농지은행 8년 수탁 비사업용 토지 제외·매도시점 양도세 계산기

농지를 지금 팔지, 농지은행에 맡긴 뒤 팔지 비교하세요

농지은행 8년 수탁 비사업용 토지 제외·매도시점 양도세 계산기는 자경하기 어려운 농지를 가진 소유자와 가족을 위한 의사결정 도구입니다.
지금 매도할 때, 농지은행 수탁 후 미래에 매도할 때, 같은 날까지 수탁 없이 보유하다 매도할 때의 양도 관련 세금과 현금흐름을 비교합니다.
상속농지양도세를 알아보다가 ‘8년이면 면세’, ‘상속 3년이 지나면 바로 중과’라는 설명만 믿고 매도를 서두르거나 늦추는 일을 줄이는 데 목적이 있습니다.

세금을 적게 내는 안과 생활비로 사용할 현금이 더 많이 남는 안은 다를 수 있습니다.
기다리는 동안 받는 임대료뿐 아니라 매년 드는 보유비용, 지가하락 가능성, 현재 현금을 받는 대신 미래까지 기다리는 비용도 함께 살펴보세요.
결과는 입력한 조건의 참고 비교표이며 세무신고서나 공사의 수탁 승인서가 아닙니다.

세 가지 안의 비교 기준을 같게 맞춥니다

수탁안과 단순보유안의 세액 차이는 같은 날짜에 수탁이 양도세 판정에 미치는 효과를 읽는 데 도움이 됩니다.
즉시안과 미래안을 비교할 때는 날짜가 다르므로 명목 순수령액과 현재가치를 구분해야 합니다.
기존에 이미 발생한 임대료는 지금부터 기다릴 수입에 다시 포함하지 않습니다.

8년 수탁은 인정기간을 만드는 규칙입니다

국세청 재산세과-2642 해석은 농지 취득일부터 양도일까지의 수탁기간을 통산한다고 설명합니다.
중단이나 재계약이 있었다는 이유만으로 법적으로 모두 초기화된다고 단정할 수 없습니다.
이 도구는 공사·세무사가 확인한 현재 소유자의 한 인정구간을 지원하며, 여러 구간·공실·소유자 변경이 있으면 범위를 넘어 개별 검토로 안내합니다.

상속농지는 수탁보다 먼저 확인할 사항이 있습니다

이 계산기의 세액 비교는 일반 개인의 등기된 한 필지 농지이며, 비도시지역 또는 녹지지역·개발제한구역 등 지원 범위임을 확인한 경우에 한합니다.
다른 도시농지에는 도시편입과 상속 관련 별도 규칙이 있으므로 도시지역 여부를 모르면 확인 필요 상태로 남겨 둡니다.
상속농지를 보유·임대할 수 있는 농지법상 조건과 공사 수탁심사는 양도세 판정과 별도로 확인해야 합니다.

비사업용 토지 기간기준은 조건을 함께 확인합니다

시행령 제168조의6은 단순히 전체 보유기간의 절반을 사용했는지만 보지 않습니다.
해당 소유기간 구간에서 아래 비사업용 기간 조건을 모두 충족하는지 판단합니다.
조건 중 하나가 충족되지 않는 경우에도 전체 판정은 확인된 지목·지역·특례 등 전제에 따라 달라질 수 있습니다.

기간은 월수를 대략 더하는 방식 대신 일수로 확인합니다.
상속 첫 3년, 확인된 재촌·자경기간, 인정되는 수탁기간이 겹치면 합집합으로 묶어 같은 날을 두 번 더하지 않습니다.
윤년의 역년 계산과 365일 환산이 판정에 영향을 미치는 경계는 자동으로 유리하게 고르지 않고 개별 검토를 안내합니다.

입력값은 등기·계약·경작 증빙과 맞추세요

양도세와 지방소득세의 계산 흐름

소득세법 제95조 표 1은 보유 3년 이상 6%에서 시작하여 매년 2%포인트씩, 15년 이상 최대 30%를 적용합니다.
기본공제는 연 2,500,000원 범위의 안별 잔여액이며 이미 사용한 공제를 다시 더하지 않습니다.
기본 누진세율은 과세표준 1,400만원 이하 6%, 5,000만원 이하 15%, 8,800만원 이하 24%, 1억5천만원 이하 35%, 3억원 이하 38%, 5억원 이하 40%, 10억원 이하 42%, 초과 45%입니다.

비사업용 토지에는 기본세율에 10%포인트를 가산합니다.
등기된 일반 토지는 보유 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%의 단기세율과 법정 비교과세를 확인합니다.
양도손실로 계산되는 경우 이 도구의 해당 필지 과세표준을 0으로 보지만, 다른 양도와의 손익통산까지 완료한 결과는 아닙니다.
표시액은 원 단위 참고 계산으로 실제 신고의 절사·다른 공제·가산세와 차이가 날 수 있습니다.

자경농지 감면은 전문가 확인액만 반영합니다

조세특례제한법 제69조의 감면은 재촌·직접경작 기간뿐 아니라 소득 요건, 양도 당시 농지 여부와 지역·편입 조건 등을 함께 충족해야 합니다.
상속인이 1년 이상 계속 경작한 경우 또는 경작하지 않고 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 양도하는 경우의 피상속인 경작기간 통산은 같은 법 시행령 제66조 제11항·제12항의 별도 검토 사항입니다.
‘부모님이 8년 농사’, ‘농지은행 8년 수탁’이라는 사실만으로 감면세액을 자동 생성하지 않습니다.

지방세특례제한법 제167조의2 제1항은 2026-12-31까지 국세에서 최종 공제·감면된 금액의 10%를 양도소득분 개인지방소득세에서도 공제·감면하는 특례입니다.
이 화면의 국세 감면 후 지방세 10% 계산은 해당 2026년 규칙을 고정한 것입니다.
실제 미래 매도에는 이 특례의 연장 여부와 그때의 세법을 반드시 다시 확인해야 합니다.

임대 순수입과 현재가치가 매도 결정을 바꿀 수 있습니다

현재가치는 미래 현금을 할인율로 기준일의 가치로 환산한 결과입니다.
할인율을 0%로 놓으면 시간에 따른 할인은 사라지며, 양수로 높일수록 먼 미래의 매도금액과 임대수입 가치는 작아집니다.
경제적 경과연수와 부분연도는 실제 일수÷365.2425로 안분합니다.
기준일의 매년 대응일과 마지막 잔여기간 말에 수입·비용이 발생하는 모델이므로, 달력상 정확히 8년이어도 경제적 안분액은 연간 금액의 정확한 8배와 조금 다를 수 있습니다.
연 지가변동률은 −50~50%, 할인율은 0~30%, 미래 비교기간은 최대 30년의 도구 범위이며 법정 상한이나 적정 투자율이 아닙니다.

계산기를 사용하는 순서

1. 등기부·상속자료·토지이용계획에서 취득원인, 취득일, 소유자와 지원 지역 범위를 확인합니다.
   직계존속·배우자의 경작 이력이 있으면 선행의제 가능성을 먼저 검토합니다.
   
2. 공사에서 확인한 수탁·임대 인정개시일과 종료일을 넣고 8년 도달 참고일을 살펴봅니다.
   공실·여러 계약·소유자 승계가 있다면 단일 구간으로 뭉치지 않습니다.
   
3. 현재 매도가액·취득가액·기지급 취득경비·양도시 지급경비를 나누고 연 임대료·수수료·보유비를 증빙이나 실제 견적에 맞춥니다.
   예시 숫자는 시세나 공사 견적이 아닙니다.
   
4. 상속 첫 3년과 재촌·자경·수탁 인정일수가 최근 3년·5년 창에 어떻게 배치되는지 확인합니다.
   감면은 요건과 금액이 확인된 경우에만 넣습니다.
   
5. 지가변동률을 낮추거나 음수로 바꾸고 할인율을 달리하여 최선안이 유지되는지 확인합니다.
   동일 미래 날짜의 중과 차이와 즉시안 대비 현재가치를 구분해서 읽습니다.
   
6. 입력과 결과 검토표를 저장하여 공사·중개사·세무사와 수탁 인정기간, 예상 잔금일, 실제 신고세액을 확인합니다.
   미래 실제 매도 직전에는 법령과 증빙을 갱신합니다.
   

가상 검산: 같은 과세표준의 중과 차이

15년 이상 보유한 등기된 일반 농지의 양도차익이 100,000,000원이고 기본공제 2,500,000원이 남았다고 가정합니다.
장기보유특별공제 30%인 30,000,000원을 빼면 과세표준은 67,500,000원입니다.
감면·다른 양도·단기세율이 없는 동일 과세표준의 사업용과 비사업용을 비교하는 검산이며, 특정 농지의 기간 판정을 대신하지 않습니다.

이 조건의 합계 차이는 7,425,000원입니다.
과세표준의 10%인 국세 차이 6,750,000원에 지방세 차이 675,000원이 더해집니다.
실제 8년 후 매도에서는 가격·공제율·과세표준과 할인효과가 달라지므로 이 금액을 모든 농지의 절세액으로 사용하면 안 됩니다.
미래 수탁안이 세금을 덜 내더라도 가격하락이나 기다리는 비용으로 현재가치가 더 낮을 수 있습니다.

결과 해석과 지원 범위

• 선행의제로 비사업용 제외가 확인되면 수탁의 세금 효과가 작거나 없을 수 있습니다.
  이때도 임대 순수입·관리 부담과 즉시 현금 확보를 비교할 의미는 있습니다.
  
• 수탁 종료 후 오래 기다렸다 팔면 최근 3년·5년 창의 인정일수가 줄어들 수 있습니다.
  8년을 한 번 채웠다는 사실만으로 이후 모든 매도가 사업용이라고 보지 않습니다.
  
• 법인·미등기·수용·교환·공동지분·도시지역 별도 특례와 여러 인정구간은 자동 판정 범위 밖입니다.
  증여의 이월과세나 이전 소유자 보유기간 특례 등도 확인이 필요한 경우 세액을 확정하지 않습니다.
  
• 같은 해 다른 과세양도나 미확인 증빙이 있으면 세액·순위·손익분기는 보류될 수 있습니다.
  확인 필요는 세금이 없거나 공사 수탁이 불가능하다는 뜻이 아닙니다.
  
• 농지법상 보유·임대 자격, 처분의무, 임대계약 최소기간과 농지대장 변경은 별도입니다.
  임대·사용대 수탁의 최소 5년과 비사업용 판정상 8년 요건을 혼동하지 마세요.
  

미래 매도일의 결과는 2026년 세율·기간기준·공제·지방세 특례를 고정한 조건부 비교입니다.
장래 법률이나 지가를 예측한 확정 세액이 아니며, 장기 계획일수록 법령과 계약조건이 달라질 가능성을 별도로 점검해야 합니다.

자주 묻는 질문