아파트·부동산 증여 감정평가 vs 유사매매사례가 선택 계산기

아파트 증여, 신고 평가액이 증여세와 취득세를 함께 정합니다

아파트를 자녀나 배우자에게 증여할 때 세금 규모를 가장 크게 좌우하는 것은 세율이 아니라 “얼마로 평가해 신고하느냐”입니다.
증여세는 증여일 현재의 시가로 매기고, 2023년부터는 증여 취득세도 시가인정액을 과세표준으로 씁니다.
같은 단지에서 최근 거래가 있으면 그 거래가가 그대로 시가가 되는데, 거래가 하필 높은 가격이었다면 증여세와 취득세가 모두 커집니다.
반대로 평가기간 안에 감정평가를 받아 신고하면 해당 재산의 감정가가 유사매매사례가보다 우선해 세금을 줄일 수 있습니다.

이 계산기는 증여일·신고일, 공동주택가격과 전용면적, 같은 단지 매매사례, 탁상감정 예상가를 넣으면 유사매매사례가 신고안(A)과 감정평가 신고안(B)의 증여세·취득세·감정수수료를 각각 계산합니다.
증여세와 취득세의 평가기간이 서로 다르다는 점까지 반영해 각 세목에서 어떤 거래가 선정되는지 보여 주고, 감정가가 재감정 기준금액에 미달하는지도 점검합니다.
보유 계획을 넣으면 10년 이월과세를 고려한 미래 양도세 효과까지 더한 순부담으로 두 안을 비교합니다.

증여 아파트의 시가가 정해지는 순서

상속세 및 증여세법 제60조는 증여재산을 평가기준일(증여일) 현재의 시가로 평가하고, 시가에는 매매·감정·수용·경매·공매 가액이 포함된다고 정합니다.
시행령 제49조는 그 가액이 평가기간 안에 있을 때만 시가로 보며, 아래 순서로 적용됩니다.

핵심은 1순위와 2순위의 관계입니다.
시행령 제49조② 단서는 “해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 유사재산 가액을 적용하지 아니한다”고 정합니다.
같은 단지 최근 거래가 높게 찍혀 있어도 평가기간 안에 감정평가를 받아 그 감정가로 신고하면 감정가가 시가가 된다는 뜻입니다.

증여세와 취득세의 평가기간 비교

증여세와 증여 취득세는 시가를 정하는 원리가 비슷하지만 기간과 하한이 다릅니다.
같은 신고안이라도 두 세목에서 선정되는 거래가 달라질 수 있어 계산기는 각각 따로 판정합니다.

표에서 보듯 취득세 유사부동산 기간은 취득일 전 1년부터 시작합니다.
그래서 증여세 평가기간(전 6개월)에서는 빠진 7~12개월 전 거래가 취득세 시가가 되는 경우가 있습니다.
두 세목 모두 신고일 이후 생긴 유사 거래는 반영하지 않으므로, 평가액이 유리하게 정해졌다면 신고를 서두르는 것이 안전합니다.

유사재산 3요건과 사례 선정 순서

상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조③1호와 지방세법 시행규칙 제4조의3④1호는 공동주택의 유사재산을 같은 방식으로 정합니다.

1. 평가대상 주택과 같은 공동주택단지 안에 있을 것.
   
2. 주거전용면적 차이가 평가대상 주택 전용면적의 5% 이내일 것.
   
3. 공동주택가격 차이가 평가대상 주택 공동주택가격의 5% 이내일 것.
   
4. 요건을 갖춘 주택이 둘 이상이면 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 고를 것.
   
5. 그 주택의 가액이 둘 이상이면 증여일에 가장 가까운 계약일의 가액, 같은 거리면 평균을 쓸 것(시행령 제49조②).
   

많은 분이 “가장 최근 거래”나 “가장 비슷한 평형”을 시가로 생각하지만, 법령상 첫 기준은 공동주택가격 차이입니다.
같은 라인·같은 층대처럼 공시가격이 거의 같은 세대의 거래가 우선 선정되므로 국세청 홈택스의 상속·증여재산 평가하기 조회 결과와 꼭 대조하세요.

감정평가 기준금액·감정기관 수·수수료 공제

아파트는 공동주택가격이 시세의 60~70% 수준인 경우가 많아 실무상 기준금액은 대부분 공동주택가격이 됩니다.
그래도 유사사례가가 낮게 형성된 단지에서는 유사사례가의 90%가 기준금액이 될 수 있어 계산기는 두 값을 모두 계산해 작은 값을 씁니다.
또 원감정가액이 재감정가액의 80%에 못 미치면 그 감정기관이 시가불인정 감정기관으로 지정될 수 있으므로 지나치게 낮은 감정을 요구하는 것은 오히려 위험합니다.

증여 취득세: 시가인정액과 조정대상지역 중과

지방세법 제10조의2는 무상취득의 과세표준을 시가인정액(매매사례가액·감정가액·공매가액 등)으로 정합니다.
시가표준액 1억원 이하 부동산만 시가인정액과 시가표준액 중 선택할 수 있습니다.
세율은 제11조①2호 3.5%이고, 조정대상지역의 시가표준액 3억원 이상 주택은 제13조의2②에 따라 12%로 중과됩니다.

1세대1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속이 증여받으면 시행령 제28조의6②에 따라 중과에서 빠집니다.
증여 취득세 신고·납부기한은 2023년부터 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월로 바뀌어 증여세 신고기한과 같아졌습니다.
감정가를 취득세 신고에 쓰면 감정가가 시가표준액에 미달할 때 지자체가 재감정할 수 있다는 점도 결과에 경고로 표시합니다.

가상 예시로 보는 두 신고안

공동주택가격 820,000,000원, 전용 84.97㎡ 아파트를 2026-12-15에 성년 자녀에게 증여하고 2027-01-20에 신고하는 가상 예시입니다.
같은 단지 사례는 C1(2026-10-20, 1,320,000,000원), C2(2026-11-28, 1,350,000,000원), C3(2026-03-10, 1,250,000,000원), 면적이 다른 C4입니다.
증여세 창에서는 공동주택가격 차이가 가장 작은 C2가, 취득세 창(전 1년)에서는 공동주택가격 차이가 0인 C3가 선정됩니다.
감정은 1곳 1,230,000,000원·수수료 2,200,000원이며 기준금액 820,000,000원을 넘습니다.

현재 납부액 기준으로 감정평가안이 45,973,600원 적습니다.
12년 보유·한계세율 26.4%를 가정하면 A의 높은 취득가액이 미래 양도세를 31,880,640원 줄여 주지만, 그래도 B가 14,092,960원 유리합니다.
1세대1주택 비과세로 양도세가 없을 것으로 예상하면 세율을 0으로 두고 현재 총부담만 비교하세요.

미래 양도세와 10년 이월과세

계산기는 두 안의 취득가액 차이에 입력한 한계세율을 곱한 단순 추정치를 미래 양도세 효과로 보여 줍니다.
장기보유특별공제, 1세대1주택 비과세, 이월과세 적용 배제(제97조의2②)까지 계산하지 않으므로 실제 매도 계획이 있으면 양도세 계산기로 따로 확인하세요.
이월과세 기간은 등기부상 소유기간으로 판단하며, 이월과세를 적용한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적으면 이월과세를 적용하지 않습니다.

단계별 사용법

1. 증여일과 신고 예정일을 넣습니다.
   신고 예정일은 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안이어야 하며, 증여세와 취득세를 같은 날 신고한다고 가정합니다.
   
2. 공동주택가격과 전용면적을 입력하고 조정대상지역 여부, 1세대1주택자의 배우자·직계 증여 여부를 체크합니다.
   
3. 국토교통부 실거래가에서 증여일 전 2년~신고일 사이 같은 단지 거래를 찾아 계약일·거래가·전용면적·공동주택가격을 행으로 추가합니다.
   
4. 감정평가법인에서 받은 탁상감정 예상가, 가격산정기준일, 기관별 수수료를 넣습니다.
   공동주택가격이 10억원을 넘으면 2곳을 선택합니다.
   
5. 수증자 관계와 10년 내 증여 이력, 예상 보유기간과 한계세율을 입력한 뒤 계산합니다.
   결과표·사례 타임라인·경고를 확인하고 체크리스트와 TXT를 세무사 상담 자료로 저장합니다.
   

입력을 바꾸면 이전 결과가 숨겨지므로 다시 계산한 뒤 저장하세요.
보류 메시지는 세액이 0원이라는 뜻이 아니라 날짜나 감정 입력을 먼저 바로잡아야 한다는 뜻입니다.

이런 상황에서 특히 유용합니다

주의사항과 계산 범위의 한계

감정가로 결정되든 다른 시가로 결정되든 평가 방법 차이로 늘어난 본세에는 과소신고가산세가 붙지 않고, 기한 내 신고·납부했다면 납부지연가산세도 붙지 않습니다(국세기본법 제47조의3④·제47조의4③).
그러나 부정행위로 과소신고한 경우는 예외이고, 재감정으로 결정되면 감정수수료는 돌려받지 못하므로 무리한 감정 요청은 피해야 합니다.

자주 묻는 질문