주택임대소득 과세 주택 수·귀속자 판정 계산기

공동명의 임대소득, 세액보다 먼저 확인할 주택 수

주택임대소득을 신고할 때 등기부에 이름이 있는 주택을 단순히 모두 더하면 실제 과세 판단과 달라질 수 있습니다.
공동소유는 가장 큰 지분, 공동소유자 사이의 합의, 지분별 임대수입과 고가주택 예외를 순서대로 확인해야 합니다.
배우자가 가진 집도 함께 보되 같은 공동명의 주택을 중복하여 세는 문제까지 구분해야 합니다.
이 계산기는 2026년 한국 소득세법을 기준으로 주택별 산입 이유와 주택 수 계산상 귀속을 정리합니다.
총 주택 수를 이미 아는 사람을 위한 세액 계산과 달리, 그 숫자를 정하기 위해 어떤 자료를 확인해야 하는지 보여주는 도구입니다.

입력 전에 준비할 자료와 지원 범위

등기사항증명서, 공동소유자별 지분 내역, 임대차계약서, 연간 수입 장부와 기준시가 자료를 나란히 준비하면 누락을 줄일 수 있습니다.
주택 목록은 최대 5개이며 각 주택의 공동소유자는 사람별로 나누어 입력합니다.
다른 공동소유자 두 명의 지분을 한 명의 지분으로 합치면 최대지분자가 바뀔 수 있으므로 따로 적어야 합니다.

• 본인 거주주택과 배우자 명의 주택도 빠짐없이 입력하고, 자가 거주주택의 임대수입과 보증금은 0원으로 둡니다.
  
• 기준시가는 매매 호가나 지분 가격이 아닌 전체 주택의 세법상 기준시가를 입력합니다.
  
• 월세는 월 금액이 아닌 해당 지분 보유기간에 발생한 주택 전체의 연간 수입을 원 단위로 입력합니다.
  
• 연중 지분·소유자 변동, 혼합 상가, 신탁, 비거주자, 공동사업 손익분배 확정은 별도 검토가 필요합니다.
  

이 화면은 연중 동일한 소유·지분 및 입력한 임대조건을 전제로 합니다.
보유기간 중 취득이나 양도가 있었다면 기간별 실제 수입과 판단일 자료를 먼저 확인하세요.
목록이 불완전하면 주택 수와 과세 대상이 모두 달라질 수 있으므로 결과를 최종 신고서에 그대로 옮기지 마세요.

최대지분자와 소수지분 추가산입 규칙

소득세법 시행령 제8조의2 제3항 제2호는 공동소유 주택을 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산하도록 정합니다.
최대지분자가 여러 명이면 원칙적으로 각각 산입하되 그들 중 한 사람을 적법하게 합의한 경우에는 합의자를 기본 귀속자로 계산합니다.
그 뒤 기본 규칙에서 제외된 사람에게도 추가산입 요건이 있는지 다시 확인합니다.
합의자가 있다는 이유만으로 다른 사람의 600만원 또는 고가주택 지분 요건을 건너뛰면 안 됩니다.

결과의 문턱 차액은 어느 조건이 가까운지 확인하는 용도입니다.
계약 변경으로 월세를 낮추더라도 이미 발생한 수입이나 다른 산입 요건이 사라지는 것은 아니므로 절세 효과를 자동으로 보장하지 않습니다.

부부합산과 주택 수 계산상 귀속을 구분하세요

본인과 배우자가 각각 가진 주택은 합산하여 월세 과세 여부를 판단합니다.
같은 공동소유 주택이 양쪽에 각각 산입되면 시행령 제8조의2 제3항 제4호에 따라 지분이 큰 사람의 주택으로 조정합니다.
부부 지분이 같으면 그들 중 한 사람을 임대수입 귀속자로 합의했는지 확인합니다.
미합의 동률 상태는 이 도구가 임의로 결론을 내리지 않으며, 개인별 귀속과 합산 결과에 확인 필요를 표시합니다.

다가구·전대·자가 거주주택을 입력하는 방법

소형주택은 보증금용 수에서만 제외합니다

2026년에는 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택을 보증금 간주임대료용 주택 수에서 제외합니다.
두 조건을 동시에 충족해야 하며 법 제25조의 제외 기한은 2026-12-31까지입니다.
월세 과세 판단용 주택 수와는 목적이 다르기 때문에 화면에서도 두 숫자를 따로 보여줍니다.

이 표는 해당 주택이 기본 소유·지분 규칙에서 산입된 경우의 소형 제외만 설명합니다.
소형 임대주택 한 채와 자가 한 채를 가진 사례에서는 월세용 수는 두 채일 수 있어도 비소형 수는 한 채일 수 있습니다.
주택이 작다는 이유만으로 모든 임대소득이 비과세라고 해석하지 마세요.

월세와 보증금 과세 문턱 읽는 법

주택 수는 부부합산하더라도 서로 단독으로 임대하는 사업의 보증금은 무조건 부부 전체 금액으로 합치지 않습니다.
공동사업장은 하나의 거주자로 보아 소득금액을 계산할 수 있으므로 공동명의 보증금을 지분율로 나누어 개인별 문턱과 비교하는 방식도 확정 판정으로 쓰지 않습니다.
이 경우 주택 수 판정은 유지하면서 보증금 결과에 별도 확인 사유를 남깁니다.

소수지분과 부부 공동명의 계산 예시

보증금 경계와 사람별 합계 예시

다음 표는 모든 주택이 비소형이고 단독 임대이며 연중 보증금이 변하지 않는 단순 사례입니다.
공동사업장이나 전대 적수 계산이 필요한 경우에는 표의 금액 비교만으로 과세를 확정하지 않습니다.

예를 들어 부부합산 비소형 주택이 세 채여도 본인 단독사업 보증금이 2억원이고 배우자 단독사업 보증금이 2억원이라면 단순히 4억원으로 합쳐 한 사람에게 과세하는 결과를 내지 않습니다.
최종 간주임대료는 보증금 변동일, 임대기간, 공동사업 단위와 관련 금융수익까지 확인하여 별도 도구에서 계산하세요.
이 페이지는 적용 문턱을 보여주며 간주임대료 금액이나 세액을 산정하지 않습니다.

단계별 사용법과 결과 후 신고 준비

1. 2026년 전체 주택 목록을 모으고 국내·국외, 자가·임대, 다가구 구분등기와 전대 여부를 확인합니다.
   
2. 주택별 소유자와 지분을 입력하여 합계가 100%인지 확인하고, 최대지분자 합의와 부부 동률 합의를 구분하여 선택합니다.
   
3. 전체 기준시가, 전용면적, 해당 보유기간 연간 월세와 보증금을 넣고 계산을 실행합니다.
   
4. 주택별 원산입 이유와 부부 조정 뒤 귀속을 읽고 600만원·12억원·30% 경계의 차액을 확인합니다.
   
5. 월세·보증금 결과에서 확인 필요 항목의 증빙을 보완하고, 실제 귀속 수입을 바탕으로 세액과 신고 방식을 검토합니다.
   

2,000만원은 분리과세 선택과 관련된 개인별 주택임대 총수입 기준입니다.
월세만으로 이미 초과하면 그 사실을 확인할 수 있지만 월세가 이하라고 해서 간주임대료까지 포함한 결과도 이하라고 확정할 수 없습니다.
관할 세무서의 사업자등록과 신고 안내를 확인하고 다음 해 5월 종합소득세 신고 자료를 준비하세요.
건강보험 피부양자나 보험료는 별도 제도이므로 이 주택 수 결과만으로 유지·상실을 판단하지 않습니다.

자주 묻는 질문