상속주택 1세대1주택 비과세 특례 계산기
집 1채를 가진 채 부모님 집을 상속받아 2주택이 되셨나요?
상속주택을 주택수에서 제외하고 일반주택을 비과세로 양도할 수 있는지, 2026년 소득세법 시행령 §155②로 1분 만에 판정하고 절세액까지 계산합니다.
상속·일반주택 정보 입력
12억원 이하면 전액 비과세 · 초과분만 과세
양도차익: 4억 9,000만원
단독상속 · 상속주택 1세대1주택 특례
상속주택 특례 적용 — 일반주택 비과세 가능
특례 적용 시 양도세
0원
특례 미적용 시 양도세
1억 4,285만원
특례로 절감되는 양도세
1억 4,285만원
상속주택을 주택수에서 제외해 일반주택 비과세 적용
특례 적용 vs 미적용 양도세
상속주택 특례 적용 — 일반주택 비과세 가능
상속주택을 주택수에서 제외하여 일반주택에 1세대1주택 비과세(양도가 12억원 이하 전액)를 적용할 수 있습니다. 처분 기한 제한이 없으므로 상속주택보다 먼저, 원하는 시점에 일반주택을 양도하면 됩니다.
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① 상속개시 당시 일반주택 보유
상속 이전부터 보유한 일반주택 — 특례 대상
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② 별도세대로부터 상속
별도세대 피상속인 — 요건 충족
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③ 선순위 상속주택
선순위(또는 피상속인 1주택) — 요건 충족
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④ 일반주택을 상속주택보다 먼저 양도
일반주택 먼저 양도 — 요건 충족(처분 기한 제한 없음)
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⑤ 일반주택 2년 보유
1세대1주택 비과세 기본요건 충족
📌 선순위 상속주택이란?
피상속인이 상속 당시 2채 이상을 보유했다면, ① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 → ② 거주한 기간이 가장 긴 1주택 → ③ 상속개시 당시 거주한 1주택 → ④ 기준시가가 가장 높은 1주택 순서로 정해지는 단 1채(선순위 상속주택)만 특례 대상입니다. 후순위 상속주택은 주택수에 포함됩니다.
🤝 공동상속주택 소수지분 특례
공동상속주택은 ① 지분이 가장 큰 사람 → ② 그 집에 거주하는 사람 → ③ 최연장자 순으로 정해지는 최대지분자의 주택으로만 봅니다. 소수지분자는 공동상속주택을 자기 주택수에 넣지 않으므로, 별도세대·선순위 요건과 무관하게(기한 제한 없이) 일반주택을 비과세로 양도할 수 있습니다. 다만 동일세대원(동거봉양 제외)으로부터 상속받은 공동상속주택 소수지분은 특례에서 제외됩니다.
관련 계산기로 정밀 분석
※ 본 계산기는 2026년 세법 기준 일반적인 추정치입니다. 다주택 중과 한시배제, 12억 초과 고가주택 안분, 농어촌·문화재 상속주택 등 특수 상황은 세무사 상담을 권장합니다.
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상속주택 1세대1주택 비과세 특례란?
상속주택 1세대1주택 비과세 특례는 집 한 채를 보유한 사람이 부모님 등으로부터 주택을 상속받아 본의 아니게 2주택자가 되었을 때, 원래 살던 일반주택을 양도하면 상속주택을 주택 수에서 제외해 1세대1주택 양도소득세 비과세를 그대로 적용해 주는 제도입니다.
소득세법 시행령 제155조 제2항에 근거하며, 갑작스러운 상속으로 양도세 폭탄을 맞는 일을 막아주는 대표적인 절세 규정입니다.
이 계산기는 2026년 최신 세법 기준으로 상속주택 비과세 특례 적용 여부를 5대 요건으로 판정하고, 특례를 적용했을 때와 적용하지 못했을 때의 양도세 차이(절세액)까지 자동으로 계산해 드립니다.
가장 많이 하는 오해가 “상속주택은 비과세된다”는 것입니다.
정확히는 상속주택 자체를 비과세하는 것이 아니라, 상속주택을 “없는 집”으로 보아 일반주택을 비과세하는 구조입니다.
따라서 어떤 집을 먼저 파느냐가 비과세 여부를 결정하는 핵심 변수가 됩니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 집 1채를 보유한 상태에서 부모님 주택을 상속받아 2주택이 된 분
- • 상속주택 때문에 내 집(일반주택)을 팔면 양도세를 내야 하는지 걱정인 1주택자
- • 형제와 공동으로 상속받아 소수지분만 가진 분
- • 피상속인이 여러 채를 남겨 내 상속주택이 선순위인지 헷갈리는 상속인
- • 동거봉양으로 합가했다가 부모님 사망으로 상속받은 분
- • 상속주택과 일반주택 중 무엇을 먼저 팔아야 할지 모르는 분
- • 고가주택(양도가 12억 초과) 보유자로 특례 적용 시 절세액이 궁금한 분
상속주택 비과세 특례 5대 요건
단독상속 또는 공동상속 최대지분자의 경우, 아래 다섯 가지 요건을 모두 충족해야 일반주택을 비과세로 양도할 수 있습니다.
하나라도 어긋나면 일반주택은 일반 2주택으로 과세되므로 꼼꼼히 확인해야 합니다.
① 상속개시 당시 일반주택을 보유
상속이 개시된 날(피상속인 사망일) 현재 이미 일반주택을 보유하고 있어야 합니다.
상속을 받은 뒤에 새로 취득한 주택은 특례 대상이 아닙니다.
즉, 먼저 집이 있고 나중에 상속을 받은 순서여야 보호받습니다.
② 별도세대인 피상속인으로부터 상속
원칙적으로 따로 사는(별도세대) 부모 등으로부터 상속받아야 합니다.
상속 당시 같은 세대였다면 이미 1세대 2주택이었던 것으로 보아 특례가 배제됩니다.
다만 따로 살다가 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합친 경우에는 별도세대로 보아 예외적으로 특례를 인정합니다.
③ 선순위 상속주택에 해당
피상속인이 상속 당시 2채 이상을 보유했다면, 그 중 단 1채만 선순위 상속주택으로 인정되어 특례 대상이 됩니다.
후순위 상속주택은 주택 수에 포함되어 일반주택 비과세를 막습니다.
선순위 판정 순서는 아래 별도 섹션에서 자세히 다룹니다.
④ 일반주택을 상속주택보다 먼저 양도
반드시 일반주택을 상속주택보다 먼저 양도해야 합니다.
상속주택을 먼저 팔면 특례가 사라지고, 남은 일반주택은 일반 양도로 과세될 수 있습니다.
처분 순서 하나로 수천만 원의 세금이 갈리는 만큼 양도 시점 계획이 중요합니다.
⑤ 일반주택 자체의 비과세 요건 충족
상속주택을 제외하더라도 일반주택 자체가 1세대1주택 비과세 요건을 갖춰야 합니다.
2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주요건도 충족해야 합니다.
또한 양도가액 12억원까지는 전액 비과세, 12억원을 초과하면 초과분에 대해서만 양도세가 부과됩니다.
선순위 상속주택 판정 순서
피상속인이 사망 당시 2채 이상의 주택을 소유했다면, 아래 순서에 따라 정해지는 단 1채만 선순위 상속주택으로 특례를 받습니다.
나머지 상속주택은 일반 주택과 똑같이 주택 수에 포함됩니다.
1순위: 소유 기간이 가장 긴 주택
피상속인이 가장 오래 소유한 주택이 1순위입니다.
2순위: 거주 기간이 가장 긴 주택
소유 기간이 같다면 피상속인이 가장 오래 거주한 주택이 다음 순위입니다.
3순위: 상속개시 당시 거주하던 주택
앞 순위가 같다면 사망 당시 실제 거주하던 주택이 우선합니다.
4순위: 기준시가가 가장 높은 주택
그래도 정해지지 않으면 기준시가가 가장 높은 주택을 선순위 상속주택으로 봅니다.
공동상속주택 소수지분 특례
형제·자매가 하나의 주택을 공동으로 상속받은 경우를 공동상속주택이라고 합니다.
공동상속주택은 지분이 가장 큰 사람(최대지분자)의 주택으로만 보고, 소수지분자의 주택 수에는 넣지 않습니다.
따라서 소수지분만 가진 사람은 별도세대·선순위 요건과 무관하게, 처분 기한 제한도 없이 일반주택을 1세대1주택 비과세로 양도할 수 있습니다.
최대지분자가 누구인지는 ① 지분이 가장 큰 사람 → ② 그 집에 거주하는 사람 → ③ 최연장자 순으로 정합니다.
소수지분 특례는 상속주택 절세에서 가장 강력한 무기이지만, 동일세대원(동거봉양 제외)으로부터 상속받은 공동상속주택 소수지분은 대법원 판례상 특례에서 제외되니 주의해야 합니다.
일시적 2주택과 무엇이 다를까?
상속주택 특례와 가장 헷갈리는 제도가 일시적 2주택 비과세입니다.
둘 다 2주택자가 비과세를 받는 특례지만, 결정적인 차이가 있습니다.
핵심 차이: 처분 기한이 없다
일시적 2주택 비과세는 새 집을 산 뒤 3년 안에 종전 주택을 팔아야 한다는 처분 기한이 있습니다.
반면 상속주택 특례는 일반주택을 언제 팔아도 됩니다.
상속은 본인 의사와 무관하게 발생하기 때문에 처분 기한 제한을 두지 않은 것입니다.
단, 반드시 상속주택보다 일반주택을 먼저 양도해야 한다는 조건은 변하지 않습니다.
계산기 사용 방법
1단계: 상속 형태 선택
단독상속, 공동상속 최대지분, 공동상속 소수지분 중 본인 상황을 선택합니다.
소수지분을 선택하면 선순위·취득시점 요건은 자동으로 우회됩니다.
2단계: 요건 정보 입력
일반주택 취득 시점, 세대 관계, 선순위 여부, 양도 순서를 차례로 선택합니다.
각 항목은 5대 요건과 1:1로 대응됩니다.
3단계: 보유·거주 기간과 금액 입력
일반주택의 보유연수와 거주연수, 조정대상지역 여부, 그리고 양도가액·취득가액·필요경비를 입력합니다.
12억원 초과 고가주택이면 초과분 과세와 장기보유특별공제가 자동 반영됩니다.
4단계: 판정 결과와 절세액 확인
비과세 적용 여부 판정과 함께, 특례를 적용했을 때와 적용하지 못했을 때의 양도세 차이를 한눈에 비교할 수 있습니다.
5대 요건 체크리스트로 어떤 요건이 막혔는지도 바로 확인됩니다.
활용 시나리오
시나리오 1. 별도세대 부모 1주택 상속
따로 살던 부모님이 1주택을 남기고 돌아가셨고, 나는 이미 10년 보유한 내 집이 있습니다.
이 경우 일반주택을 먼저 양도하면 상속주택을 주택 수에서 제외해 비과세를 받을 수 있습니다.
양도가가 12억원 이하라면 양도세가 0원이 됩니다.
시나리오 2. 형제 공동상속, 나는 소수지분
형과 함께 부모님 집을 상속받았고, 형이 더 큰 지분을 가져 나는 소수지분자입니다.
소수지분자는 공동상속주택을 주택 수에 넣지 않으므로, 별도 요건 없이 내 일반주택을 비과세로 팔 수 있습니다.
상속 절세에서 가장 유리한 위치입니다.
시나리오 3. 후순위 상속주택 — 특례 배제
부모님이 2채를 남겼는데 내가 받은 집이 후순위 상속주택이라면 특례가 적용되지 않습니다.
이때 일반주택을 팔면 일반 2주택으로 과세되어 수천만 원의 양도세가 나올 수 있습니다.
계산기로 절세액을 확인해 양도 전략을 다시 세우는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 상속주택을 팔면 비과세인가요?
A. 아닙니다.
특례는 상속주택을 비과세하는 것이 아니라, 상속주택을 주택 수에서 빼서 일반주택을 비과세하는 제도입니다.
따라서 비과세 혜택을 받으려면 일반주택을 먼저 양도해야 합니다.
Q. 일반주택은 언제까지 팔아야 하나요?
A. 처분 기한이 없습니다.
일시적 2주택의 3년 기한과 달리, 상속주택 특례는 일반주택을 언제 양도해도 됩니다.
다만 반드시 상속주택보다 먼저 양도해야 합니다.
Q. 상속 후에 산 집도 특례를 받나요?
A. 받을 수 없습니다.
특례는 상속개시 당시 이미 보유하던 일반주택에만 적용됩니다.
상속 이후 새로 취득한 주택은 일반 2주택으로 과세됩니다.
Q. 부모님과 같이 살다가 상속받았는데 비과세가 되나요?
A. 원칙적으로 동일세대원 상속은 특례가 배제됩니다.
다만 따로 살다가 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 합친 경우라면 별도세대로 보아 예외적으로 인정됩니다.
Q. 양도가가 12억원을 넘으면 어떻게 되나요?
A. 12억원까지는 비과세, 초과분에 대해서만 양도세가 부과됩니다.
이때 보유·거주 기간에 따라 장기보유특별공제가 최대 80%까지 적용되어 세금이 크게 줄어듭니다.
계산기가 12억 초과분 안분과 장특공제를 자동으로 반영합니다.
절세 팁과 주의사항
- 처분 순서를 반드시 확인하세요. 일반주택을 상속주택보다 먼저 팔아야 비과세가 됩니다.
- 소수지분이라면 적극 활용하세요. 공동상속 소수지분자는 요건과 기한 제한 없이 일반주택 비과세가 가능합니다.
- 선순위 여부를 정확히 따지세요. 피상속인이 여러 채를 남긴 경우 내 상속주택이 선순위인지가 비과세를 좌우합니다.
- 동거봉양 합가는 세대 분리 이력이 중요합니다. 처음부터 같이 산 경우가 아니라 따로 살다 합친 경우여야 예외가 적용됩니다.
- 복합 상황은 전문가 상담을 권장합니다. 농어촌·문화재 상속주택, 다주택 중과 한시배제, 12억 초과 고가주택 등은 세무사 검토가 안전합니다.
지금 바로 상속주택 비과세 여부를 확인하세요!
5대 요건을 입력하면 비과세 적용 여부와 절세액을 즉시 계산해 드립니다.
2026년 최신 소득세법 시행령 §155② 기준 · 단독상속·공동상속 소수지분·선순위 판정까지 한 번에.