개발부담금 계산기 | 2026년 개발이익환수 부담률·부과대상·한시감면

개발부담금(개발이익환수)이란 무엇인가요?

개발부담금은 토지 개발사업으로 발생한 개발이익의 일부를 국가가 환수하는 준조세입니다.
「개발이익 환수에 관한 법률」에 근거하며, 흔히 “개발이익환수” 또는 “개발부담금”이라고 부릅니다.
땅값이 사업으로 크게 오른 만큼의 불로소득 성격 이익을 환수해 토지 투기를 억제하고 지가를 안정시키는 것이 제도의 목적입니다.

이 계산기는 2026년 현재 시행 중인 기준을 반영합니다.
부과종료시점 지가에서 개시시점 지가와 정상지가상승분, 개발비용을 빼서 개발이익을 구한 뒤, 사업 유형에 따라 부담률 20% 또는 25%를 적용합니다.
여기에 부과대상 면적 판정과 2024~2026년 한시 감면(입법 추진 중)까지 한 번에 확인할 수 있습니다.

이런 분들에게 유용합니다

• 전·답·임야를 대지로 바꾸는 지목변경 개발을 앞둔 토지주
• 택지·산업단지·관광단지 등 개발사업을 시행하는 사업자
• 소규모 개발에서 내 사업이 부과대상인지부터 확인하고 싶은 분
• 개발 인허가 전 사업성(순이익)을 따져보는 부동산 투자자
• 계획입지(20%)와 개별입지(25%) 부담률 차이를 비교하려는 시행 실무자
• 부과 고지서를 받고 산정 내역이 맞는지 검산하려는 분

개발부담금은 어떻게 계산되나요?

1. 개발이익 산정 공식

개발부담금의 출발점은 “개발이익”입니다.
준공 후 땅값에서 사업 전 땅값과 자연 상승분, 그리고 들인 비용을 모두 뺀 순수한 개발이익을 의미합니다.

개발이익 = 부과종료시점 지가
− (부과개시시점 지가 + 정상지가상승분 + 개발비용)

• 부과개시시점: 사업 착수(인가)일의 부과대상 토지가액(개별공시지가 또는 실거래가)
• 부과종료시점: 사업 준공(완료)일의 토지가액(표준지공시지가 기준 감정 또는 처분가격)
• 정상지가상승분: 개발하지 않았어도 자연스럽게 올랐을 정상적인 상승분
• 개발비용: 순공사비, 조사비, 설계비, 일반관리비, 보상비, 각종 부담금, 기부채납 시설가액의 합계

2. 정상지가상승분

정상지가상승분은 개발을 하지 않았더라도 시간이 지나면서 자연스럽게 올랐을 땅값을 말합니다.
개시시점 지가에 “부과기간의 평균지가변동률”과 “정기예금 이자율” 중 더 높은 비율을 사업기간 동안 적용해 산정합니다.

정상지가상승분
= 개시시점 지가 × ((1 + 정상지가변동률)^사업기간 − 1)

이 항목이 클수록 개발이익은 줄어들어 부담금도 낮아집니다.
본 계산기는 변동률을 연복리로 누적해 정상상승분을 보수적으로 추정합니다.

3. 부담률 적용

산정된 개발이익에 사업 유형별 부담률을 곱하면 개발부담금이 됩니다.
계획입지 사업은 20%, 개별입지 사업은 25%가 적용됩니다.

개발부담금 = 개발이익 × 부담률(20% 또는 25%)

조합이나 감정으로 개발이익을 이미 통지받았다면 “직접 입력” 모드에 그 금액을 넣고, 통지 전이라면 “상세 계산” 모드에서 지가와 비용을 입력해 직접 추정해 보세요.

계획입지 20% vs 개별입지 25% 부담률

개발부담금의 부담률은 사업 유형에 따라 둘로 나뉩니다.
어느 유형에 해당하느냐에 따라 같은 개발이익이라도 부담금이 달라지므로 정확히 구분해야 합니다.

사업 유형	부담률	대표 사업
계획입지 사업	20%	택지개발, 산업단지·관광단지 조성, 도시개발 등 선계획 후개발 대규모 사업
개별입지 사업	25%	개별 토지의 지목변경 수반 개발 등 일반 개발사업

예를 들어 개발이익이 5억원이면 계획입지는 1억원(20%), 개별입지는 1억 2,500만원(25%)의 부담금이 됩니다.
계산기 결과의 “사업 유형별 부담금 비교” 카드에서 두 유형의 부담금을 동시에 확인할 수 있습니다.

부과대상 면적 기준 (2026년)

모든 개발사업에 부담금이 부과되는 것은 아닙니다.
사업 면적이 지역별 기준 면적 이상일 때만 부과대상이 되며, 기준 미만이면 부담금이 없습니다.

지역 구분	부과대상 최소 면적
특별시·광역시의 도시지역	660㎡ 이상
그 밖의 도시지역	990㎡ 이상
도시지역 외(비도시지역)	1,650㎡ 이상

2023년 9월부터 2024년 12월까지는 경기 침체 대응을 위해 도시지역 1,500㎡, 비도시지역 2,500㎡로 한시 완화된 적이 있습니다.
그러나 이 한시 완화는 2024년 12월 31일로 종료되어, 2026년 현재는 위 표의 현행 기준이 다시 적용됩니다.
계산기에서 지역 구분과 사업 면적을 입력하면 부과대상 여부가 즉시 판정됩니다.

2024~2026 한시 감면 (입법 추진 중)

정부는 2025년 경제정책방향에서 침체된 건설경기를 살리기 위해 개발부담금을 한시적으로 감면하겠다고 발표했습니다.
2024년부터 2026년까지 인가받은 개발사업을 대상으로, 수도권은 부담금의 50%를 감면하고 비수도권은 전액 면제하는 내용입니다.

• 수도권: 개발부담금 50% 감면
• 비수도권: 개발부담금 100% 전액 면제
• 대상: 2024~2026년에 인가 등을 받은 개발사업

다만 이 감면은 「개발이익 환수에 관한 법률」 개정이 전제됩니다.
2024년 3월 추진했으나 국회를 통과하지 못했고, 2026년 현재 다시 발의·추진 중인 단계입니다.
따라서 본 계산기는 한시 감면을 “선택 토글”로 제공하며, 확정 전 시나리오 확인용으로만 활용하시기 바랍니다.

계산기 사용 방법

1단계: 입력 방식 선택

개발이익을 이미 산정·통지받았다면 “직접 입력”을 선택합니다.
아직 산정 전이라면 “상세 계산”에서 지가와 비용으로 직접 추정할 수 있습니다.

2단계: 개발이익 입력

상세 계산 모드에서는 종료시점·개시시점 지가, 사업기간, 정상지가변동률, 개발비용을 입력합니다.
그러면 정상지가상승분이 자동 계산되어 개발이익이 산출됩니다.

3단계: 사업·지역 정보 입력

사업 유형(계획입지·개별입지)과 지역 구분, 사업 면적을 입력합니다.
부담률과 부과대상 여부가 함께 판정됩니다.

4단계: 결과 확인

개발이익, 부과대상 판정, 부담률별 부담금 비교, 한시 감면 적용 결과가 실시간으로 표시됩니다.
토글로 한시 감면을 켜고 끄며 절감액도 비교할 수 있습니다.

개발부담금과 재건축부담금은 어떻게 다른가요?

이름이 비슷해 헷갈리기 쉽지만 개발부담금과 재건축부담금은 근거 법률도, 대상도 다릅니다.
둘 다 “초과이익·개발이익을 환수”한다는 점만 같을 뿐입니다.

개발부담금

「개발이익 환수에 관한 법률」에 근거합니다.
택지·산업단지·지목변경 등 토지 개발사업의 지가 상승분을 환수합니다.
부담률은 20%(계획입지) 또는 25%(개별입지)이며, 일정 면적 이상이어야 부과됩니다.

재건축부담금(초과이익환수)

「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 근거합니다.
재건축 아파트 조합원의 초과이익을 환수합니다.
1인당 평균 초과이익에 10~50% 누진세율을 적용하며, 8,000만원 이하면 면제됩니다.

정리하면, 개발부담금은 “토지 개발이익”을, 재건축부담금은 “재건축 아파트 초과이익”을 환수합니다.
재건축 단지라면 재건축초과이익환수금 계산기를, 토지 개발이라면 본 계산기를 사용하세요.

활용 시나리오

지목변경 개발의 사업성 점검

전·답을 대지로 바꿔 개발할 때는 땅값 상승분에 부담금이 따라붙습니다.
상세 계산 모드로 개발이익과 부담금을 추정하면, 실제 손에 쥐는 순이익을 미리 가늠할 수 있습니다.

부과대상 여부 사전 확인

소규모 개발이라면 부담금이 부과되는지부터가 관건입니다.
지역 구분과 사업 면적만 입력하면 660㎡·990㎡·1,650㎡ 기준에 따라 부과대상 여부를 바로 판정할 수 있습니다.

한시 감면 효과 비교

한시 감면 토글을 켜면 수도권 50% 감면, 비수도권 100% 면제가 반영됩니다.
감면 전·후 부담금을 비교해, 감면 입법이 확정될 경우의 절감 효과를 미리 가늠해 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 개발부담금은 누가, 언제 부과하나요?

A. 시장·군수·구청장이 사업 준공(부과종료시점)을 기준으로 부과합니다.
통상 준공 후 일정 기간 내에 부과 고지가 이뤄지며, 납부기한은 고지일로부터 정해집니다.

Q. 내 사업이 부과대상인지 어떻게 아나요?

A. 지역 구분과 사업 면적으로 판정합니다.
특별시·광역시 도시지역은 660㎡, 그 밖의 도시지역은 990㎡, 비도시지역은 1,650㎡ 이상이면 부과대상입니다.
계산기에 면적을 입력하면 즉시 확인됩니다.

Q. 계획입지와 개별입지는 어떻게 구분하나요?

A. 택지개발·산업단지·도시개발처럼 계획에 따라 추진하는 대규모 사업이 계획입지(20%)입니다.
개별 토지에서 지목변경을 수반해 시행하는 일반 개발은 개별입지(25%)에 해당합니다.

Q. 수도권 50%·비수도권 100% 감면은 지금 바로 적용되나요?

A. 아직 확정된 것은 아닙니다.
2025년 경제정책방향에서 발표되었으나 개발이익환수법 개정이 필요하며, 2026년 현재 입법이 추진 중입니다.
계산기에서는 시나리오 확인용 토글로 제공합니다.

Q. 이 계산 결과가 실제 고지 금액과 같나요?

A. 본 계산기는 법정 산식을 반영한 추정 도구입니다.
실제 부담금은 감정평가 결과, 개발비용 인정범위, 부과기간 평균지가변동률 고시치에 따라 달라질 수 있으므로 구청 고지를 기준으로 확인하세요.

알아두면 좋은 팁과 주의사항

개발비용을 빠짐없이 반영하세요: 순공사비뿐 아니라 조사비·설계비·일반관리비·보상비·기부채납액도 개발비용에 포함되어 개발이익을 줄입니다.
정상지가상승분이 클수록 유리합니다: 사업기간이 길고 지가변동률이 높을수록 자연 상승분이 커져 환수 대상 개발이익이 줄어듭니다.
면적 기준 경계를 확인하세요: 990㎡·1,650㎡ 부근이라면 작은 면적 차이로 부과 여부가 갈리므로 정확한 측량 면적을 기준으로 판단해야 합니다.
개발부담금은 양도세와 별개입니다: 개발한 토지를 매도할 때의 양도소득세는 개발부담금과 별도로 계산해야 합니다.
중복 환수는 조정됩니다: 같은 토지에 다른 부담금이 부과되는 경우 개발비용으로 공제되는 항목이 있으므로 고지 내역을 꼼꼼히 확인하세요.

내 개발부담금, 지금 바로 계산해 보세요!

지가와 개발비용만 입력하면 2026년 기준 개발이익과 부담금이 즉시 산출됩니다.

재건축부담금, 재개발 분담금, 토지보상금 계산기와 함께 활용하면 토지·정비사업 의사결정을 더 정확하게 할 수 있습니다.

개발부담금(개발이익환수) 계산기

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