증여 후 양도 이월과세 계산기
배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산을 양도할 때
이월과세(취득가액 이월) 적용 여부와 양도세를 2026년 세법으로 비교 계산합니다.
증여·양도 정보 입력
증여자(증여한 사람) 정보
이월과세 적용 시 보유기간이 이 날짜부터 기산됩니다
증여 정보
이월과세가 적용되면 양도세 필요경비로 공제됩니다
이월과세를 계산해보세요
증여·양도 정보를 입력하고 "이월과세 계산하기" 버튼을 눌러주세요
2026년 소득세법 제97조의2 기준으로 계산됩니다
2026년 양도소득세 기본세율표
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 1,400만원 초과 ~ 5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 초과 ~ 8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 초과 ~ 1.5억원 | 35% | 1,544만원 |
| 1.5억원 초과 ~ 3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 초과 ~ 5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 초과 ~ 10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
※ 보유기간(증여자 취득일 기산) 주택 1년 미만 70%·1~2년 60%, 토지·상가 1년 미만 50%·1~2년 40% 단기세율 | 지방소득세 10% 별도
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이월과세란 무엇인가요?
이월과세는 배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 일정 기간(부동산은 10년) 이내에 양도할 때, 양도소득세를 계산하는 취득가액을 ‘증여 당시 평가액’이 아니라 ‘증여한 사람(증여자)이 당초 취득한 가액’으로 되돌려(이월) 적용하는 제도입니다.
소득세법 제97조의2 ‘양도소득의 필요경비 계산 특례’에 근거하며, 증여를 통해 취득가액을 시가로 높여 양도차익을 줄이는 절세를 차단하기 위한 양도세 회피 방지 장치입니다.
예를 들어 남편이 5억 원에 산 아파트가 9억 원으로 올랐을 때, 아내에게 증여(배우자 증여재산공제 6억 원 활용)한 뒤 곧바로 9억 원대에 팔면 양도차익이 거의 없어 보입니다.
하지만 이월과세가 적용되면 취득가액이 남편이 산 5억 원으로 이월되어 양도차익 4억 원에 대한 양도세가 그대로 부과됩니다.
이 계산기는 이월과세 적용 여부를 자동으로 판정하고, 적용했을 때와 적용하지 않았을 때의 세금을 한눈에 비교해 줍니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 배우자에게 부동산을 증여한 뒤 매도를 고려 중인 분
- • 부모님으로부터 토지·건물을 증여받아 양도하려는 자녀
- • “증여받은 집은 10년 지나고 팔아라”는 말의 실제 손익이 궁금한 분
- • 증여 후 양도가 직접 양도보다 유리한지 비교하려는 분
- • 증여 후 단기 양도 시 세금 폭탄 위험을 사전 점검하려는 분
- • 세무사 상담 전 예상 양도세를 가늠해 보려는 납세자
이월과세가 적용되면 무엇이 달라지나요?
이월과세가 적용되면 양도차익 계산의 세 가지 요소가 한꺼번에 바뀝니다.
취득가액, 보유기간, 그리고 증여세의 필요경비 처리가 모두 달라집니다.
1. 취득가액 — 증여자의 당초 취득가액으로 이월
이월과세를 적용하면 취득가액이 증여 당시 평가액이 아니라 증여자가 그 자산을 처음 취득한 가액으로 이월됩니다.
취득가액이 낮아지므로 양도차익이 커지고, 그만큼 양도소득세 부담이 늘어납니다.
2. 보유기간 — 증여자 취득일부터 기산
장기보유특별공제율과 단기·기본 세율을 판정하는 보유기간을 증여자가 취득한 날부터 계산합니다.
이 때문에 보유기간이 길어져 장기보유특별공제가 크게 늘고, 단기세율(주택 70·60%, 토지 50·40%)을 피할 수 있는 경우도 생깁니다.
반대로 이월과세를 적용하지 않으면 보유기간을 증여일부터 세기 때문에, 증여 후 1~2년 내 양도 시 단기세율을 맞을 수 있습니다.
3. 증여세 — 양도세 필요경비로 산입
이월과세가 적용되면 수증자가 증여받을 때 납부한 증여세 상당액을 양도소득세 계산 시 필요경비로 공제합니다.
이미 낸 증여세가 사라지는 것은 아니지만, 양도차익을 줄여 양도세 부담을 일부 완화해 줍니다.
여러 자산을 함께 증여받았다면 양도하는 자산에 안분된 증여세액만 산입됩니다.
이월과세 적용 요건 (2026년 기준)
증여자 범위 — 배우자 또는 직계존비속
증여자가 배우자이거나 직계존비속(부모·조부모·자녀·손자녀 등)일 때 이월과세가 적용됩니다.
배우자는 양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우도 포함하되, 사망으로 혼인관계가 끝난 경우는 제외합니다.
직계존비속은 양도 당시 증여자가 사망한 경우 제외됩니다.
대상 자산과 기간 — 부동산은 10년
토지·건물, 분양권·입주권 같은 부동산을 취득할 수 있는 권리, 특정시설물 이용권·회원권이 대상입니다.
이월과세 기간은 2023년 1월 1일 이후 증여분부터 5년에서 10년으로 연장되었습니다.
주식·출자지분 등은 2025년 1월 1일 이후 증여분부터 이월과세 기간이 1년으로 별도 적용됩니다.
기간 판정 — 양도일부터 소급 10년
양도일부터 소급하여 10년 이내에 증여받은 부동산이면 이월과세 적용 대상입니다.
증여일과 양도일 사이가 10년을 초과하면 이월과세가 적용되지 않아, 증여 당시 평가액이 그대로 취득가액으로 인정됩니다.
비교과세 — 둘 중 더 큰 세금으로 과세
이월과세는 무조건 적용되는 것이 아니라 ‘비교과세’ 원칙을 따릅니다.
소득세법 제97조의2 제2항 제3호에 따라, 이월과세를 적용한 양도소득 결정세액이 적용하지 않은 결정세액보다 작으면 이월과세를 적용하지 않습니다.
결국 두 방식 중 양도세가 더 큰 쪽으로 과세되므로, 증여로 취득가를 높여 세금을 줄이려는 시도는 10년 안에는 통하지 않습니다.
💡 이 계산기는 이월과세 적용·미적용을 모두 계산한 뒤 실제 과세되는 방식을 자동으로 표시합니다.
어느 쪽이 적용되는지, 그리고 그 차이가 얼마인지 한눈에 확인할 수 있습니다.
이월과세 적용 배제 사유
- • 사업인정고시일부터 소급 2년 이전에 증여받은 자산이 협의매수·수용되는 경우
- • 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세(고가주택 포함) 양도에 해당하게 되는 경우
- • 이월과세 적용 양도세가 미적용 양도세보다 작은 경우(비교과세)
사용 방법
1단계: 자산·증여자 정보 입력
자산 유형(주택·토지·상가)과 증여자 관계(배우자·직계존비속)를 선택합니다.
샘플 시나리오 버튼으로 대표 사례를 바로 불러올 수도 있습니다.
2단계: 증여자·증여 정보 입력
증여자의 당초 취득가액과 취득일, 증여일, 증여재산가액(증여 당시 평가액), 납부한 증여세를 입력합니다.
증여세는 이월과세 적용 시 필요경비로 자동 산입됩니다.
3단계: 양도 정보 입력
양도가액, 양도일, 중개수수료 등 기타 필요경비를 입력합니다.
증여일과 양도일 간격으로 이월과세 기간(10년) 이내 여부가 자동 판정됩니다.
4단계: 결과 비교 확인
이월과세 적용·미적용 세금을 나란히 비교하고, 실제 적용되는 방식과 총 납부세액을 확인합니다.
증여 없이 직접 양도했을 때와 비교한 증여 전략 손익도 함께 제공됩니다.
활용 시나리오
배우자 증여 후 조기 양도 (위험)
배우자에게 증여한 직후 1~2년 내에 팔면 이월과세가 적용되어 취득가액이 증여자 취득가로 이월됩니다.
증여세까지 이미 냈는데 양도세도 크게 나오는 이중 부담이 발생할 수 있어 가장 주의해야 하는 경우입니다.
증여 후 10년 경과 양도 (안전)
증여일로부터 10년이 지나 양도하면 이월과세가 적용되지 않습니다.
증여 당시 평가액이 취득가액으로 인정되어 양도차익이 줄고, 보유기간도 증여일부터 새로 계산됩니다.
증여를 통한 취득가액 상향(step-up) 효과가 온전히 유지되는 구간입니다.
직계존비속 토지 증여 후 양도
부모가 오래 보유한 토지를 자녀에게 증여한 뒤 자녀가 양도하는 경우입니다.
이월과세가 적용되면 부모의 오랜 보유기간이 승계되어 장기보유특별공제가 최대 30%까지 늘어납니다.
다만 취득가액도 부모의 낮은 취득가로 이월되므로, 직접 양도 대비 손익을 반드시 비교해야 합니다.
이월과세 vs 부당행위계산 부인
증여 후 양도를 규제하는 제도에는 이월과세(소득세법 제97조의2)와 부당행위계산 부인(제101조 제2항)이 있습니다.
두 제도는 적용 대상과 효과가 다르므로 구분이 필요합니다.
- • 이월과세: 배우자·직계존비속 증여가 대상입니다. 수증자가 양도한 것으로 보되 취득가액·보유기간을 증여자 기준으로 이월합니다.
- • 부당행위계산 부인: 배우자·직계존비속을 제외한 특수관계인 증여가 대상입니다. 증여자가 직접 양도한 것으로 의제하여 과세하고, 당초 증여세는 취소·환급됩니다.
- • 두 제도 모두 증여 후 10년 이내 양도를 규제하므로, 증여 시점과 양도 시점 관리가 중요합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 증여받은 부동산은 몇 년 뒤에 팔아야 이월과세를 피하나요?
A. 부동산은 증여일로부터 10년이 지난 뒤 양도하면 이월과세가 적용되지 않습니다.
2023년 1월 1일 이후 증여분부터 종전 5년에서 10년으로 연장되었으니 증여 시점을 꼭 확인하세요.
Q. 이월과세가 적용되면 증여할 의미가 없나요?
A. 양도 절세 목적만 본다면 10년 이내 양도 시 효과가 제한적입니다.
다만 증여는 향후 상속세 대비, 보유세 분산, 명의 분산 등 다른 목적도 있으므로 양도 시점과 목적을 함께 고려해야 합니다.
Q. 납부한 증여세는 어떻게 처리되나요?
A. 이월과세가 적용되면 증여세 상당액이 양도소득세의 필요경비로 산입되어 양도차익을 줄여 줍니다.
이월과세가 적용되지 않으면 증여 당시 평가액이 이미 취득가액에 반영되어 별도로 산입하지 않습니다.
Q. 1세대 1주택 비과세와는 어떻게 되나요?
A. 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세(고가주택 포함) 양도에 해당하게 되는 경우에는 이월과세를 적용하지 않습니다.
비과세 요건과 보유·거주기간 판단이 복잡하므로 구체적 사례는 세무 전문가 상담을 권장합니다.
Q. 이 계산기 결과를 그대로 신고에 사용해도 되나요?
A. 본 계산기는 2026년 세법을 반영한 참고용 자동 계산 도구입니다.
실제 신고는 개별 비과세·감면, 조정대상지역, 다주택 중과 등 변수에 따라 달라질 수 있으므로 세무사·홈택스를 통해 최종 확인하시기 바랍니다.
절세 팁과 주의사항
- 10년 보유 규칙: 증여받은 부동산은 증여일로부터 10년이 지난 뒤 양도해야 증여 당시 평가액이 취득가액으로 인정됩니다.
- 증여 시점 기록: 5년에서 10년으로 기간이 연장된 2023년 1월 1일을 기준으로 적용 기간이 다르므로 증여 등기일을 정확히 확인하세요.
- 증여세 자료 보관: 이월과세 적용 시 필요경비로 산입하려면 증여세 신고·납부 내역을 보관해 두어야 합니다.
- 직접 양도와 비교: 증여세까지 합한 총비용을 증여 없이 직접 양도했을 때와 비교해 실제 유불리를 따져야 합니다.
- 단기세율 주의: 이월과세를 적용하지 않더라도 증여 후 2년 내 양도는 단기세율(주택 60·70%)을 맞을 수 있습니다.
증여 후 양도, 세금부터 확인하세요!
이월과세 적용 여부와 양도세를 2026년 세법으로 즉시 비교해 보세요.
증여 후 양도 시점 결정과 절세 전략 수립에 도움이 됩니다.