면율 | 연간 한도 |
|---|---|---|
| 현금 보상 | 10% | 1억원 |
| 채권 (일반) | 15% | 1억원 |
| 채권 (3년 이상) | 30% | 1억원 |
| 채권 (5년 이상) | 40% | 1억원 |
⚠️ 주의: 감면받은 세액의 20%는 농어촌특별세로 별도 납부해야 합니다.
또한 사업인정 고시일 이전에 취득한 토지에 한해 감면이 적용됩니다.
사용 방법
1단계: 시나리오 선택 또는 직접 입력
4가지 샘플 시나리오(주거지역·농지·상업건물·세입자) 중 유사한 것을 선택하거나,
직접 토지 면적과 공시지가 등을 입력합니다.
2단계: 보상 항목별 정보 입력
토지보상·건물보상·영업보상·이주보상 탭을 전환하며 해당 항목의 정보를 입력합니다.
각 항목은 독립적으로 계산되며, 상단 요약 카드에서 합계를 실시간으로 확인할 수 있습니다.
3단계: 세금·감면 시뮬레이션
'세금·감면' 탭에서 보상 방법(현금/채권)을 선택하고 취득가액·보유기간을 입력하면,
양도소득세와 감면액, 실수령액을 비교할 수 있습니다.
4단계: 결과 확인 및 활용
항목별 상세 내역과 맞춤 안내를 확인합니다.
결과를 복사하여 법률 상담이나 이의신청 준비에 활용할 수 있습니다.
수용 보상 절차 상세 가이드
사업인정 → 감정평가 → 협의 → 수용재결
토지 수용 보상은 다음과 같은 절차로 진행됩니다.
각 단계에서 토지소유자의 권리를 적극적으로 행사하는 것이 중요합니다.
- 사업인정 고시: 국토교통부 또는 지자체가 해당 사업을 공익사업으로 인정하고 관보에 고시합니다.
이 시점의 공시지가가 보상 기준이 되므로 고시일을 반드시 확인하세요. - 보상계획 공고·열람: 사업시행자가 보상 대상 목록과 보상계획을 14일 이상 공고합니다.
이 기간에 토지·건물의 소유관계와 면적 등을 확인하세요. - 감정평가: 3인의 감정평가사가 토지·건물 가치를 독립적으로 평가합니다.
소유자는 1인의 감정평가사를 추천할 수 있으므로, 경험 많은 평가사를 선정하세요. - 보상 협의: 감정평가 결과를 바탕으로 사업시행자와 보상금을 협의합니다.
협의 기간은 30일 이상이며, 이 기간 내에 합의하면 즉시 보상금을 수령할 수 있습니다. - 수용재결: 협의가 불성립되면 사업시행자가 지방토지수용위원회에 재결을 신청합니다.
위원회는 새로운 감정평가를 실시하여 보상금을 결정합니다. - 이의재결: 수용재결에 불복하면 재결서 수령일로부터 30일 이내에
중앙토지수용위원회에 이의신청할 수 있습니다. - 행정소송: 이의재결에도 불복하면 재결서 수령일로부터 60일 이내에
관할 법원에 행정소송을 제기할 수 있습니다.
⚠️ 이의신청 시 주의사항
- • 이의신청 기한: 재결서 수령일로부터 30일 이내 (기한 도과 시 권리 소멸)
- • 행정소송 기한: 재결서 수령일로부터 60일 이내
- • 증거 준비: 인근 유사 토지의 실거래가, 감정평가 보고서, 토지이용 현황 등을 준비하세요.
- • 변호사 선임: 보상금이 클 경우 보상전문 변호사의 조력을 받는 것이 유리합니다.
- • 공탁금 수령: 재결 후에도 보상금(공탁금)은 별도로 수령 가능합니다.
이의신청이나 소송 중에도 보상금을 먼저 받을 수 있습니다.
활용 시나리오
시나리오 1: 신도시 개발 - 주거지역 수용
3기 신도시나 공공주택지구 개발로 주거지역 토지와 주택이 수용되는 경우입니다.
토지보상금 + 건물보상금 + 주거이전비 + 이사비를 종합적으로 산정할 수 있습니다.
💡 팁: 주거지역 토지는 공시지가가 높은 편이지만, 실거래가와의 괴리가 클 수 있습니다.
감정평가 시 인근 유사 토지의 실거래가를 적극 제시하세요.
시나리오 2: 도로·철도 건설 - 농지 수용
국도 확장이나 고속도로·철도 건설로 농지가 수용되는 경우입니다.
토지보상금 외에 농업보상(도별 농가 평균 수입 2년분)도 받을 수 있습니다.
💡 팁: 농지 수용 시 8년 이상 자경(직접 경작)한 농지는 양도세 감면 혜택이 더 큽니다.
채권 보상(5년 이상)을 선택하면 양도세 40% 감면을 받을 수 있어 유리할 수 있습니다.
시나리오 3: 재개발 - 상가 영업보상
도심 재개발로 상가 건물이 수용되어 영업을 중단해야 하는 경우입니다.
토지·건물보상 외에 영업보상(휴업/폐업), 시설이전비, 재고자산 이전비까지 청구할 수 있습니다.
💡 팁: 영업보상을 최대한 받으려면 세무신고서상의 영업이익이 중요합니다.
매출·비용 장부를 꼼꼼히 관리하고, 부가가치세 신고 자료를 정리해두세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 보상금이 너무 적다고 느껴지면 어떻게 하나요?
A. 보상 협의 단계에서 이의를 제기할 수 있습니다.
협의가 불성립되면 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청하게 되며,
새로운 감정평가를 통해 보상금이 조정될 수 있습니다.
그래도 불만족스러우면 이의재결(중앙토지수용위원회) → 행정소송 순서로 다툴 수 있습니다.
Q. 감정평가사를 추천할 수 있나요?
A. 네, 토지소유자는 3인의 감정평가사 중 1인을 추천할 수 있습니다.
토지보상 경험이 풍부한 감정평가법인을 선정하는 것이 유리합니다.
감정평가사 추천 기회를 놓치지 마세요. 미추천 시 시·도지사가 선정합니다.
Q. 세입자도 보상을 받을 수 있나요?
A. 네, 세입자도 주거이전비(4개월분)와 이사비를 받을 수 있습니다.
다만 사업인정 고시일 3개월 이전부터 해당 건물에 실제 거주한 사실을 입증해야 합니다.
주민등록등본, 전입신고 확인서 등으로 증명할 수 있습니다.
Q. 현금보상과 채권보상 중 어느 것이 유리한가요?
A. 양도소득세 기준으로는 채권보상(5년 이상)이 40% 감면으로 가장 유리합니다.
다만 채권은 만기까지 현금화가 어렵고 이자 수익이 시장 금리보다 낮을 수 있습니다.
즉시 자금이 필요한 경우 현금보상(10% 감면)을 선택하는 것이 현실적입니다.
보상금 규모와 세금 부담을 비교하여 결정하세요.
Q. 개별공시지가와 실거래가의 차이가 크면 어떻게 하나요?
A. 보상금은 공시지가를 기준으로 하되, 감정평가를 통해 시장가치에 근접하도록 보정합니다.
공시지가가 실거래가보다 현저히 낮다고 느끼신다면,
인근 유사 토지의 실거래가 자료를 감정평가사에게 제출하여 반영을 요청하세요.
Q. 보상금을 거부하면 어떻게 되나요?
A. 보상 협의를 거부해도 사업시행자는 수용재결을 통해 토지를 취득할 수 있습니다.
이 경우 보상금은 법원에 공탁(예치)되며, 토지소유자는 공탁금을 별도로 수령할 수 있습니다.
보상금 거부가 곧 수용 거부는 아니므로, 이의신청이나 행정소송으로 적정 보상을 다투는 것이 효과적입니다.
보상금 증액을 위한 실전 팁
- 감정평가사 선정에 신경 쓰기: 토지소유자가 추천할 수 있는 1인의 감정평가사를 보상 경험이 풍부한 전문가로 선정하세요.
감정평가 결과가 보상금에 직접적인 영향을 미칩니다. - 토지 이용 현황 증빙: 토지의 실제 이용 상황(건물, 영업, 농업 등)을 사진·서류로 꼼꼼히 기록해두세요.
감정평가 시 현황 기준으로 평가되므로 유리한 자료가 됩니다. - 인근 실거래가 제시: 인근 유사 토지의 최근 실거래가를 조사하여 감정평가사에게 제출하세요.
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있습니다. - 보상 항목 누락 확인: 토지·건물 외에 수목, 분묘, 잔여지, 영업손실 등 빠진 항목이 없는지 확인하세요.
특히 잔여지(수용 후 남는 토지)의 가치 하락에 대한 보상을 놓치지 마세요. - 이의신청 기한 관리: 재결서 수령일로부터 30일(이의재결), 60일(행정소송) 기한을 캘린더에 표시하세요.
기한 도과 시 불복 권리가 소멸됩니다. - 전문가 상담 활용: 보상금이 수억원 이상이라면 보상전문 변호사나 감정평가사의 상담을 받는 것이 투자 대비 효과가 큽니다.
특히 행정소송을 통해 보상금이 20~30% 이상 증액되는 사례가 많습니다.
지금 바로 보상금을 계산해보세요!
토지·건물·영업·이주 보상금과 양도세 감면 혜택을 한 번에 확인하세요.
4가지 샘플 시나리오로 빠르게 시작할 수 있으며, 결과를 복사하여 법률 상담에 활용할 수 있습니다.