임대소득세 계산기
2026년 최신 세법 기준으로 주택·상가 임대소득세를 정확하게 계산합니다.
분리과세(14%) vs 종합과세(6~45%) 자동 비교, 간주임대료, 건강보험료 영향까지 확인하세요.
📋 샘플 시나리오
🏠 임대 유형 및 기본 정보
기준시가 12억원 초과 고가주택
2주택 고가주택은 보증금 간주임대료 과세 (2026 신설)
등록임대사업자
세무서+지자체 모두 등록 시 경비율 60%, 기본공제 400만원
💰 임대소득 입력
매월 수령하는 월세 금액을 입력하세요.
📊 기타 소득 (종합과세 비교용)
종합과세 세액 비교를 위해 다른 소득을 입력하세요
💡 절세 팁
등록임대사업자 혜택 활용
세무서+지자체 모두 등록하면 필요경비율 60%, 기본공제 400만원, 세액감면 최대 75%까지 받을 수 있습니다.
분리과세 vs 종합과세 비교
주택임대 수입 2,000만원 이하라면 분리과세(14%)와 종합과세 중 유리한 방식을 매년 선택할 수 있습니다.
필요경비 증빙 꼼꼼히 챙기기
수선비, 보험료, 대출이자, 감가상각비, 중개수수료 등 실제 경비를 증빙하면 경비율보다 유리할 수 있습니다.
소형주택 특례 확인
전용면적 40㎡ 이하, 기준시가 2억원 이하 소형주택은 2026년 말까지 주택 수에서 제외됩니다.
건강보험료 영향 고려
임대소득이 발생하면 건강보험 피부양자 자격이 상실됩니다. 분리과세를 선택해도 건보료는 부과됩니다.
사업자등록은 필수
임대 개시일로부터 20일 이내 사업자등록을 하지 않으면 수입금액의 0.2% 가산세가 부과됩니다.
임대소득세 계산기란 무엇인가요?
임대소득세 계산기는 주택이나 상가를 임대하여 발생하는 소득에 대한 세금을 자동으로 계산하는 도구입니다.
2026년 최신 소득세법을 반영하여 분리과세(14%)와 종합과세(6~45%) 중 유리한 과세방식을 비교해 드립니다.
간주임대료 자동 계산, 등록임대사업자 세액감면, 건강보험료 영향 분석까지 한번에 확인할 수 있습니다.
부동산 임대소득이 있는 분이라면 매년 5월 종합소득세 신고 시 반드시 임대소득을 신고해야 합니다.
특히 2026년부터 고가주택(기준시가 12억원 초과) 2주택자의 전세보증금에 대한 간주임대료 과세가 신설되어,
기존보다 과세 대상이 확대되었습니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 주택을 임대하고 있는 다주택자
- • 상가(비주거용 건물)를 임대하는 사업자
- • 분리과세와 종합과세 중 유리한 방식을 알고 싶은 임대인
- • 등록임대사업자 세액감면 혜택을 확인하려는 분
- • 전세보증금 간주임대료가 발생하는지 궁금한 분
- • 임대소득으로 인한 건강보험료 변동을 미리 파악하려는 분
- • 부동산 투자 수익률을 세후 기준으로 정확히 계산하려는 투자자
주요 기능 소개
1. 분리과세 vs 종합과세 자동 비교
주택임대소득이 연 2,000만원 이하인 경우, 분리과세(14%)와 종합과세(6~45%) 중 선택할 수 있습니다.
이 계산기는 두 과세방식의 세액을 나란히 비교하여 어떤 방식이 유리한지 한눈에 보여드립니다.
- • 분리과세: 임대소득만 별도로 14% 단일세율 적용, 다른 소득에 영향 없음
- • 종합과세: 근로소득·사업소득 등 모든 소득과 합산하여 6~45% 누진세율 적용
- • 자동 추천: 입력된 소득 정보를 기반으로 유리한 과세방식을 자동 추천
2. 간주임대료 자동 계산
전세보증금이나 임대보증금이 일정 기준을 초과하면 실제 월세를 받지 않더라도 간주임대료가 발생합니다.
2025년 귀속 기준 정기예금이자율 3.1%를 적용하여 간주임대료를 정확히 산출합니다.
- • 3주택 이상: 보증금 합계 3억원 초과분에 대해 간주임대료 과세
- • 고가 2주택 (2026년 신설): 기준시가 12억원 초과 2주택, 보증금 12억원 초과분 과세
- • 소형주택 특례: 전용 40㎡ 이하, 시가 2억원 이하 주택은 주택 수에서 제외
3. 등록임대사업자 세액감면
세무서와 지방자치단체에 모두 등록한 임대사업자는 추가 세금 혜택을 받을 수 있습니다.
등록 유형(단기 4년/장기 10년)과 임대 호수(1호/2호 이상)에 따라 세액감면율이 달라집니다.
등록임대사업자 혜택 비교
| 구분 | 등록 | 미등록 |
|---|---|---|
| 필요경비율 | 60% | 50% |
| 기본공제 | 400만원 | 200만원 |
| 세액감면 | 20~75% | 없음 |
4. 건강보험료 영향 분석
임대소득이 발생하면 건강보험 피부양자 자격이 상실될 수 있습니다.
직장가입자의 경우 보수 외 소득이 2,000만원을 초과하면 추가 건강보험료가 부과됩니다.
이 계산기는 임대소득으로 인한 건강보험료 추가 부담액을 월/연 단위로 예상 산출합니다.
임대소득세뿐만 아니라 건강보험료까지 종합적으로 고려해야 실질적인 임대 수익률을 파악할 수 있습니다.
5. 주택·상가 임대소득 통합 지원
주택 임대소득과 상가(비주거용) 임대소득을 각각의 과세 체계에 맞게 계산합니다.
주택 임대는 분리과세 선택이 가능하고, 상가 임대는 종합과세만 적용됩니다.
- • 주택 임대: 1주택/2주택/3주택+ 주택 수별 과세 판정 자동화
- • 상가 임대: 단순경비율(42.6%)/기준경비율(12.8%)/실제경비 방식 선택
- • 부가세 안내: 상가 임대는 부가가치세(10%) 별도 부과 안내
사용 방법
1단계: 임대 유형 선택
주택 임대 또는 상가 임대 중 해당하는 유형을 선택합니다.
주택을 선택하면 부부합산 주택 수, 고가주택 여부, 등록임대사업자 여부를 추가로 입력합니다.
2단계: 임대소득 정보 입력
월세 수입(월), 보증금/전세금 합계 등 임대소득 관련 정보를 입력합니다.
상가 임대의 경우 월 임대료와 관리비 수입, 필요경비 방식을 선택합니다.
3단계: 기타 소득 입력 (선택)
종합과세와 정확한 비교를 위해 근로소득, 사업소득, 금융소득 등 기타 소득을 입력합니다.
이 정보가 있으면 분리과세와 종합과세의 유불리를 더 정확하게 비교할 수 있습니다.
4단계: 결과 확인
“세금 계산하기” 버튼을 클릭하면 분리과세 vs 종합과세 비교 결과를 확인할 수 있습니다.
추천 과세방식, 절감액, 세액 산출 내역, 건강보험료 영향까지 상세하게 제공됩니다.
2026년 주택임대소득세 핵심 변경사항
고가주택 2주택자 간주임대료 과세 신설
2026년 1월 1일부터 기준시가 12억원을 초과하는 고가주택을 2채 보유한 경우,
전세보증금 합계가 12억원을 초과하면 초과분에 대해 간주임대료가 과세됩니다.
기존에는 3주택 이상만 간주임대료 과세 대상이었으나 2주택까지 확대된 것입니다.
예시: 보증금 합계 15억원인 고가 2주택자
간주임대료 = (15억 - 12억) × 60% × 3.1% = 558만원
이 금액이 월세 수입에 합산되어 임대소득세 과세 대상이 됩니다.
간주임대료 이자율 인하
2025년 귀속(2026년 5월 신고) 기준 간주임대료 산정 이자율이 3.5%에서 3.1%로 인하되었습니다.
금리 인하 추세를 반영한 것으로, 보증금이 많은 임대인에게는 세 부담이 다소 줄어듭니다.
소득세 6% 최저세율 구간 확대
소득세 최저세율(6%) 적용 구간이 기존 1,200만원 이하에서 1,400만원 이하로 확대되었습니다.
종합과세를 선택하는 저소득 임대인에게 약간의 세 부담 경감 효과가 있습니다.
주택 수별 과세 기준 (2026년)
| 구분 | 월세 | 보증금 간주임대료 |
|---|---|---|
| 1주택 | 기준시가 12억 초과만 과세 | 비과세 |
| 2주택 | 전액 과세 | 고가주택: 12억 초과분 과세 |
| 3주택 이상 | 전액 과세 | 3억 초과분 과세 |
※ 주택 수는 부부합산 기준입니다.
※ 소형주택(전용 40㎡ 이하, 시가 2억 이하)은 2026년 12월 31일까지 주택 수 산정에서 제외됩니다.
분리과세 vs 종합과세 선택 가이드
분리과세가 유리한 경우
- • 근로소득이나 사업소득 등 다른 소득이 많아 종합과세 적용 세율이 높은 경우
- • 과세표준이 5,000만원을 초과하여 24% 이상의 세율이 적용되는 경우
- • 등록임대사업자가 아니어서 세액감면 혜택이 없는 경우
종합과세가 유리한 경우
- • 다른 소득이 적어 종합과세 적용 세율이 14%보다 낮은 경우
- • 종합소득공제(인적공제, 특별공제 등)가 많은 경우
- • 실제 필요경비가 경비율 공제보다 큰 경우
- • 세액공제(자녀세액공제, 기부금 등)를 추가로 받을 수 있는 경우
💡 팁: 매년 과세방식을 다시 선택할 수 있습니다.
소득 변동이 있다면 매년 이 계산기로 유불리를 비교하여 최적의 과세방식을 선택하세요.
임대소득세 절세 전략
- 등록임대사업자 등록: 세무서+지자체 모두 등록하면 필요경비율 60%, 기본공제 400만원, 세액감면 최대 75%까지 혜택을 받을 수 있습니다.
- 장기일반민간임대 활용: 10년 장기임대 등록 시 세액감면율이 1호 75%, 2호 이상 50%로 단기임대보다 크게 유리합니다.
- 필요경비 증빙 철저: 수선비, 보험료, 대출이자, 감가상각비 등 실제 경비가 경비율 공제보다 크다면 장부 기장을 고려하세요.
- 소형주택 특례 활용: 전용 40㎡ 이하, 기준시가 2억원 이하 소형주택은 2026년 말까지 주택 수에서 제외되므로 간주임대료 부담을 줄일 수 있습니다.
- 월세-보증금 비율 조정: 3주택 이상이라면 보증금을 줄이고 월세 비중을 높여 간주임대료 부담을 줄이는 것도 방법입니다.
단, 2,000만원 이하를 유지해야 분리과세 선택이 가능합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 1주택자인데 월세를 받고 있으면 세금을 내야 하나요?
A. 기준시가 12억원 이하 1주택은 월세 수입이 비과세입니다.
기준시가 12억원을 초과하는 고가주택이라면 월세 수입에 대해 임대소득세를 납부해야 합니다.
보증금/전세금에 대한 간주임대료는 1주택자는 모두 비과세입니다.
Q. 분리과세와 종합과세 중 무엇을 선택해야 하나요?
A. 정답은 개인의 소득 상황에 따라 다릅니다.
일반적으로 다른 소득이 많아 종합과세 세율이 24% 이상이라면 분리과세(14%)가 유리합니다.
반대로 다른 소득이 적고 종합소득공제가 많다면 종합과세가 유리할 수 있습니다.
이 계산기에서 두 방식의 세액을 자동으로 비교해 드립니다.
Q. 간주임대료는 어떻게 계산되나요?
A. 3주택 이상(부부합산)인 경우, 보증금 합계에서 3억원을 차감한 금액의 60%에 정기예금이자율(2025년 귀속 3.1%)을 곱합니다.
예를 들어 보증금 합계 5억원이면: (5억 - 3억) × 60% × 3.1% = 372만원의 간주임대료가 발생합니다.
2026년부터는 고가주택 2주택자도 보증금 12억원 초과분에 대해 간주임대료가 과세됩니다.
Q. 등록임대사업자 혜택이 실질적으로 얼마나 되나요?
A. 등록하면 필요경비율 50%→60%, 기본공제 200만원→400만원으로 상향됩니다.
추가로 단기임대(4년)는 소득세 30%, 장기임대(10년)는 75%까지 세액감면을 받을 수 있습니다.
월세 80만원(연 960만원) 기준으로 미등록 시 약 53만원, 등록 시 약 37만원으로 약 16만원을 절세할 수 있습니다.
Q. 상가 임대소득도 이 계산기로 계산할 수 있나요?
A. 네, 상가(비주거용) 임대소득도 계산할 수 있습니다.
상가 임대소득은 분리과세가 불가하고 종합과세만 적용됩니다.
필요경비는 단순경비율(42.6%), 기준경비율(12.8%), 실제경비 중 선택할 수 있습니다.
상가 임대에는 부가가치세(10%)가 별도로 부과되므로 이 점도 유의하세요.
Q. 임대소득이 건강보험료에 미치는 영향은?
A. 주택임대소득이 1원이라도 발생하면 건강보험 피부양자 자격이 상실됩니다.
직장가입자의 경우 보수 외 소득(임대+금융+기타)이 2,000만원을 초과하면 추가 건강보험료가 부과됩니다.
이 계산기에서 예상 추가 건강보험료도 함께 산출해 드립니다.
임대소득세 신고 시 주의사항
사업자등록 필수
주택·상가 임대업을 시작하면 임대 개시일로부터 20일 이내에 사업자등록을 해야 합니다.
미등록 시 수입금액의 0.2% 가산세가 부과됩니다.
사업장현황신고 (2월)
주택임대사업자는 매년 2월 10일까지 전년도 수입금액 등을 사업장현황신고해야 합니다.
이 신고는 5월 종합소득세 신고의 기초 자료가 됩니다.
종합소득세 신고 (5월)
임대소득이 있는 경우 매년 5월 1일~31일 사이에 종합소득세를 신고·납부해야 합니다.
분리과세를 선택하더라도 종합소득세 신고서에 주택임대소득을 별도 기재해야 합니다.
지금 바로 임대소득세를 계산해보세요!
분리과세와 종합과세 중 유리한 방식을 자동으로 비교합니다.
2026년 최신 세법 반영 · 간주임대료 자동 계산 · 건강보험료 영향 분석