사무실 실효임대료·렌트프리 계산기

사무실 실효임대료는 왜 표면 월세와 다른가요?

사무실 임대차 제안서에는 보통 월 임대료, 관리비, 보증금과 렌트프리 조건이 따로 적혀 있습니다.
월세가 1,000만원이라고 해도 3년 동안 매년 2개월씩 임대료를 면제받고 임대인이 인테리어 지원금까지 지급하면 실제 부담을 계약개월로 나눈 실효임대료는 훨씬 낮아집니다.
반대로 렌트프리 기간에도 관리비가 계속 청구되고 보증금 반환이 늦어지면 표면 월세만으로는 보이지 않는 비용이 남습니다.

이 계산기는 계약의 각 월에 약정 임대료, 렌트프리 여부와 관리비를 배치합니다.
연 인상률은 13개월차부터 12개월 단위로 반영하고, 임대인 지원금은 계약 시작시점에 차감합니다.
그 결과 명목 실효 월 임대료, 평당·㎡당 단가, 관리비 포함 올인 비용과 현재가치 기준 등가 월비용을 함께 보여 줍니다.

입력값을 같은 기준으로 맞추는 방법

실효임대료 비교의 정확도는 복잡한 공식보다 입력 경계를 통일하는 데서 결정됩니다.
한 제안은 계약면적 기준이고 다른 제안은 전용면적 기준이라면 평당 결과를 그대로 비교할 수 없습니다.
월세는 부가가치세 별도인데 관리비는 포함 금액을 넣는 식으로 기준이 섞여도 올인 비용이 왜곡됩니다.

초기 일괄과 계약연도별 렌트프리의 차이

렌트프리 2개월이라는 표현만으로는 어느 달의 임대료가 면제되는지 알 수 없습니다.
연 인상률이 있거나 현재가치를 계산할 때는 면제월의 위치가 결과를 바꾸므로 계약서의 적용 방식을 구분해야 합니다.

실효임대료 계산식과 현재가치 해석

36개월 사무실 계약 계산 예시

100평 사무실의 기준 월세가 1,000만원이고 매년 3% 인상된다고 가정해 보겠습니다.
계약기간은 36개월, 계약연도별 렌트프리는 2개월, 월 관리비는 300만원이며 렌트프리 중에도 관리비를 냅니다.
임대인 지원금은 2,000만원, 보증금은 1억원, 할인율은 연 5%, 보증금 반환 지연은 1개월입니다.

이 예시에서 렌트프리와 지원금만 보면 표면 월세 대비 약 22.06%가 줄어듭니다.
그러나 렌트프리 월에도 관리비 300만원을 내고, 보증금 1억원이 계약 종료 후 한 달 뒤 반환되므로 현재가치 올인 월비용은 명목 올인 월비용보다 높아집니다.
따라서 협상에서는 렌트프리 개월뿐 아니라 관리비 면제와 보증금 반환일도 같은 표에 놓아야 합니다.

단계별 사용법

1. 비교 기준을 먼저 정합니다.
   모든 제안의 계약기간, 면적 기준과 부가세 포함·별도 기준을 통일합니다.
   
2. 표면 계약조건을 입력합니다.
   기준 월세, 연 인상률과 월 관리비를 LOI 또는 계약서에서 옮깁니다.
   
3. 렌트프리 방식을 구분합니다.
   계약 초반 한 번인지 매 계약연도 반복인지 선택하고, 관리비까지 면제되는지 체크합니다.
   
4. 지원금과 보증금 조건을 분리합니다.
   확정 지원금만 입력하고, 보증금 원금과 반환 지연을 별도 입력합니다.
   
5. 명목 결과를 비교합니다.
   실효 월 임대료, 평당 단가와 관리비 포함 올인 월비용으로 첫 번째 순위를 확인합니다.
   
6. 현재가치와 연도별 표를 검토합니다.
   보증금 규모가 다르거나 렌트프리 시점이 다르면 현재가치 등가비용과 계약연도별 청구액을 함께 봅니다.
   

실무에서 결과를 해석하는 네 가지 시나리오

계약서에서 함께 확인할 체크리스트

법률·세무·회계상 주의사항

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