농지은행 임대수탁 수수료·순임대료 계산기

농지은행에 맡긴 뒤 실제 남는 임대료는 얼마일까요?

농지은행 임대수탁 수수료·순임대료 계산기는 농지 소유자가 공사에 임대를 맡길 때와 직접 임대할 때의 세전 현금흐름을 같은 기간으로 비교하는 도구입니다.
계약서의 연 임대료만 보고 은퇴 후 생활비를 정하면 수탁수수료, 임차인을 구하지 못하는 기간, 현장 방문이나 관리 비용을 놓칠 수 있습니다.
이 계산기는 임대료가 실제로 발생하는 기간과 소유자가 부담할 비용을 나누어, 매년 남는 금액과 계약기간 전체 금액을 함께 보여 줍니다.

주된 이용자는 자경을 줄이거나 은퇴를 준비하는 농지 소유자, 상속받은 농지의 관리 방식을 검토하는 가족, 기존 직접임대 계약을 갱신하기 전에 공사 수탁 조건을 확인하려는 분입니다.
농지가격을 담보로 받는 농지연금 월지급금과 달리, 여기에서는 임대계약에서 생기는 수입과 비용을 다룹니다.
결과가 높게 나온 방법을 바로 선택하기보다, 두 견적의 조건이 같은지 확인하는 상담 자료로 활용하세요.

2026년 수수료 면제와 법정 상한을 구분하세요

수수료를 모르면 미확인으로 두세요.
화면은 0~12%의 법정 경계에 따른 순액 범위를 표시하며, 이 범위를 예상 요율이나 확정 실수령액으로 해석하지 않습니다.
과거 자료의 5%를 일괄 적용하지 않고, 예시에서 사용하는 5%도 가상의 계약 견적이라는 점을 구분합니다.

입력값은 전체 농지의 연간 금액으로 맞춥니다

순임대료 계산식과 반올림 순서

공실 반영 임대료를 원 단위로 반올림한 뒤 수수료도 원 단위로 반올림합니다.
계약 년차별 표는 같은 연간 조건을 반복하므로, 연별 수수료 합계와 기간 총수수료가 일치합니다.
순임대료가 음수이면 관리비가 수입보다 많다는 의미이며 0원으로 바꾸지 않습니다.
실제 수수료가 공실 차감 전 계약 총액에 붙거나 별도 정산·일시납 방식을 쓰는 경우에는 이 월할 모델과 달라질 수 있어 부과기준을 먼저 확인해야 합니다.

계산기를 사용하는 순서

1. 공사 상담자료와 직접임대 견적에서 같은 농지·같은 임대 범위를 확인하고 면적과 비교기간을 입력합니다.
   
2. 양쪽의 공실 없는 연 임대료와 매년 무수입 기간을 각각 넣습니다.
   공사가 관리한다고 공실을 반드시 0개월로 가정할 필요는 없습니다.
   
3. 소유자가 부담하는 연간 비용을 적고 수수료 면제 또는 확인 요율을 선택합니다.
   확인하지 않은 경우 미확인 상태를 유지합니다.
   
4. 순임대료 차이와 공실 손익분기를 살펴본 후, 공실 개월을 바꾸어 결과가 뒤집히는지 확인합니다.
   
5. 입력·결과 CSV를 저장해 농지은행 상담에서 요율, 임차인 연결 일정, 지급·정산 조건과 직접임대 가능 여부를 확인합니다.
   

가상 사례: 임대료가 더 높아도 차이는 작을 수 있습니다

면적 3,000㎡, 비교기간 5년인 가상의 농지를 살펴보겠습니다.
수탁은 연 임대료 300만원, 무수입 0개월, 관리비 10만원, 확인 요율 5%로 가정합니다.
직접임대는 연 임대료 330만원, 매년 무수입 1개월, 관리비 20만원입니다.
이 수치는 시세나 공사가 제시한 견적이 아니라 계산을 검산하기 위한 사례입니다.

직접임대의 명목 연 임대료는 30만원 높지만, 비용을 차감한 차이는 연 75,000원입니다.
같은 조건에서 농업인 면제가 확인되면 수탁 연 순임대료는 2,900,000원, 5년 합계는 14,500,000원으로 바뀌며 직접임대보다 연 75,000원 커집니다.
수수료 미확인이라면 수탁 연 순액 2,540,000~2,900,000원, 5년 합계 12,700,000~14,500,000원이라는 법정 경계 시나리오를 보여 줍니다.

공실 손익분기는 어떻게 해석하나요?

수탁 쪽 공실과 비용을 고정한 상태에서, 직접임대가 매년 몇 개월 비면 두 순액이 같아지는지를 역산합니다.
위 5% 사례에서는 약 1.273개월, 면제 사례에서는 약 0.727개월입니다.
직접임대 공실이 해당 기준보다 길어지면 수탁 쪽 순액이 더 커지는 구조입니다.
이는 농지의 계절별 수익이나 실제 월별 지급일을 예측한 값이 아니라, 연 임대료를 12개월로 나눈 연속적인 근사값입니다.

손익분기가 0개월보다 작으면 공실이 없어도 수탁 순액이 더 큽니다.
12개월을 넘으면 직접임대가 일 년 내내 비어도 입력 조건에서 수탁이 유리해지지 않습니다.
직접 연 임대료가 0이면 나눗셈을 하지 않고 공실과 무관한 순액 차이를 표시합니다.
수수료 미확인 상태에서는 수탁 순액의 하한과 상한에 대응하는 두 기준을 함께 확인하세요.

은퇴·상속·재계약 상담에 활용하는 방법

금액 비교 전에 별도로 확인할 사항

• 농지법 제23조는 임대차의 원칙과 예외를 정합니다.
  직접임대가 가능한지 여부를 이 계산기의 금액만으로 판단하지 마세요.
  
• 농지은행 수탁 가능 농지, 임차인 선정, 계약 해지, 수수료 부과 대상과 지급일정은 공사에서 확인해야 합니다.
  표시된 수입이 임차인 확보나 체납 회수를 보장하지 않습니다.
  
• 세금, 양도소득세 효과, 농지연금, 직불금, 금융비용, 원상복구와 중도해지 비용은 포함하지 않습니다.
  소득세 신고 후 남는 금액과 이 세전 순임대료는 다를 수 있습니다.
  
• 앞으로의 임대료 상승과 제도 변경은 자동 반영하지 않습니다.
  연도별 조건이 바뀌는 계약은 변경 구간을 별도로 검토하고 공사 정산서와 대조하세요.
  

자주 묻는 질문