법인 대도시 부동산 취득세 중과 판정 계산기

법인 명의 부동산, 일반 취득세만 준비해도 될까요?

법인 대도시 부동산 취득세 중과 판정 계산기는 상가·사무실·비농지 토지를 매수하거나 신축하는 법인이 설립 이력과 소재지 때문에 부담할 수 있는 추가 세금을 확인하는 도구입니다.
같은 가격의 상가라도 대도시에서 설립한 지 얼마 되지 않은 법인인지, 본점을 새로 짓는지에 따라 취득세·지방교육세·농어촌특별세의 합계가 달라집니다.
주택 수와 조정대상지역만 확인하는 주택 취득세 계산으로는 이 차이를 알기 어렵습니다.

대표자가 직접 출자한 가족 법인이나 임대법인은 취득세 차액을 결국 사업 자금으로 마련해야 합니다.
잔금을 지급하기 직전에 세율을 발견하면 계약 일정이나 자금 계획을 바꾸기 어려우므로, 물건을 검토하는 단계에서 등기부의 설립·본점 이전 이력과 실제 사업장 정보를 함께 확인하는 편이 좋습니다.
이 계산기는 확인한 사실에 따른 조건부 세액과 추가 확인할 항목을 함께 보여줍니다.

본점 중과와 대도시 법인 중과를 나누어 확인합니다

두 요건에 동시에 해당하면 지방세법 제13조제6항의 경합 산식을 적용합니다.
한 가지 중과를 계산한 다음 다른 중과를 단순히 더하지 않습니다.
또한 주택 취득, 공장 신설·증설, 농지, 신탁이나 혼합용도는 추가 규정이 겹치므로 이 화면에서 세액을 확정하지 않고 별도 검토로 안내합니다.

입력 전에 준비할 자료와 각 항목의 뜻

• 취득일과 과세표준: 계약서상 매매가를 무조건 과세표준으로 보지 말고 취득원인별 과표를 확인합니다.
  잔금일 외에 사용승인·등기·실제 사용 때문에 법정 취득시기가 달라질 수 있습니다.
  
• 취득원인: 비농지 유상 매매·경락의 표준세율은 4%, 원시취득은 2.8%를 사용합니다.
  건물 신축과 토지 매입의 원인이 다르면 각각 계산하고, 증축은 증가분 과표를 확인합니다.
  
• 법인과 사업장 이력: 오래된 설립일만 넣지 말고 본점·지점의 설치와 이전, 서울 전입, 휴면법인 인수 이력을 함께 봅니다.
  해당 부동산 취득에 영향을 주는 최근 트리거를 입력하며 전체 이력이 미확인인 경우 결론을 보류합니다.
  
• 본점 신·증축 해당 여부: 건축물대장과 도면, 실제 사용 용도, 부속토지 범위를 확인합니다.
  일부만 본점으로 쓰는 경우 전체 가액에 단일 비율을 적용하기 전에 면적·가액 안분을 검토해야 합니다.
  

숫자 빈칸은 확인된 0원과 다릅니다.
과표는 원 단위 양수 정수로 입력하고, 금액을 지우거나 다시 입력할 때는 원문을 유지하여 최솟값으로 튀지 않도록 했습니다.
자료가 없으면 임의의 숫자나 비해당을 선택하지 말고 미확인 상태에서 확인할 서류를 먼저 정리하세요.

과밀억제권역·산업단지·공업지역은 같은 뜻이 아닙니다

대도시 법인 중과에서 말하는 대도시는 수도권 전체나 모든 광역시를 뜻하지 않습니다.
수도권정비계획법 시행령 별표1의 과밀억제권역을 출발점으로 삼고, 제13조제2항의 법인 설립 등에서는 산업단지를 제외하는 구조입니다.
인천·남양주·시흥 등은 시 이름만으로 판단할 수 없는 세부 제외구역이 있으므로 지번과 지정 내용을 확인해야 합니다.

계산기에는 확인한 권역을 입력합니다.
소재지 메모는 검토표에 남길 자료이며 주소 문자열을 입력했다고 권역이나 산업단지 지정을 자동 판정하지 않습니다.
토지이용계획확인서, 산업단지 지정고시와 도면을 준비하여 계약 물건이 실제 지정 경계 안에 있는지 확인하세요.

설립 후 5년과 취득 전 지점 설치를 확인하는 방법

대도시 밖에서 대도시로 이전하는 경우뿐 아니라 서울 외 대도시에서 서울로 이전하는 경우도 트리거가 될 수 있습니다.
지점은 등기를 했는지만 보지 않고 등록대상 사업장인지, 인적·물적 설비가 있는지, 계속해서 사무나 사업을 하는지 확인합니다.
휴면법인 인수일 역시 임의의 주식 계약일이 아니라 시행령 제27조에 따른 최초 과점주주 성립시점 등을 검토해야 합니다.

부동산을 먼저 산 뒤 본점·지점 등에 직접 사용하는 경우도 취득 이전에 법인이 없었다는 이유만으로 안전하다고 볼 수 없습니다.
취득 후 5년 이내 중과대상 전환 범위는 지방세법 제16조제4항과 시행령 제31조를 함께 확인합니다.
채권 보전·행사 목적이나 그 밖의 예외, 여러 설치·전입 이력이 겹치면 개별 검토가 필요합니다.
기존 트리거의 5년이 끝나도 새로운 지점 설치나 본점 신축 중과가 남을 수 있습니다.

중과세율과 지방교육세·농어촌특별세 산식

S는 표준세율, B는 중과기준세율 2%입니다.
일반 본세는 S, 본점 제1항은 S+2B, 대도시 제2항은 3S−2B, 동시 적용 제6항은 3S를 사용합니다.
따라서 원시취득에 동시 중과가 적용되면 본세는 2.8%×3=8.4%이며 매매의 12%와 다릅니다.

지방교육세는 일반적으로 (S−2%)×20%이며 제2항 또는 동시 중과에서는 이 금액의 3배입니다.
농어촌특별세는 실제 본세의 단순 10%가 아니라 표준세율을 2%로 치환하여 해당 중과 산식을 다시 계산한 금액의 10%입니다.
원시취득의 교육세는 일반·본점 0.16%, 대도시·동시 0.48%가 됩니다.
표는 비과세·감면이 없는 기본형이며 각 세목을 원 단위 반올림한 계획액과 실제 신고 끝수는 다를 수 있습니다.

10억원 상가와 신축 건물의 검산 예시

첫 번째 사례에서 새 트리거와 본점 중과가 없고 법령도 같다면 5년 기간 다음날 취득 비교는 일반 세액과의 차이를 보여줍니다.
반면 본점 중과가 함께 있었던 매매라면 설립 중과가 해소되어도 90,000,000원이 남으므로 절감 비교는 48,000,000원입니다.
이때 중과가 전부 사라져 46,000,000원이 된다고 해석하면 안 됩니다.

중과 제외 업종의 1년·3년·2년 사후관리

시행령 제26조의 제외 업종은 정해진 업종과 개별 요건을 갖추고 그 용도로 직접 사용하려는 취득인지 확인해야 합니다.
소프트웨어업·의료업 등 명칭만 사업자등록증에 추가했다고 모든 부동산이 제외되는 것은 아닙니다.
이 계산기는 관할에서 확인한 해당 여부를 입력받으며, 이행 예정은 조건부 상태로 표시합니다.
제외되는 것은 제2항 중과이므로 본점 신·증축 제1항이 남는지도 함께 봅니다.

사용·착공 참고일과 실제 직접사용 개시일부터의 관리 참고일은 구분해서 보세요.
일정표의 날짜가 허용된 처분일이나 정당한 사유 인정일을 확정하지 않으며 주말·공휴일과 구체적인 기간 계산도 재확인해야 합니다.
계획일은 실제 이행 증빙을 대신하지 않습니다.
제조업 개인기업의 법인전환 예외도 5년 사업·전환방식·종전 가액 등의 조건이 있고 전환 후 새 취득을 일괄 제외하지 않습니다.

계산기를 사용하는 순서와 대안 비교

1. 취득 예정 물건과 취득일, 세무 검토를 거친 과표·취득원인을 입력합니다.
   주택·공장·농지는 전용 규칙이 필요하므로 별도 검토 결과를 먼저 확인합니다.
   
2. 지번 기준 권역과 산업단지를 확인하고 본점 사업용 신·증축인지 구분합니다.
   확인되지 않은 항목을 임의로 권역 밖이나 비해당으로 바꾸지 않습니다.
   
3. 전체 법인·사업장 이력 중 적용되는 설립·설치·전입·휴면 인수 사실과 일자를 입력합니다.
   취득 전 직접사용 목적과 특수 사정, 제외 업종 해당·이행 상태도 함께 확인합니다.
   
4. 본세·교육세·농특세와 일반 대비 차액, 5년 해소 참고일을 봅니다.
   미확인이나 조건부라면 표시된 금액을 확정 세액으로 사용하지 말고 검토표의 보완 항목부터 해결합니다.
   
5. 권역 밖·산업단지·개인 명의 대안을 동일 과표 기준으로 비교하고 검토표를 저장합니다.
   실제 대안의 가격·용도·취득자·새로운 사업장과 법령이 달라지면 결과도 다시 계산해야 합니다.
   

대안 비교는 취득 단계의 세금만 보여줍니다.
법인 자금을 개인에게 빼내는 비용, 대출 조건, 보유세, 임대소득, 양도소득과 배당세는 포함하지 않습니다.
잔금일 변경 자체가 법정 취득시기를 바꾸는지도 먼저 확인하고, 더 넓은 투자 손익은 법인 투자 시뮬레이터와 함께 비교하세요.

자주 묻는 질문