철도 터널·상하수도관 지하 구분지상권 보상금 계산기

소유권을 유지하는 지하사용 보상을 확인하세요

내 땅 아래로 철도 터널이나 상하수도관이 지나가더라도 토지 소유권 전체가 넘어가는 것은 아닙니다.
구분지상권을 설정해 일정한 지하 공간을 사용하게 하고, 그로 인해 토지를 이용하는 가치가 줄어든 부분을 보상하는 구조입니다.
지상 토지를 취득하는 수용 보상과 구분해야 같은 금액을 중복 계산하지 않습니다.

이 계산기는 철도건설법을 적용하는 철도, 수도사업, 공공하수도 설치를 구분해 입체이용저해율과 추가보정률의 예상 범위를 보여 줍니다.
통지받은 기본보상금을 역산한 비율과 나란히 비교해 어떤 입력이나 보정 근거를 확인할지 정하는 데 사용하세요. 계산 결과가 낮거나 높다는 사실만으로 감정평가의 오류나 추가 지급 청구권이 확정되지는 않습니다.

도시철도는 구체적인 기준이 시·도 조례에 위임되어 있어 대상에서 제외합니다.
GTX라는 노선명만으로 적용법을 판단하지 말고 사업 고시와 보상협의 통지서에 적힌 근거 법률을 먼저 확인하세요. 송전선 선하지, 가스관, 통신구와 광천수 등 특수한 보상도 이 도구의 대상이 아닙니다.

단가·면적·심도를 같은 자료에서 읽는 방법

단위면적당 적정가격은 감정평가서 또는 보상 통지서에 적힌 원/㎡ 단가를 그대로 입력합니다.
공시지가나 주변 매매가를 임의로 곱해 감정 단가를 만들지 않습니다.
통지서 총액만 알고 단가나 설정면적을 모른다면 먼저 산정내역을 요청하세요. 단가와 면적은 모두 0보다 커야 합니다.

설정면적은 필지 전체 면적이 아니라 구분지상권이 설정되는 면적입니다.
철도는 시설폭에 양측 각 0.5m의 최소여유폭을 더하는 원칙이 있지만 병렬터널 등 별도 범위가 있을 수 있습니다.
이 계산기는 폭과 연장만으로 등기면적을 확정하지 않으므로 도면과 등기사항증명서를 대조해야 합니다.

토피심도는 시설물 최상단부터 지표까지의 거리입니다.
수도·하수도 보상심도는 시설물 상부 보호층의 최상단부터 지표까지의 거리이므로 토피와 다릅니다.
시설물 높이 3m 이하는 상하 각 3m, 3m 초과는 각 4m가 보호층 원칙입니다.
보호층이 토피를 초과하는 얕은 시설 등은 사업자가 별도로 정할 수 있으므로 확인된 보상심도를 입력하세요.

용도지대는 지적공부의 지목만으로 정하지 않습니다.
실제 이용, 인근 상황과 가까운 장래의 최유효이용이 반영됩니다.
철도의 고층시가지와 수도의 고층지대는 분류 기준도 같지 않으므로 사업별 감정평가서 분류를 사용하세요.

철도 입체이용저해율과 기존 건물의 노후율

철도 기본보상금 = 통지·감정 단가 × 설정면적 × 입체이용저해율입니다.
입체이용저해율은 건물, 지하부분, 그 밖의 이용저해율의 합입니다.
건물부분은 α × 저해층 효용비율 합계 ÷ 최유효층 효용비율 합계, 지하부분은 β × 심도별 이용효율 P로 계산합니다.

고층시가지의 α·β·γ 표준값은 0.80·0.15·0.05이고 중층·저층은 0.75·0.10·0.15, 주택지는 0.70·0.15·0.15, 농지·임지는 0.80·0.10·0.10입니다.
그 밖의 이용저해율에는 지중배분을 적용합니다.
터널 토피 20m 이하는 별표의 최고 상하배분비를 적용하고, 다른 조건은 배분표 범위로 표시합니다.

최유효 또는 이와 유사한 상태의 기존 건물이 있는 경우에는 (나지로 본 건물 저해 + 지하 저해) × 노후율 + 그 밖의 저해를 사용합니다.
노후율 = 유효경과연수 ÷ 경제적 내용연수이며, 계산기에서는 내용연수 이상을 완전노후로 보아 1까지만 반영합니다.
단순 준공연도 차이를 감정 유효경과연수와 동일시하지 말고 보수·관리 상태가 반영된 확인값을 사용하세요.

철도 기준의 보상은 일시불입니다.
이 페이지의 수도·하수도 최저보상금이나 60일·90일 장려금을 철도 보상에 더하지 않습니다.

건축가능층수와 층별 효용비의 범위

철도 풍화암 PD-3 터널에서 토피 20m는 표상 지상 21층·지하 2층입니다.
풍화토·연암·경암·개착구조물은 별도 표를 적용합니다.
기준 깊이 사이에서는 양 끝의 층수를 참고 범위로 표시하며 표에 없는 깊이를 직선으로 외삽하지 않습니다.
이 층수는 보상 기준의 대표단면 결과로 건축허가나 안전진단을 대신하지 않습니다.

수도·하수도의 토피 5·10·15·20·25·30·35m 이상에 대응하는 표준 건축가능 지상층수는 7·12·16·19·22·25·28층입니다.
공법과 지질에 따른 2개층 가감 범위를 반영합니다.
토피 5m 미만은 확인된 감정 층수 범위나 효용비가 있어야 건물부분을 계산합니다.

수도·하수도 효용표는 같은 층에도 용도별 하한과 상한을 둡니다.
계산기는 저해층의 효용과 남아 있는 층의 효용을 나눠 하한 = 저해효용 하한 ÷ (저해효용 하한 + 유지효용 상한), 상한은 반대 조합으로 계산합니다.
분모와 분자의 같은 층을 서로 독립적으로 움직여 범위를 과장하지 않습니다.

철도 저층시가지·농지임지, 자동 효용표에 없는 층수나 용도는 감정평가서의 저해층 효용합 ÷ 전체 효용합을 백분율로 입력하세요. 효용비를 직접 입력하면 자동 효용표를 대체합니다.
감정 건축가능층수 하한과 상한은 함께 입력하고 하한이 상한보다 크지 않게 하세요.

수도·하수도의 추가보정률

수도·하수도 기본보상금 = 단가 × 설정면적 × (입체이용저해율 + 추가보정률)입니다.
추가보정률은 시설물요인·필지요인·등기요인 감가율의 합계입니다.
시설물 외부높이 2.5m 이하는 지하이용저해율의 0.00~0.20배, 2.5m 초과 5m 이하는 0.20~0.40배, 5m 초과는 0.40~0.60배 범위를 사용합니다.

필지요인 기본 적용률은 택지 0.30~0.60, 농지 0.20~0.40, 산지 0.10~0.30입니다.
중앙 통과 또는 설정면적비율 30% 초과는 상으로, 그 외 모서리 통과 또는 비율 10% 이하는 하로 분류합니다.
그 밖은 중으로 봅니다.
계산기는 상·중·하를 범위 상단·중간·하단에 대응시킨 시나리오를 사용하며 등급별 법정 고정값이라고 표시하지 않습니다.

필지 특성에 따른 적용률 0.10 가감과 α·β·γ 0.05 가감은 선택하면 민감도에 포함됩니다.
계수의 합계는 1을 유지합니다.
등기를 통해 권원을 확보하면 등기요인 3%를 더합니다.
각 구성요소의 독립적인 최소·최대값을 단순히 더한 값과 최종 합산율의 범위는 다를 수 있습니다.

토피 2m 이하의 택지 지상이용저해율에는 최소 0.20이 적용됩니다.
농지·산지는 토피 2m 이하에서만 지상 저해를 0.10~0.15 범위로 보고, 2m 초과면 해당 항목을 0으로 둡니다.
얕은 시설의 보호층은 사업자의 별도 결정을 먼저 확인해야 합니다.

한계심도와 대심도 보상은 별도 분기입니다

철도는 토피가 한계심도보다 깊은지 보고, 수도·하수도는 보상심도가 한계심도를 초과하는지 봅니다.
두 심도를 바꾸어 입력하면 다른 제도의 결과가 나올 수 있습니다.
한계심도 아래로 내려갔다고 보상이 자동으로 0원이 되는 것은 아닙니다.

철도는 한계심도를 초과한 깊이가 20m 이하면 0.5~1.0%, 20m 초과 40m 이하면 0.2~0.5%, 40m 초과면 0~0.2%로 표시합니다.
예를 들어 고층시가지 토피 60m는 40m 한계를 20m 초과한 경우입니다.
토피 자체를 초과깊이로 잘못 사용하지 마세요. 한계심도와 정확히 같은 철도 입력은 표의 경계 문언 확인을 위해 검토를 보류합니다.

수도·하수도 보상심도가 한계를 초과하면 입체이용저해율 0~2% 범위에 등기요인만 추가합니다.
등기한다면 합산 3~5%, 등기하지 않으면 0~2%입니다.
일반 깊이에서 적용하는 시설물·필지 추가보정을 다시 더하지 않습니다.
광천수 등 특별한 사유가 있으면 별도 보상이 필요할 수 있습니다.

최저보상금과 협의 장려금의 조건

수도·하수도에서 산정액이 필지별 70만원 미만이면 사업자가 70만원을 지급할 수 있으나, 설정면적 × 단가의 50%를 초과할 수 없습니다.
지급 확인 체크를 선택한 경우에만 적용합니다.
원래 산정액이 70만원 이상이면 이 규정을 이유로 전체 금액을 50%로 줄이지 않습니다.

협의 장려금은 통보일부터 60일 이내 계약이면 당초 보상금의 7%, 61일부터 90일 이내면 5%를 추가 지급할 수 있는 규정입니다.
최소 장려금 10만원은 60일 이내 계약에만 해당하며, 당초 보상금의 50%를 넘지 못합니다.
61일째 계약에 최소 10만원을 자동으로 적용하지 않습니다.

예를 들어 기본보상금 70만원이라면 60일 이내의 7%는 49,000원이지만 선택적 최소 규정 적용 시 100,000원입니다.
61일째 계약은 5%인 35,000원입니다.
기본보상금 10만원이면 최소 장려금도 50% 한도인 50,000원까지입니다.
지급 여부는 사업자의 집행 안내를 확인하세요.

최저보상은 필지별이고 최소 장려금은 소유자별이라는 단위 차이가 있습니다.
이 계산기는 단일 소유자·단일 필지를 전제로 하므로 여러 필지를 나누어 입력한 뒤 최소 장려금을 각각 더하지 마세요. 통지서에 장려금이 포함되어 있다면 기본보상액과 먼저 분리해야 역산 비교가 가능합니다.

통보일부터 계약일까지 단계별로 사용하세요

첫째, 사업 고시와 통지서에서 적용 법률을 확인하고 철도·수도·하수도를 선택합니다.
둘째, 감정 단가와 설정면적을 입력하고 도면의 평균 심도·용도지대·시설 규격을 대조합니다.
셋째, 건물층수와 필요 시 효용비·노후율 확인값을 입력합니다.

넷째, 수도·하수도는 사업자의 최저보상·장려금 지급 확인 여부를 선택하고 통보일·계약예정일을 함께 입력합니다.
다섯째, 보상 범위와 통지액 역산율을 비교한 뒤 차이가 난 항목의 산정근거를 열람 요청하세요. 범위 안에 있다고 적정 보상이 확정되는 것도, 범위 밖이라고 자동 증액되는 것도 아닙니다.

60일·90일 날짜는 초일불산입을 가정한 달력일 참고값입니다.
예를 들어 2026-11-01 통보라면 60일 참고일은 2026-12-31, 90일 참고일은 2027-01-30입니다.
실제 통보 효력, 초일 산입 예외, 말일의 휴일과 사업자 계약 가능 시간을 별도로 확인해야 하며 계산기가 휴일 연장을 확정하지 않습니다.
이후 연도 날짜도 2026 규칙을 고정한 시나리오입니다.

가상 철도 예시와 결과 해석

고층시가지·풍화암 터널·토피 20m·최유효 20층, 단가 100만원/㎡·설정면적 100㎡를 가정합니다.
지상 건축가능 21층이므로 건물 저해율은 0이고, 지하 저해는 0.15 × 0.500 = 0.075입니다.
그 밖의 저해는 0.05 ÷ 3이므로 합산 약 9.166667%입니다.

기준가액 1억원에 적용한 기본보상 참고범위는 9,166,666~9,166,667원입니다.
내부 소수는 유지하고 범위 하한은 내림, 상한은 올림해 원 단위로 표시한 차이입니다.
이는 실제 지급기관의 절사 규칙을 정한 것이 아닙니다.

통지 기본보상액이 920만원이라면 역산 합산율은 9.2%입니다.
가상 표준범위보다 조금 높게 나오지만 포함 항목, 배분보정, 단가·면적과 단수 처리부터 확인해야 합니다.
소유권이 유지되는 지하사용 보상액과 토지 매매대금의 차이를 수익으로 해석하지 마세요.

보상 협의 전 확인할 서류와 주의사항

사업시행자에게 감정평가서의 용도지대·최유효층수·건축가능층수·층별효용·P 또는 E 적용 구간·추가보정 근거를 요청하세요. 등기사항증명서의 설정면적과 단면도의 보호층·토피·보상심도를 함께 확인하면 금액 차이의 원인을 좁힐 수 있습니다.

기존 건물은 준공연도뿐 아니라 유효경과연수와 경제적 내용연수의 판단 근거를 준비하세요. 계약 예정일이 가까우면 통보일 증빙과 사업자의 실제 계약 마감, 장려금 지급 여부·소유자별 합산 방식을 먼저 확인하세요. 매입 검토자라면 보상 참고층수를 그대로 설계 가능층수로 사용하지 말고 설계자와 지반기술 검토를 거쳐야 합니다.

선택한 범위는 모든 감정평가 재량을 포괄하는 법정 최저·최고액이 아닙니다.
세금, 소송비용, 잔여지 손실, 공사 중 별도 손해와 지하수 특수보상은 합산하지 않습니다.
법령이나 사업 기준이 바뀌면 적용일과 경과규정을 다시 확인하세요.