부동산 매매사업자 비교과세·부가세 세액 계산기

부동산 매매사업자 비교과세와 부가세를 함께 확인하는 이유

주택을 구입해 수리한 뒤 되파는 개인 매매사업자는 매출에서 비용을 빼는 사업소득 계산만으로 모든 세금 검토가 끝나지 않습니다.
조정대상지역 다주택의 매매차익이 소득세법 제64조 적용 대상이면 종합소득 방식과 특례 방식의 산출세액을 비교해야 하고, 국민주택규모를 초과하는 주택은 건물분 부가세도 확인해야 합니다.
예상 차익이 같더라도 다른 소득, 경비 인정 범위, 주택 수, 중과 제외 사유와 전용면적에 따라 결과가 달라집니다.

한국 2026년 규칙을 사용하며 기준 확인일은 2026년 10월 5일입니다.
처음 보이는 금액은 가상 예시이고 사업 범위·중과·부가세 조건은 미확인입니다.
확인 전 결과를 실제 신고세액으로 받아들이지 않도록 적용 산출세액은 판정 보류로 표시됩니다.

입력값의 의미와 경비 중복을 막는 방법

취득일과 매매일은 실제 세법상 시점을 확인한 뒤 입력하세요.
취득일은 2000년 이후, 매매일은 2026년으로 제한하며 취득이 매매보다 늦으면 결과를 계산하지 않습니다.
세대 주택 수는 재고주택과 산입 대상 입주권·분양권까지 확인한 값으로 넣고, 조정대상지역 여부도 매매 시점의 지정을 기준으로 검토합니다.
숫자는 원 단위로 입력하며 전용면적만 소수 둘째 자리까지 허용합니다.

비교과세는 거래별 합계가 아니라 연간 비교입니다

T는 기본 누진세액 계산을 뜻합니다.
시행령 제122조는 주택등매매차익 계산에 양도규정 필요경비, 양도 기본공제와 장기보유특별공제를 규정하지만, 제95조제2항은 제104조제7항 중과 주택의 장기보유특별공제를 제외합니다.
따라서 이 도구에서 확인한 다주택 중과 거래에는 장기보유특별공제를 넣지 않습니다.
특례 대상에서 제외한 주택의 사업소득은 A와 잔여 과표에 반영됩니다.

위 식은 제64조·시행령 제122조 문언을 따른 참고 산식입니다.
현행 시행규칙 별지 제40호(1) 종합소득산출세액계산서 작성방법은 기본공제 전 주택등 소득금액을 차감하고 종합소득공제를 적용하도록 안내해 잔여 과표가 달라질 수 있습니다.
신고서 방식은 T(max(0, P − 특례대상 기본공제 전 차익 합계))도 함께 표시하며, 실제 신고에 사용할 기준을 세무 검토로 확인하기 전에는 적용 산출세액을 보류합니다.
출력하는 국세와 표준 지방소득 산출세액은 세액공제, 기납부액과 가산세를 차감하기 전의 예산용 산출액입니다.

2026년 기본세율·다주택 중과·단기보유 기준

보유기간은 단순히 일수를 365로 나누지 않고 취득일의 역년 기념일로 판단합니다.
2025년 10월 1일 취득해 2026년 10월 1일 매매하면 정확히 1년이며, 하루 전이면 1년 미만입니다.
이 단기율은 확인한 특례 대상 자산의 연간 비교에 쓰는 값입니다.
중과 대상이 아닌 단기 주택도 무조건 제64조 대상이라고 분류하지 않습니다.

여러 거래의 기본공제와 누진세 합산

양도 기본공제 250만원은 해당 소득 구분의 연간 한도입니다.
다른 양도에서 사용한 금액을 빼고 남은 공제를 입력하면 확인한 특례 대상 거래에 매매일 순서로 배분하며, 같은 날이면 입력 순서를 사용합니다.
매 거래마다 250만원을 새로 공제하지 않습니다.
사업소득공제와 양도 기본공제는 서로 다른 계산 항목이므로 각각의 입력 의미를 구분하세요.

여러 특례 거래에 단기보유가 섞이거나 특례 대상 거래에서 차손이 나면 최종 연간 비교는 판정 보류로 표시합니다.
거래별 경비, 세율 구분과 손익통산 순서까지 검토해야 하기 때문입니다.
영수증 없는 비용이나 공동사업 지분을 임의로 배분해서 보류를 없애지 말고, 입력과 검토표를 저장해 세무대리인에게 전달하세요.

국민주택규모 이하 면세: 85㎡와 100㎡ 경계

근거는 조세특례제한법 제106조제1항제4호, 같은 법 시행령 제106조제4항제1호와 주택법 제2조제6호입니다.
면적만 작다고 오피스텔이나 겸용건물을 법정 국민주택으로 자동 판단하지 마세요.
다가구의 가구별 전용면적과 특수 공급은 별도로 확인해야 합니다.
토지는 부가가치세법 제26조제1항제14호에 따라 면세이므로 주택 전체 가격에 부가세를 일괄 계산하지 않습니다.

건물분 공급가액과 VAT 포함 가격의 계산 차이

건물분 공급가액 2억원이면 매출 VAT는 2,000만원입니다.
건물분 공급대가 2억2,000만원을 VAT 포함으로 입력해도 같은 매출 VAT가 나옵니다.
공제 가능한 매입 VAT가 500만원이면 신고차액은 1,500만원이고, 2,500만원이면 −500만원입니다.
음수 값은 환급 검토액이며 해당 거래만으로 실제 현금환급을 보장하지 않습니다.

부가가치세법 제29조·제30조·제38조·제39조에 따라 가격과 공제 요건을 확인하세요.
건물·토지 금액을 임의의 비율로 나누거나 세금계산서가 없는 지출을 매입 VAT로 넣지 않습니다.
국민주택 면제 공급과 토지 등 면세 관련 매입세액, 공통매입 안분과 포괄사업양도 여부는 별도 검토가 필요합니다.
부가세 적용 확인란을 체크하기 전 신고차액은 보류되지만 입력에 따른 매출 VAT 참고액은 볼 수 있습니다.

차익 1억원·확인한 2주택 중과 검산 예제

2023년 10월 1일 취득한 주택을 2026년 10월 1일 매매하는 가상 사례입니다.
VAT 제외 매매가 5억원, 취득가 3억9,000만원, 양도규정 경비 1,000만원, 다른 소득과 사업전용 경비는 0원으로 둡니다.
종합소득공제 150만원, 남은 양도 기본공제 250만원을 가정하고 조정지역 2주택 중과와 법정 주택 공급, 문언 산식 기준을 확인했다고 가정한 경우입니다.

문언 산식의 잔여 과표 100만원에 대한 세액은 6만원이고 B는 3,824만5,000원입니다.
반면 현행 신고서 작성방법의 기본공제 전 차익 차감 산식은 잔여세액 0원, B 3,818만5,000원, 표준 지방세 381만8,500원, 합계 4,200만3,500원입니다.
이 6만원 차이를 숨기지 않고 확인한 기준에 따라 결과를 표시하며, 어느 결과도 실제 적용을 자동 확정하지 않습니다.
문언 기준의 동일 조건을 3주택 이상 중과로 바꾸면 B는 4,799만5,000원이고, 확인한 중과 제외 주택이면 이 범위의 특례 없이 A 1,903만5,000원을 사용합니다.
실제 자격과 경비·공제 및 잔여 과표 기준을 확인했다는 전제는 예제 값과 함께 유지하세요.

매매차익 예정신고 기본일과 연간 세액의 구분

소득세법 제69조는 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 토지등 매매차익과 세액을 신고하도록 규정합니다.
2026년 10월 1일 매매하면 예정신고 기본일은 2026년 12월 31일이고, 12월 거래는 다음 해 2월 말이 기본일입니다.
매매차익이 없거나 손해가 발생해도 신고 의무 검토를 생략하지 마세요.

주택 공급 VAT는 부가가치세 과세기간과 공급 시기에 따라 신고합니다.
연간 소득세와 거래별 VAT를 같은 날짜에 모두 낼 최종 납부액으로 합치지 않는 이유입니다.
거래별 기본일을 달력에 옮긴 뒤 관할 세무서·홈택스에서 최종 적용 기한과 예정신고 서식을 확인하세요.

활용 시나리오와 검토표 저장 방법

1. 매매계약을 검토할 때는 건물분 금액의 부가세 포함 여부를 확인하고 예상 매출 VAT를 따로 예산에 넣습니다.
2. 두 번째 재판매를 계획할 때는 첫 거래와 같은 연도로 입력해 기본공제 소진과 누진세 합산 영향을 확인합니다.
3. 사업전용 추가 경비가 있는 경우 양도규정 차익과 사업차익의 차이가 잔여 과표에 어떻게 반영되는지 봅니다.
4. 중과·부가세 조건이 미확인이면 결과를 0원으로 해석하지 않고 증빙과 보류 사유를 정리합니다.
5. 입력 후 검토표 TXT 저장 또는 인쇄로 가격·경비·공제·확인 상태와 거래별 기본일을 함께 보관합니다.

확인된 가상 예제 버튼은 검산을 돕는 기능이며 실제 본인의 조건을 확인하는 절차를 대신하지 않습니다.
다른 소득 기준 대비 추가 국세는 기존 소득만 있을 때의 산출액을 뺀 모형상 차액입니다.
사업차손 상계로 음수가 나올 수 있지만 이를 실제 환급액이나 거래별 세금으로 부르지 않습니다.
최종 공제·기납부·납부단수와 사업자성 판단은 장부와 신고서를 기준으로 다시 대조해야 합니다.

자주 묻는 질문