비주택(상가·토지) 양도소득세 계산기
상가·건물·토지 양도 시 납부할 양도소득세를 정확하게 계산해보세요.
비사업용 토지 중과(+10%p), 단기세율(50/40%), 비교과세까지 모두 반영합니다.
양도 정보 입력
근린생활시설·판매시설 등 상업용 상가
미등기 양도
70% 단일세율·공제 전면 배제
비주택 양도소득세를 계산해보세요
상가·건물·토지 정보를 입력하고 계산 버튼을 눌러주세요
2026년 최신 세법 기준으로 계산됩니다
2026년 양도소득세 기본세율표
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 1,400만원 초과 ~ 5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 초과 ~ 8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 초과 ~ 1.5억원 | 35% | 1,544만원 |
| 1.5억원 초과 ~ 3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 초과 ~ 5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 초과 ~ 10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
※ 지방소득세(양도소득세의 10%) 별도 | 비주택(토지·건물·상가) 단기보유: 1년 미만 50%, 1~2년 40%
광고
비주택(상가·토지) 양도소득세란 무엇인가요?
비주택 양도소득세는 주택이 아닌 부동산, 즉 상가·사무실·공장·창고 같은 건물과 토지를 팔았을 때 양도차익에 부과되는 세금입니다.
같은 양도소득세라도 주택과 비주택은 적용되는 세율과 공제 구조가 완전히 다릅니다.
이 계산기는 상가 양도소득세, 토지 양도소득세, 비사업용 토지 양도세를 2026년 최신 세법 기준으로 한 번에 계산해 줍니다.
특히 비주택 부동산은 1세대 1주택 비과세나 다주택 중과가 적용되지 않는 대신, 비사업용 토지 중과(+10%p)와 단기보유 세율(1년 미만 50%, 1~2년 40%), 비교과세 같은 고유한 규정이 작동합니다.
복잡한 세율 체계를 몰라도 자산 유형과 매매 정보만 입력하면 예상 세액을 즉시 확인할 수 있습니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 상가·사무실·근린생활시설을 매도 예정인 상업용 부동산 소유자
- • 나대지·잡종지·농지·임야 등 토지를 양도하려는 지주
- • 비사업용 토지 해당 여부와 +10%p 중과세액이 궁금한 부재지주
- • 공장·창고 등 사업용 건물을 처분하려는 사업자·법인 대표
- • 장기보유특별공제 적용액을 미리 확인하려는 장기 보유자
- • 세무사 상담 전 예상 세액을 가늠하려는 납세자
주택 양도세와 무엇이 다른가요?
비주택 양도소득세는 주택 양도세와 네 가지 핵심 지점에서 다릅니다.
이 차이를 모르고 주택 기준으로 계산하면 세액이 크게 어긋날 수 있습니다.
1. 단기보유 세율이 낮습니다
주택과 분양권은 1년 미만 보유 시 70%, 1~2년 보유 시 60%의 무거운 단기세율이 붙습니다.
반면 토지·건물·상가 등 비주택은 1년 미만 50%, 1~2년 40%로 상대적으로 낮습니다.
2년 이상 보유하면 단기세율이 사라지고 기본세율(6~45%)이 적용됩니다.
2. 비과세가 없습니다
주택은 1세대 1주택 요건을 갖추면 양도가액 12억원까지 비과세 혜택을 받습니다.
그러나 상가·토지 같은 비주택은 사업용 자산이므로 비과세 제도 자체가 없습니다.
대신 양도차익이 발생하면 보유기간에 따라 장기보유특별공제로 과세 대상을 줄이는 방식으로 세 부담을 낮춥니다.
3. 중과 방식이 다릅니다
주택은 조정대상지역 다주택자에게 +20%p(2주택), +30%p(3주택 이상)의 중과세율이 적용됩니다.
비주택에서는 다주택 중과 개념이 없는 대신, 비사업용 토지에 한해 기본세율에 +10%p가 가산됩니다.
나대지나 부재지주 농지처럼 직접 사용하지 않는 토지가 대표적인 비사업용 토지입니다.
4. 장기보유특별공제 폭이 작습니다
1세대 1주택은 보유기간과 거주기간을 합산해 최대 80%까지 공제(표2)를 받을 수 있습니다.
비주택은 보유기간 기준 표1만 적용되어 연 2%씩, 15년 이상 보유해도 최대 30%까지만 공제됩니다.
그만큼 비주택은 보유기간을 길게 가져갈수록 절세 효과가 커지는 구조입니다.
비사업용 토지 중과(+10%p)와 판정 기준
비사업용 토지란 소유자가 토지를 본래 용도대로 사용하지 않고 재산 증식 목적으로 보유한 토지를 말합니다.
비사업용 토지로 판정되면 기본세율에 10%p가 가산되어 최고 55%까지 세율이 올라갑니다.
대표적인 비사업용 토지
- • 농지: 소유자가 재촌·자경하지 않는 농지(도시지역 주·상·공업지역 내 농지 포함)
- • 임야: 재촌하지 않는 임야(공익·임업·자경산지 등은 제외)
- • 목장용지: 축산업을 영위하지 않거나 기준면적을 초과하는 목장용지
- • 나대지·잡종지: 건축물·시설 없이 방치된 토지, 비업무용 토지
- • 주택부수토지: 기준면적(도시지역 3~5배, 그 외 10배)을 초과하는 부분
기간 기준(하나라도 충족하면 사업용 인정)
토지를 일정 기간 이상 실제 사업용으로 사용했다면 비사업용에서 제외됩니다.
아래 세 가지 기준 중 하나라도 충족하면 사업용 토지로 인정받아 +10%p 중과를 피할 수 있습니다.
- 양도일 직전 5년 중 3년 이상 사업용으로 사용
- 양도일 직전 3년 중 2년 이상 사업용으로 사용
- 보유기간의 60% 이상 사업용으로 사용
비교과세란 무엇인가요?
비교과세는 하나의 자산에 둘 이상의 세율이 동시에 적용될 수 있을 때, 각각 계산한 세액 중 더 큰 금액으로 과세하는 제도입니다.
비사업용 토지를 2년 미만으로 단기 보유한 뒤 양도하면 단기보유 세율과 비사업용 중과세율이 모두 적용 대상이 됩니다.
비교과세 계산 방식
세액 B = 과세표준 × (기본세율 + 10%p) − 누진공제액
산출세액 = MAX(세액 A, 세액 B)
과세표준이 작을 때는 단기세율(세액 A)이 더 크고, 과세표준이 커질수록 누진세율 구조상 중과세율(세액 B)이 더 커지는 경향이 있습니다.
본 계산기는 두 세액을 모두 계산해 자동으로 큰 금액을 적용하고, 비교 내역까지 화면에 보여 줍니다.
장기보유특별공제(표1) 한눈에 보기
비주택 부동산은 보유기간이 3년 이상이면 양도차익에서 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
토지·건물·상가는 모두 표1이 적용되어 연 2%씩 공제되며, 15년 이상 보유 시 최대 30%까지 공제됩니다.
| 보유기간 | 공제율 | 보유기간 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 3년 이상 | 6% | 10년 이상 | 20% |
| 4년 이상 | 8% | 11년 이상 | 22% |
| 5년 이상 | 10% | 12년 이상 | 24% |
| 6년 이상 | 12% | 13년 이상 | 26% |
| 7년 이상 | 14% | 14년 이상 | 28% |
| 8년 이상 | 16% | 15년 이상 | 30% |
| 9년 이상 | 18% | - | - |
보유기간이 3년 미만이거나 미등기 양도자산은 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.
비사업용 토지도 표1이 동일하게 적용됩니다.
사용 방법
1단계: 자산 유형 선택
상가, 건물(공장·창고·사무실), 사업용 토지, 비사업용 토지 중 하나를 선택합니다.
비사업용 토지를 선택하면 판정 기준 도우미가 함께 표시됩니다.
2단계: 양도가액·취득가액 입력
매도가격과 매입가격을 입력합니다.
금액 프리셋 버튼으로 빠르게 입력할 수도 있습니다.
3단계: 취득일·양도일 입력
취득일과 양도일을 선택하면 보유기간이 자동으로 계산됩니다.
보유기간에 따라 단기세율과 장기보유특별공제가 자동 적용됩니다.
4단계: 필요경비 입력 및 계산
취득세, 중개수수료, 자본적 지출 등을 입력하면 양도차익이 줄어듭니다.
계산하기 버튼을 누르면 양도소득세와 지방소득세, 실효세율을 한 번에 확인할 수 있습니다.
비주택 양도세 절세 전략
보유기간 2년·3년 분기점을 활용하세요
2년을 채우면 단기세율(50/40%)에서 벗어나 기본세율(6~45%)로 전환됩니다.
3년을 채우면 장기보유특별공제(6%)가 시작되어 매년 2%씩 공제율이 올라갑니다.
매도 시점을 며칠 차이로 앞당기거나 늦추는 것만으로 세액이 크게 달라질 수 있습니다.
비사업용 토지를 사업용으로 전환하세요
나대지를 주차장으로 운영하거나 농지를 직접 경작하면 사업용 요건을 갖출 수 있습니다.
양도일 직전 5년 중 3년, 3년 중 2년, 보유기간 60% 기준 중 하나만 충족해도 +10%p 중과를 피할 수 있습니다.
중과를 피하면 과세표준에 따라 수천만 원의 세금을 아낄 수 있습니다.
필요경비를 빠짐없이 챙기세요
취득세, 취득·양도 시 중개수수료, 법무사 비용, 자본적 지출은 모두 필요경비로 인정됩니다.
특히 건물 용도변경·증설·개량에 들인 자본적 지출은 금액이 커서 절세 효과가 큽니다.
다만 도배·도색 같은 단순 수선비(수익적 지출)는 필요경비로 인정되지 않습니다.
양도 시기를 분산하세요
양도소득 기본공제 250만원은 매년 1회만 적용됩니다.
여러 필지를 보유하고 있다면 양도 연도를 나누어 기본공제를 매년 활용하는 것도 방법입니다.
누진세율 구조상 한 해에 큰 차익을 몰아 실현하기보다 분산하는 것이 유리할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 상가와 토지 양도세 계산이 다른가요?
A. 상가·건물과 사업용 토지는 동일하게 기본세율과 장기보유특별공제 표1이 적용됩니다.
다만 토지가 비사업용으로 판정되면 기본세율에 +10%p가 가산된다는 점만 다릅니다.
Q. 비주택도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있나요?
A. 아니요. 비과세는 주택에만 적용되는 제도입니다.
상가·토지 등 비주택은 비과세 대상이 아니므로 양도차익이 있으면 원칙적으로 과세됩니다.
Q. 비사업용 토지인지 어떻게 판단하나요?
A. 지목별 사용 실태와 기간 기준으로 판단합니다.
재촌·자경하지 않는 농지, 방치된 나대지 등이 대표적이며, 양도일 직전 5년 중 3년·3년 중 2년·보유기간 60% 기준 중 하나라도 충족하면 사업용으로 인정됩니다.
Q. 비주택의 단기보유 세율은 얼마인가요?
A. 토지·건물·상가는 1년 미만 보유 시 50%, 1~2년 보유 시 40%가 적용됩니다.
주택의 70%·60%와 다르므로 주택 기준으로 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
Q. 양도소득세는 언제까지 신고·납부하나요?
A. 예정신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 해야 합니다.
예를 들어 3월에 양도했다면 5월 31일까지 신고·납부해야 하며, 기한을 넘기면 가산세가 부과됩니다.
Q. 계산 결과를 그대로 신고에 사용해도 되나요?
A. 본 계산기는 2026년 세법 기준의 예상 세액을 제공하는 참고용 도구입니다.
실제 신고 시에는 감면·중과 특례, 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 세무 전문가의 검토를 권장합니다.
계산 시 주의사항
- 미등기 양도는 70% 단일세율: 등기하지 않고 전매하면 70% 세율에 공제가 모두 배제됩니다.
- 실거래가 기준: 양도가액과 취득가액은 모두 실제 거래가액을 기준으로 합니다.
- 지방소득세 별도: 양도소득세의 10%가 지방소득세로 추가 부과됩니다.
- 감면 특례 미반영: 8년 자경 농지 감면, 공익수용 감면 등은 별도 계산기를 활용하세요.
- 공동소유: 지분으로 보유한 경우 각자 지분만큼 안분하여 신고합니다.
지금 바로 비주택 양도소득세를 계산해보세요!
상가·건물·토지의 양도가액과 보유기간만 입력하면 예상 세액을 즉시 확인할 수 있습니다.
비사업용 토지 중과, 단기세율, 비교과세, 장기보유특별공제까지 2026년 최신 세법으로 자동 계산됩니다.