상속·증여 부동산 취득세 계산기
부동산을 상속·증여로 취득할 때 내는 취득세를 정확하게 계산해보세요.
무주택 1세대 0.8% 특례, 증여 12% 중과, 지방교육세·농어촌특별세까지 2026년 기준으로 반영합니다.
취득 정보 입력
아파트·단독·다세대 등 주거용
= 3억원 · 상속은 공시가격(시가표준액)으로 과세합니다.
전용면적 85㎡ 초과
85㎡ 초과 시 농어촌특별세 0.2% 부과
무주택 1세대 (상속개시일 기준)
무주택 세대가 1주택 상속 시 0.8% 특례 + 농특세 면제
총 납부세액 (상속 · 주택)
888만원
세금 상세
취득세
상속 주택 취득세율 2.8%
840만원
지방교육세
(표준세율−2%)×20%
48만원
농어촌특별세
비과세 (85㎡ 이하·특례)
0만원
합계
888만원
※ 취득세 외 상속세·증여세(국세)는 별도이며, 본 계산기는 취득 단계 지방세만 산출합니다.
상속 vs 증여 참고 비교
동일 과세표준(3억원)·일반 케이스 가정. 실제 과세표준 산정 방식(상속 시가표준액 / 증여 시가인정액)이 다르므로 참고용입니다.
| 구분 | 취득세율 | 총 세액 | 실효세율 |
|---|---|---|---|
| 상속(현재) | 2.8% | 888만원 | 2.96% |
| 증여 | 3.5% | 1,140만원 | 3.80% |
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2026년 상속·증여 취득세율 완벽 가이드
취득 유형과 물건 종류, 특례·중과 여부에 따른 정확한 세율을 확인하세요
상속 취득세율 (과세표준 = 시가표준액)
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 주택 · 무주택 1세대 특례 | 0.8% | 0.16% | 면제 | 0.96% |
| 주택 · 일반 (85㎡ 이하) | 2.8% | 0.16% | 면제 | 2.96% |
| 주택 · 일반 (85㎡ 초과) | 2.8% | 0.16% | 0.2% | 3.16% |
| 농지 | 2.3% | 0.06% | 0.2% | 2.56% |
| 건물·일반토지 | 2.8% | 0.16% | 0.2% | 3.16% |
증여 취득세율 (과세표준 = 시가인정액)
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 주택 · 일반 (85㎡ 이하) | 3.5% | 0.3% | 면제 | 3.8% |
| 주택 · 일반 (85㎡ 초과) | 3.5% | 0.3% | 0.2% | 4.0% |
| 주택 · 조정 3억↑ 중과 (85㎡ 초과) | 12% | 0.4% | 1.0% | 13.4% |
| 농지·건물·일반토지 | 3.5% | 0.3% | 0.2% | 4.0% |
💡 무주택 1세대 상속주택 0.8% 특례
• 상속개시일 현재 상속인 세대가 무주택이어야 합니다.
• 상속으로 1주택을 취득하는 경우 취득세율 0.8%(=2.8%−2%) 적용.
• 전용면적과 무관하게 농어촌특별세가 면제됩니다.
• 지방교육세 0.16%를 더해 실질 부담은 0.96%입니다.
⚠️ 조정대상지역 증여 12% 중과
• 조정대상지역 + 시가표준액(공시가격) 3억원 이상 주택 증여 시 12% 중과.
• 중과 판정 기준은 시가가 아니라 공시가격 3억원입니다.
• 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에 증여하면 중과 제외(3.5%).
• 2025년 10월 대책으로 서울 전역·경기 12곳이 조정대상지역입니다.
📌 신고·납부 기한 및 주의사항
• 증여 취득세: 취득일(증여계약일)로부터 60일 이내 신고·납부.
• 상속 취득세: 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내(국외 거주 9개월).
• 과세표준은 상속은 시가표준액, 증여는 시가인정액(시가)으로 다릅니다.
• 본 계산기는 2026년 6월 기준 지방세법을 반영하며, 조정대상지역·세율은 변동될 수 있습니다.
• 정확한 세액은 관할 시·군·구청 세무과 또는 위택스(WeTax)에서 확인하세요.
상속·증여 부동산 취득세란 무엇인가요?
상속·증여 부동산 취득세는 부모·배우자·가족으로부터 주택, 토지, 건물을 무상으로 물려받을 때 부동산 소재지 시·군·구에 내는 지방세입니다.
많은 분들이 상속세·증여세(국세)만 떠올리지만, 명의를 이전하려면 취득세와 그에 딸린 지방교육세·농어촌특별세를 먼저 납부해야 합니다.
상속·증여 부동산 취득세 계산기는 2026년 지방세법 기준으로 취득 유형(상속·증여)과 물건 종류, 무주택 특례·증여 중과 여부를 반영해 실제 납부할 세금을 1초 만에 산출합니다.
특히 매매(유상취득) 취득세와 달리, 상속·증여는 세율 체계와 과세표준이 완전히 다릅니다.
상속은 시가표준액(공시가격)으로, 증여는 2023년부터 시가인정액(실제 시가)으로 과세하기 때문에 같은 부동산이라도 취득세가 크게 달라집니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 부모님 주택을 상속받아 취득세가 얼마인지 알고 싶은 상속인
- • 무주택 세대로서 상속주택 0.8% 특례 적용 여부가 궁금한 분
- • 자녀·배우자에게 아파트를 증여하려는 부모·부부
- • 조정대상지역 고가주택 증여 시 12% 중과가 걱정되는 자산가
- • 농지·상가·오피스텔을 무상으로 이전받는 수증자
- • 상속 vs 증여 중 취득세가 유리한 방법을 비교하려는 가족
- • 세무사·법무사 상담 전 예상 세액을 미리 확인하려는 납세자
상속 취득세 vs 증여 취득세 핵심 차이
상속과 증여는 모두 대가 없이 부동산을 받는 무상취득이지만, 세율과 과세표준, 납부기한이 다릅니다.
아래 차이를 이해하면 어떤 방식이 취득세 부담이 적은지 판단할 수 있습니다.
1. 취득세율의 차이
상속 취득세율은 주택 2.8%, 농지 2.3%로 비교적 낮습니다.
반면 증여 취득세율은 3.5%가 기본이며, 조정대상지역의 공시가격 3억원 이상 주택을 증여하면 12%까지 중과됩니다.
무주택 1세대가 주택을 상속받으면 0.8%의 특례세율이 적용되어 가장 부담이 작습니다.
2. 과세표준의 차이
상속 취득세의 과세표준은 시가표준액, 즉 공시가격입니다.
증여 취득세는 2023년 1월부터 시가인정액(매매사례가액·감정가액·공매가액 등 실제 시가)을 과세표준으로 사용합니다.
공시가격은 보통 시세의 60~70% 수준이므로, 같은 부동산이라도 증여보다 상속의 과세표준이 낮은 경우가 많습니다.
3. 신고·납부 기한의 차이
증여 취득세는 취득일(증여계약일)로부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다.
상속 취득세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내(국외 거주 시 9개월)로 기한이 더 깁니다.
기한을 넘기면 무신고 가산세 20%, 납부지연 가산세가 추가되므로 주의해야 합니다.
무주택 1세대 상속주택 0.8% 특례
상속 취득세에서 가장 큰 절세 포인트는 무주택 1세대 특례입니다.
지방세법 제15조에 따라 상속개시일 현재 무주택 세대가 주택을 상속받으면 취득세율이 2.8%가 아닌 0.8%로 낮아집니다.
특례 적용 요건과 효과
- • 무주택 요건: 상속개시일 현재 상속인 세대 전원이 주택을 소유하지 않아야 합니다.
- • 세율: 취득세 0.8%(=표준세율 2.8% − 중과기준세율 2%) 적용.
- • 농어촌특별세 면제: 전용면적과 무관하게 농특세가 부과되지 않습니다.
- • 실질 부담: 지방교육세 0.16%를 더해 총 0.96%로, 일반 상속(2.96~3.16%)의 1/3 수준입니다.
예를 들어 공시가격 5억원 주택을 무주택 세대가 상속받으면 취득세는 480만원에 불과합니다.
반면 이미 주택을 보유한 세대가 같은 주택을 상속받으면 약 1,480만~1,580만원을 부담하게 됩니다.
조정대상지역 증여 12% 중과와 1세대 1주택 예외
증여 취득세에서 반드시 확인해야 할 것은 12% 중과 여부입니다.
지방세법 제13조의2에 따라 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여하면 취득세율이 3.5%가 아닌 12%로 중과됩니다.
중과 판정 3요소
- • 지역: 증여 주택이 조정대상지역에 있어야 합니다.
- • 금액: 시가가 아닌 시가표준액(공시가격)이 3억원 이상이어야 합니다.
- • 예외: 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여하면 중과에서 제외되어 3.5%가 적용됩니다.
2025년 10월 대책으로 서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳이 조정대상지역으로 지정되었습니다.
따라서 수도권 고가주택을 증여할 계획이라면 12% 중과 대상인지 먼저 확인해야 예상치 못한 세금 폭탄을 피할 수 있습니다.
공시가격 5억원 85㎡ 초과 주택을 중과 대상으로 증여하면 취득세·지방교육세·농특세 합계가 약 6,700만원(실효세율 13.4%)에 달합니다.
사용 방법
1단계: 취득 유형 선택
상속과 증여 중 해당하는 취득 유형을 선택합니다.
선택에 따라 세율과 과세표준 입력 항목이 자동으로 바뀝니다.
2단계: 물건 종류와 과세표준 입력
주택, 농지, 건물·일반토지 중 물건 종류를 고르고 과세표준을 입력합니다.
상속은 시가표준액(공시가격), 증여는 시가인정액(시가)을 기준으로 입력하면 됩니다.
3단계: 특례·중과 조건 설정
주택이라면 전용면적 85㎡ 초과 여부를 선택합니다.
상속은 무주택 1세대 여부, 증여는 조정대상지역·공시가격·1세대1주택 예외를 설정하면 특례와 중과가 자동 반영됩니다.
4단계: 결과 확인 및 비교
취득세, 지방교육세, 농어촌특별세와 총 납부세액, 실효세율을 즉시 확인합니다.
하단의 상속 vs 증여 참고 비교표로 어떤 방식이 유리한지 한눈에 살펴볼 수 있습니다.
실전 활용 시나리오
시나리오 1. 무주택 자녀의 부모 주택 상속
무주택인 자녀가 공시가격 6억원 아파트를 단독 상속받는 경우입니다.
무주택 1세대 특례로 취득세 0.8%가 적용되어 약 576만원(취득세 480만 + 지방교육세 96만)만 부담합니다.
농어촌특별세는 면적과 무관하게 면제됩니다.
시나리오 2. 성인 자녀에게 아파트 증여
비조정지역의 시가 5억원 84㎡ 아파트를 자녀에게 증여하는 경우입니다.
증여 취득세율 3.5%가 적용되어 약 1,900만원(취득세 1,750만 + 지방교육세 150만)을 부담합니다.
85㎡ 이하라 농어촌특별세는 면제됩니다.
시나리오 3. 조정대상지역 고가주택 증여 중과
서울(조정대상지역) 공시가격 5억원·전용 100㎡ 주택을 다주택자가 자녀에게 증여하는 경우입니다.
12% 중과가 적용되어 취득세 6,000만, 지방교육세 200만, 농특세 500만으로 총 6,700만원을 부담합니다.
반면 부모가 1세대 1주택자라면 중과 예외로 3.5%가 적용되어 부담이 크게 줄어듭니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 상속세·증여세와 취득세는 다른 건가요?
A. 네, 완전히 다른 세금입니다.
상속세·증여세는 국세이고, 취득세는 지방세입니다.
부동산을 상속·증여받으면 두 가지를 모두 내야 하며, 본 계산기는 취득 단계의 지방세(취득세·지방교육세·농특세)를 산출합니다.
Q. 무주택 1세대 상속 특례는 누가 받나요?
A. 상속개시일 현재 세대 전원이 무주택인 상태에서 주택을 상속받는 경우 받습니다.
이 경우 취득세율이 0.8%로 낮아지고 농어촌특별세도 면제됩니다.
이미 주택을 보유한 세대는 일반세율 2.8%가 적용됩니다.
Q. 증여 취득세 12% 중과는 시가 기준인가요?
A. 아닙니다, 중과 판정은 시가표준액(공시가격) 3억원을 기준으로 합니다.
조정대상지역이면서 공시가격이 3억원 이상인 주택을 증여할 때 12%가 적용됩니다.
다만 과세표준 자체는 시가인정액(실제 시가)으로 계산합니다.
Q. 부부 공동명의로 증여하면 중과를 피할 수 있나요?
A. 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우는 중과에서 제외되어 3.5%가 적용됩니다.
하지만 다주택자가 증여하는 경우에는 공동명의 여부와 관계없이 12% 중과가 적용될 수 있습니다.
구체적인 사례는 세무 전문가와 상담하는 것이 안전합니다.
Q. 농지를 상속받으면 세율이 더 낮나요?
A. 네, 상속 농지의 취득세율은 2.3%로 주택·건물(2.8%)보다 낮습니다.
지방교육세 0.06%, 농어촌특별세 0.2%를 더해 총 2.56% 수준입니다.
자경농민 등은 별도 감면 요건을 충족하면 추가로 세금을 줄일 수 있습니다.
Q. 전용면적 85㎡ 기준은 왜 중요한가요?
A. 농어촌특별세 부과 여부를 가르는 기준이기 때문입니다.
전용면적 85㎡ 이하 주택은 농특세가 비과세되고, 85㎡를 초과하면 0.2%(중과 시 1.0%)가 부과됩니다.
무주택 1세대 상속 특례 주택은 면적과 무관하게 농특세가 면제됩니다.
Q. 취득세는 언제까지 내야 하나요?
A. 증여는 취득일로부터 60일 이내, 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내입니다.
기한을 넘기면 무신고 가산세 20%와 납부지연 가산세가 부과됩니다.
위택스(WeTax)에서 온라인으로 신고·납부할 수 있습니다.
Q. 매매 취득세 계산기와 무엇이 다른가요?
A. 일반 취득세 계산기는 매매(유상취득) 중심으로 1~3% 누진세율과 다주택 중과를 다룹니다.
본 계산기는 상속·증여(무상취득) 전용으로, 무주택 특례·증여 중과·과세표준 구분·정밀한 부가세까지 반영합니다.
매매라면 취득세 계산기를, 상속·증여라면 본 계산기를 사용하세요.
절세 팁과 주의사항
- 무주택 시점 상속: 무주택 세대일 때 주택을 상속받으면 0.8% 특례로 취득세를 크게 줄일 수 있습니다.
- 증여 타이밍: 조정대상지역 지정·해제 여부에 따라 12% 중과가 달라지므로 증여 시점을 신중히 정하세요.
- 공시가격 확인: 증여 중과는 공시가격 3억원 기준이므로 부동산공시가격알리미에서 미리 확인하세요.
- 시가인정액 주의: 증여는 시가로 과세하므로 유사 매매사례가 있으면 신고가액보다 높게 과세될 수 있습니다.
- 가족 간 거래 검증: 저가 양도·부담부증여는 세무조사 대상이 될 수 있으니 적정 가액과 자금 출처를 갖추세요.
- 국세 병행 검토: 취득세 외에 상속세·증여세(국세)도 함께 발생하므로 종합적으로 비교해야 합니다.
지금 바로 상속·증여 취득세를 계산해보세요!
취득 유형과 물건 종류만 선택하면 2026년 기준 취득세·지방교육세·농어촌특별세를 한 번에 확인할 수 있습니다.
무주택 특례와 증여 중과까지 자동 반영되어 예상 세금을 정확하게 파악할 수 있습니다.