도시계획시설 장기미집행 토지 매수청구·실효 계산기

1. 장기미집행 토지에서 먼저 구별할 세 가지 길

도로나 공원으로 결정된 뒤 오랫동안 사업이 진행되지 않은 토지는 소유하고 있어도 원하는 대로 이용하기 어려울 수 있습니다.
도시계획시설 장기미집행 토지 매수청구·실효 계산기는 이런 상황에서 매수청구 검토, 시설결정 실효 확인, 해제 입안 신청 중 무엇부터 확인해야 하는지 정리하는 도구입니다.
오래 묶였다는 사정만으로 매수청구권이나 건축 가능성이 확정되는 것은 아닙니다.
시설결정 고시와 현재 사업 진행 상태, 토지 지목과 소유권, 별도 특례를 함께 확인해야 합니다.

2. 입력 전 준비할 자료와 미확인 값

최초로 유효하게 시설이 결정된 고시일, 조회 기준일, 토지대장상의 지목, 소유자 여부, 사업 시행 여부, 실시계획 인가 여부를 입력합니다.
고시가 변경되었다면 최근 변경 고시일을 무조건 최초 고시일로 쓰지 말고 해당 필지와 시설 구간의 결정 연속성을 확인하세요.
일부 구간만 집행된 사업은 남은 토지의 법적 상태를 따로 확인해야 합니다.

• 토지이용계획확인서와 최초·변경 결정고시문으로 시설명, 시설 종류, 편입 구간을 대조합니다.
  
• 토지대장과 등기사항증명서로 지목 및 실제 소유권을 확인합니다.
  
• 관할 도시계획과에 사업 시행, 실시계획 인가, 이에 상당한 절차와 단계별 집행계획을 문의합니다.
  
• 접수증과 매수결정 통지서는 발송일뿐 아니라 실제 접수일·통지일을 확인합니다.
  

모르는 항목은 ‘미확인’으로 남겨야 합니다.
‘아니오’와 ‘미확인’은 서로 다르며 자료가 없다는 이유로 사업이 없었다고 판단할 수 없습니다.
자료 상태를 ‘확인’으로 바꾸려면 출처와 확인일을 갖추고, 확인일이 고시 이전이거나 조회 기준일보다 미래라면 다시 점검하세요.
빈 금액은 계산할 자료가 없는 상태이고 숫자 영은 실제 영원이라는 뜻입니다.
가정 예시 버튼으로 채운 값은 본인 토지의 조사 결과가 아닙니다.

3. 매수청구 검토: 십 년과 지목 대

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제47조제1항은 시설결정 고시일부터 십 년 이내에 해당 시설사업이 시행되지 않은 경우를 다룹니다.
시설 부지 중 지목이 ‘대’인 토지의 소유자가 법에서 정한 매수의무자에게 매수를 청구하는 구조입니다.
실시계획 인가 또는 이에 상당한 절차가 진행된 경우 등의 제외 요건도 함께 살펴야 합니다.
십 년 경과만 확인하고 모든 토지가 청구 대상이라고 결론내려서는 안 됩니다.

4. 실효 참고일: 이십 년을 더하는 것만으로는 부족합니다

법 제48조는 시설결정 고시일부터 이십 년이 지날 때까지 사업이 시행되지 않은 경우 그 기간이 끝나는 날의 다음 날 효력을 잃는 구조를 정합니다.
하지만 기간의 초일을 넣는지, 관련 경과규정이 적용되는지, 이미 실시계획이 인가되었는지에 따라 실제 판단이 달라집니다.
계산기는 기간 산정 기준을 미확인·초일 산입·초일 불산입으로 구분하며, 미확인 상태에서는 고시일에 십 년과 이십 년을 더한 도달 참고값을 보여 줍니다.

5. 오래된 결정과 도시공원은 특례를 먼저 보세요

관련 부칙 제16조제1항에 따라 2000-07-01 이전 결정의 일반 실효 기간은 2000-07-01부터 기산하는 경과규정이 있습니다.
이에 따른 일반 실효 참고일은 2020-07-01이지만, 매수청구를 위한 십 년까지 모두 같은 날짜로 바꾸는 것은 아닙니다.
매수청구는 최초 고시일을 따로 살펴야 하며, 사업 시행 여부와 별도 특례 검토도 그대로 필요합니다.

부칙 제16조제2항의 종전 국토이용관리법상 공공시설·공용건축물은 매수청구와 실효 모두 2003-01-01 기산 특례가 문제될 수 있어 일반 십 년·이십 년 모델의 자동 판정에서 제외합니다.
오래된 고시문에 적힌 근거 법률과 시설 종류를 확인하고 전환·의제 경위를 담당자에게 문의하세요.
‘오래된 도로’라는 일상적인 표현만으로 어느 경과규정인지 구별하기 어렵습니다.

도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 제17조의 공원조성계획 미고시 관련 십 년 규정과 국공유지 도시공원의 삼십 년 및 십 년 이내 한 차례 연장 특례도 별도 확인 대상입니다.
공원이라는 이유로 모두 같은 특례가 적용되거나 모든 사유지 실효일이 삼십 년이 되는 것은 아닙니다.
공원조성계획 고시 여부, 토지의 국공유 여부, 연장 고시를 확인하기 전에는 일반 계산 결과로 실효를 확정하지 마세요.

6. 청구 접수 뒤의 육 개월과 통지 뒤의 이 년

1. 관청이 매수청구를 실제로 받은 날짜를 접수증으로 확인합니다.
   
2. 법 제47조제6항의 매수 여부 결정·통지 명목기한은 청구받은 날부터 육 개월로 계산합니다.
   
3. 매수하기로 결정하여 실제로 알린 날을 별도 입력합니다.
   
4. 매수 명목기한은 그 통지일부터 이 년으로 계산하고 실제 매수 완료 여부와 대조합니다.
   

달력상 해당 날짜가 없는 달은 말일을 참고값으로 삼지만, 공휴일·송달·보완 요구 등의 실제 영향은 접수기관에 확인하세요.
명목기한 경과가 자동 손해배상이나 매수 완료를 뜻하지 않습니다.

7. 해제 입안 신청은 자동 해제가 아닙니다

법 제48조의2는 십 년 이상 사업이 시행되지 않았고 실효 때까지 단계별 집행계획이 수립되지 않은 시설에 관한 해제 입안 신청 경로입니다.
제47조의 매수청구와 달리 지목이 ‘대’여야 한다는 제한으로 단순 판단하지 않습니다.
현재 계획이 보이지 않는다는 사실과 실효 때까지의 단계별 집행계획이 없다는 확인은 다르므로, 집행계획 원문과 적용 기간을 요청하세요.

입안권자에게 신청한 단계의 삼 개월과 결정권자에게 별도로 신청한 단계의 이 개월은 각각 실제 접수일을 출발점으로 하는 명목 통지 일정입니다.
두 기간을 합쳐 신청 후 오 개월이면 해제된다고 계산해서는 안 됩니다.
후속 단계에는 앞선 결과와 단계 진입 요건이 있고, 실제 해제 절차의 육 개월 및 간소화 경우의 이 개월, 협의 기간 제외 등도 별도 검토해야 합니다.

결정권자 신청 접수일은 입안권자 접수일과 독립적으로 입력합니다.
이 계산기는 통지 확인 일정을 정리할 뿐 실제 해제 완료일, 인용 가능성 또는 무응답의 법적 효과를 확정하지 않습니다.
담당 기관에서 받은 통지의 사유와 다음 절차 안내를 보관하고, 불복이나 재신청 가능성은 해당 통지와 현행 규정에 따라 따로 확인하세요.

8. 매수 거절 뒤에도 건축허가는 따로 필요합니다

매수하지 않겠다는 통지를 받았거나 매수결정을 알린 날부터 이 년이 지나도록 매수하지 않은 경우, 법 제47조제7항과 제56조에 따른 개발행위허가 검토가 문제될 수 있습니다.
이는 시설결정 자체가 자동으로 해제되거나 토지에 아무 건물이나 지을 수 있다는 뜻이 아닙니다.
이미 매수가 완료된 경우와 아직 매수하지 않은 경우도 구별해야 합니다.

9. 현금과 토지매수채권의 지급 가능 범위

법 제47조제2항·제3항의 채권 예외는 지방자치단체가 매수의무자인 경우를 전제로 확인합니다.
소유자가 채권 지급을 원하면 본인이 선택한 채권액을 별도 시나리오로 넣습니다.
원하지 않더라도 부재부동산 소유자의 토지 또는 비업무용 토지 등에 해당하면 매수대금 중 삼천만 원 초과분에 대한 채권 지급 가능성을 검토합니다.
가능 범위가 있다는 것과 실제 그 금액의 채권이 발행된다는 것은 다릅니다.

예상 총액이 일억 원이면 삼천만 원 초과분은 칠천만 원이며, 이 금액을 가능한 상한 시나리오로 비교할 수 있습니다.
총액이 삼천만 원 이하인 경우 초과분은 영원이지만, 소유자가 채권을 희망하는 선택 시나리오는 별개입니다.
매수의무자가 다른 기관이면 이 조문의 지방자치단체 채권 예외를 그대로 적용하지 않습니다.
매수의무자나 토지 분류가 미확인이라면 가능한 채권액도 확정하지 마세요.

채권 상환 기간은 십 년 이내이고 이율은 발행 당시 전국을 영업구역으로 하는 인가 은행의 일 년 만기 정기예금 평균이율 이상이라는 기준과 조례를 확인해야 합니다.
계산기의 사용자 입력 금리는 실제 발행 금리나 법정 최저금리를 대신하지 않습니다.
발행 시점, 지급 주기, 중도 상환과 양도 조건을 실제 지급 문서로 확인한 뒤 가정을 바꾸어 비교하세요.

10. 채권 현재가치 예시와 해석

현재가치는 장래 수령액을 사용자가 정한 비교 할인율로 현재 시점에 환산한 가정값입니다.
이 계산기는 매년 말 쿠폰 이자를 받고 만기에 원금을 한 번에 받는 구조를 가정합니다.
법이 모든 채권에 이 지급 구조를 보장한다는 뜻은 아니며 실제 상환 문서와 다르면 결과도 달라집니다.

이 차이는 실현 손실이나 세후 수익이 아니며 채권의 시장 매각가격도 아닙니다.
할인율보다 쿠폰이 높으면 차이가 음수일 수도 있습니다.
세금, 수수료, 중도매각 가격, 물가, 신용위험을 별도로 반영하지 않으므로 생활비 마련이나 다른 매각 제안과 비교할 때에는 실제 조건을 추가 검토하세요.

11. 자주 묻는 질문