다주택 매도 순서별 양도세 합계 비교 계산기

다주택 매도 순서는 왜 세금 합계를 바꿀까요?

은퇴를 앞두고 아파트 두 채를 정리하거나 부모님이 보유한 주택을 차례로 팔 때, 개별 주택의 예상 양도세만 알아서는 전체 부담을 판단하기 어렵습니다.
첫 번째 주택을 파는 순간과 마지막 주택을 파는 순간의 세대별 주택 수가 달라지며, 마지막에 남겨 놓은 집이 일반 비과세 요건을 갖추었는지에 따라 세액이 크게 달라질 수 있습니다.
또한 같은 달에 잔금을 받더라도 연도가 다르면 연간 기본공제와 누진세율 적용 결과가 달라집니다.

이 다주택 매도 순서별 양도세 합계 비교 계산기는 일반 국내 주택 두 채 또는 세 채를 모두 처분하는 일정의 순서를 비교합니다.
현재 입력한 예상 가격과 취득 자료를 유지한 채 가능한 순열을 만들고, 같은 해 매도와 다음 해 분산을 함께 계산합니다.
출력된 최소 금액은 입력한 일정 중 세금이 가장 적은 안이며, 실제 거래 가능성과 미래 시장가격까지 보장하는 결론은 아닙니다.

주택별 입력을 준비하는 방법

주택명은 A·B처럼 구분해 입력하고 금액은 원 단위로 넣습니다.
예를 들어 5억원은 500,000,000원입니다.
숫자를 지우거나 콤마를 포함해 입력할 수 있으며, 날짜가 잘못되거나 양도가가 0원이면 결과를 보류합니다.
거주개월이 첫 매도일까지의 보유개월을 넘는 자료도 계산 전에 수정해야 합니다.

매도 순서 비교의 단계별 사용법

1. 2026년 첫 매도 기준일과 2027년 다음 해 첫 매도일을 정합니다.
   같은 해 매도 간격은 0~30일이며, 간격을 더한 일정이 연도를 넘어가면 날짜를 조정합니다.
   
2. 두 채 또는 세 채의 취득가, 필요경비, 양도가와 거주개월을 입력합니다.
   가상 예시를 불러오면 화면의 값은 연습용임이 표시되므로 실제 자료로 바꾸세요.
   
3. 마지막 주택 비과세 검토 여부와 세대 전체 주택 입력 범위를 확인합니다.
   일시적 2주택·상속·증여·공동지분이나 추가 취득이 있다면 이 일반 비교의 전제를 확인할 수 없습니다.
   
4. 매도 시점 규제지역 주택에는 필요한 계약금 증빙과 허가 자료를 입력합니다.
   기한 선택만으로 중과 배제를 확정하지 않으며 실제 계약·신청·허가 순서를 대조합니다.
   
5. 모든 순서표에서 원하는 행을 선택해 주택별 공제와 연간 비교과세를 살펴봅니다.
   결과와 전제를 저장하고 세무사에게 실제 적용 가능성을 확인한 뒤 잔금 일정을 조정합니다.
   

양도차익에서 세금 합계까지의 계산 흐름

여러 주택을 같은 해 팔았다고 각 주택의 단건 세액을 더하면 연간 누진효과를 놓칠 수 있습니다.
반대로 모든 차익에 가장 높은 중과율을 일괄 적용해도 실제와 달라집니다.
이 계산기는 소득세법 제104조제5항에 따라 전체 과세표준의 기본세액과 동일 세율 체계별 과세표준을 묶어 계산한 세액 합계를 비교합니다.
주택별 표는 소득금액을 보여 주며, 연간 세금을 개별 주택에 임의로 나누어 표시하지 않습니다.

2026년 기본 누진세율과 중과세율

기본세액은 과세표준에 세율을 곱하고 누진공제를 빼는 방식으로 계산합니다.
세율은 차익 전체의 실효세율과 다르며, 24% 구간이라는 이유로 양도차익 전체의 24%를 납부하는 것은 아닙니다.

마지막 주택의 비과세와 장기보유공제

보유기간은 취득일부터 실제로 배치한 매도일까지 재계산하므로 다음 해 분산에 따라 공제율이 달라질 수 있습니다.
거주기간은 첫 일정까지 확보한 입력값으로 고정하며 소수 연수가 아닌 완료된 거주 연수를 사용합니다.
등록 임대주택에서 거주주택으로 바꾼 이력, 공동상속, 주택 용도변경 등은 일반적인 기간 계산만으로 결론을 낼 수 없어 지원 범위에서 제외합니다.

중과 유예 종료와 계약·허가 경과규정

보유 2년 이상 주택의 중과 한시 배제는 2026-05-09까지 양도하는 경우에 적용됩니다.
이후의 경과규정은 매도 예정일 하나만 확인해 적용할 수 없으며, 계약일과 계약금 수령 증빙, 토지거래허가 대상 여부에 따라 달라집니다.
계약서를 작성하지 않은 가계약이나 허가 전 사전 약정은 본계약과 구별해야 합니다.

6개월 지역은 시행령 제167조의3제1항제12호의2와 제167조의10의 표에 나오는 서울 추가 지정 21개 구 및 경기의 지정 시·구를 확인해 선택합니다.
서울 강남·서초·송파·용산 등은 4개월 기준을 확인합니다.
계산기가 주소를 조회해 규제지역이나 지역별 경과기한을 자동 확정하지 않으므로 양도 시점의 지정과 계약 자료를 공식 안내에 대조해야 합니다.

같은 해 합산과 연도 분산의 검산 예시

같은 해 같은 세율의 과세대상 손실은 소득금액에서 통산하며 다음 해로 넘겨 공제하지 않습니다.
비과세 주택의 손실을 과세 주택의 차익과 상계하지 않습니다.
다른 세율 사이의 손실 통산은 시행령 제167조의2의 순서와 안분을 확인해야 하므로 이 화면은 그 일정을 보류합니다.
비교에서 보류된 안이 있으면 지원된 일부 안만으로 전체 최저 순서를 결정하지 않습니다.

2주택 매도 순서가 달라지는 실제 계산 예시

가상 예시의 A는 2016-10-15 취득, 취득가 6억원과 양도가 9억원으로 차익 3억원입니다.
B는 2021-10-15 취득, 취득가 4억원과 양도가 5억원으로 차익 1억원입니다.
필요경비는 0원, 두 주택 모두 비조정대상지역이며 별도 거주요건이 없고, 첫 매도일은 2026-10-15입니다.

예시처럼 큰 차익의 주택을 마지막에 남기는 것이 유리한 경우가 있지만, 거주요건 미충족이나 고가주택 안분, 해당 집의 중과 여부가 다르면 결론이 바뀔 수 있습니다.
따라서 ‘차익이 작은 집부터 팔면 된다’는 문장만으로 결정하지 말고 주택별 요건과 실제 일정을 입력해 비교하세요.

가격 민감도와 활용 시나리오, 계산의 한계

양도가 민감도는 모든 주택의 예상 양도가를 입력한 비율만큼 동시에 올리거나 내려 다시 비교합니다.
취득가·경비·거주개월을 고정하고, 변동 후 손실이나 미지원 사례가 생기면 민감도 결과의 최소도 보류합니다.
이는 가격 예측이나 특정 주택만의 호가 변동 분석이 아니므로 개별 가격 변화는 입력값을 직접 바꾸어 확인하세요.

자주 묻는 질문