토지보상 부재부동산 판정·채권보상 분할 계산기

토지보상채권을 받기 전에 확인할 세 가지

토지보상 부재부동산 판정·채권보상 분할 계산기는 수용 대상 토지를 보유하거나 상속한 사람이 보상 협의 전에 현금 마련 계획을 점검하는 도구입니다.
보상금이 정해져 있어도 그 돈을 모두 현금으로 받을 수 있는지, 일정 부분을 보상채권으로 받아야 하는지에 따라 대출 상환과 대체 토지 취득 일정이 달라집니다.
이 계산기는 부재부동산 소유자에 해당하는지 먼저 살피고, 시행자·지역·사업의 조합으로 채권 지급 조건을 구분한 다음, 확인된 입력을 바탕으로 매각과 만기보유를 비교합니다.

감정평가액이나 수용 보상금 자체를 새로 정하는 기능은 없습니다.
지장물·영업손실·이주 관련 보상금은 토지보상금 입력에 합산하지 마세요.
미확인 자료 때문에 결과가 보류되면 부족한 증빙을 먼저 확보하는 것이 다음 행동입니다.

사업인정고시일과 자료 검토일을 구분하세요

이 계산기는 자연인 소유자를 대상으로 한 입력 검토입니다.
법인·단체, 공유자별 다른 주소 이력, 명의와 실제 소유관계가 다른 사안은 개별 검토가 필요합니다.
자료 확인 여부를 미확인으로 두면 가상 예시의 숫자만으로 실제 판정이 확정되지 않습니다.

부재부동산의 해당지역과 1년 요건

시행령 제26조의 해당지역은 토지 소재지와 동일한 시·자치구·읍·면, 그 지역과 연접한 시·자치구·읍·면, 그리고 그 밖의 지역 중 토지 경계로부터 직선거리 30km 이내인 지역입니다.
도농복합형태인 시의 읍·면과 행정시도 조문에 맞게 확인해야 하므로 일상적으로 사용하는 시·군 이름만으로 연접 여부를 추정하지 마세요.
거리 입력은 운전거리나 토지 중심점까지의 거리가 아닌 경계 기준 직선거리이며, 30km는 포함하고 이를 넘으면 거리 요건을 충족하지 않습니다.

주민등록이 있는 사람이 요양·입영·공무·취학 또는 이에 준하는 부득이한 사유로 거주하지 못한 경우에는 그 사유의 인정 여부를 확인합니다.
이 사유가 있다는 것만으로 주민등록 요건을 생략하지는 않으며, 등록이 없는 경우에는 실제거주 입증 등 다른 예외 경로를 검토해야 합니다.

상속·실제거주·영업 예외는 증빙이 핵심입니다

한 예외가 명확하게 충족되면 다른 예외가 적용되지 않는다는 이유만으로 다시 부재자로 바꾸지 않습니다.
반대로 결론을 바꿀 수 있는 예외가 미확인이라면 부재 판정을 보류해, 미확인을 예외 없음으로 취급하는 실수를 방지합니다.

채권 지급의 임의 조건과 의무 조건

토지보상법 제63조 제7항은 국가·지방자치단체와 시행령 제25조의 기관 등이 일정 조건에서 채권으로 지급할 수 있도록 합니다.
사업인정을 받은 사업의 부재부동산 토지보상금 중 기준금액 초과분을 채권으로 지급할 수 있다는 규정과, 반드시 지급해야 한다는 규정을 구분해야 합니다.

국가·지자체나 그 밖의 시행령 제25조 기관이라는 이유만으로 제8항의 의무 대상이 되지는 않습니다.
의무 조건을 충족하지 않아도 제7항의 지급 가능 조건을 충족할 수 있으며, 이 경우 사업시행자의 실제 채권 지급 결정을 추가로 입력합니다.
지급 결정이 미확인이면 전액 현금이나 채권 지급을 확정하지 않습니다.
부재 판정의 30km 지역과 의무 채권 지급지역은 서로 다른 기준입니다.

1억원과 확인 세액을 더한 현금·채권 분할

채권 지급이 적용될 때 시행령 제27조의 기본 현금 기준은 1억원입니다.
부재 소유자가 세무사의 확인을 받아 양도소득세 상당액을 현금으로 달라고 요청하면 그 확인 금액을 1억원에 더하여 현금으로 지급하도록 규정합니다.
해당 상당액에는 조문이 정한 관련 세금이 포함되므로, 단순히 세율을 곱해 임의 계산한 금액을 사용하지 마세요.

추가 현금 요청이 없다면 Q는 0이며, 요청이 있는데 확인 세액을 모르면 분할을 보류합니다.
전체 토지보상금이 1억원 이하라면 이 초과분 규정으로 생기는 채권은 없습니다.
현금은 전체 보상금을 넘지 않으며 현금과 채권의 합은 항상 원래 토지보상금과 같습니다.
이 현금에 세금 납부용 금액이 포함되어 있다는 점을 고려해 실제 사용 가능한 현금과 구분하세요.

부재자 채권의 만기와 법정 기준금리

화면의 금리는 사용자가 확인해 입력하는 값이며 자동으로 조회한 현재 공표금리가 아닙니다.
예시의 3%·3.5%도 가상 비교를 위한 가정입니다.
부재자가 아닌 소유자가 자발적으로 채권을 선택할 때의 이율 분기는 이 계산기의 부재자 비교 범위와 구분합니다.

즉시 매각과 만기보유의 현재가치 비교

금융 비교는 만기일에 원금과 단리 이자를 한 번에 지급하는 구조를 확인한 경우의 가정 계산입니다.
분기·연 단위 이자 지급, 복리, 실제 지급일 간격, 시장의 경과이자나 거래세 처리 등이 다르면 이 단순 모형을 그대로 사용하지 마세요.
확인되지 않은 지급구조는 비교 보류로 표시합니다.

시장수익률과 기회비용은 서로 다른 목적의 값입니다.
급한 대출 상환을 위해 매각하는 경우 실제 대출금리와 현금 필요시점을 함께 확인하고, 추정 매각대금은 금융기관의 실제 매수 견적과 대조하세요.
매각수수료가 추정 대금보다 크면 정상적인 매각 수령액으로 처리하지 않습니다.

2026년 감면율과 연간·5개 과세기간 한도

확인한 조세특례제한법 제77조의 감면율은 현금 15%, 일반 보상채권 20%, 적격한 3년 이상 만기보유 특약 35%, 5년 이상 특약 45%입니다.
단순히 팔지 않고 보유한다는 선택만으로 특약 감면율이 적용되지는 않습니다.
시행령 제72조의 대상 법률·보상채권과 계좌를 통한 만기보유 약정 및 신청 증빙을 확인해야 합니다.

비교에는 해당 토지의 감면 전 국세를 입력하고 현금·채권 비율에 따른 감면액을 산출합니다.
지방소득세·농어촌특별세 등은 자동 산정하지 않으며 매각안과 보유안별 추가세액을 확인해 따로 입력합니다.
0원도 확인한 값일 때 입력하고, 모르는 세금을 0원으로 두지 마세요.
특약 위반 시에는 감면 추징과 이자 상당액 검토가 필요하므로 만기 전 처분 가능성도 확인하세요.

가상 예시: 토지보상금 5억원의 자금 비교

부재 판정과 LH의 택지개발·의무지역 조건이 확인되었다고 가정합니다.
토지보상금 500,000,000원에 추가 현금 요청 확인 세액 20,000,000원을 입력하면 현금 120,000,000원과 채권 380,000,000원으로 나뉩니다.
3년 만기·기준금리 3%·시장수익률 5%·개인 할인율 4%·수수료 0원·이자 실효세율 15.4%는 모두 예시 가정입니다.
감면 전 국세 60,000,000원, 기본·특약 요건 충족, 과거 감면 사용액과 두 안의 추가세액은 각각 0원으로 둡니다.

만기 세후 원리금은 408,933,200원이고, 두 안의 세후 현재액 차이는 원 단위 절사로 12,578,592원입니다.
보유안의 현금 포함 세후 명목 합계 487,053,200원을 즉시 매각 현재액과 직접 비교해서는 안 됩니다.
감면 전 국세와 추가 현금 요청용 세액은 서로 다른 입력이며, 예시의 추가세액 0원은 실제 세금이 없다는 뜻이 아닙니다.
금리·매각 견적·추가세액이 달라지면 비교 결과도 달라집니다.

결과 해석과 계산 범위

매각안 현재액은 현금에 추정 매각대금을 더하고 매각안의 세금을 차감한 값입니다.
보유안 현재액은 현금에 만기 세후 원리금의 현재가치를 더하고 보유안 세금을 차감하며, 두 안 모두 세금은 현재시점에 지급하는 것으로 가정합니다.
보유안의 차이가 양수라도 당장 필요한 현금이 부족하면 만기까지 기다릴 수 있는지 별도로 검토해야 합니다.
자금의 명목 합계와 현재가치, 세금 납부 전 현금과 납부 후 현금을 각각 구분하세요.

2027년 이후 날짜로 검토할 때는 2026년에 확인한 규칙을 고정한 가정임을 유의하세요.
특히 감면 일몰 이후의 양도는 현행 규정을 다시 확인해야 하며, 입력이 누락된 결과는 자동으로 적용 가능이나 0원으로 바뀌지 않습니다.

자주 묻는 질문