부담부증여 양도세·증여세 계산기
대출·전세보증금을 낀 부담부증여의
증여세(수증자)와 양도세(증여자)를 한 번에 계산하고 순수증여 대비 절세액을 2026년 세법으로 비교합니다.
부담부증여 정보 입력
수증자가 인수하는 채무 (양도로 보는 부분)
증여자(증여하는 사람) 정보 — 양도세 계산용
보유기간(취득일~증여일)으로 장기보유특별공제·세율이 결정됩니다
증여자 양도세 옵션 (주택)
부담부증여 세금을 계산해보세요
평가액·인수채무·증여자 정보를 입력하고 "부담부증여 세금 계산" 버튼을 눌러주세요
2026년 소득세법·상속세 및 증여세법 기준으로 계산됩니다
2026년 증여세율표 (상증법 제26조)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1억원 이하 | 10% | - |
| 1억 초과 ~ 5억원 | 20% | 1,000만원 |
| 5억 초과 ~ 10억원 | 30% | 6,000만원 |
| 10억 초과 ~ 30억원 | 40% | 1억 6,000만원 |
| 30억원 초과 | 50% | 4억 6,000만원 |
※ 증여재산공제: 배우자 6억 · 직계비속 5천만(미성년 2천만) · 기타친족 1천만 (각 10년 합산)
2026년 양도세 기본세율표 (소득세법 제55조)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 1,400만원 초과 ~ 5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 초과 ~ 8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 초과 ~ 1.5억원 | 35% | 1,544만원 |
| 1.5억원 초과 ~ 3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 초과 ~ 5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 초과 ~ 10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
※ 보유기간(증여자 취득일~증여일) 주택 1년 미만 70%·1~2년 60%, 토지·상가 1년 미만 50%·1~2년 40% 단기세율 | 지방소득세 10% 별도
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부담부증여란 무엇인가요?
부담부증여(負擔附贈與)는 부동산을 증여하면서 그 부동산에 딸린 채무, 즉 주택담보대출이나 전세보증금을 수증자가 함께 떠안는 증여를 말합니다.
세법은 이 거래를 하나로 보지 않고 두 개로 쪼갭니다.
수증자가 인수한 채무액에 해당하는 부분은 ‘유상 양도’로 보아 증여자에게 양도소득세를 매기고, 채무를 초과하는 순수 증여분에는 수증자에게 증여세를 매깁니다.
예를 들어 시가 8억 원짜리 아파트에 전세보증금 3억 원이 들어 있는 상태로 자녀에게 증여하면, 3억 원은 양도(증여자 양도세), 나머지 5억 원은 증여(자녀 증여세)로 나뉩니다.
이 계산기는 부담부증여의 양도세와 증여세를 동시에 계산하고, 채무 없이 전체를 증여하는 ‘순수증여’와 비교해 어느 쪽이 얼마나 유리한지 2026년 세법 기준으로 즉시 보여 줍니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 대출이나 전세를 낀 아파트를 자녀·배우자에게 증여하려는 분
- • 부담부증여와 순수증여 중 무엇이 세금이 적은지 비교하려는 분
- • 증여세를 줄이려고 채무 인수를 활용하려는 다주택자
- • 1세대 1주택 비과세 주택을 부담부증여하려는 분
- • 증여자의 양도세 부담까지 합산해 총비용을 따져 보려는 분
- • 세무사 상담 전 예상 세액을 미리 가늠해 보려는 납세자
부담부증여 세금은 어떻게 나뉘나요?
부담부증여는 채무액을 기준으로 양도와 증여로 분해됩니다.
각 부분의 납세자와 세목이 다르므로 둘을 따로 계산해 합산해야 정확한 총세금이 나옵니다.
1. 채무액 부분 — 증여자의 양도소득세
수증자가 인수한 채무액은 증여자가 그 금액만큼 유상으로 양도한 것으로 봅니다(소득세법 제88조 제1호).
양도가액은 평가액에 채무비율을 곱한 금액, 취득가액은 증여자의 당초 취득가액에 같은 채무비율을 곱한 금액으로 안분합니다(소득세법 시행령 제159조).
보유기간은 증여자가 취득한 날부터 증여일까지로 계산하여 장기보유특별공제와 세율을 적용합니다.
2. 채무 초과분 — 수증자의 증여세
증여재산 평가액에서 인수 채무액을 뺀 금액이 증여세 과세가액이 됩니다(상속세 및 증여세법 제47조 제1항).
여기서 관계별 증여재산공제(배우자 6억 원, 직계비속 5천만 원, 미성년 2천만 원 등)를 빼 과세표준을 구하고, 10~50% 누진세율을 적용합니다.
기한 내에 신고하면 산출세액의 3%를 신고세액공제로 차감합니다(상증법 제69조).
3. 순수증여와의 절세 비교
채무를 인수하지 않고 전체를 증여하면 평가액 전부에 증여세가 붙습니다.
부담부증여는 채무액만큼 증여세 과세가액이 줄지만 그 부분에 양도세가 생기므로, 두 세금을 합쳐 순수증여와 비교해야 진짜 유불리가 보입니다.
이 계산기는 부담부증여 총세금과 순수증여 총세금을 나란히 보여 주고 절세액을 자동으로 산출합니다.
가족 간 부담부증여, 객관적 입증이 핵심입니다
배우자나 직계존비속 사이의 부담부증여는 채무를 수증자가 실제로 인수하지 않은 것으로 ‘추정’합니다(상속세 및 증여세법 제47조 제3항).
추정이 깨지지 않으면 채무 공제가 부인되어 전체가 순수증여로 과세되므로, 객관적인 입증자료를 반드시 갖춰야 합니다.
- • 국가·지방자치단체·금융회사 채무는 부채증명서 등 기관 확인서류로 입증합니다(상증법 시행령 제10조 제1항).
- • 그 밖의 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정·이자지급 증빙으로 입증합니다.
- • 인수한 채무의 원리금을 수증자가 자기 자금으로 실제 상환해야 합니다.
- • 증여자가 계속 이자를 내거나 대신 갚으면 부담부증여가 부인될 수 있습니다.
- • 전세보증금(임대보증금)도 공제 대상 채무에 포함됩니다(상증법 시행령 제36조 제1항).
사용 방법
1단계: 자산·관계 선택
자산 유형(주택·토지·상가)과 수증자 관계(배우자·자녀·직계존속 등)를 선택합니다.
샘플 시나리오 버튼으로 대표 사례를 바로 불러올 수도 있습니다.
2단계: 평가액·인수 채무 입력
증여재산 평가액(시가)과 수증자가 인수하는 채무액, 채무 종류(담보대출·전세보증금)를 입력합니다.
채무액 비율에 따라 양도와 증여로 자동 분해됩니다.
3단계: 증여자 정보 입력
증여자의 당초 취득가액, 취득일, 증여일, 필요경비를 입력합니다.
주택이면 1세대 1주택 비과세 여부와 다주택 중과 여부도 선택할 수 있습니다.
4단계: 결과 비교 확인
증여세(수증자)와 양도세(증여자)를 더한 부담부증여 총세금을 확인합니다.
순수증여와 비교한 절세액과 주의사항·절세 팁까지 한눈에 볼 수 있습니다.
활용 시나리오
자녀에게 대출 낀 아파트 증여 (유리한 경우)
직계비속은 증여재산공제가 5천만 원으로 작아 순수증여 시 증여세 부담이 큽니다.
담보대출을 인수시키면 그만큼 증여세 과세가액이 줄고, 증여자의 양도차익이 작다면 양도세도 적어 전체 세금이 크게 줄어듭니다.
취득가액이 시가에 가깝거나 보유기간이 길어 장기보유특별공제가 큰 자산일수록 부담부증여 효과가 커집니다.
배우자 증여 + 큰 양도차익 (불리할 수 있는 경우)
배우자는 6억 원 공제가 커서 순수증여로도 증여세가 적게 나올 수 있습니다.
이때 오래 보유해 양도차익이 큰 주택을 부담부증여하면, 채무액 부분에 매겨지는 양도세가 절감된 증여세보다 커져 오히려 손해일 수 있습니다.
반드시 두 방식을 모두 계산해 비교한 뒤 결정해야 합니다.
1세대 1주택 비과세 주택 부담부증여 (절세 극대화)
증여자의 주택이 1세대 1주택 비과세 대상이면 채무액에 해당하는 양도 부분도 비과세됩니다.
평가액이 12억 원 이하이면 양도세가 0원이 되어, 채무 초과분의 증여세만 부담하면 됩니다.
12억 원을 넘으면 초과분에만 과세되고 보유·거주기간에 따른 표2 장기보유특별공제(최대 80%)가 적용됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 부담부증여는 항상 순수증여보다 유리한가요?
A. 아닙니다.
증여세는 줄지만 채무액 부분에 양도세가 생기므로, 증여자의 양도차익이 크거나 다주택 중과 대상이면 오히려 불리할 수 있습니다.
이 계산기로 두 방식의 총세금을 비교한 뒤 결정하세요.
Q. 전세보증금만 있어도 부담부증여가 되나요?
A. 됩니다.
증여자가 임대한 주택의 임대보증금은 공제 대상 채무에 포함됩니다(상증법 시행령 제36조 제1항).
임대차계약서와 보증금 입금 내역 등 객관적 자료를 갖추면 됩니다.
Q. 부모 자식 간에도 채무 인수가 인정되나요?
A. 배우자·직계존비속 간에는 채무 인수가 없는 것으로 추정됩니다(상증법 제47조 제3항).
금융회사 부채증명, 채무부담계약서, 이자 자동이체 내역 등으로 입증하고 수증자가 실제로 원리금을 갚아야 인정됩니다.
Q. 양도세는 누가 내나요?
A. 채무액에 해당하는 양도 부분의 양도소득세는 증여하는 사람(증여자)이 납부합니다.
채무 초과분의 증여세는 증여받는 사람(수증자)이 납부합니다.
Q. 이 계산기 결과를 그대로 신고에 사용해도 되나요?
A. 본 계산기는 2026년 세법을 반영한 참고용 자동 계산 도구입니다.
실제 신고는 평가액 산정, 비과세·감면, 조정대상지역 중과, 10년 합산 등 변수에 따라 달라질 수 있으므로 세무사·홈택스를 통해 최종 확인하시기 바랍니다.
절세 팁과 주의사항
- 양도차익이 작을수록 유리: 취득가액이 시가에 가까운 자산은 채무 부분 양도세가 적어 부담부증여 효과가 큽니다.
- 증여재산공제가 작은 관계일수록 유리: 직계비속·기타 친족처럼 공제가 작으면 채무 인수로 줄어드는 증여세 효과가 큽니다.
- 객관적 입증자료 확보: 부채증명서·임대차계약서·이자 이체 내역을 보관하고 수증자가 직접 상환하세요.
- 1세대 1주택 비과세 활용: 비과세 주택은 채무 부분 양도세까지 비과세되어 절세 효과가 극대화됩니다.
- 다주택 중과 확인: 조정대상지역 다주택은 양도세가 크게 늘 수 있으니 중과 적용 여부를 반드시 확인하세요.
- 취득세 별도: 수증자는 증여분 취득세와 채무 부분 유상취득세를 함께 부담하므로 부대비용도 함께 계획하세요.
부담부증여, 증여세와 양도세를 함께 확인하세요!
대출·전세를 낀 증여의 총세금과 순수증여 대비 절세액을 2026년 세법으로 즉시 비교해 보세요.
증여 방식 결정과 절세 전략 수립에 도움이 됩니다.