부동산개발업·주택건설사업 등록의무 교차판정 계산기

가족 토지의 첫 분양·임대, 허가 전에 등록체계부터

부모님 소유 토지에 상가를 지어 임대하거나 가족법인으로 다세대를 분양할 때, 건축허가를 받는 일과 그 사업을 시행하는 주체의 등록은 별도로 검토해야 합니다.
설계를 의뢰하고 금융비용이 발생한 뒤 등록 누락을 발견하면 공급 일정과 자금계획을 다시 짜야 할 수 있습니다.
반대로 주택사업의 개발업 등록 예외를 놓치면 불필요한 자본 마련과 채용을 중복 준비할 수 있습니다.

개발업·주택사업·시공업의 구별

본인 사용은 개발업의 타인 공급 목적에서 제외하지만 주택법 제4조의 연간 주택사업 등록기준을 함께 없애는 입력은 아닙니다.
주택사업은 공급 목적과 별개로 해당 연간 사업 규모를 확인합니다.
처음 자기사용으로 계획했다가 임대로 바꾸는 경우에는 계획 변경 시점에 등록 경로를 다시 검토해야 합니다.

2026년 적용 규모와 경계값

부동산개발업법 제4조에 적힌 위임 하한과 시행령 제3조의 실제 적용 규모를 구별해야 합니다.
일반 건축물은 건별 2,000㎡, 토지는 건별 3,000㎡를 곧바로 실행기준으로 쓰지 않습니다.
이 계산기는 아래 시행령 기준을 사용하며 정확히 문턱에 도달한 경우를 포함합니다.

도시형생활주택은 명칭만으로 선택하지 말고 주택법령상 분류를 확인하세요.
시행령 제14조제1항제2호는 제10조제2항제1호의 경우를 포함합니다.
서로 다른 주택 유형을 합쳐 일괄 20세대 또는 30세대로 판단하지 않으며, 혼합 유형은 관할 확인을 위한 보류 상태로 표시합니다.

주택사업 등록 예외는 적용 범위를 먼저 확인

연간 누적과 주상복합 입력법

1. 같은 사업이나 일단의 토지에 속하는 필지·연결 건물의 합산범위를 관할청과 먼저 확인합니다.
2. 프로젝트별 전체 연면적·비주거 연면적·조성면적·호수 또는 세대수를 입력합니다.
3. 위 표에 넣지 않은 이전·다른 사업분만 연간 기타사업분에 입력합니다. 연간 전체 누적을 다시 더하지 않습니다.
4. 연간 기산일, 포함사업과 중복 제외를 확인한 경우에만 합산 확인을 선택합니다. 미확인은 판정 보류로 남습니다.

비주거 부분의 별도 적용범위를 확인하지 않은 주상복합은 숫자가 문턱을 넘더라도 보류합니다.
주택 부분은 주택 세대수 기준으로 따로 표시하며 전체 건물에 예외를 임의 적용하지 않습니다.
가분할, 명목상 다른 소유자, 가족 명의 분산이 별개 사업이라는 결론도 자동으로 내리지 않습니다.

자본금·개인 자산과 인력 부족 계산

부족액 = max(법정 최소금액 − 해당 체계에서 인정되는 확인액, 0), 부족인원 = max(필요인원 − 확인인원, 0)입니다.
보유 현금이나 담보부 부동산 시세를 곧바로 인정 자산으로 넣지 마세요.
확인액이 없으면 빈칸으로 남기며, 0은 확인 자료상 인정액이 없다는 뜻입니다.
서로 다른 체계의 자본·인력은 자동 공유하거나 부족액을 합산하지 않습니다.

건설업 보유자의 중복산입과 실제 운영비

주택령 제14조제4항은 건축공사업 또는 토목건축공사업 등록자가 주택건설·대지조성 등록을 하려는 경우 보유 자본금·기술인력·사무실면적을 기준에 포함하는 규정입니다.
기타 전문건설업까지 일괄 확대하거나 개발업과 주택업 사이의 자동 공동사용 근거로 삼지 않습니다.
관할청이 인정한 자원을 해당 입력에 포함하되 같은 금액을 추가 감면액으로 다시 차감하지 않습니다.

가상 예시 세 가지와 결과 해석

토지소유자와 등록사업자의 공동사업

사용 순서와 보류 상태 활용법

1. 사업자 형태와 각 프로젝트의 공급 목적·주택 유형·면적을 입력합니다.
2. 건축사와 관할청이 확인한 같은 사업·연간 집계 범위와 중복 제외 기타사업분을 기록합니다.
3. 기존 등록증, 자산평가 자료와 자격·교육·상근 확인자료로 자원을 입력합니다.
4. 판정 행렬과 문턱 차이, 각 체계의 부족액·인원, 사무실과 공동사업 누락 자료를 읽습니다.
5. 검토표를 TXT로 저장하거나 인쇄하여 최초 인허가 전에 등록 또는 비등록 확인 절차를 문의합니다.

보류는 자동 면제도 위법 확정도 아닙니다.
불확실한 사실을 0이나 아니오로 바꾸면 결과가 달라지므로 실제 확인 수준을 보존하세요.
문턱까지 부족한 면적·세대수는 단순한 숫자 차이이며 그만큼 추가 공사가 허용된다는 의미가 아닙니다.
등록을 마친 상태라도 변경신고·유지요건·다른 인허가 의무는 따로 점검해야 합니다.

자주 묻는 질문