건축 하자/하자보수 손해배상 계산기

아파트·주택·상가 건축 하자보수비와 손해배상을 산정합니다.
공종별 보수비, 감가상각, 위자료, 소송비용 비교까지 2026년 최신 법률 기준.

10개 공종별 하자보수비 자동 산정 및 감가상각 반영
하자담보책임 기간 자동 판정 및 시효 만료 경고
하자심사·분쟁조정·소송 비용 비교 분석

⚠️ 본 계산기의 결과는 참고용이며, 법적 효력이 없습니다. 정확한 판단은 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.

📌 샘플 시나리오

🏗️ 기본 정보

건물 유형

전용면적 (㎡)

≈ 25.4평

청구 주체

입주일 (사용검사일)

하자 발견일

🔍 하자 항목 (0개)

하자 항목을 추가해주세요.

상단의 "샘플 시나리오"를 사용하거나 "항목 추가" 버튼을 클릭하세요.

⚖️ 소송/조정 옵션

해결 방법

공동소송 (여러 세대 참여)변호사 선임

🏗️

하자 항목을 추가하면 보수비가 산정됩니다.

건축 하자/하자보수 손해배상 계산기란 무엇인가요?

건축 하자 손해배상 계산기는 신축 아파트, 주택, 상가 등 건축물에 발생한 하자에 대해 하자보수비용, 위자료, 사용이익 상실분 등을 종합적으로 산정하는 도구입니다.
입주 후 발견되는 누수, 결로, 균열, 단열 부족, 마감 불량 등 각종 건축 하자에 대해 2026년 최신 법률과 판례를 기반으로 예상 보상금을 자동으로 계산합니다.

특히 아파트 하자소송은 입주자대표회의가 공용부분 하자를, 개별 세대주가 전유부분 하자를 각각 청구하는 구조입니다.
이 계산기는 두 가지 모두를 지원하여, 내 상황에 맞는 정확한 보상금 산출이 가능합니다.

이런 분들에게 유용합니다

• 신축 아파트 입주 후 누수·결로·균열 등 하자를 발견한 입주민
• 공용부분 하자(주차장, 외벽, 옥상 등)에 대해 소송을 검토하는 입주자대표회의
• 시공사가 하자보수를 거부하여 법적 대응을 준비하는 주택·상가 건축주
• 하자 분쟁을 중재해야 하는 공인중개사·부동산 전문가
• 하자소송 청구금액을 산정해야 하는 법률 상담자·변호사
• 하자 클레임에 대응해야 하는 시공사·건설업자

건축 하자의 종류와 하자담보책임 기간

공동주택관리법 시행령 별표 4 기준

건축 하자는 공종(工種)에 따라 분류되며, 각 공종별로 하자담보책임 기간이 다릅니다.
이 기간 내에 발견된 하자에 대해서만 시공사에 보수를 청구할 수 있습니다.

공종	책임 기간	대표 하자 유형
내력구조부	10년	기둥·보·슬래브 균열, 기울어짐, 부동침하
방수공사	5년	옥상 누수, 외벽 누수, 욕실 방수 불량
지반공사	5년	지반침하, 배수 불량, 옹벽 균열
미장·타일·창호·설비·전기	3년	타일 탈락, 배관 누수, 창문 결로, 난방 불균일
도장·도배·마감	2년	벽지 변색, 페인트 벗겨짐, 문틀 변형

하자담보책임 기간이 중요한 이유

하자담보책임 기간이 지나면 시공사에 하자보수를 청구할 수 없습니다.
따라서 입주 후 하자를 발견하면 해당 공종의 책임 기간을 먼저 확인해야 합니다.

• 기산일: 사용검사일(입주일) 또는 사용승인일
• 소멸시효: 하자 발견일로부터 1년 이내 청구 (집합건물법)
• 최대 기한: 인도일로부터 공종별 최대 10년
• 시효 중단: 내용증명 발송, 소송 제기 등으로 시효를 중단할 수 있음

하자보수비 산정 기준

1. 공종별 단가 기준

하자보수비는 공종별 표준 단가에 하자 면적(또는 개소)을 곱하여 산정합니다.
단가는 심각도에 따라 4단계로 구분됩니다.

• 경미 (Minor): 미관상 결함, 사용에 지장 없는 수준의 하자
• 보통 (Moderate): 기능이 일부 저하되어 부분 보수가 필요한 수준
• 심각 (Severe): 기능이 상실되어 전면 보수 또는 교체가 필요한 수준
• 중대 (Critical): 안전을 위협하여 긴급 보수가 필요한 구조적 결함

2. 감가상각 적용

하자보수비 산정 시 건축물의 경과 연수에 따라 감가상각을 적용합니다.
이는 대법원 판례에서도 인정하는 원칙으로, 건물의 노후화에 따른 자연 감모분을 공제하는 것입니다.

감가상각 공식 (정액법)

잔존가치율 = max(0, (내용연수 - 경과연수) / 내용연수)
적정 보수비 = 보수비 × 잔존가치율
※ 내용연수 = 하자담보책임 기간 × 2

경과연수가 내용연수의 80% 이상인 경우에도 최소 20%의 잔존가치를 보장합니다.
이는 건물이 오래되었더라도 기본적인 기능을 유지해야 한다는 판례 원칙을 반영한 것입니다.

3. 위자료(정신적 손해배상)

건축 하자로 인한 생활 불편, 건강 피해, 정신적 고통에 대해 위자료를 청구할 수 있습니다.
위자료는 하자의 심각도, 생활 불편 정도, 하자 항목 수 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다.

하자 등급	세대당 위자료 범위	기준
경미	0 ~ 30만원	미관 불량, 경미한 불편
보통	30만 ~ 100만원	생활 불편, 보수 기간 중 불편
심각	100만 ~ 300만원	심각한 생활 불편, 건강 위험
중대	300만 ~ 500만원	안전 위협, 거주 불가 수준

사용 방법

1단계: 기본 정보 입력

건물 유형(아파트/빌라/단독주택/상가/오피스텔), 전용면적, 입주일을 입력합니다.
청구 주체를 세대주(전유부분) 또는 입주자대표회의(공용부분)로 선택합니다.

2단계: 하자 항목 추가

발견된 하자를 공종별로 추가합니다.
각 하자의 유형, 심각도, 발생 위치, 면적(또는 수량)을 입력하면 보수비가 자동으로 산정됩니다.
사진이나 영상 등 증거자료 보유 여부도 선택하세요.

3단계: 소송/조정 옵션 설정

하자심사, 분쟁조정, 민사소송, 보증금 직접 청구 중 원하는 해결 방법을 선택합니다.
공동소송 여부와 변호사 선임 여부에 따라 소송비용이 달라집니다.

4단계: 결과 확인 및 활용

총 청구 가능 금액, 항목별 상세 보수비, 위자료, 소송비용 대비 수익률을 확인합니다.
결과를 복사하여 법률 상담이나 내용증명 작성에 활용할 수 있습니다.

전유부분 vs 공용부분 하자 구분

전유부분 (세대 내부) 하자

세대 내부에 발생한 하자로, 개별 세대주가 직접 시공사를 상대로 청구합니다.
욕실 방수 불량, 거실 결로, 창문 누수, 바닥 타일 탈락 등이 대표적입니다.

• 청구 주체: 개별 세대주 (또는 소유자)
• 보수비 산정: 세대별 개별 산정
• 위자료: 세대별 개별 청구 가능

공용부분 (공동시설) 하자

아파트 단지의 공동시설에 발생한 하자로, 입주자대표회의가 시공사를 상대로 청구합니다.
외벽 균열, 옥상 누수, 지하주차장 방수 불량, 엘리베이터 결함 등이 해당됩니다.

• 청구 주체: 입주자대표회의 (또는 관리단)
• 보수비 산정: 단지 전체 또는 동별 산정
• 비용 분담: 공동소송 시 세대수로 나누어 분담

분쟁 해결 방법 비교

방법	비용	기간	성공률
🏦 하자보수보증금 청구	무료	1~2개월	높음
🔍 하자심사·분쟁조정	무료	2~3개월	60~70%
⚖️ 소비자원/중재원 조정	소액	3~6개월	50~60%
🏛️ 민사소송	인지대+변호사비+감정비	1~2년	70~80%

💡 팁: 보증금 직접 청구가 가능한 경우 먼저 시도하고, 거부될 경우 하자심사를 거쳐 소송으로 단계적으로 진행하는 것이 비용 효율적입니다.

실제 사용 시나리오

시나리오 1: 신축 아파트 욕실 누수 + 거실 결로

33평(84㎡) 아파트에 입주한 지 2년이 지났습니다.
안방 욕실에서 누수가 발생하고, 거실 창문 주변으로 결로가 심해 곰팡이가 생겼습니다.

예상 산정 결과

• 욕실 방수 보수: 약 40~80만원 (4㎡ 기준)
• 결로 방지(도배+단열): 약 24~48만원 (8㎡ 기준)
• 위자료: 약 30~65만원
• 합계: 약 94~193만원

시나리오 2: 아파트 공용부분 하자 (입주자대표회의)

500세대 아파트 단지에서 외벽 균열(50㎡)과 옥상 누수(200㎡)가 발생했습니다.
입주자대표회의가 200세대와 함께 공동소송을 준비합니다.

예상 산정 결과

• 외벽 균열 보수: 약 2,500만원 (50㎡ × 500,000원)
• 옥상 방수 보수: 약 2,400만원 (200㎡ × 120,000원)
• 총 보수비: 약 4,900만원
• 200세대 공동소송 시 세대당 소송비용: 약 5~10만원

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 하자담보책임 기간이 지났는데 청구할 수 있나요?

A. 원칙적으로 하자담보책임 기간이 지나면 청구가 어렵습니다.
다만, 시공사의 고의 또는 중과실로 인한 하자는 민법 제750조(불법행위) 손해배상으로 청구할 수 있으며, 이 경우 불법행위 시효(3년, 최대 10년)가 적용됩니다.

Q. 하자 감정 비용은 누가 부담하나요?

A. 소송 과정에서 하자 감정을 신청하면, 감정 비용은 원칙적으로 신청인이 선납합니다.
승소하면 패소 측에 소송비용 확정 결정을 통해 감정비를 청구할 수 있습니다.
통상 하자 감정 비용은 300만~1,000만원 수준입니다.

Q. 공동소송을 하면 얼마나 절약되나요?

A. 공동소송 시 인지대와 변호사 비용, 감정 비용을 참여 세대수로 나누어 부담합니다.
예를 들어 100세대가 공동소송을 하면 세대당 비용이 개별 소송의 1/100 수준으로 줄어듭니다.
이것이 아파트 하자소송에서 공동소송이 일반적인 이유입니다.

Q. 하자보수보증금으로 바로 보수할 수 있나요?

A. 시공사가 분양 시 예치한 하자보수보증금은 하자보수 기간 내에 보수를 거부하는 경우 직접 사용할 수 있습니다.
보증기관(주택도시보증공사 등)에 하자보수보증금 지급을 청구하면 되며, 이 방법이 가장 빠르고 비용이 들지 않습니다.

Q. 결로나 곰팡이도 하자로 인정되나요?

A. 건물 구조적 결함(단열 부족, 열교)으로 인한 결로는 시공 하자로 인정됩니다.
다만, 환기 부족이나 과도한 습기 발생 등 거주자의 사용 방법에 의한 결로는 하자로 인정되지 않을 수 있습니다.
결로 원인 감정을 통해 구조적 결함 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

하자소송 준비 체크리스트

1. 증거자료 확보: 하자 부위 사진·영상을 날짜와 함께 촬영하세요.
촬영 시 전체 모습과 근접 촬영을 모두 남기는 것이 좋습니다.
2. 하자보수 요청 기록: 관리사무소나 시공사에 하자보수를 요청한 내역(문자, 이메일, 민원 접수 등)을 보관하세요.
3. 하자담보책임 기간 확인: 입주일(사용검사일) 기준으로 각 공종별 책임 기간을 확인하세요.
4. 내용증명 발송: 시공사에 하자보수를 요구하는 내용증명을 발송하면 시효 중단 효과가 있습니다.
5. 하자심사 신청: 하자심사분쟁조정위원회에 무료로 심사를 신청할 수 있습니다.
6. 공동소송 참여자 모집: 같은 단지 내 유사 하자를 겪는 세대를 모아 공동소송을 준비하면 비용을 절감할 수 있습니다.

지금 바로 건축 하자 보상금을 산정해보세요!

입주 후 발견한 하자, 얼마를 보상받을 수 있을까요?
공종별 보수비부터 위자료, 소송비용 대비 분석까지 한번에 확인하세요.

본 계산기의 결과는 참고용이며, 정확한 법적 판단은 전문가와 상담하시기 바랍니다.