상가건물 관리비·공실분담 계산기

상가 관리비 배분은 총액보다 기준표가 먼저입니다

상가건물 관리비는 한 장의 고지서로 보이지만 실제로는 일반관리비, 전기료, 청소비, 수선유지비처럼 성격이 다른 비용의 묶음입니다.
각 비용은 전용면적, 개별 계량값, 호실 균등 가운데 어떤 기준을 쓰는지에 따라 같은 건물에서도 호실별 금액이 크게 달라집니다.
공실 몫을 소유자가 부담하는지 점유 호실에 다시 나누는지, 점유 호실 금액 중 소유자와 임차인의 비율은 얼마인지까지 구분해야 합계가 맞는 산출표가 됩니다.

이 계산기는 이미 발생했거나 예산으로 확정한 월 관리비를 최대 20개 호실에 배분하는 협의·검산 도구입니다.
항목별 공급가액과 VAT, 배분방식, 공실 처리, 당사자 부담률을 입력하면 호실별 고지 기준액과 소유자·임차인 부담을 원 단위까지 맞춰 보여줍니다.
입력값은 시장 평균이나 법정 요율이 아니며, 결과 역시 특정 계약의 법적 부담 주체를 확정하지 않습니다.

2026년 관리비 내역 제공 제도와 적용 경계

계산 전에 준비할 자료

계산기는 항목별 계량기를 여러 열로 관리하지 않고 하나의 공통 계량열을 사용합니다.
서로 다른 검침 비율을 가진 전기료와 수도료를 동시에 계산해야 한다면 항목을 나눠 별도로 실행하거나 각 항목에 맞춘 동일 비율의 환산값을 입력해야 합니다.
전용면적과 공용면적을 섞어 입력하면 분모가 달라지므로 모든 호실에 동일한 면적 기준을 사용해야 합니다.

세 가지 배분식과 원 단위 보존

공실 몫을 읽는 두 가지 시나리오

모든 호실이 공실인데 재배분을 선택하면 받을 점유 호실이 없으므로 계산할 수 없습니다.
이 경우 공실 소유자 부담으로 바꾸거나 점유상태와 고지기간을 다시 확인해야 합니다.
공실 기준 몫이 전체 관리비의 20% 이상이면 결과에 경고가 표시되므로 공실률 변화가 점유 임차인 고지액에 미치는 영향을 별도로 협의하기 좋습니다.

단계별 사용법

1. 고지기간과 VAT 자료를 통일합니다
   모든 금액을 같은 월 또는 같은 정산기간의 공급가액으로 맞추고 증빙에서 확인한 세율을 입력합니다.
   
2. 호실명·면적·점유·계량값을 입력합니다
   최대 20개 호실을 추가하고 해당 기간의 공실 여부와 같은 단위의 검침값을 기록합니다.
   
3. 관리비 항목을 실제 고지서와 맞춥니다
   시행령 분류에서 항목을 골라 실제 이름과 공급가액을 입력하고 필요한 경우 기타 확인 항목을 사용합니다.
   
4. 항목별 배분과 공실 기준을 선택합니다
   계약서·관리규약·결의에 적힌 면적·계량·균등 기준과 공실 귀속을 그대로 옮깁니다.
   
5. 점유 호실의 소유자 부담률을 입력합니다
   수선유지비처럼 소유자 100%인 항목과 사용료처럼 임차인 100%인 항목을 일률적으로 섞지 말고 각각 설정합니다.
   
6. 요약과 두 검산표를 함께 확인합니다
   호실 합계, 당사자 합계, 공급가액과 VAT 합계가 모두 건물 총액과 일치하는지 보고 비교방식 차이를 협의자료로 사용합니다.
   

기본 예제로 보는 계산 결과

기본 예제는 101호 50㎡와 102호 30㎡가 점유 중이고 201호 20㎡가 공실인 가상 건물입니다.
일반관리비 100만원, 전기료 52만원, 청소비 30만원, 수선유지비 40만원에 모두 VAT 10%를 적용합니다.
일반관리비와 수선유지비는 면적, 전기료는 계량, 청소비는 균등 기준이며 청소비의 공실 몫만 점유 호실에 재배분합니다.
그 결과 공급가액 222만원, VAT 22만2천원, 월 총액 244만2천원이 원 단위 오차 없이 배분됩니다.

전체 전용면적은 100㎡이므로 ㎡당 관리비는 24,420원입니다.
모든 호실을 포함해 계산한 공실 기준 몫은 440,000원이고, 이 가운데 청소비 110,000원이 점유 호실로 재배분되어 실제 공실 호실 고지 기준액은 330,000원입니다.
이 값은 산식 확인용 가상 데이터이며 지역 시세나 적정 관리비를 뜻하지 않습니다.

집합건물과 임대차 부담을 구분해서 보세요

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제12조는 전유부분 면적비율을 공용부분 지분의 기본 기준으로 두고, 제17조는 규약에 달리 정함이 없으면 공유자가 그 지분비율로 공용부분 관리비용을 부담하도록 합니다.
제28조는 관리·사용 사항을 규약으로 정할 수 있게 하고 제42조는 사용과 관련된 규약·결의의 의무가 점유자에게도 미칠 수 있는 범위를 둡니다.
그러나 이 원칙이 한 명이 전체를 소유한 상가의 임차인 고지식이나 모든 공실 전가 방식으로 그대로 바뀌는 것은 아닙니다.

민법 제623조는 임대인이 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 두고, 제626조는 임차인이 지출한 필요비와 유익비의 상환 문제를 다룹니다.
수선유지비라는 이름만 보고 소유자 또는 임차인 부담을 자동 결정할 수 없으므로 비용 성격, 특약, 발생 원인과 실제 증빙을 함께 검토해야 합니다.
분쟁 중이거나 금액이 큰 경우에는 계산 결과보다 계약서 원문과 관리규약을 기준으로 변호사·공인중개사·세무 전문가에게 개별 검토를 받는 편이 안전합니다.

활용 시나리오

자주 묻는 질문

팁과 주의사항

• 고정 관리비와 실제 사용료를 한 항목으로 합치지 말고 배분기준별로 분리하기
• 공실 기준 몫과 실제 공실 호실 고지액을 같은 값으로 오해하지 않기
• 소유자 부담률은 점유 호실 금액에 적용되고 공실 호실 금액은 소유자 100%로 처리됨을 확인하기
• 계량기 교체·검침 누락·공용계량분이 있다면 보정 근거를 산출표와 함께 기록하기
• 관리비 총액에 임대료, 보증금 이자, 연체료 또는 체납액을 섞지 않기
• 계약이나 규약이 바뀌면 이전 기간과 새 기간을 분리해 각각 계산하기

공식 출처와 다음 행동

법령은 2026년 8월 17일 국가법령정보센터 현행본을 확인했습니다.
상가건물 임대차보호법 ID 009276·MST 279651, 같은 법 시행령 ID 009361·MST 287139, 집합건물법 ID 001262·MST 249285, 민법 ID 001706·MST 284415, 부가가치세법 ID 001571·MST 276117을 기준으로 안내 경계를 작성했습니다.
계산을 마친 뒤에는 호실별 산출표와 항목별 검산표를 실제 고지서 원장에 대조하고, 서로 다른 배분방식에서 금액이 크게 변하는 항목부터 계약·규약의 문구를 확인하세요.

• 상가건물 임대차보호법 현행본
• 상가건물 임대차보호법 시행령 현행본
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 현행본
• 민법 현행본
• 부가가치세법 현행본