다주택 양도세 중과배제·주택수 판정 계산기

다주택 양도세 중과배제와 주택수 판정을 함께 확인하세요

서울의 집과 지방 주택, 상속받은 집을 함께 보유한 세대는 등기부에 적힌 집의 개수만으로 양도세 중과 여부를 결정하기 어렵습니다.
어떤 주택은 중과 판정 주택수에서 빠지고, 다른 주택은 주택수에는 들어가면서 그 주택 자체를 팔 때만 중과가 배제되기 때문입니다.
이 차이를 놓치면 아직 팔 필요가 없는 집을 급하게 처분하거나, 배제될 것이라고 예상한 양도에 가산세율과 장기보유특별공제 배제가 함께 적용될 수 있습니다.

이 계산기는 양도 직전 세대의 국내 주택 목록과 소재지, 기준시가, 취득 사유, 계약 및 기한을 받아 주택별 산입 여부와 중과배제 근거를 구분합니다.
전체 판정 주택수, 2주택과 3주택 이상 중 적용하는 규정, 해당 사유의 처분기한과 남은 일수, 선택 주택의 일반 과세와 중과 가정 세액 차이를 검토할 수 있습니다.
집별 결과표와 TXT 검토표를 이용해 매도 대상·잔금일·증빙 준비 순서를 정하세요.

주택수 불산입과 해당 주택의 중과배제는 다릅니다

또한 비조정대상지역의 집은 그 집 자체의 양도에 이 다주택 중과가 적용되지 않더라도 세대 주택수에 산입될 수 있습니다.
이 페이지의 판정용 주택수는 취득세, 종합부동산세, 청약 무주택, 1세대1주택 비과세의 주택수와 서로 다른 목적의 값입니다.
한 제도의 불산입 결과를 다른 제도에 그대로 옮겨 적지 마세요.

입력 전에 준비할 자료와 주택 목록의 범위

• 세대 전체 국내주택: 본인뿐 아니라 같은 세대가 소유한 주택을 양도 직전 기준으로 모읍니다.
  동일 주택을 부부 지분별로 중복 입력하지 않고 한 행으로 정리합니다.
  
• 주소와 양도 당시 기준시가: 주택과 부수토지 합계액, 행정구역상 동·읍·면·군 구분, 양도 당시 조정대상지역 여부를 확인합니다.
  시가나 실거래가와 기준시가는 별개입니다.
  
• 취득 및 사유의 이력: 취득일, 상속개시와 주택 우선순위, 소유권 소송 확정판결, 저당권 실행 또는 채권변제 증빙, 근무·취학·요양의 시작과 해소 시점을 준비합니다.
  
• 계약과 지급 증빙: 조정대상지역 공고일, 매매계약일, 계약금 수령내역, 토지거래허가 신청일과 허가일을 모읍니다.
  집을 살 때의 계약과 팔 때의 계약을 구분합니다.
  
• 선택 세액 자료: 본인의 과세 지분에 해당하는 양도가액·취득가액·인정 필요경비와 올해 남은 양도소득 기본공제를 입력합니다.
  전부 소유한 주택이면 전체 금액이며, 주택수 판정에 쓰는 기준시가는 지분 금액이 아닌 주택과 부수토지 전체 금액이라는 차이가 있습니다.
  세액 자료를 넣어도 비과세·감면의 적격 심사가 자동으로 완료되지는 않습니다.
  

주택은 2~10행으로 정리하고 모르는 사실은 미확인 상태로 남겨 두세요.
분양권·조합원입주권, 혼인 특례, 다가구 분리양도, 매매업 재고주택 등 별도 검토가 필요한 상황이 있다면 이를 표시해야 합니다.
누락 주택이나 미확인 특례가 있는 상태에서 작은 주택수를 확정값으로 사용하면 결과 전체가 달라질 수 있습니다.

지방 3억원 이하 주택: 가격보다 소재지부터 확인

제167조의3제1항제1호와 제167조의10제1항제1호는 일정 지역의 주택 및 부수토지 기준시가 합계액이 해당 주택 또는 다른 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 경우를 다룹니다.
기준시가 300,000,000원은 가격 요건을 충족하지만 300,000,001원은 충족하지 않습니다.
지방에 있다는 통상적인 표현과 세법의 지역 구분이 완전히 같지는 않으므로 주소를 직접 확인해야 합니다.

예를 들어 서울 일반주택 한 채와 전주의 기준시가 3억원 주택 한 채가 있고 다른 특례가 없다면, 이 중과 판정의 산입수는 1채가 될 수 있습니다.
그렇다고 서울 주택의 양도소득세가 자동으로 비과세되는 것은 아닙니다.
반대로 서울의 기준시가 3억원 주택은 가격만으로 제1호 불산입을 적용할 수 없습니다.

2주택 전용인 1억원·근무형편·소유권 소송 배제

위 독립 배제 규정과 제155조제8항의 수도권 밖 주택 관련 규정은 2주택 조문에 있습니다.
3주택 이상이 된 경우 제167조의3에 같은 내용이 있는 것으로 가정하여 배제하지 않습니다.
현재 판정 주택수가 몇 채인지 먼저 확정해야 집별 사유를 올바른 법령에 대입할 수 있습니다.

상속 5년과 저당권 실행·대물변제 3년

제167조의3제1항제7호의 상속주택은 제155조제2항에 해당하는 주택이고 상속받은 날부터 5년이 경과하지 않아야 합니다.
세대가 상속받은 모든 주택이 일괄 배제되는 것이 아니므로 피상속인의 주택 수와 우선순위, 세대 관계 등 제155조의 사실관계를 별도로 확인합니다.
적격 여부가 확인되지 않았다면 단순히 상속일이 최근이라는 이유로 중과 없음으로 확정할 수 없습니다.

제8호는 저당권 실행으로 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 않은 경우입니다.
일반적인 경매 낙찰을 모두 저당권 실행 취득으로 입력해서는 안 되며, 채권자 지위와 취득 경위를 증빙으로 확인해야 합니다.
두 규정은 2주택에서는 제167조의10제1항제2호를 통해 준용됩니다.

기간은 민법의 초일 불산입과 역법에 따른 대응일·월말 원칙을 참고해 계산합니다.
윤년과 월말에 걸리는 기한은 화면의 날짜를 증빙과 함께 재확인하고, 처분기한이 토요일이나 공휴일이라는 이유로 자동 연장된다고 가정하지 마세요.
기한이 지났다는 결과도 다른 배제나 비과세 가능성이 모두 사라졌다는 뜻은 아닙니다.

배제 주택을 빼고 일반주택 한 채만 남는 경우

상속주택 자체의 배제만 확인하면 일반주택을 먼저 파는 경우를 놓칠 수 있습니다.
법령은 특정 호에 해당하는 주택들을 제외하고 일반주택이 하나만 남으면 그 일반주택도 중과 범위에서 제외하는 규정을 두고 있습니다.
여기서 제외할 수 있는 주택의 목록이 2주택과 3주택 이상에서 다릅니다.

공고 전 계약, 한시 유예, 1주택 간주 등 다른 호에 따른 배제를 모두 같은 목록으로 묶어 다른 주택까지 배제해서는 안 됩니다.
제12호 불산입 특례도 잔여주택 검사에서 법문을 넘어 임의로 제외하지 않습니다.
입력된 특례가 미확인이면 일반주택의 연쇄 판정도 함께 보류될 수 있습니다.

공동상속과 외부 확인이 필요한 추가 특례

공동상속주택의 주택수 귀속은 최대 상속지분자를 기준으로 하며, 최대지분자가 둘 이상이면 해당 주택 거주자와 연장자 순서를 살핍니다.
귀속자가 같은 세대인지까지 확인해야 세대 주택수를 계산할 수 있습니다.
일반적인 부부 공동명의를 공동상속 비귀속 지분으로 입력하거나 동일한 집을 여러 행에 올리지 마세요.

장기임대·감면임대, 감면주택, 국가유산주택, 장기사원용주택, 장기어린이집, 제155조제8항의 수도권 밖 주택, 제155조·조세특례제한법에 따른 1주택 간주와 제167조의3제1항제12호의 특례는 개별 요건이 복잡합니다.
계산기에 외부 확인 결과를 입력하더라도 이 도구가 그 적격을 새로 심사했다는 뜻은 아닙니다.
충족·미충족·미확인을 구별하고 확인된 사실을 전제로 한 결과라는 점을 보존해야 합니다.

조정대상지역 공고 전 계약과 2026년 경과규정

공고 전 매도계약 배제는 해당 지역을 조정대상지역으로 정한 공고일보다 앞서 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실을 증빙해야 합니다.
공고일 당일 계약은 ‘이전’ 조건과 다르며 집을 취득한 계약을 입력하는 규정도 아닙니다.
양도일 현재 해당 주택의 조정대상지역 여부와 계약에 적용되는 공고일을 함께 확인하세요.

보유기간이 2년 이상인 주택의 한시 중과배제는 2026-05-09 양도분까지이며, 계약·허가와 양도기한을 갖춘 경과사례가 별도로 있습니다.
토지거래허가 대상이 아닌 경우 2026-05-09까지 매도계약과 계약금 수령 증빙이 있고 계약일부터 4개월, 법정 표 지역은 6개월 안에 양도해야 합니다.
허가 대상은 같은 날까지 허가를 신청하고 실제 허가를 받은 뒤 계약과 계약금 증빙을 갖춰야 합니다.

법정 6개월 표 지역은 서울 성동·마포·강동·영등포·양천·동작·광진·중·종로·서대문·강서·노원·성북·구로·동대문·관악·은평·중랑·금천·강북·도봉구입니다.
경기도는 수원시 장안·팔달·영통구, 성남시 수정·중원·분당구, 안양시 동안구, 과천시, 용인시 수지구, 광명시, 하남시, 의왕시가 열거되어 있습니다.
서울 전체 또는 경기도 전체를 6개월로 선택하지 말고 시행령 표의 실제 소재지를 대조하세요.

선택 세액 비교: 중과 가산과 장특공 배제를 함께 계산

중과 대상이면 소득세법 제104조제7항에 따라 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p를 가산하며 해당 중과자산은 일반 장기보유특별공제에서 제외됩니다.
배제 가정은 일반 과세의 장특공 표1과 기본세율을 사용합니다.
보유 3년 미만의 일반 공제율은 0%, 3년 이상은 완성 보유연수에 연 2%를 곱하고 15년 이상은 30%를 상한으로 둡니다.

기본세율은 과세표준 구간에 따라 6%·15%·24%·35%·38%·40%·42%·45%이며 누진공제를 함께 적용합니다.
연간 기본공제는 2,500,000원 한도에서 올해 남은 금액만 입력하고 다른 양도에서 이미 사용했다면 줄여야 합니다.
보유 2년 미만, 비과세간주, 공동상속 또는 사실관계가 불완전한 사례는 이 비교의 적용세액을 확정하지 않습니다.
단기보유 세율과의 비교, 연간 손익통산, 감면과 1주택 장특공 표2는 별도 검토 대상입니다.

차익 5억원·10년 보유의 세액 검산 예시

2016-11-06 취득, 2026-11-06 양도, 양도차익 500,000,000원, 올해 남은 기본공제 2,500,000원을 가정합니다.
비과세와 감면은 없고 일반 과세 시 공제율은 20%이므로 일반 과표는 397,500,000원, 중과 가정 과표는 497,500,000원입니다.
이는 주택의 실제 적격을 확정한 사례가 아니라 같은 차익에 규칙을 달리 적용한 검산입니다.

해당 주택이 비조정대상지역에 있거나 확인된 배제 사유에 해당한다면 중과 가정 금액이 실제 적용세액이라는 뜻이 아닙니다.
반대로 배제 근거가 미확인이면 위 차이를 곧바로 절세 가능액으로 사용해서도 안 됩니다.
선택 세액은 대상 주택의 양도 한 건을 위한 비교이며 세대 모든 주택의 합산 세금이나 순서 최적화 결과가 아닙니다.

계산기 사용 순서와 결과 후 할 일

1. 실제 세법상 양도일을 기준일로 정하고 세대 전체 주택 목록을 작성합니다.
   등기 접수와 잔금의 선후가 다르면 양도시기를 먼저 확인합니다.
   
2. 소재지와 양도 당시 기준시가로 불산입 여부를 확인한 뒤 상속·저당·소송·근무 등 개별 사유를 입력합니다.
   미확인 사실은 확인보류 상태로 남깁니다.
   
3. 전체 산입수와 적용 조문을 읽고 각 행의 산입 여부, 배제 사유, 일반주택 잔여 조건과 기한을 비교합니다.
   동일한 기준일에서 서로 독립적인 양도 가정이라는 점을 확인합니다.
   
4. 세액 비교 대상 한 채를 선택하고 차익·경비·남은 기본공제를 입력합니다.
   확정 가능한 범위인지와 일반 과세·중과 가정 차이인지를 구분해 읽습니다.
   
5. TXT 검토표를 저장해 법령 근거와 미확인 항목을 정리하고 세무 상담 때 증빙과 함께 제시합니다.
   잔금일을 바꾸면 주택수·가격·기한을 같은 새 기준일로 다시 검토합니다.
   

매도순서를 결정할 때는 각 주택의 개별 판정부터 확정하는 것이 유용합니다.
먼저 한 채를 팔아 세대 구성이 달라졌다면 남은 주택으로 다시 계산하고, 여러 매도안의 연도 분산과 세액 합계를 별도 비교하세요.
기한 안에 계약만 체결하는 계획과 기한 안에 세법상 양도까지 마치는 계획을 구분하는 것이 중요합니다.

자주 만나는 활용 상황과 계산의 한계

계산기는 실제 소유·세대 관계, 기준시가 결정, 허가의 적법성이나 증빙의 충분성을 판정하지 않습니다.
장기임대등의 의무기간 미충족에 따른 추징, 제12호 소형주택·미분양·인구감소 지역의 상세 요건, 혼인에 따른 주택수 특례와 다가구 독립구획 양도는 별도 검토가 필요합니다.
등록임대 등 외부 확인을 전제로 한 결과는 그 확인이 틀리거나 이후 의무를 위반하면 달라질 수 있습니다.
2027년 이후 개정안이나 장래 지정·해제 예정만을 현재 적용 법령으로 입력하지 마세요.

자주 묻는 질문