토지담보대출 LTV·총이자 계산기

2026년 규정 기준과 계산 범위

계산 근거는 2026년 8월 7일 국가법령정보센터의 현행 법령과 행정규칙을 다시 확인해 반영했습니다.
은행업감독규정은 금융위원회고시 제2026-10호로 2026년 4월 1일부터 시행 중이며, 행정규칙 일련번호는 2100000276094입니다.
별표 6 제2장 제2-3호는 은행 가계자금 비주택담보대출의 담보인정비율 상한을 일반적으로 70%로 두고, 토지거래허가구역에서는 40%로 낮춥니다.

계산 구조: 인정 담보가치에서 실제 신규 여력까지

같은 토지 기준가액이라도 금융기관이 토지의 지목, 도로 접근성, 형상, 이용 규제, 거래 빈도와 처분 가능성을 어떻게 평가하느냐에 따라 인정 담보가치는 달라질 수 있습니다.
그래서 계산기는 기준가액과 담보가치 반영률을 분리하고, 그 결과에 적용 LTV를 곱한 뒤 선순위 권리를 빼도록 설계했습니다.

단계별 사용법

1. 대출 맥락을 먼저 선택하세요
   개인이 은행에서 가계자금 용도로 토지를 담보로 빌리는 경우와 기업자금·법인·기타 심사를 구분해야 규정 상한을 잘못 적용하지 않습니다.
   
2. 토지거래허가구역 여부를 직접 확인하세요
   계산기는 주소를 조회하지 않으므로 토지가 속한 시·군·구 공고나 토지이용계획 확인 자료에서 계산일 현재 지정 여부를 확인해야 합니다.
   
3. 기준가액과 담보가치 반영률을 구분해 입력하세요
   공시지가, 매매 희망가와 금융기관 감정가는 서로 다를 수 있습니다.
   이미 금융기관이 인정 담보가치를 금액으로 안내했다면 그 금액을 기준가액으로 입력하고 반영률을 100%로 두는 방식도 가능합니다.
   
4. 선순위·차감액을 보수적으로 모으세요
   단순 대출 잔액이 아니라 금융기관이 채권최고액이나 임차보증금 등을 어떤 기준으로 차감하는지 확인해 같은 기준으로 입력해야 합니다.
   
5. 상환방식과 거치기간을 실제 제안 조건에 맞추세요
   원리금균등과 원금균등은 거치 후 분할상환하며, 만기일시상환은 매월 이자만 내다가 마지막 달에 원금 전액을 상환하는 구조로 계산합니다.
   
6. 기준 결과보다 하락 시나리오를 먼저 보세요
   20% 또는 30% 가치 하락에서도 희망액이 유지되는지, 부족액이 얼마나 생기는지 확인하면 자기자금과 대환 위험을 더 현실적으로 준비할 수 있습니다.
   

기본 예시: 5억원 토지에서 2억원을 희망하는 경우

일반 지역의 은행 가계자금 비주택담보대출을 가정하고, 토지 기준가액 5억원, 담보가치 반영률 80%, 희망 LTV 70%, 선순위 차감액 5천만원을 입력해 보겠습니다.
희망 대출액은 2억원, 금리는 연 5.5%, 기간은 120개월, 거치기간은 12개월, 이후 원리금균등상환으로 둡니다.

이 예시에서 희망액 2억원만 기준가액 5억원으로 나눈 표면 LTV는 40%이지만, 선순위를 포함한 노출액 2억5천만원을 인정 담보가치 4억원으로 나눈 결합 노출률은 62.5%입니다.
필요한 토지 기준가액은 내부 원 단위 내림 처리까지 역산해 446,428,573원으로 표시되므로, 단순히 비율을 나눈 근삿값보다 경계에서 안전합니다.

상환방식이 총이자를 바꾸는 원리

토지가치 하락 스트레스는 어떻게 읽나요?

계산기는 토지 기준가액만 0%·10%·20%·30% 하락시키고 담보가치 반영률, 적용 LTV와 선순위 차감액은 그대로 유지합니다.
실제 금융기관은 시장 상황이 나빠질 때 반영률이나 심사 기준도 함께 바꿀 수 있으므로, 이 표는 완전한 위기 예측이 아니라 가격 민감도를 분리해 보는 계획 도구입니다.

기본 예시는 10% 하락까지 희망액 2억원을 간신히 충족하지만 20% 하락부터 부족액이 생깁니다.
매수 직후 대출을 최대한 사용하는 계획이라면 가격 하락뿐 아니라 감정가 재평가, 선순위 채권의 증가와 금리 상승을 따로 스트레스해 자기자금 완충폭을 정하는 편이 안전합니다.

활용 시나리오

결과를 해석할 때 놓치기 쉬운 경계

• LTV 상한과 승인 LTV는 다릅니다
  규정상 상한 안에서도 금융기관은 토지 특성, 차주의 신용과 상환능력, 자금용도에 따라 더 낮은 비율을 적용하거나 대출을 거절할 수 있습니다.
  
• DSR은 이 계산기의 선순위 숫자만으로 계산할 수 없습니다
  은행 가계대출의 총대출액이 신청분을 포함해 1억원을 초과하는 구간에서는 별표 6의 40% DSR 기준을 확인해야 하지만, 정확한 계산에는 모든 금융부채의 원리금과 연소득, 대출 종류별 산정 방식이 필요합니다.
  
• 토지거래허가와 대출 가능성은 별도 절차입니다
  허가구역 여부는 LTV 시나리오에 영향을 줄 수 있지만, 토지거래계약 허가를 받았다고 해서 금융기관 대출 승인이 자동으로 이루어지는 것은 아닙니다.
  
• 변동금리는 총이자를 바꿉니다
  계산기는 입력 금리가 전체 기간 유지된다고 가정하므로 변동금리 계약은 금리를 올린 별도 시나리오를 만들어 월 납입액과 총이자의 민감도를 확인해야 합니다.
  
• 월별 원 단위 반올림은 실제 명세와 차이가 날 수 있습니다
  계산기는 내부의 정밀한 잔액 흐름을 합산한 뒤 화면에 원 단위로 반올림하지만, 금융기관은 일수 계산, 납입일과 원 단위 처리 규칙을 다르게 적용할 수 있습니다.
  

자주 묻는 질문

계산 전 준비할 자료와 실무 팁

• 토지 등기사항증명서에서 소유권, 근저당권, 지상권과 가압류 등 권리관계를 확인하세요.
  
• 토지이용계획확인서와 지자체 공고로 용도지역, 행위 제한과 토지거래허가구역 지정 여부를 확인하세요.
  
• 매매가·공시지가·감정가를 섞지 말고 어떤 가격을 기준으로 입력했는지 메모하세요.
  
• 금융기관 제안서에서 인정 담보가치, 적용 LTV, 선순위 차감 기준, 금리 유형과 상환방식을 같은 날짜 기준으로 수집하세요.
  
• 변동금리라면 현재 금리뿐 아니라 1%포인트와 2%포인트 상승값도 입력해 총이자와 월 납입액을 비교하세요.
  
• 만기일시상환은 예상 매각대금이나 대환 승인에 의존하지 않고 만기 원금을 자체 현금흐름으로 감당할 수 있는지 점검하세요.