근저당권 설정·말소 비용 계산기
주택담보대출 근저당권을 설정할 때와 대출 완납 후 말소할 때 드는 비용을 한번에 계산하세요.
등록면허세·국민주택채권·등기수수료·법무사 보수까지 2026년 최신 기준으로 정확하게 산출합니다.
근저당권 설정 정보 입력
1금융권 110~120%, 제2금융권 120~130%가 일반적입니다.
은행 대출은 보통 표준약관에 따라 은행이 세금·수수료·법무사보수를 부담하고, 고객은 국민주택채권 매입비만 냅니다.
국민주택채권 즉시매도
OFF 시 채권 매입액 전액을 부담으로 계산
법무사 위임
OFF 시 셀프등기 비용만 산출
대출 정보를 입력하고 계산 버튼을 클릭하세요
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2026년 근저당권 설정·말소 비용 한눈에 보기
세금·수수료·채권 매입비의 2026년 최신 기준을 정리했습니다
근저당권 설정등기 비용 구성
| 항목 | 기준 | 예시 (채권최고액 6억) |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 채권최고액 × 0.2% | 120만원 |
| 지방교육세 | 등록면허세 × 20% | 24만원 |
| 국민주택채권 매입 | 설정금액 × 1% (2천만원 이상) | 600만원 |
| └ 즉시매도 할인손실 | 매입액 × 당일 할인율(변동) | 약 60만원 |
| 등기신청수수료 | 전자 10,000 / e-Form 15,000 / 방문 18,000원 | 15,000원 |
| 인지세 | 근저당설정계약서 비과세 | 0원 |
| 법무사 보수 | 시세 (협상가) + 부가세 10% | 약 20~25만원 |
근저당권 말소등기 비용 구성 (부동산 1건 기준)
| 항목 | 기준 | 금액 |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 부동산 1건당 정액 | 6,000원 |
| 지방교육세 | 등록면허세 × 20% | 1,200원 |
| 등기신청수수료 | 전자 1,000 / e-Form 3,000 / 방문 4,000원 | 1,000원~ |
| 국민주택채권 | 말소는 매입 대상 아님 | 0원 |
| 은행·법무사 위임 | 선택 시 대행수수료 | 3~5만원 |
※ 셀프 말소 시 부동산 1건 실비는 세금 7,200원 + 전자 수수료 1,000원 ≈ 8,200원입니다.
📌 2025년 8월 1일 등기신청수수료 인상
2025년 8월 1일부터 부동산 등기신청수수료가 인상되었습니다.
방문·e-Form 신청만 올랐고 전자신청은 동결되었습니다.
- • 설정등기: 방문 15,000 → 18,000원, e-Form 13,000 → 15,000원, 전자 10,000원(동결)
- • 말소등기: 방문 3,000 → 4,000원, e-Form 2,000 → 3,000원, 전자 1,000원(동결)
본 계산기는 인상된 2026년 현행 수수료를 반영합니다.
⚠️ 근저당 설정비용, 누가 내나요?
2011년 공정거래위원회 표준약관 확정 이후, 별도 특약이 없으면 은행 대출의 근저당 설정비용 부담은 다음과 같습니다.
• 은행(채권자) 부담: 등록면허세·지방교육세·등기신청수수료·법무사 보수
• 고객(채무자) 부담: 국민주택채권 매입비(할인손실)
즉, 은행 주택담보대출이라면 실제로 내가 부담하는 것은 보통 국민주택채권 할인손실뿐입니다.
다만 제2금융권·개인간 거래·특약이 있는 경우 채무자가 전액 부담할 수 있으니 약정서를 확인하세요.
근저당권 설정·말소 비용 계산기란?
근저당권 설정·말소 비용 계산기는 주택담보대출 등으로 부동산에 근저당권을 설정할 때와, 대출을 모두 갚은 뒤 근저당권을 말소할 때 드는 모든 비용을 자동으로 계산하는 도구입니다.
등록면허세, 지방교육세, 국민주택채권 매입비, 등기신청수수료, 법무사 보수까지 2026년 최신 기준으로 한 번에 산출합니다.
많은 분들이 대출 금리와 한도만 신경 쓰다가 근저당 설정·말소 단계에서 예상치 못한 부대비용을 마주합니다.
이 계산기는 대출을 받는 시점의 설정 비용과 대출을 다 갚은 시점의 말소 비용을 모두 보여 주어, 부동산 담보대출의 전 주기 비용을 미리 파악할 수 있게 돕습니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 주택담보대출을 앞두고 근저당 설정비용이 궁금한 분
- • 채권최고액 120%가 무슨 의미인지 알고 싶은 분
- • 대출을 다 갚고 근저당권을 말소하려는 분
- • 셀프 말소와 은행 위임 중 무엇이 저렴한지 비교하려는 분
- • 근저당 설정비를 은행이 내는지 내가 내는지 헷갈리는 분
- • 전세자금대출·사업자담보대출의 설정비용을 추산하려는 분
근저당권 설정 비용, 무엇으로 구성되나요?
1. 등록면허세와 지방교육세
근저당권 설정등기의 등록면허세는 채권최고액의 0.2%입니다.
여기에 등록면허세의 20%에 해당하는 지방교육세가 더해집니다.
두 가지를 합치면 채권최고액의 약 0.24%가 세금으로 부과됩니다.
예를 들어 채권최고액이 6억원이면 등록면허세 120만원, 지방교육세 24만원으로 세금만 144만원입니다.
2. 국민주택채권 매입비
저당권 설정금액이 2천만원 이상이면 설정금액의 1%에 해당하는 국민주택채권을 의무적으로 매입해야 합니다.
매입금액의 상한은 10억원입니다.
대부분의 사람은 채권을 보유하지 않고 매입과 동시에 은행에 즉시 매도합니다.
이때 실제 부담은 채권 액면 전액이 아니라, 매도 시 발생하는 할인손실(본인부담금)뿐입니다.
할인율은 채권 시세에 따라 매일 변동하므로, 정확한 금액은 매입 당일 고시율로 확인하는 것이 좋습니다.
국민주택채권 매입비는 표준약관상 은행이 아니라 고객(채무자)이 부담하는 항목이라는 점이 중요합니다.
3. 등기신청수수료와 법무사 보수
등기신청수수료는 부동산 1개당 전자신청 10,000원, e-Form 15,000원, 방문 18,000원입니다.
2025년 8월 1일 인상되어 방문과 e-Form 금액이 올랐고, 전자신청은 동결되었습니다.
법무사에게 위임하면 보수가 추가되며, 채권최고액 구간에 따라 대략 7만원에서 40만원 수준입니다.
법무사 보수는 법정 요율이 아니라 자율가격이므로 여러 곳에서 견적을 받아 비교하는 것이 좋습니다.
근저당설정계약서에는 인지세가 부과되지 않습니다.
근저당권 말소 비용은 얼마인가요?
근저당권 말소등기는 설정등기와 달리 정액 세금만 부과되어 비용이 매우 저렴합니다.
말소 등록면허세는 부동산 1건당 6,000원, 지방교육세는 1,200원으로 세금 합계는 건당 7,200원입니다.
- 세금: 부동산 1건당 등록면허세 6,000원 + 지방교육세 1,200원 = 7,200원
- 등기신청수수료: 전자 1,000원, e-Form 3,000원, 방문 4,000원
- 국민주택채권: 말소는 매입 대상이 아니므로 0원
- 셀프 말소 실비: 부동산 1건 기준 약 8,200원(세금 7,200원 + 전자 수수료 1,000원)
- 은행·법무사 위임: 대행수수료 건당 3~5만원이 추가
대출을 다 갚아도 근저당권은 자동으로 사라지지 않습니다.
반드시 별도의 말소등기를 신청해야 등기부에서 근저당권이 깨끗하게 지워집니다.
채권최고액과 설정비율 이해하기
채권최고액은 근저당권으로 담보하는 최대 금액으로, 실제 대출원금보다 크게 설정됩니다.
은행은 이자와 연체이자, 비용까지 담보하기 위해 대출원금의 110~130%를 채권최고액으로 잡습니다.
- • 1금융권(은행): 보통 110~120%
- • 제2금융권(저축은행·캐피탈): 보통 120~130%
- • 예시: 5억원을 120%로 설정하면 채권최고액은 6억원
등록면허세와 국민주택채권은 모두 대출원금이 아니라 이 채권최고액을 기준으로 계산됩니다.
따라서 설정비율이 높을수록 설정비용도 함께 늘어납니다.
근저당 설정비용은 누가 부담하나요?
2011년 공정거래위원회 표준약관이 확정된 이후, 별도 특약이 없는 은행 대출에서는 근저당 설정비용 부담이 명확해졌습니다.
은행(채권자)이 부담: 등록면허세, 지방교육세, 등기신청수수료, 법무사 보수
고객(채무자)이 부담: 국민주택채권 매입비(할인손실)
즉, 은행 주택담보대출이라면 내가 실제로 내는 돈은 대부분 국민주택채권 할인손실뿐입니다.
다만 제2금융권, 개인 간 거래, 사업자 담보, 혹은 별도 특약이 있는 경우에는 채무자가 전액을 부담할 수 있으므로 약정서를 반드시 확인하세요.
이 계산기는 부담주체를 표준약관(은행 부담)과 채무자 전액 부담 중에서 선택할 수 있어, 내가 실제로 낼 금액과 은행이 내는 금액을 분리해서 보여 줍니다.
셀프 말소 vs 은행·법무사 위임
셀프 말소
대출 완납 후 은행에서 해지증서, 위임장, 등기필정보(등기필증), 근저당권자 인감 등 서류를 받습니다.
이 서류를 가지고 관할 등기소를 방문하거나 인터넷등기소 e-Form으로 직접 신청합니다.
비용은 세금과 수수료 실비뿐이라 부동산 1건당 약 8,200원이면 됩니다.
은행·법무사 위임
은행 창구나 전화로 말소를 요청하면 은행이 지정 법무사를 통해 처리해 줍니다.
편리하지만 대행수수료로 건당 3~5만원이 추가됩니다.
여러 건을 한꺼번에 말소하거나 서류 준비가 번거로운 경우에 적합합니다.
계산기 사용 방법
1단계: 설정 또는 말소 선택
화면 상단에서 근저당 설정 비용과 말소 비용 중 계산할 모드를 선택합니다.
2단계: 금액과 조건 입력
설정 모드에서는 대출원금과 채권최고액 설정비율을, 말소 모드에서는 부동산 개수와 처리 방식을 입력합니다.
부담주체와 등기신청 방법, 법무사 위임 여부도 선택할 수 있습니다.
3단계: 결과 확인
총비용과 함께 은행 부담분과 고객 부담분이 분리되어 표시됩니다.
세부 항목 분해로 세금, 채권, 수수료, 법무사 보수를 항목별로 확인하세요.
4단계: 비교와 공유
설정비율이나 처리 방식을 바꿔 가며 비용 차이를 비교해 보세요.
결과 URL을 복사해 가족이나 중개사와 공유할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 근저당 설정비용은 대출받을 때 누가 내나요?
A. 은행 대출이라면 표준약관에 따라 세금·수수료·법무사 보수는 은행이 부담합니다.
고객은 국민주택채권 매입비만 부담하는 것이 원칙이며, 비은행권이나 특약이 있으면 달라질 수 있습니다.
Q. 대출을 다 갚으면 근저당권이 자동으로 없어지나요?
A. 아닙니다. 완납해도 별도의 말소등기를 신청하지 않으면 등기부에 근저당권이 그대로 남습니다.
은행에서 서류를 받아 셀프로 신청하거나 위임으로 처리해야 합니다.
Q. 국민주택채권 할인손실은 왜 매번 다른가요?
A. 채권을 즉시 매도할 때 적용되는 할인율이 채권 시세에 따라 매일 바뀌기 때문입니다.
계산기의 할인율 입력란에 매입 당일 고시율을 넣으면 더 정확합니다.
Q. 설정금액이 2천만원 미만이면 채권을 안 사도 되나요?
A. 네. 저당권 설정금액이 2천만원 미만이면 국민주택채권 매입의무가 없습니다.
계산기도 이 경우 채권 매입비를 0원으로 처리합니다.
Q. 셀프 말소는 어렵나요?
A. 난이도는 낮은 편입니다. 은행에서 받은 서류를 그대로 제출하면 되므로, 인터넷등기소 e-Form을 이용하면 비교적 수월하게 직접 처리할 수 있습니다.
알아두면 좋은 팁
- 설정비율 확인: 채권최고액이 높을수록 등록면허세와 채권 매입비가 늘어나므로, 약정 전 설정비율을 확인하세요.
- 전자신청 활용: 등기신청수수료는 전자신청이 가장 저렴합니다.
- 말소 미루지 않기: 완납 후 말소를 미루면 부동산 매도나 추가 대출 시 걸림돌이 됩니다.
- 법무사 견적 비교: 법무사 보수는 자율가격이므로 두세 곳을 비교하면 비용을 아낄 수 있습니다.
- 여러 건 동시 말소: 부동산이 여러 개면 위임 대행이 편리할 수 있으니 건당 비용을 따져 보세요.
지금 바로 근저당 비용을 계산해 보세요!
대출원금과 조건만 입력하면 설정·말소 비용이 2026년 최신 기준으로 즉시 산출됩니다.
은행이 내는 비용과 내가 내는 비용을 분리해 확인하고, 셀프 말소로 얼마를 아낄 수 있는지도 비교해 보세요.