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농지·임야 양도소득세 감면 시뮬레이터

8년 자경·대토·자경산지·공익수용 감면을 한번에 계산해보세요.
2026년 조세특례제한법 §69·§70·§69의2·§69의4·§77과 농어촌특별세까지 정확히 반영합니다.

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8년 자경 100%

조특법 §69

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농지 대토 감면

4년 자경+§70

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자경산지 차등

10~50% (§69의4)

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공익수용 보상

10~40% (§77)

농지·임야 양도 정보 입력

샘플 시나리오 (원클릭 적용)

토지 유형

사업용 토지(자경 등)

미충족 시 기본세율 +10%p 가산

농지 소재지 거주(30km 이내)

자경농지 §69 감면의 필수 요건

농외소득 연 3,700만원 초과

초과 시 해당 과세기간 자경 불인정

자경기간 (년)

8년 이상(§69) / 4년 이상+대토(§70)

총 보유기간 (년)

장기보유공제 + 자경산지 차등 감면 산정

양도가액 (매도가격)

취득가액 (매입가격)

취득일

양도일 (보상일)

농지 대토 감면 (§70)

4년 이상 자경 + 1년 내 신규 농지 취득

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농지·임야 감면을 시뮬레이션하세요

토지 정보를 입력하고 "감면 시뮬레이션" 버튼을 눌러주세요

2026년 조세특례제한법 §69, §70, §69의2, §69의4, §77 기준

🌲 자경산지(임야) 보유기간별 감면율 (조특법 §69의4)

보유기간	감면율
10년 ~ 20년	10%
20년 ~ 30년	20%
30년 ~ 40년	30%
40년 ~ 50년	40%
50년 이상	50%

※ 산림경영계획·산림자영 인정서 등 입증서류 필요. 한도: 1년 1억원, 5년 누적 2억원

2026년 양도소득세 기본세율표

과세표준	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	-
1,400만원 초과 ~ 5,000만원	15%	126만원
5,000만원 초과 ~ 8,800만원	24%	576만원
8,800만원 초과 ~ 1.5억원	35%	1,544만원
1.5억원 초과 ~ 3억원	38%	1,994만원
3억원 초과 ~ 5억원	40%	2,594만원
5억원 초과 ~ 10억원	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

※ 비사업용 토지는 기본세율 +10%p 가산 | 지방소득세(양도세의 10%) 별도 | 농어촌특별세(감면세액의 20%) 별도

농지·임야 양도소득세 감면 시뮬레이터란 무엇인가요?

농지·임야 양도소득세 감면 시뮬레이터는 농지(전·답·과수원), 임야(자경산지), 축사용지, 공익수용 토지를 양도할 때 적용 가능한 양도소득세 감면율과 한도, 농어촌특별세까지 한 화면에서 자동으로 계산해주는 도구입니다.
한국의 토지 양도세는 일반 부동산과 달리 조세특례제한법에 따른 다양한 감면 제도가 존재합니다.
8년 이상 자경한 농지는 100% 감면(§69), 4년 이상 자경 후 대토하면 100% 감면(§70), 자경산지는 보유기간별 10~50% 차등 감면(§69의4), 공익수용 토지는 보상형태별 10~40% 감면(§77)이 적용됩니다.

본 계산기는 2026년 최신 조세특례제한법과 농어촌특별세법을 반영하여, 자경기간·거주요건·농외소득·대토 면적 비율 등 복잡한 감면 자격을 자동으로 검증합니다.
또한 1년 1억원·5년 누적 2억원의 감면 한도를 자동으로 적용하고, 비사업용 토지의 +10%p 중과세까지 정확하게 산출합니다.
농어촌특별세(감면세액의 20%)와 지방소득세(양도세의 10%)도 함께 계산하여 실제 납부할 총 세액을 보여드립니다.

이런 분들에게 유용합니다

• 8년 이상 자경한 농지를 매도하려는 자경 농민
• 농지를 팔고 다른 농지로 대토(代土)하려는 영농 종사자
• 30년 이상 보유한 임야(산지)를 양도하려는 산주
• 축산 농가에서 축사용지를 처분하려는 축산업 종사자
• 도로·철도·산업단지 등 공익사업으로 농지·임야가 수용되는 토지주
• 부모로부터 농지를 상속받아 양도를 고민 중인 분
• 부재지주·비사업용 토지 중과세를 우려하는 토지 보유자
• 세무사·농협 상담 전 정확한 절세 시뮬레이션이 필요한 사용자
• 농지원부·자경증명서를 보유하고 절세 전략을 세우는 농민

농지·임야 양도세 감면의 5가지 핵심 제도

1. 자경농지에 대한 양도소득세 100% 감면 (§69)

농지 소재지 또는 인접 시·군·구(30km 이내)에 거주하면서 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도하면 양도소득세 100%가 감면됩니다.
이 제도는 경자유전(耕者有田) 원칙에 따라 자영농민을 보호하기 위한 핵심 절세 수단입니다.
단, 농외소득(근로·사업·이자·배당 등)이 연 3,700만원을 초과하는 과세기간은 자경으로 인정되지 않습니다.

• 자경기간: 8년 이상 직접 경작
• 거주요건: 농지 소재지 시·군·구 또는 연접 30km 이내
• 입증서류: 농지원부, 농업경영체등록, 자경증명서, 매매계약서, 자재구입 영수증
• 감면율: 100% (한도 내)
• 한도: 1과세기간 1억원, 5개 과세기간 누적 2억원
• 농어촌특별세: 감면세액의 20% 별도 부과

2. 농지 대토에 대한 양도소득세 100% 감면 (§70)

4년 이상 자경한 농지를 양도하고 1년 이내(또는 양도 전 1년 이내)에 새 농지를 취득하여 다시 영농을 시작하면 양도소득세 100%가 감면됩니다.
8년 자경 요건을 채우지 못한 농민도 농지 이전을 통해 영농을 계속하면 절세 혜택을 받을 수 있는 제도입니다.
대토 농지는 종전 농지의 면적 2/3 이상 또는 가액 1/2 이상이어야 하며, 신규 농지에서 3년 이상 자경 의무가 있습니다.

대토 감면 적용 조건

자경기간: 종전 농지에서 4년 이상 직접 경작
대토 기한: 양도일로부터 1년 이내(또는 양도 전 1년 이내) 신규 농지 취득
면적·가액: 종전 농지의 면적 2/3 이상 OR 가액 1/2 이상 (둘 중 하나만 충족)
신규 자경 의무: 새 농지에서 3년 이상 자경 (위반 시 감면세액 추징)
한도: 1과세기간 1억원, 5개 과세기간 누적 1억원

💡 팁: 자경농지(§69)와 대토 감면(§70) 한도는 별도로 운영되지 않고, 조특법 §133의 종합한도(연 1억/5년 2억) 내에서 통합 관리됩니다.
이미 자경농지로 감면받았다면 대토 감면 한도도 함께 차감됨에 유의하세요.

3. 자경 축사용지 양도소득세 100% 감면 (§69의2)

한우·젖소·양돈·양계 등 축산업에 8년 이상 직접 종사하면서 사용한 축사용지를 양도하면 양도소득세 100%가 감면됩니다.
축산업 종사자도 자경농지와 동일한 수준의 절세 혜택을 받을 수 있는 제도입니다.
한도와 농어촌특별세 적용 방식은 자경농지와 동일합니다.

• 자경기간: 8년 이상 자영축산
• 입증서류: 축산업등록증, 가축방역증명, 사료구입 영수증, 도축증명서
• 한도: 자경농지와 통합 관리 (연 1억/5년 2억)
• 구제역·AI 휴업: 살처분으로 인한 휴업기간은 자경기간에 산입

4. 자경산지(임야) 양도소득세 차등 감면 (§69의4)

10년 이상 보유하면서 산림경영을 직접 한 임야(자경산지)를 양도하면 보유기간별로 10~50% 감면을 받을 수 있습니다.
농지·축사용지처럼 100%는 아니지만, 50년 이상 장기 보유한 산지의 경우 50%까지 감면이 가능합니다.
산림경영계획 인가, 산림자영 인정서 등의 입증서류가 필요합니다.

보유기간	감면율
10년 이상 ~ 20년 미만	10%
20년 이상 ~ 30년 미만	20%
30년 이상 ~ 40년 미만	30%
40년 이상 ~ 50년 미만	40%
50년 이상	50%

5. 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면 (§77)

도로·철도·항만·공항·산업단지·택지개발·공원 등 공익사업으로 농지·임야가 수용되는 경우, 보상 형태에 따라 10~40% 감면을 받을 수 있습니다.
특히 만기 5년 이상 채권으로 보상받으면 40%까지 감면되어 큰 절세 효과를 누릴 수 있습니다.
§77 감면은 농어촌특별세가 비과세되는 큰 장점이 있습니다.

보상 형태	감면율
현금 보상	10%
일반 채권 보상	15%
만기 3년 이상 채권	30%
만기 5년 이상 채권	40%

사용 방법

1단계: 토지 유형 선택

농지(전·답·과수원), 축사용지, 임야(자경산지), 공익수용 토지 4가지 중 해당하는 유형을 선택합니다.
토지 유형에 따라 적용 감면 조항과 자경기간 요건이 자동으로 변경됩니다.

2단계: 자경 자격 입력

농지 소재지(30km 이내) 거주 여부, 농외소득 3,700만원 초과 여부, 자경기간(년)을 입력합니다.
세 가지 요건을 모두 충족해야 §69·§69의2·§69의4 감면이 적용됩니다.

3단계: 양도가액·취득가액·날짜 입력

양도가액(매도가격), 취득가액(매입가격), 취득일과 양도일을 입력합니다.
금액 프리셋(1억·3억·5억·7억·10억·20억) 버튼으로 빠르게 입력할 수도 있습니다.

4단계: 필요경비 입력 (선택)

취득세·등록면허세, 중개수수료, 자본적 지출(개간·토목 등), 기타 경비를 입력합니다.
필요경비를 정확히 반영할수록 양도차익이 감소하여 절세 효과가 커집니다.

5단계: 대토·공익수용 정보 입력 (조건부)

농지를 대토하는 경우 신규 농지 취득가액과 면적 비율을 입력합니다.
공익수용의 경우 보상 형태(현금·채권·만기채권)를 선택하여 감면율을 결정합니다.

6단계: 감면 한도 입력 (선택)

당해연도 또는 직전 5년 동안 이미 받은 감면세액이 있다면 입력합니다.
한도 차감을 정확히 반영하여 실제 감면 가능 금액을 산출합니다.

7단계: 결과 확인 및 절세 전략 수립

감면 전·후 세액 비교, 적용 조항, 농어촌특별세, 자격 검증 결과를 확인합니다.
절세 팁과 경고 메시지를 참고하여 세무사 상담 전 사전 절세 전략을 수립하세요.

활용 시나리오

시나리오 1: 8년 자경농지 5억원 양도 (100% 감면)

10년간 직접 경작한 시골 농지를 5억원에 양도하려는 자경 농민의 사례입니다.
취득가 2억원, 필요경비 1,650만원으로 양도차익은 약 2.84억원입니다.
장기보유특별공제(10년 × 2% = 20%)를 적용한 후 산출세액은 약 7,000만원이며, 자경농지 §69 감면을 100% 적용하면 양도소득세는 0원이 됩니다.

예시 결과

• 양도소득세: 0원 (100% 감면)
• 농어촌특별세: 감면세액의 20% (약 1,400만원)
• 지방소득세: 0원
• 총 납부세액 약 1,400만원 (절세 약 5,600만원)

시나리오 2: 농지 대토 감면 활용

5년간 자경한 농지를 3억원에 양도하고, 1년 이내에 3.5억원 상당의 새 농지를 취득하여 영농을 계속하는 사례입니다.
8년 자경 요건은 못 채웠지만 4년 이상 자경 + 대토 요건(가액 50% 이상)을 충족하므로 §70 대토 감면을 적용받을 수 있습니다.

💡 팁: 대토 감면은 신규 농지에서 3년 이상 자경 의무가 있으며, 위반 시 감면세액이 추징됩니다.
또한 대토 한도는 1과세기간 1억원, 5년 누적 1억원으로 자경농지(2억)보다 작으므로 큰 양도차익에는 자경농지 감면이 더 유리할 수 있습니다.

시나리오 3: 30년 보유 자경산지 양도 (30% 감면)

부모로부터 상속받은 임야를 30년간 산림경영하며 보유한 산주의 사례입니다.
보유기간 30년이므로 자경산지 §69의4의 30% 감면이 적용됩니다.
산림경영계획 인가서와 산림자영 인정서를 미리 준비해두는 것이 중요합니다.

💡 팁: 자경산지 감면은 보유기간이 길수록 감면율이 높아지므로, 20년 차에 양도(20% 감면)할지 30년까지 보유 후 양도(30% 감면)할지 시뮬레이션을 통해 비교해보세요.

시나리오 4: 공익수용 농지의 채권보상 활용

도로 공사로 농지가 수용되어 7억원의 보상을 받는 토지주의 사례입니다.
현금 보상 시 10% 감면이지만, 만기 5년 이상 채권으로 받으면 40% 감면을 적용받을 수 있습니다.
§77 공익수용 감면은 농어촌특별세가 비과세되어 실효 감면율이 더 높습니다.

💡 팁: 채권보상의 경우 채권 가격 변동 위험이 있으므로 만기까지 보유 가능한 자금 여유와 절세 효과를 비교 검토해야 합니다.

시나리오 5: 비사업용 토지(부재지주) 중과세

서울 거주자가 시골 농지를 매입했지만 거주요건(30km)과 자경 요건을 모두 충족하지 못한 부재지주의 사례입니다.
이 경우 농지 양도세 감면이 전혀 적용되지 않을 뿐만 아니라, 비사업용 토지로 분류되어 기본세율에 +10%p가 가산됩니다.
장기보유특별공제는 적용되지만 세 부담이 매우 커집니다.

💡 팁: 부재지주 중과세를 피하려면 양도 전 미리 농지원부를 등록하고 자경 증빙을 갖추거나, 가족·친인척 중 자경 가능한 자에게 증여 후 8년 자경 요건을 채우는 전략을 검토할 수 있습니다.

감면 한도와 농어촌특별세 정확히 이해하기

감면 한도 (조특법 §133)

자경농지·축사용지·자경산지의 감면은 무제한이 아닙니다.
1과세기간(1년) 동안 받을 수 있는 감면세액은 1억원이며, 5개 과세기간 누적 한도는 2억원입니다.
이 한도는 자경농지·축사용지·자경산지 합산이며, 농지 대토(§70)는 별도로 1년 1억원·5년 1억원의 한도가 적용됩니다.

• 자경농지·축사용지·자경산지 (§69, §69의2, §69의4): 1년 1억원, 5년 누적 2억원
• 농지 대토 (§70): 1년 1억원, 5년 누적 1억원
• 공익수용 (§77): 한도 내 감면 적용
• 분할 양도 전략: 큰 농지는 여러 해에 나누어 양도하여 한도를 분산 활용

농어촌특별세 (감면세액의 20%)

자경농지·축사용지·자경산지로 감면받은 양도소득세의 20%는 농어촌특별세로 별도 부과됩니다.
즉 100% 감면이라도 실제 절세 효과는 약 80% 수준이며, 공익수용(§77) 감면은 농특세가 비과세되어 실효 감면율이 더 높습니다.

예시: 양도소득세 1억원이 100% 감면되면 양도세는 0원이지만, 농특세 2,000만원(1억 × 20%)을 별도 납부해야 합니다.
따라서 실제 절세금액은 8,000만원입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 자경 사실을 어떻게 입증해야 하나요?

A. 농지원부, 농업경영체등록증, 자경증명서가 가장 핵심적인 입증서류입니다.
그 외에 농기계 구입 영수증, 종자·비료·농약 구입 영수증, 농산물 판매내역, 농협 조합원 가입증명, 농작업 사진 등을 함께 제출하면 신뢰성이 높아집니다.
세무서에서 자경 사실을 부인하면 감면이 취소되고 가산세까지 추징되므로 평소에 증빙을 꼼꼼히 보관하는 것이 중요합니다.

Q. 농외소득 3,700만원 기준은 무엇인가요?

A. 해당 과세기간(1월 1일~12월 31일) 중 농업 외 소득(근로·사업·이자·배당·임대 등)이 3,700만원을 초과하면 그 해는 자경기간에서 제외됩니다.
예를 들어 10년 보유 농지에서 3년간 농외소득이 초과했다면 자경기간은 7년으로 인정되어 §69 감면(8년 이상) 요건을 못 채우게 됩니다.
연도별 소득금액증명원으로 확인할 수 있으며, 양도 전 5년치 소득을 미리 점검하는 것이 안전합니다.

Q. 거주요건 30km는 어떻게 측정하나요?

A. 농지 소재지 시·군·구 또는 인접 시·군·구 내에 거주하거나, 농지로부터 직선거리 30km 이내에 거주하면 충족됩니다.
주민등록상 주소가 기준이며, 실제 거주 사실을 입증할 수 있는 공과금·통신·금융 거래 내역 등이 필요합니다.
연접 시·군·구는 행정안전부 고시 기준을 따르며, 직선거리는 국토지리정보원 지도로 확인할 수 있습니다.

Q. 상속받은 농지도 자경 감면이 가능한가요?

A. 가능합니다. 상속받은 농지는 피상속인의 자경기간을 승계받을 수 있습니다.
단, 상속개시일 이후 상속인이 직접 자경하지 않으면 승계가 인정되지 않으며, 상속개시일 후 3년 이내에 양도하지 않고 계속 보유하면서 자경해야 합니다.
부친이 30년 자경한 농지를 상속받아 본인이 추가로 자경하면 자경기간 합산이 가능합니다.

Q. 농지 대토 시 신규 농지를 양도 전에 미리 사도 되나요?

A. 됩니다. 대토 감면(§70)은 양도일 전 1년 이내 또는 양도일 후 1년 이내에 신규 농지를 취득하면 적용됩니다.
따라서 매수 적기를 발견하면 먼저 신규 농지를 취득하고 종전 농지를 1년 내에 처분하는 전략도 가능합니다.
단, 양도일 전 취득의 경우에도 신규 농지에서 3년 이상 자경 의무는 동일하게 적용됩니다.

Q. 비사업용 토지로 분류되면 어떻게 되나요?

A. 농지·임야를 자경하지 않거나 거주요건을 충족하지 못하면 비사업용 토지로 분류됩니다.
이 경우 양도소득세 기본세율(6~45%)에 추가로 10%p가 가산되어 최대 55%의 세율이 적용됩니다.
또한 §69·§70 등의 감면도 적용되지 않으므로 세 부담이 매우 커집니다.
다만 장기보유특별공제는 정상 적용됩니다.

Q. 공익수용 채권보상은 어떻게 받나요?

A. 공익사업 시행자(LH·도로공사·지자체 등)와 보상 협의 시 보상 방법을 선택할 수 있습니다.
현금보상(10%)·일반채권(15%)·만기 3년 이상 채권(30%)·만기 5년 이상 채권(40%) 중 선택 가능하며, 채권은 「보상금 지급에 관한 법률」에 따라 발행됩니다.
만기까지 보유해야 약정 이자와 감면 혜택을 모두 받을 수 있으므로, 자금 유동성과 절세 효과를 비교하여 결정하세요.

Q. 8년 자경 100% 감면인데 왜 세금이 나오나요?

A. 자경농지 §69 감면은 양도소득세를 100% 면제하지만, 농어촌특별세(감면세액의 20%)는 별도로 부과됩니다.
또한 1과세기간 1억원·5년 누적 2억원의 감면 한도가 있어, 한도를 초과하는 양도차익은 정상 과세됩니다.
본 시뮬레이터는 한도 적용과 농특세를 모두 자동 계산하여 실제 납부세액을 정확히 보여드립니다.

Q. 임야 보유기간 계산은 어떻게 하나요?

A. 자경산지 §69의4 감면은 등기상 취득일부터 양도일까지의 보유기간을 기준으로 합니다.
상속·증여로 취득한 경우 피상속인·증여자의 보유기간을 합산할 수 있습니다.
자경(산림경영) 기간과 보유기간은 별개이며, 산림경영계획 인가일 또는 산림자영 인정서 발급일이 자경 시작일로 인정됩니다.

절세 전략과 주의사항

증빙 서류 사전 준비: 양도 전 최소 6개월 전부터 농지원부·농업경영체등록·자경증명서 등을 갖춰두세요. 양도 후 사후 증빙은 인정받기 어렵습니다.
분할 양도로 한도 분산: 큰 양도차익이 예상된다면 여러 필지로 분할하여 2~3년에 걸쳐 양도하면 연 1억원 한도를 효율적으로 활용할 수 있습니다.
대토 vs 자경 감면 비교: 8년 자경(2억 한도)이 대토(1억 한도)보다 한도가 크므로, 자경 8년이 임박했다면 양도를 늦추는 것도 절세 전략입니다.
임야 장기 보유 검토: 자경산지는 보유기간이 길수록 감면율이 높아지므로(10년 10% → 50년 50%), 양도 시기를 신중히 결정하세요.
공익수용 보상 형태 선택: 현금 보상(10%) 대신 만기 5년 채권 보상(40%)을 선택하면 4배 절세 효과가 있고, 농특세도 비과세입니다.
비사업용 회피 전략: 부재지주는 양도 1년 전부터 농지원부 등록 + 직접 경작으로 사업용 전환하면 +10%p 가산을 회피할 수 있습니다.
세무사 사전 상담: 본 시뮬레이터는 일반적인 케이스를 다루지만, 복잡한 권리관계나 특수 상황은 반드시 세무사와 상담 후 진행하세요.

지금 바로 농지·임야 양도세 감면을 시뮬레이션하세요!

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