입주권·분양권 주택수·양도세 계산기

입주권·분양권 주택수·양도세 계산기란?

입주권·분양권 주택수·양도세 계산기는 분양권과 조합원입주권을 보유하거나 양도할 때 발생하는 세금 문제를 한 번에 정리해 주는 도구입니다.
두 권리는 겉으로는 비슷해 보이지만, 양도소득세율·주택수 산정·1세대 1주택 비과세에서 전혀 다르게 취급됩니다.
이 계산기는 2026년 최신 세법을 기준으로 권리 자체의 양도세, 다른 주택에 미치는 주택수 영향, 일시적 2주택 비과세 특례까지 자동으로 판정합니다.

특히 분양권은 2년 이상 보유해도 60% 단일세율이 유지되는 반면, 조합원입주권은 2년 이상 보유 시 기본세율(6~45%)로 떨어집니다.
같은 양도차익이라도 어떤 권리냐에 따라 수천만 원의 세금 차이가 날 수 있어, 매도 전 반드시 비교가 필요합니다.

분양권과 조합원입주권, 무엇이 다른가요?

분양권은 청약 당첨 등으로 신축 아파트를 분양받을 권리입니다.
아직 주택이 존재하지 않는, 말 그대로 미래의 집을 받을 권리입니다.
반면 조합원입주권은 재개발·재건축 조합원이 가진 권리로, 관리처분계획인가일에 기존 주택이 권리로 전환된 것입니다.
즉 입주권은 기존 주택의 연장으로 보아 세법이 더 우호적으로 다룹니다.

2026년 양도소득세율 총정리

분양권과 입주권 모두 보유기간 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%의 단일세율이 적용됩니다.
결정적 차이는 2년 이상 보유했을 때 나타납니다.

양도차익에서 연 250만 원의 기본공제를 빼고 세율을 곱하는 구조입니다.
분양권은 장기보유특별공제가 전혀 적용되지 않지만, 입주권은 관리처분인가 전 보유기간에 대해 기존건물분 양도차익에 한해 최대 30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
따라서 입주권을 오래 보유했다면 실제 세금은 본 계산기의 추정치보다 더 낮아질 수 있습니다.

주택수 산정 — 세금마다 기준이 다릅니다

분양권·입주권이 주택수에 포함되는지는 세금 종류와 취득 시점에 따라 달라집니다.
이 부분이 가장 헷갈리는 영역이라 계산기가 네 가지 세금을 동시에 판정합니다.

예를 들어 2020년 12월에 취득한 분양권은 양도세 주택수에서 빠지므로, 기존에 집 한 채만 있다면 그 집의 1세대 1주택 비과세가 유지됩니다.
반대로 2021년 이후 취득한 분양권은 주택수에 포함되어 기존 주택의 비과세가 깨질 수 있으니 취득 시점을 꼭 확인해야 합니다.

일시적 2주택 비과세 특례

종전주택 한 채와 분양권·입주권 하나를 함께 보유한 경우, 일정 요건을 충족하면 종전주택을 팔 때 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.
이를 일시적 2주택 특례(소득세법 시행령 제156조의3)라고 합니다.

사용 방법

활용 시나리오

자주 묻는 질문 (FAQ)

절세 팁과 주의사항