부동산 무상사용 이익·증여세 검토 계산기

부동산 무상사용 이익은 소유권을 받지 않아도 검토합니다

부모 소유 아파트에 자녀가 따로 살거나 가족 소유 건물을 사업장으로 사용하는 경우에는 등기를 이전하지 않아도 사용이익이 생길 수 있습니다.
부동산 무상사용 이익·증여세 검토 계산기는 소유권 증여와 구별되는 사용이익의 평가액을 먼저 계산하고, 법정 과세 문턱과 적용조건을 확인하도록 돕습니다.

소유자 동거 주택 예외와 비특수관계 조건

상속세 및 증여세법 제37조는 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지를 무상사용 대상에서 제외합니다.
가족이라는 이유만으로 모든 주택이나 사업장이 제외되는 것은 아니며, 소유자는 다른 집에 살고 자녀만 사용하는 주택이라면 이 예외를 자동 적용할 수 없습니다.

부동산 가액·개시일·가액 시나리오의 입력 의미

부동산 가액은 상증세법 제4장에 따라 평가한 가액입니다.
제60조는 평가기준일 현재의 시가를 원칙으로 하며, 시가 산정이 어려울 때 법정 평가방법을 검토합니다.
매도 호가나 인터넷 추정시세, 장부금액 또는 공시가격을 아무 확인 없이 세법상 확정 평가액으로 취급하지 마세요.

공동사용은 면적과 대표사용자를 먼저 구분합니다

사용자 수가 늘었다는 이유만으로 총이익을 가족 인원수로 나누면 과세 문턱을 잘못 판단할 수 있습니다.
실제 사용면적이 분명한 경우에는 해당 면적에 대응하는 평가액 귀속비율을 확인합니다.
소유 지분율과 실제 사용이익 귀속비율은 서로 다를 수 있어 지분율을 그대로 복사하지 않습니다.

연 2%·5년·10% 할인 산식

귀속 평가액 W는 부동산 가액 V에 확인된 사용이익 귀속비율을 곱한 금액입니다.
연간 사용이익은 W×2%이며, 이를 각 연도마다 할인해 합산합니다.
계산식은 B = Σ(W × 2%) / 1.1ⁿ, n=1..5입니다.
시행규칙 제10조의 10%는 이익을 현재가치로 환산하는 기준이며 증여세율이 아닙니다.

1억원은 과세 문턱이며 이익에서 다시 빼지 않습니다

시행령 제27조 제4항의 기준금액은 100,000,000원입니다.
평가이익이 1억원 미만이면 제37조의 해당 이익 과세대상에서 제외하고, 1억원 이상이면 평가이익 전액을 증여가액 후보로 검토합니다.
1억원을 먼저 넘긴 다음 초과분에만 세금을 매기는 방식이 아니므로 문턱 전후의 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

10억원·15억원 검산 예제와 공동사용 비교

다음 사례는 평가액과 무상사용 조건을 확인했고 동거 주택 예외에 해당하지 않는 단독 사용을 가정합니다.
단위는 모두 원이며 예시를 실제 부동산 시가나 세무 결정으로 사용하지 않습니다.
공제와 기존 증여는 사용이익 문턱을 판단한 뒤 별도 단계에서 적용합니다.

기존 증여·기본공제와 추가 산출세액 참고

선택 세액 계산은 확인된 기존 10년 합산 과세표준 P와 남은 기본공제 D를 입력해야 합니다.
추가 과세표준은 max(0, B − D), 추가 산출세액 참고는 T(P + max(0, B − D)) − T(P)입니다.
이 값은 일반 세율로 계산한 산출세액의 증가를 비교하며 최종 납부세액을 뜻하지 않습니다.

단계별 사용법과 결과표 저장

입력 금액은 콤마가 있는 원 단위 숫자로 편집할 수 있고 귀속비율은 소수 둘째자리까지 입력합니다.
필수 자료가 없다면 미확인 상태를 유지하면서 어떤 증빙이 부족한지 먼저 확인하세요.
판정 보류는 세금 0원과 다르며 확인되지 않은 사실을 계산기가 대신 채워 넣지 않습니다.

실무 활용 시나리오와 주의사항

따로 거주하는 자녀의 입주 전에는 소유자 동거 예외가 실제 적용되는지와 평가기준일 자료를 확인합니다.
가족 점포의 사용계약 전에는 건물과 토지 중 어떤 재산을 사용하는지, 개인과 법인 중 누가 이익을 받는지, 실제 대가가 전혀 없는지부터 정리하세요.
공동 사용자는 면적도와 대표사용자 판단을 먼저 준비합니다.

자주 묻는 질문