상업시설 통합 FM 외주 vs 자가관리 TCO 계산기

통합 FM 외주와 자가관리 TCO란 무엇인가요?

상업시설 통합 FM은 건물의 기술 유지관리, 청소·보안 같은 소프트서비스, 운영 행정과 협력업체 관리를 하나의 운영체계로 묶는 접근입니다.
외주를 선택하면 공급사 계약서에 많은 업무가 들어가지만 발주자 거버넌스, 계약 밖 공사, 실비정산과 서비스 실패 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
자가관리를 선택하면 조직이 통제권과 현장 지식을 보유할 수 있지만 급여 외에도 복리후생, 대체인력, 전문업체, 시스템, 장비, 소모품과 장애 대응 비용을 부담합니다.

이 계산기는 두 대안의 현금흐름을 같은 분석기간과 할인율로 맞춘 뒤 명목 TCO와 현재가치 TCO를 함께 계산합니다.
단순한 외주 견적과 급여 총액의 비교를 피하고, 누가 실제로 부담하는 비용인지 기준으로 동일한 업무범위를 비교하는 것이 핵심입니다.
모든 기본 금액·인원·면적은 산식을 보여 주기 위한 가상값이며 시장 평균, 적정 용역비, 법정 인력기준 또는 공급사 견적이 아닙니다.

먼저 비교범위와 서비스 수준을 같게 맞추세요

TCO 숫자가 의미 있으려면 외주 제안요청서와 자가관리 운영안이 같은 시설, 같은 시간대, 같은 성능수준을 다뤄야 합니다.
예를 들어 외주안에는 24시간 기술대기가 들어가는데 자가관리안에는 평일 주간 인력만 넣었다면 낮은 비용이 아니라 다른 서비스를 비교한 것입니다.
청소 빈도, 보안 배치, 예방정비 주기, 법정검사 지원, 헬프데스크 응답시간, 에너지 관리와 소수선 승인한도를 항목별로 맞춰 보세요.

입력 항목과 중복계상 방지 원칙

계산 방식과 공식

단계별 사용법

1. 분석기간과 공통 분모를 정합니다
   계약기간만 볼지 설비 갱신까지 볼지 결정하고, 같은 연면적·과금면적, 시설 수와 운영시간을 사용합니다.
   
2. 외주 견적을 계약 범위별로 분해합니다
   기본료와 면적료에 무엇이 포함되는지 확인한 뒤 실비정산, 제외업무, 발주자 잔존인력과 재입찰·종료비를 추가합니다.
   
3. 자가관리 조직의 완전원가를 만듭니다
   기술·소프트서비스·관리 인력을 FTE로 환산하고 급여뿐 아니라 사용자 부담, 복리, 채용과 교육을 포함한 월 완전인건비를 입력합니다.
   
4. 외부 전문역량과 자산비용을 빠뜨리지 않습니다
   직접 채용하지 않는 검사·정비·방재 계약, CMMS, 계측기, 차량, 소모품과 중간 갱신비를 분리합니다.
   
5. 위험과 시간가치 가정을 검토합니다
   장애 확률과 순손실의 근거를 남기고 조직의 투자심사 기준과 일치하는 할인율을 사용합니다.
   
6. 결과표와 민감도를 함께 읽습니다
   저비용 대안만 보지 말고 비용분해, 연차별 누적 PV, 손익분기와 네 가지 스트레스에서 순위가 유지되는지 확인합니다.
   

가상 기본값 계산 예시

가상 상업시설 한 곳, 면적 20,000㎡, 분석기간 60개월, 연 할인율 4%를 가정합니다.
외주 첫해 월 운영비는 109,400,000원이고 자가관리 첫해 월 운영비는 119,000,000원입니다.
비용상승, 36개월 차 재입찰·갱신과 종료 현금흐름까지 반영한 외주 명목 TCO는 약 7,024,833,491원, 자가관리 명목 TCO는 약 7,927,601,270원입니다.
현재가치 TCO는 외주 약 6,355,246,891원, 자가관리 약 7,195,270,173원으로 외주 전환 NPV가 약 840,023,282원인 예시입니다.
월등가 TCO는 외주 약 116,836,562원, 자가관리 약 132,279,775원이며 가상 입력에서의 PV 차이는 평균 PV 대비 약 12.40%입니다.

손익분기·교차월·민감도를 해석하는 법

활용 시나리오

의사결정 전에 확보할 자료

시설별 인허가, 자격, 선임, 안전검사, 도급·고용과 개인정보·보안 의무는 위치와 업무범위에 따라 달라질 수 있습니다.
계산기는 그런 의무의 존재나 충족 여부를 판정하지 않으므로 관할기관, 계약·노무·안전 담당자와 별도로 확인하세요.
ISO 표준을 참고했다는 사실만으로 조직이나 공급사가 인증 또는 적합 판정을 받은 것도 아닙니다.

자주 묻는 질문