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부동산 감정평가 수수료·담보가치 시나리오 계산기

2026년 공식 감정평가액 구간별 하한·기준·상한 수수료와 실비·부가세를 계산하고,
감정가 하락·상승에 따른 담보인정가액, LTV 총한도, 선순위 차감 후 추가 대출여력을 비교하세요.

🧾

공식 수수료표

2026-02-09 시행 별표

↔️

하한·기준·상한

0.8배~1.2배 범위

🏦

담보가치 시나리오

인정률·LTV·선순위 반영

🛡️

규정과 가정 분리

대출 승인값을 임의 고정하지 않음

1. 감정가 범위

기준 예상 감정가와 하락·상승 폭을 입력해 세 가지 평가액을 만듭니다.

원

감정평가 결과가 아니라 사용자가 비교할 기준값입니다.

%

0% 이상 100% 미만

%

0%~500% 계획 범위

2. 담보·대출 가정

금융기관이 안내한 비율과 선순위 차감액을 직접 입력하세요. 기본값은 승인 규정이 아닙니다.

%

감정가 중 인정 비율

%

인정 담보가액에 적용할 가정

원

기존 채권·임차보증금 등 확인 합계

원

시나리오별 충족 여부 비교

3. 확인 실비

건물 조사비와 견적받은 여비·공부발급비 등을 수수료에 합산합니다.

동

보수 기준 제10조: 건물 1동당 10,000원

원

여비·공부발급·사진·임대차 확인·확정 특별용역비 등

건물 조사비10,000원
총 입력 실비110,000원

기준 감정가

1,000,000,000원

기준 감정비 총액

1,435,500원

선순위 차감 후 추가 여력

480,000,000원

희망액 충족 최소 감정가

873,015,874원

유효 대출계수 63% = 담보인정률 × LTV입니다. 실제 금융기관의 차감 순서와 승인 한도는 다를 수 있습니다.

기준 감정가의 공식 수수료 범위

수수료와 입력 실비를 합친 공급가액을 1,000원 미만 절사한 뒤 VAT 10%를 더했습니다.

하한 수수료

별표 하한 요율

1,227,600원

수수료1,006,000원
실비110,000원
절사 후 공급가액1,116,000원
부가세 10%111,600원

기준 수수료

별표 기준 요율

1,435,500원

수수료1,195,000원
실비110,000원
절사 후 공급가액1,305,000원
부가세 10%130,500원

상한 수수료

별표 상한 요율

1,643,400원

수수료1,384,000원
실비110,000원
절사 후 공급가액1,494,000원
부가세 10%149,400원

감정가·담보가치 3개 시나리오

기준 감정비는 각 시나리오 감정가에 공식 기준 요율을 적용한 총액입니다.

보수적·기준·낙관적 감정가와 담보인정가액, LTV 총한도, 추가 여력, 희망액 대비 결과 비교
시나리오감정가기준 감정비담보인정가액LTV 총한도추가 여력희망액 대비
보수적 -10%900,000,000원1,336,500원810,000,000원567,000,000원417,000,000원+17,000,000원
기준1,000,000,000원1,435,500원900,000,000원630,000,000원480,000,000원+80,000,000원
낙관적 +10%1,100,000,000원1,523,500원990,000,000원693,000,000원543,000,000원+143,000,000원

담보가치 계획식

  1. 감정가 × 담보인정률
  2. 인정 담보가액 × 입력 LTV
  3. 총한도 − 선순위·방공제 등
  4. 추가 여력 − 희망 신규대출액

결정 전에 확인할 항목

  • 특수평가·지분평가·재의뢰 할인·보상평가·여러 대출 건은 별도 공식 규칙과 견적을 확인하세요.
  • 담보인정률과 LTV는 입력 가정입니다. 실제 적용 순서·방공제·DSR·승인 한도는 금융기관에 확인하세요.

수수료 기준 시행 2026-02-09 · 공식 근거 확인 2026-08-07. 결과는 감정평가서·견적서·금융기관 심사를 대체하지 않습니다.

부동산 감정평가 수수료와 담보가치를 왜 함께 봐야 하나요?

담보대출을 준비할 때는 감정평가에 얼마가 드는지와 감정 결과로 실제 얼마의 담보여력이 생기는지를 따로 확인해야 합니다.
감정평가 수수료는 국토교통부의 공식 보수 기준에 따라 감정평가액 구간별로 계산하지만, 담보인정가액과 대출 한도는 금융기관의 내부 기준, 대출 목적, 선순위 권리, 임대차 관계와 차주의 상환능력에 따라 달라집니다.

이 계산기는 두 영역을 섞지 않습니다.
첫째, 2026년 2월 9일부터 시행 중인 「감정평가법인등의 보수에 관한 기준」 별표로 하한·기준·상한 수수료를 계산합니다.
둘째, 사용자가 직접 입력한 담보인정률과 LTV를 감정가 하락·기준·상승 시나리오에 적용해 선순위 차감 후 추가 대출여력을 보여 줍니다.

이런 분에게 유용합니다

  • 아파트·상가·토지 담보대출 전에 감정평가비 예산을 잡으려는 소유자입니다.
  • 기존 근저당과 임차보증금을 빼고 추가 대출 가능성을 점검하려는 차주입니다.
  • 감정가가 예상보다 5% 또는 10% 낮게 나와도 희망 대출액을 충족하는지 확인하려는 실무자입니다.
  • 수수료의 공식 구간과 은행이 적용하는 담보 기준이 서로 다른 개념임을 설명해야 하는 상담자입니다.

2026년 공식 근거와 적용 범위

법률 제23조

「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제23조는 감정평가법인등이 업무수행 수수료와 필요한 실비를 받을 수 있도록 하고, 국토교통부장관이 그 요율과 실비 범위를 정하도록 합니다.
법령 ID는 012481, 현행 MST는 250715이며 2026년 8월 7일 국가법령정보 OPEN API로 재확인했습니다.

국토교통부공고 제2026-145호

현행 「감정평가법인등의 보수에 관한 기준」은 2026년 2월 9일 시행됐고 행정규칙 일련번호는 2100000274294입니다.
제4조와 별표가 감정평가액 구간별 수수료를, 제10조가 실비를, 제15조가 1,000원 미만 절사를 정합니다.

일반 담보 감정평가 범위만 자동 계산합니다

소급평가, 특수 구축물, 도서지역·산림, 소송평가 등 제5조 특수평가는 150% 할증 대상이 될 수 있고, 지분평가도 협의 할증이 적용될 수 있습니다.
재의뢰, 동시평가, 유사 공동주택, 반복 기업자산 평가는 제6조 할인 요건을 따로 검토해야 합니다.
보상평가는 제7조의 종가·종량 혼합 특례가 있으므로 이 계산기의 일반 구간 결과를 그대로 사용하면 안 됩니다.

감정평가액 구간별 하한·기준·상한 수수료표

5천만원 이하는 하한·기준·상한 모두 250,000원입니다.
그보다 큰 구간은 행의 시작 기본액에 해당 기준점을 초과한 금액과 한계요율을 곱해 더합니다.
하한의 초과분에는 0.8, 상한의 초과분에는 1.2가 반영되며 다음 구간 시작 기본액은 별표가 정한 금액을 그대로 사용합니다.

2026년 감정평가액 구간별 하한, 기준, 상한 시작 수수료와 초과분 한계요율
감정평가액 구간하한 시작액기준 시작액상한 시작액초과분 요율
5천만원 이하250,000원250,000원250,000원정액
5천만원 초과 5억원 이하250,000원250,000원250,000원11/10,000
5억원 초과 10억원 이하646,000원745,000원844,000원9/10,000
10억원 초과 50억원 이하1,006,000원1,195,000원1,384,000원8/10,000
50억원 초과 100억원 이하3,566,000원4,395,000원5,224,000원7/10,000
100억원 초과 500억원 이하6,366,000원7,895,000원9,424,000원6/10,000
500억원 초과 1,000억원 이하25,566,000원31,895,000원38,224,000원5/10,000
1,000억원 초과 3,000억원 이하45,566,000원56,895,000원68,224,000원4/10,000
3,000억원 초과 6,000억원 이하109,566,000원136,895,000원164,224,000원3/10,000
6,000억원 초과 1조원 이하181,566,000원226,895,000원272,224,000원2/10,000
1조원 초과245,566,000원306,895,000원368,224,000원1/10,000

10억원 기준 계산 예시

감정평가액이 정확히 10억원이면 하한 수수료는 1,006,000원, 기준 수수료는 1,195,000원, 상한 수수료는 1,384,000원입니다.
건물 1동 조사비 10,000원과 기타 확인 실비 100,000원을 더하면 기준 공급가액은 1,305,000원이고, 부가세 130,500원을 더한 기준 총예산은 1,435,500원입니다.

수수료·실비·부가세 계산 순서

  1. 감정평가액 구간을 찾습니다.
    구간 상단은 해당 행에 포함하고 1원이라도 넘으면 다음 행을 적용합니다.
  2. 하한·기준·상한 수수료를 각각 계산합니다.
    시작 기본액과 초과분 한계요율을 사용하므로 단순히 기준 수수료 전체에 0.8 또는 1.2를 곱하는 방식과 다를 수 있습니다.
  3. 확인 실비를 더합니다.
    제10조의 건물 물건조사비는 1동당 10,000원이며, 여비·공부발급비·사진·임대차 확인·번역 등은 실제 견적이나 확인액을 입력합니다.
  4. 공급가액의 1,000원 미만을 절사합니다.
    한국감정평가사협회의 공식 안내 사례처럼 수수료와 실비를 합친 금액을 공급가액으로 정리합니다.
  5. 부가가치세 10%를 더합니다.
    「부가가치세법」 제30조의 현행 세율을 적용하며, 사업자의 매입세액 공제 가능 여부는 별도 세무 판단입니다.

담보가치 시나리오는 어떻게 계산하나요?

계산기는 예상 감정가에 하락률과 상승률을 적용해 보수적·기준·낙관적 세 값을 만듭니다.
각 감정가에 담보인정률을 곱해 인정 담보가액을 만들고, 다시 사용자가 입력한 LTV를 곱한 뒤 선순위 근저당·임차보증금·방공제 등 계획상 차감액을 뺍니다.

계산식

  • 인정 담보가액 = 시나리오 감정가 × 담보인정률입니다.
  • LTV 총한도 = 인정 담보가액 × 입력 LTV입니다.
  • 추가 대출여력 = LTV 총한도 − 선순위 차감액이며 0원 아래로 표시하지 않습니다.
  • 희망액 대비 여유·부족 = 추가 대출여력 − 희망 신규대출액입니다.

법정 공통 LTV가 아닙니다

담보인정률과 LTV 기본값은 화면을 설명하기 위한 가상 입력일 뿐 2026년 법정 공통값이나 특정 금융상품의 승인 기준이 아닙니다.
실제 기관은 감정가·시세·공시가격 중 인정값, 규제지역, 주택 수, 대출 목적, DSR, 소득·신용, 방공제와 상품 한도를 다른 순서로 적용할 수 있습니다.

10억원 예상 감정가의 담보 시나리오 예시

예상 감정가 10억원, 하락·상승 폭 각 10%, 담보인정률 90%, LTV 70%, 선순위 차감액 1억5천만원, 희망 신규대출액 4억원을 가정합니다.
이때 담보인정률과 LTV를 곱한 유효 대출계수는 63%입니다.

10억원 예상 감정가의 보수적, 기준, 낙관적 담보가치와 추가 대출여력 예시
시나리오감정가인정 담보가액LTV 총한도추가 여력희망액 대비
보수적 -10%900,000,000원810,000,000원567,000,000원417,000,000원+17,000,000원
기준1,000,000,000원900,000,000원630,000,000원480,000,000원+80,000,000원
낙관적 +10%1,100,000,000원990,000,000원693,000,000원543,000,000원+143,000,000원

보수적 시나리오에서도 4억원을 충족하지만 여유는 1,700만원뿐입니다.
선순위 차감액이 늘거나 금융기관 인정률이 낮아지면 바로 부족으로 바뀔 수 있으므로, 단일 기준 결과보다 보수적 행을 의사결정 기준으로 보는 편이 안전합니다.

실무 활용 시나리오와 입력 팁

추가 담보대출 사전 점검

등기부의 채권최고액만 기계적으로 넣지 말고 금융기관이 실제 차감할 기존 대출잔액, 선순위 임차보증금, 방공제 기준을 확인해 합산하세요.

갈아타기와 대환 비교

기존 근저당 말소·재설정 비용과 중도상환수수료는 이 계산기의 감정비에 포함되지 않으므로 근저당권 비용 계산기와 함께 비교하세요.

상가·토지 담보 검토

거래사례가 적거나 임대수익 변동이 큰 물건은 감정가 범위를 넓게 두고, 임차보증금과 공실·권리관계를 별도로 검토하세요.

여러 물건 일괄 의뢰

같은 사람이 여러 물건을 한 건으로 의뢰하면 총액 기준이 원칙이지만, 다른 대출 건이면 제8조제1항제5호 예외가 될 수 있으므로 의뢰 단위를 먼저 확인하세요.

결과를 해석할 때 놓치기 쉬운 한계

  • 감정가를 예측하지 않습니다.
    입력한 예상 감정가가 부정확하면 수수료 구간과 담보 시나리오도 함께 달라집니다.
  • 수수료 협의를 대신하지 않습니다.
    제2조제3항에 따라 착수 전에 적용 요율과 할증·할인을 의뢰인과 협의하고 고지해야 합니다.
  • 실비는 실제 견적이 우선입니다.
    여비, 공부발급비, 사진, 임대차 확인, 번역, 특별용역 범위는 물건과 의뢰조건에 따라 달라집니다.
  • 대출 승인 계산기가 아닙니다.
    DSR·DTI, 소득과 신용, 금리, 상환기간, 규제지역, 주택 수, 상품 한도는 포함하지 않습니다.
  • 권리의 법적 우선순위를 판정하지 않습니다.
    등기부, 임대차 현황, 전입·확정일자, 소액임차인 보호액은 금융기관과 전문가가 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 5천만원 이하 감정평가는 무조건 25만원만 내나요?

A. 별표의 일반 수수료는 하한·기준·상한 모두 250,000원이지만, 여비·물건조사비·공부발급비 등 실비와 VAT 10%가 더해집니다. 특수평가나 별도 용역이 있으면 결과도 달라집니다.

Q. 하한 수수료는 기준 수수료의 정확히 80%인가요?

A. 모든 구간에서 최종액 전체를 단순히 80%로 만드는 구조가 아닙니다. 별표가 정한 하한 시작액에 초과분 요율과 0.8을 적용하므로 공식 구간 수식을 사용해야 합니다.

Q. 은행이 감정평가비를 부담하면 0원으로 입력해도 되나요?

A. 차주가 실제 부담하지 않는 조건이 서면으로 확인됐다면 개인 현금예산에서는 별도로 처리할 수 있습니다. 다만 공식 수수료 자체가 없어지는 것은 아니므로 계산 결과와 부담 주체를 구분해 기록하세요.

Q. 담보인정률 90%와 LTV 70%가 2026년 표준인가요?

A. 아닙니다. 화면 기본값은 산식 설명용 가상값이며 금융기관, 물건, 지역, 차주와 상품에 따라 다릅니다. 반드시 금융기관이 제시한 값을 입력하세요.

Q. 채권최고액과 실제 대출잔액 중 무엇을 선순위로 넣나요?

A. 금융기관이 담보여력 심사에서 차감하는 기준을 확인해야 합니다. 계산기는 사용자가 입력한 합계를 그대로 빼며 어느 금액이 법적으로 맞는지 판정하지 않습니다.

Q. 감정가가 달라지면 수수료도 다시 계산되나요?

A. 네. 공식 수수료는 건당 감정평가액을 기준으로 하므로 보수적·기준·낙관적 시나리오마다 해당 구간의 하한·기준·상한을 다시 계산합니다.

공식 출처와 업데이트 기준

  • 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제23조, 법령 ID 012481, MST 250715입니다.
  • 「감정평가법인등의 보수에 관한 기준」 국토교통부공고 제2026-145호, 행정규칙 일련번호 2100000274294, 2026년 2월 9일 시행입니다.
  • 같은 기준 제4조·별표, 제8조, 제10조, 제15조를 수수료·의뢰 단위·실비·절사 근거로 사용했습니다.
  • 「부가가치세법」 제30조, 법령 ID 001571, MST 276117의 10% 세율을 사용했습니다.
  • 한국감정평가사협회 감정평가 업무 소개의 수수료 자동계산 및 보수에 VAT 10%를 가산한다는 안내를 계산 순서와 교차 확인했습니다.

위 자료는 2026년 8월 7일 국가법령정보 OPEN API와 공식 웹페이지에서 확인했습니다.
행정규칙 일련번호, 별표 구간, 실비, 단수정리 또는 VAT 적용 안내가 바뀌면 계산기 상수와 테스트도 함께 갱신해야 합니다.

견적과 대출심사 전에 보수적 시나리오부터 확인하세요

예상 감정가, 금융기관이 안내한 인정률과 LTV, 실제 선순위 차감액, 확인 실비를 입력해 현금예산과 담보여력을 한 화면에서 비교하세요.
계산 결과를 저장한 뒤 감정평가법인 견적서와 금융기관 심사표의 적용 순서가 같은지 항목별로 대조하면 오해를 줄일 수 있습니다.

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