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공사대금 청구·유치권 계산기

공사를 마쳤는데 건축주가 공사대금을 주지 않나요?
기성고·하자 공제를 반영한 청구액, 유치권 성립 5요건(민법 제320조), 3년 소멸시효까지 2026년 최신 민법 기준으로 한번에 확인하세요.

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공사대금 청구액

기성고·추가공사·하자보수 공제를 반영한 미지급 원금 + 지연손해금(민법 5%·상사 6%→소촉법 12%)

🔒

유치권 성립 진단

점유·견련성·변제기·적법점유·배제특약 등 민법 제320조 5요건 자가진단

⏳

3년 소멸시효·저당권

공사대금채권 3년 소멸시효 D-day(제163조)와 저당권설정청구(제666조) 안내

본 계산기는 참고용이며 법적 효력이 없습니다. 실제 공사대금·유치권 성립·지연손해금은 개별 계약과 점유·하자 등 사실관계에 따라 달라지므로 변호사 또는 대한법률구조공단(132)과 상담하세요.

📂 빠른 시나리오

💰 공사대금 정보

도급인이 하자보수·손해배상으로 상계·동시이행 항변하는 금액. 다툼이 없으면 0.

📅 지연손해금·시효 기준

소를 아직 제기하지 않았으면 비워 두세요. 입력하면 그 다음 구간에 연 12%를 적용합니다.

총 청구 가능액 (원금 + 지연손해금)

8,219만원

미지급 원금

8,000만원

지연손해금

+219만원

기성 공사대금

2억원

지연일수

200일

🧾 청구액 산정 내역

기성 공사대금200,000,000원
− 기지급액120,000,000원
미지급 원금80,000,000원
지연손해금 (민법 5% · 200일)2,191,781원
총 청구 가능액82,191,781원

🏦 저당권설정청구 (제666조)

담보 가능 채권액80,000,000원

부동산공사의 수급인은 미지급 보수채권을 담보하기 위해 그 부동산에 저당권 설정을 청구할 수 있습니다(유치권과 별개의 담보 수단).

⏳ 공사대금 소멸시효 (3년)

시효 만료 예정일2028. 12. 22.
잔여 기간D-896

공사대금채권은 변제기로부터 3년의 단기소멸시효가 적용됩니다(민법 제163조 제3호).

⚠️ 본 계산기는 참고용이며 법적 효력이 없습니다. 실제 공사대금·기성고 감정·하자 공제·지연손해금은 계약 내용과 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 정확한 판단은 변호사와 상담하세요.

공사대금 청구·유치권 계산기란 무엇인가요?

공사대금 청구·유치권 계산기는 공사를 마쳤거나 중단했는데도 도급인(건축주)에게 공사대금을 받지 못한 시공자를 위한 도구입니다.
기성고 비율, 추가·변경 공사대금, 이미 받은 금액, 하자보수 공제까지 반영해 실제로 청구할 수 있는 미지급 원금을 계산하고, 변제기부터 쌓이는 지연손해금을 구간별로 더해 총 청구 가능액을 보여 줍니다.

여기에 더해, 공사대금을 받을 때까지 목적물의 인도를 거절할 수 있는 유치권(민법 제320조)이 성립하는지 5가지 요건으로 자가진단하고, 공사대금채권의 3년 단기소멸시효(민법 제163조 제3호)와 저당권설정청구권(민법 제666조)까지 한 화면에서 안내합니다.
2026년 현행 민법·상법·소송촉진법을 기준으로 계산합니다.

이런 분들에게 유용합니다

  • • 완공했는데 잔금을 받지 못한 종합·전문건설업자
  • • 인테리어·리모델링 공사 후 대금을 못 받은 시공자
  • • 공사 중단·계약 해제로 기성고만큼 정산받아야 하는 수급인
  • • 건물을 점유한 채 유치권을 행사할지 검토하는 채권자
  • • 하자보수 공제 주장에 맞서 정확한 청구액을 계산하려는 시공자
  • • 반대로 유치권·공사대금 청구를 방어해야 하는 도급인(건축주)

공사대금 청구액은 어떻게 계산하나요?

1. 미지급 원금 산정

먼저 실제로 청구할 수 있는 미지급 공사대금 원금을 구합니다.
계산식은 다음과 같습니다.

기성 공사대금 = (계약 공사대금 + 추가공사대금) × 기성고율
미지급 원금 = 기성 공사대금 − 기지급액 − 하자보수 공제 − 지체상금 공제

완공했다면 기성고율은 100%이고, 공사가 중단·해제됐다면 감정으로 산정된 기성고 비율을 적용합니다.
도급인이 하자보수·손해배상을 이유로 대금을 깎겠다고 주장하면, 그 금액을 하자보수 공제란에 넣어 동시이행 항변(민법 제667조 제3항, 제536조 준용)을 반영할 수 있습니다.

2. 변제기와 지연손해금

공사대금의 변제기는 원칙적으로 완성된 목적물을 인도하는 때입니다(민법 제665조 제1항).
변제기가 지나면 그날부터 지연손해금이 발생하며, 이율은 거래 성격에 따라 달라집니다.

  • • 민법 제379조: 약정이 없으면 일반 채권은 연 5%
  • • 상법 제54조: 상인 간 도급 등 상행위 채무는 연 6%
  • • 소송촉진법 제3조: 소장 부본이 송달된 다음 날부터는 연 12%

지연손해금 = 미지급 원금 × 연이율 × (지연일수 ÷ 365)

이 계산기는 변제기부터 소 제기 전까지는 민법 5% 또는 상법 6%를, 소장 송달일 이후부터는 소송촉진법 12%를 각각 적용해 구간별로 합산합니다.
소를 아직 제기하지 않았다면 송달일을 비워 두면 됩니다.

3. 저당권설정청구권 (민법 제666조)

부동산공사의 수급인은 보수채권을 담보하기 위해 그 부동산을 목적으로 한 저당권 설정을 청구할 수 있습니다.
유치권과는 별개의 담보 수단이므로, 점유를 확보하지 못한 경우에도 저당권설정청구로 채권을 보전할 수 있습니다.

유치권 성립 5요건 (민법 제320조)

유치권은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 물건의 인도를 거절할 수 있는 권리입니다.
공사대금채권은 목적물과의 견련성이 인정되므로, 아래 5가지 요건을 모두 갖추면 유치권을 행사할 수 있습니다.

요건 1. 목적물의 점유 (필수)

완공한 건물이나 토지 등 공사 목적물을 현재 사실상 지배(점유)하고 있어야 합니다.
점유를 상실하면 유치권은 즉시 소멸합니다(민법 제328조).

요건 2. 채권과 목적물의 견련성

청구하는 채권이 점유 중인 목적물 자체에 투입되어 생긴 공사대금채권이어야 합니다.
건물 신축·증축 공사대금은 그 건물과의 견련성이 인정됩니다.

요건 3. 채권의 변제기 도래

공사대금의 변제기가 이미 지났어야 합니다.
원칙적으로 목적물 인도 시점이 변제기이며(민법 제665조), 아직 변제기가 오지 않았다면 유치권을 주장할 수 없습니다.

요건 4. 적법한 점유

점유가 불법행위로 시작되지 않아야 합니다(민법 제320조 제2항).
도급인의 승낙 아래 시공을 위해 개시된 점유는 적법하지만, 무단으로 침입해 점유한 경우에는 유치권이 성립하지 않습니다.

요건 5. 유치권 배제특약 부존재 (필수)

도급계약이나 특약으로 유치권을 포기·배제하기로 정하지 않았어야 합니다.
판례는 유치권 배제특약을 유효하게 보므로, 이런 특약이 있으면 다른 요건을 모두 갖춰도 유치권을 주장할 수 없습니다.

💡 유치권이 성립하면 공사대금을 변제받을 때까지 목적물 인도를 거절할 수 있고(제320조), 변제가 없으면 유치물을 경매해 사실상 우선변제를 받을 수 있습니다(제322조).
다만 유치권을 행사하더라도 공사대금채권의 3년 소멸시효는 중단되지 않으므로(제326조), 내용증명·소송 등 별도의 시효 중단 조치가 반드시 필요합니다.

사용 방법

1단계: 공사대금 정보 입력

계약 공사대금과 추가공사대금을 입력하고, 완공인지 기성고 비율인지 선택합니다.
이미 받은 기지급액과 도급인이 주장하는 하자보수·지체상금 공제액을 넣으면 미지급 원금이 자동 계산됩니다.

2단계: 지연손해금 기준 설정

거래 성격(일반 5% 또는 상거래 6%)을 고르고 변제기와 계산 기준일을 입력합니다.
소를 제기했다면 소장 송달일을 입력해 그 이후 구간에 소송촉진법 12%를 적용합니다.

3단계: 유치권 성립 진단

유치권 진단 탭에서 점유·견련성·변제기·적법점유·배제특약 5요건을 체크합니다.
충족한 요건 수와 성립 가능 여부, 부족한 요건이 무엇인지 즉시 확인할 수 있습니다.

4단계: 대응 절차 확인

대응 절차 탭에서 소멸시효 만료일 D-day와 내용증명·지급명령·소송·경매 순서의 회수 절차를 확인합니다.
결과 공유하기 버튼으로 계산 결과를 저장하거나 상대방·변호사에게 전달할 수 있습니다.

활용 시나리오

완공 후 잔금 미지급 + 유치권 행사

신축 건물을 완공해 인도할 준비가 됐지만 건축주가 잔금을 주지 않는 경우입니다.
건물을 점유한 채 유치권을 행사하면 잔금을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있고, 동시에 미지급 원금과 지연손해금을 계산해 지급명령·소송을 준비합니다.

공사 중단 후 기성고 정산

도급인의 사정으로 공사가 중단·해제되어 완성하지 못한 경우, 이미 시공한 부분만큼 기성고 비율로 정산받아야 합니다.
기성고율과 기지급액을 입력하면 정산해야 할 미지급 원금이 산출됩니다.

하자보수 공제 다툼

도급인이 하자를 이유로 공사대금 지급을 거절하거나 감액을 주장하는 경우입니다.
하자보수 상당액을 공제란에 넣어 실제 다툼 대상 금액을 확인하고, 하자가 경미하거나 과다 주장인 경우의 청구액을 비교해 볼 수 있습니다.

3년 소멸시효와 저당권설정청구

공사대금은 3년이면 시효 완성

도급받은 자의 공사에 관한 채권은 3년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다(민법 제163조 제3호).
기산점은 변제기(목적물 인도일 또는 기성 지급기일)이며, 이 계산기는 변제기로부터 3년이 되는 시효 만료 예정일과 남은 일수를 보여 줍니다.

시효 완성이 임박했다면 내용증명(최고 후 6개월 이내 소 제기)·지급명령·소송·가압류 등으로 시효를 중단시켜야 합니다.
유치권을 행사 중이라도 시효는 별도로 진행되니 주의하세요.

점유를 확보하지 못해 유치권을 쓸 수 없더라도, 부동산공사라면 저당권설정청구권(민법 제666조)으로 채권을 담보할 수 있습니다.
저당권이 설정되면 후순위 권리자보다 우선하여 변제받을 수 있어 회수 가능성이 높아집니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 공사대금 지연손해금은 몇 %인가요?

A. 약정이 없으면 일반 채권은 민법상 연 5%, 상인 간 도급 등 상행위 채무는 상법상 연 6%입니다.
소를 제기해 소장 부본이 송달되면 그 다음 날부터는 소송촉진법에 따라 연 12%가 적용됩니다.

Q. 유치권만 행사하면 시효 걱정은 없나요?

A. 아닙니다.
유치권을 행사하더라도 공사대금채권 자체의 3년 소멸시효는 중단되지 않으므로(민법 제326조), 내용증명·지급명령·소송 등으로 반드시 시효를 중단시켜야 합니다.

Q. 도급인이 하자를 이유로 대금을 안 줍니다.

A. 도급인은 하자보수에 갈음하거나 함께 손해배상을 청구하며 그 금액만큼 동시이행 항변을 할 수 있습니다(민법 제667조).
다만 하자가 중요하지 않은데 보수 비용이 과다하면 하자보수 청구가 제한되므로, 하자보수 상당액만 공제해 실제 청구액을 확인하세요.

Q. 점유를 잠깐 놓으면 어떻게 되나요?

A. 유치권은 점유를 상실하면 즉시 소멸합니다(민법 제328조).
건물을 비워 주거나 도급인이 점유를 회복하면 유치권을 잃으므로, 점유의 계속과 관리가 매우 중요합니다.

Q. 하도급대금 미지급 계산기와 무엇이 다른가요?

A. 하도급대금 계산기는 원사업자와 수급사업자 사이의 하도급법(지연이자 연 15.5%)을 다룹니다.
이 계산기는 도급인과 수급인 사이의 민법상 도급계약과 유치권을 다루며, 지연이율도 민법 5%·상법 6%·소촉법 12%를 적용한다는 점이 다릅니다.

팁과 주의사항

  • 증거 확보: 도급계약서, 추가공사 합의서, 기성 확인서, 세금계산서, 인도·점유 사진을 남겨 변제기와 미지급 사실을 입증하세요.
  • 기성고 감정: 공사가 중단된 경우 기성고 비율은 감정으로 정해지므로, 시공 부분을 사진·내역서로 구체적으로 정리해 두는 것이 유리합니다.
  • 배제특약 확인: 계약서에 유치권 포기·배제 조항이 있는지 먼저 확인하세요. 이 조항이 있으면 유치권을 쓸 수 없습니다.
  • 시효 관리: 공사대금은 3년이면 시효가 완성되니, 마지막 변제기로부터 남은 기간을 확인하고 미리 시효를 중단시키세요.
  • 전문가 상담: 금액이 크거나 하자·기성고 다툼이 복잡하면 변호사 또는 대한법률구조공단(132)과 상담하는 것이 안전합니다.

지금 공사대금 청구액을 계산해 보세요!

기성고·하자 공제를 반영한 미지급 원금과 지연손해금, 유치권 성립 여부를 한번에 확인하세요.

계산 결과는 내용증명·지급명령·공사대금 청구소송의 청구액 근거로 활용할 수 있습니다.

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