1세대 1주택 양도세 비과세 판정 계산기
내 집을 팔면 양도세 비과세를 받을 수 있는지 1분 만에 판정해드립니다.
2년 보유·거주, 12억 한도, 일시적 2주택, 혼인·동거봉양 합가까지 2026년 최신 시행령 기준으로 즉시 판정합니다.
판정 정보 입력
주택 1채만 보유한 일반적인 1세대 1주택
현재 입력: 10억
취득 당시 조정대상지역
2017.8.3 이후 취득분은 2년 거주 요건 추가
비과세 가능
1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 모두 충족합니다. 양도세는 0원입니다.
적용 근거: 소득세법 §89 ① 3호, 시행령 §154
요건 체크리스트
- ✅
1세대 1주택 (또는 특례 인정)
단일 주택 보유
- ✅
2년 이상 보유
5년 0개월 보유
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거주요건 적용 안 함
비조정대상지역 취득 (거주요건 없음)
- ✅
양도가액 12억원 이하
양도가 10억
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1세대 1주택 양도세 비과세 판정 계산기란 무엇인가요?
1세대 1주택 양도세 비과세 판정 계산기는 보유 주택을 매도할 때 양도소득세를 면제받을 수 있는지를 자동으로 판정해주는 도구입니다.
소득세법 제89조와 시행령 제154조~제155조의 요건을 한꺼번에 적용해 ‘내 집은 비과세 대상인가, 아니면 세금을 내야 하는가’를 즉시 확인할 수 있습니다.
단순히 양도세 금액을 계산해주는 양도소득세 계산기와 달리, 본 계산기는 매도 의사결정 초기 단계에서 사용하는 자격 진단 도구입니다.
2년 이상 보유, 12억원 양도가 한도, 조정대상지역 거주요건, 일시적 2주택 처분기한, 혼인·동거봉양 합가 10년 특례까지 2026년 최신 시행령 기준으로 한 번에 점검합니다.
비과세 자격이 충족되지 않는 경우 어떤 요건이 부족한지 정확히 짚어드리고, 양도 시기를 늦추거나 상생임대주택을 등록하는 등 실질적인 처방까지 안내합니다.
12억원 초과 고가주택일 경우 부분 과세 비율과 장기보유특별공제 우대 적용 안내까지 제공해 종합적인 의사결정을 지원합니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 보유 주택 매도를 앞두고 비과세를 받을 수 있는지 궁금한 1주택자
- • 신규 주택을 사면서 종전 주택을 언제까지 팔아야 하는지 알아보는 일시적 2주택자
- • 결혼·재혼으로 합가한 후 양도 시기를 결정해야 하는 부부
- • 부모님과 합가한 동거봉양 상황에서 비과세 가능성을 점검하려는 자녀
- • 주택을 상속받아 일시적으로 2주택이 된 사용자
- • 12억원 초과 고가주택을 보유하고 부분 과세 영향을 확인하려는 분
- • 보유·거주 요건이 부족해 매도 시기를 늦춰야 하는지 검토 중인 분
- • 세무사 상담 전에 자가진단으로 비과세 가능성을 미리 파악하고 싶은 납세자
1세대 1주택 비과세 4대 기본 요건
1. 1세대 1주택 요건 (세대 기준)
비과세의 출발점은 ‘1세대’가 ‘1주택’만 보유해야 한다는 점입니다.
여기서 1세대란 본인과 배우자, 그리고 같은 주소·생계를 같이하는 미혼 자녀·부모를 포함한 가족 단위입니다.
- • 세대 합산: 배우자와 미혼 자녀는 따로 세대를 분리해도 같은 세대로 봅니다
- • 주택 수 산정: 분양권·입주권도 주택 수에 포함됩니다 (2021.1.1 이후 취득분)
- • 지분 주택: 공동소유 주택도 1주택으로 간주 (지분율 무관)
- • 상속·합가 특례: 일정 요건 충족 시 일시적 2주택도 1주택으로 인정
‘내가 가진 집은 1채뿐’이라고 생각해도 부모님 명의 주택, 분양권, 입주권까지 합산하면 1세대 2주택이 되는 경우가 많습니다.
매도 전 반드시 세대원 전체의 주택 보유 현황을 점검하세요.
2. 2년 이상 보유 요건
취득일부터 양도일까지 2년 이상 보유해야 비과세가 적용됩니다.
‘보유’ 기간은 등기부등본상 소유권 이전 등기일을 기준으로 계산합니다.
보유기간 계산 예시
- • 2023.5.1 취득 → 2025.5.1 이후 양도해야 충족
- • 2024.3.15 취득 → 2026.3.15 이후 양도해야 충족
2년 미만 단기 양도 시 비과세가 적용되지 않을 뿐 아니라, 1년 미만 70%, 1~2년 60%의 단기 중과세율이 적용됩니다.
2년만 채우면 비과세를 받을 수 있으므로 양도 시점을 조정할 가치가 매우 큽니다.
3. 2년 이상 거주 요건 (조정대상지역)
2017년 8월 3일 이후 취득한 조정대상지역 주택은 보유와 별도로 2년 이상 실거주해야 비과세를 받을 수 있습니다.
이는 투기 수요를 억제하기 위한 조항으로, 등기상 소유만으로는 부족하고 실제 거주 사실이 필요합니다.
- • 2017.8.3 이전 취득: 거주요건 없음 (보유 2년만 충족하면 비과세)
- • 2017.8.3 이후 취득, 비조정지역: 거주요건 없음
- • 2017.8.3 이후 취득, 조정대상지역: 2년 거주 필수
거주가 어려운 경우 상생임대주택 등록(임대료 5% 이내 인상 조건)으로 거주요건이 면제됩니다.
전세금 인상 폭이 작은 임대인에게 인센티브를 주는 제도로, 2026년 12월까지 한시 운영됩니다.
4. 양도가액 12억원 이하 (고가주택 판정)
양도가액이 12억원을 초과하지 않아야 전액 비과세가 됩니다.
12억원을 초과하면 초과분에 해당하는 양도차익만 과세 대상이 되고, 12억원까지는 여전히 비과세입니다.
고가주택 과세대상 계산식
과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가 - 12억) / 양도가
예: 15억원에 양도한 1세대 1주택의 양도차익이 5억원이면 과세대상은 5억 × (15억-12억)/15억 = 1억원입니다.
여기에 장기보유특별공제(최대 80%)를 적용하면 실제 부담 세액은 더욱 줄어듭니다.
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5가지 특례 비과세 — 일시적 다주택도 인정됩니다
1. 일시적 2주택 특례 (시행령 §155 ①)
기존 1주택자가 새 집을 사면서 종전 집을 일정 기간 안에 매도하면 일시적 2주택으로 비과세가 인정됩니다.
2023년 시행령 개정으로 조정대상지역 여부와 무관하게 처분기한이 3년으로 일원화되었습니다.
- • 1년 경과 요건: 종전주택 취득 후 1년이 지난 뒤에 신규주택을 취득
- • 3년 처분 요건: 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택 양도
- • 2년 보유 요건: 종전주택을 2년 이상 보유 (조정대상지역은 거주 2년 추가)
세 가지 요건 중 하나라도 어기면 일시적 2주택 특례가 깨지므로, 신규주택 취득 시점부터 종전주택 양도 일정을 역산해 미리 계획해야 합니다.
2. 혼인합가 특례 (시행령 §155 ⑤)
각자 1주택씩 보유한 두 사람이 혼인해 일시적으로 2주택이 된 경우, 혼인일로부터 10년 이내에 어느 한 주택을 양도하면 비과세가 적용됩니다.
2024년 11월 12일 시행령 개정으로 비과세 처분 기한이 5년에서 10년으로 대폭 확대되었습니다.
- • 혼인 전 각자 1주택: 두 사람 모두 혼인 전에 1주택씩 보유했어야 함
- • 10년 이내 양도: 혼인일(혼인신고일)로부터 10년 이내에 어느 한 주택 양도
- • 양도 주택의 비과세 요건: 양도하는 주택은 2년 보유·거주(필요시) 요건도 충족
재혼한 부부도 동일하게 적용되며, 결혼하면서 합가했지만 어느 한 주택을 빠르게 매도하지 못한 경우 큰 도움이 됩니다.
3. 동거봉양 합가 특례 (시행령 §155 ④)
60세 이상의 부모님을 봉양하기 위해 합가한 경우, 일시적 2주택을 합가일로부터 10년 이내 양도하면 비과세가 적용됩니다.
마찬가지로 2024년 시행령 개정으로 처분기한이 5년에서 10년으로 확대되었습니다.
- • 직계존속 60세 이상: 합가 대상이 직계존속이고 60세 이상이어야 함
- • 중증질환자 예외: 60세 미만이라도 중증질환·암 환자 등은 인정
- • 10년 이내 양도: 합가일로부터 10년 이내에 어느 한 주택 양도
부모님을 가까이서 모시기 위한 합가에 대해 세제 혜택을 주는 제도로, 결혼·동거봉양 모두 가족 단위 의사결정을 지원합니다.
4. 상속주택 특례 (시행령 §155 ②③)
일반주택을 먼저 보유하고 있다가 주택을 상속받은 경우, 상속주택은 주택 수에서 제외되어 일반주택을 1세대 1주택으로 비과세 양도할 수 있습니다.
상속이라는 비자발적 사유로 일시적 2주택이 된 경우를 보호하는 특례입니다.
- • 일반주택 보유 후 상속: 일반주택을 먼저 취득한 뒤 상속이 발생해야 함
- • 공동상속 시: 지분율 최대자가 보유한 것으로 간주 (소액 지분자는 면제)
- • 상속 후 일반주택 양도: 일반주택의 2년 보유 요건 자체는 별도 충족
상속이 일반주택보다 빨랐던 경우(상속 후 일반주택 취득)는 특례가 적용되지 않으니 순서를 정확히 확인하세요.
5. 농어촌·문화재주택 특례 (시행령 §155 ⑥⑦)
일정 요건을 갖춘 농어촌주택이나 문화재 지정 주택은 주택 수에서 제외됩니다.
귀농이나 농촌 활성화를 지원하기 위한 세제 혜택입니다.
- • 농어촌주택: 읍·면 소재, 대지 660㎡ 이하, 주택가액 3억원(한옥 4억원) 이하
- • 문화재주택: 문화재보호법상 지정 문화재인 주택
- • 3년 이상 보유 요건: 농어촌주택은 3년 이상 보유한 경우만 인정
도시 1주택 + 농어촌 1주택을 보유한 경우 일반주택은 1세대 1주택으로 비과세 양도가 가능해 도시-농촌 이동에 큰 도움이 됩니다.
2026년 최신 시행령 변경 사항
일시적 2주택 처분기한 3년 일원화
2023년 시행령 개정 이후, 조정대상지역 여부와 무관하게 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도 시 비과세가 적용됩니다.
이전에는 조정→조정 2년, 그 외 3년으로 구분되었으나 현재는 모두 3년으로 통일되었습니다.
혼인·동거봉양 합가 비과세 기한 10년 확대
2024년 11월 12일 시행령 개정으로 혼인합가·동거봉양 합가 비과세 처분기한이 5년에서 10년으로 확대되었습니다.
이미 6~9년이 지난 합가 부부도 이제 다시 비과세 양도가 가능해졌습니다.
고가주택 비과세 기준 12억원 유지
2021년 12월 8일 개정 이후 비과세 기준 금액은 9억원에서 12억원으로 상향되었고, 2026년 현재까지 유지되고 있습니다.
서울·수도권 핵심지 1주택자에게 큰 절세 혜택을 주는 핵심 조항입니다.
장기보유특별공제 80% 우대 유지
1세대 1주택자는 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%로 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
12억 초과 부분 과세 시에도 이 공제가 적용되어 실제 세액 부담은 크게 낮아집니다.
사용 방법
1단계: 상황(특례) 선택
일반 1세대 1주택, 일시적 2주택, 혼인합가, 동거봉양, 상속 중 본인 상황을 선택합니다.
샘플 시나리오를 누르면 대표 케이스로 한 번에 입력값이 자동 채워집니다.
2단계: 양도 주택 정보 입력
양도가액, 취득일, 양도(예정)일을 입력합니다.
취득 당시 조정대상지역이었다면 실거주 기간도 함께 입력하세요.
3단계: 특례별 추가 정보 입력
일시적 2주택이면 신규주택 취득일, 혼인합가면 혼인일, 상속이면 상속개시일을 추가로 입력합니다.
모든 입력은 실시간으로 결과에 반영됩니다.
4단계: 판정 결과 확인
비과세 가능(⭕) / 부분 비과세(⚠️) / 비과세 불가(❌) 3단계로 즉시 판정됩니다.
요건 체크리스트와 부적격 시 처방(매도 시기 조정 등)까지 함께 확인하세요.
실전 시나리오
시나리오 1: 서울 아파트 10년 보유·거주 양도가 8억
2016년 5억원에 취득한 서울 강서구 아파트를 10년 보유·거주 후 8억원에 양도하는 경우입니다.
2017.8.3 이전 취득이므로 거주요건은 면제되지만, 어차피 10년 거주했으므로 모든 요건을 충족합니다.
결과: ⭕ 전액 비과세
양도세 0원, 지방소득세 0원, 총 세금 0원
시나리오 2: 일시적 2주택, 신규 취득 2년 후 종전 양도
2021년 5억원에 취득한 종전주택을 보유 중, 2024년에 8억원에 신규주택을 추가 취득한 사례입니다.
2026년 5월에 종전주택을 9억원에 양도하면 신규 취득 후 2년 시점이며 처분기한(3년) 이내라 비과세가 적용됩니다.
결과: ⭕ 일시적 2주택 비과세
종전주택 양도세 0원 (시행령 §155 ① 적용)
시나리오 3: 15억원 고가주택 10년 거주 양도
2016년 8억원에 취득한 강남 아파트를 10년 보유·거주 후 15억원에 양도하는 경우입니다.
12억원까지는 비과세지만, 초과분 3억원(전체의 20%)에 해당하는 양도차익만 과세됩니다.
결과: ⚠️ 부분 비과세
과세대상 양도차익 7억 × 20% = 1.4억
장기보유공제 80% 적용 → 과세표준 약 2,800만원
예상 양도세: 약 300만원 + 지방소득세 30만원
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 1세대 1주택 비과세는 평생 몇 번까지 받을 수 있나요?
A. 1세대 1주택 비과세는 평생 횟수 제한이 없습니다.
매번 새로운 주택을 취득해 2년 이상 보유·거주 요건을 충족하면 양도 시마다 비과세를 적용받을 수 있습니다.
다만 잦은 매매는 부동산 매매업으로 간주되어 일반 사업소득세가 부과될 수 있으니 주의하세요.
Q. 분양권·입주권도 주택 수에 포함되나요?
A. 네, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권과 조합원 입주권은 주택 수에 포함됩니다.
따라서 아파트 1채와 분양권 1개를 보유한 경우 1세대 2주택자로 간주됩니다.
다만 일시적 2주택 특례는 신규 주택뿐 아니라 분양권 취득에도 동일하게 적용됩니다.
Q. 거주 요건이 부족한데 매도해야 할 사정이 있다면?
A. 직장 이전, 자녀 학교 진학, 질병 치료 등 부득이한 사유로 거주가 어려우면 상생임대주택 등록을 검토하세요.
임대료를 5% 이내로 인상하는 조건으로 거주 요건이 면제되며, 2026년 12월 31일까지 한시 운영됩니다.
또한 1년 이상 거주한 상태에서 부득이한 사유로 양도하는 경우 거주요건 일부 완화 가능성도 있습니다.
Q. 12억원 초과 고가주택은 비과세를 전혀 못 받나요?
A. 그렇지 않습니다. 12억원까지는 여전히 비과세이며, 초과분에 해당하는 양도차익에 대해서만 과세됩니다.
과세대상 비율 = (양도가 - 12억) / 양도가로 계산하며, 장기보유특별공제도 1세대 1주택 우대 적용(최대 80%)을 받을 수 있습니다.
15억 양도, 5억 차익, 10년 보유·거주 시 실제 세액은 200~400만원 수준으로 매우 낮습니다.
Q. 일시적 2주택 처분기한 3년을 놓치면 어떻게 되나요?
A. 처분기한을 초과하면 일시적 2주택 특례가 깨져 종전주택은 다주택 양도세가 부과됩니다.
다만 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지는 다주택 중과세율 유예가 적용되어 기본세율(6~45%)만 부담합니다.
2026년 5월 이후 양도분부터는 중과세율(조정지역 2주택 +20%p, 3주택+ +30%p)이 적용될 가능성이 높으니 양도 시점에 유의하세요.
Q. 결혼하면 양쪽 집을 모두 비과세로 팔 수 있나요?
A. 혼인합가 특례에 따라 혼인일로부터 10년 이내에 둘 중 어느 한 주택을 양도하면 비과세가 적용됩니다.
나머지 한 주택은 부부 공동 명의의 1세대 1주택이 되어 일반 비과세 요건(2년 보유·거주, 12억 이하)을 다시 적용받게 됩니다.
결국 두 주택 모두 비과세로 처분할 수 있지만, 두 번째 주택은 새로 2년을 보유해야 비과세가 됩니다.
Q. 상속받은 주택을 바로 매도해도 비과세인가요?
A. 상속주택은 상속개시일을 취득일로 보지 않고 피상속인의 취득일을 기준으로 보유기간을 계산합니다.
따라서 피상속인이 오래 보유했다면 상속 직후 양도해도 보유기간을 충족할 수 있습니다.
거주요건은 상속인 본인의 거주 기간만 인정되므로 조정대상지역 취득분이라면 상속인이 별도로 거주해야 합니다.
Q. 비과세 판정 결과를 어떻게 확인하나요?
A. 모아툴 1세대 1주택 양도세 비과세 판정 계산기는 입력값을 변경할 때마다 실시간으로 결과를 보여줍니다.
비과세 가능(⭕), 부분 비과세(⚠️), 비과세 불가(❌) 3단계 판정과 함께 요건별 충족 여부, 부적격 시 처방까지 한 화면에서 확인할 수 있습니다.
부분 비과세나 과세 대상으로 판정될 경우 양도소득세 계산기로 바로 이동해 정확한 세액을 시뮬레이션해보세요.
자주 빠지는 함정 5가지
- 1. 분양권 보유 누락: 2021.1.1 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다.
‘분양권은 아직 입주 전이라 주택이 아니다’라는 오해로 다주택자가 되는 경우가 많습니다. - 2. 배우자 명의 주택 누락: 1세대는 본인+배우자+미혼 자녀 단위입니다.
내가 가진 집은 1채뿐이어도 배우자가 1주택을 보유하면 1세대 2주택이 됩니다. - 3. 조정대상지역 거주요건 누락: 2017.8.3 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 거주가 필수입니다.
등기상 소유만으로는 부족하고 실제 전입신고+거주 사실이 필요합니다. - 4. 일시적 2주택 1년 경과 요건 위반: 종전주택 취득 후 1년이 지나기 전에 신규주택을 취득하면 특례가 적용되지 않습니다.
신규주택 매매계약 시점이 아니라 잔금일 기준으로 계산합니다. - 5. 처분기한 임박 시 매도 실패: 일시적 2주택 처분기한이 임박했는데 매수자를 찾지 못해 특례가 깨지는 경우가 많습니다.
처분기한 6개월 전부터 적극적으로 매도 계획을 세워야 합니다.
함께 보면 좋은 계산기
지금 바로 비과세 판정을 시작하세요!
보유 주택의 비과세 자격을 1분 만에 진단받고, 최적의 양도 시기를 결정해보세요.
2026년 최신 시행령 기준 · 일시적 2주택 3년 처분 · 혼인합가 10년 자동 반영