종중 토지 매각 세금·종원 분배액 계산기

종중땅을 팔고 나누기 전에 계산할 두 단계의 세금

선산이나 위토를 매각할 때 종중 통장으로 들어오는 매매대금 전체가 종원이 나눠 받을 돈은 아닙니다.
토지를 양도한 종중의 세금과 매각경비를 정산하고, 채무 상환액과 다음 제사·묘역 관리를 위해 남길 유보금을 구분해야 합니다.
그 뒤 종원에게 무상으로 지급하는 분배금에도 증여세 검토가 필요합니다.
이 계산기는 이 두 단계를 연결해 종중 토지 매각 세금과 종원 한 사람의 세후 분배 계획액을 보여줍니다.

한국의 2026년 규칙을 적용하며 자료 확인일은 2026-10-05입니다.
화면은 취득가액 1억원인 임야를 10억원에 매각하는 가상 예제로 시작합니다.
예제에 표시된 확인 항목은 사용자의 실제 종중에 대한 확인 결과가 아니므로 실제 자료에 맞게 바꾸세요.

승인 여부만으로 과세 주체를 단정하면 안 되는 이유

승인을 받은 과세기간과 그 과세기간이 끝난 날부터 3년이 되는 날이 속하는 과세기간까지는 원칙적으로 거주자 등으로 변경할 수 없습니다.
요건 상실에 따른 승인취소에는 예외가 있으므로 단순히 승인일부터 정확히 3년 뒤라고 이해하지 마세요.
승인 전 양도의 최초 사업연도 귀속도 별도 검토 대상입니다.
이 화면에서는 과세 지위 미확인, 구성원별 과세, 법인 승인일 미입력 또는 승인 전 양도의 최종 분배액을 보류합니다.

2005-12-31까지 취득한 종중 토지 특례

종중이 소유한 농지·임야·목장용지 중 2005-12-31까지 취득한 토지는 비사업용 토지 제외 규정을 검토할 수 있습니다.
개인 양도세 기준은 소득세법 시행령 제168조의8 제3항 제6호, 제168조의9 제3항 제8호, 제168조의10 제2항 제2호입니다.
법인 기준은 법인세법 시행령 제92조의5 제3항 제4호, 제92조의6 제4항 제6호, 제92조의7 제2항 제1호를 별도로 확인합니다.

특례가 적용되지 않더라도 곧바로 비사업용이라고 결론 내리지는 않습니다.
기존 비사업용 토지 판정 계산기에서 사용요건과 기간 기준을 확인한 뒤, 개인 기준과 법인 기준의 판정을 각각 입력하세요.
현재 묘가 있다는 이유로 필지 전체가 고유목적사업에 직접 사용된다고 보거나, 오래 보유했다는 이유만으로 사업용이라고 보는 방식은 피해야 합니다.

취득가액·장부가액·현금지출을 구분하는 입력 방법

매각 필요경비는 세법상 공제되는 금액이면서 이번 대금에서 지급할 현금지출이라는 입력 전제입니다.
이미 납부한 비용이나 현금지출과 세무상 공제액이 다른 비용은 이 단순 모형을 그대로 사용하기 어렵습니다.
분배 집행비, 채무 상환과 유보금은 별도 칸에 입력하고 매각경비에 중복해서 넣지 마세요.
원 단위 정수와 콤마 입력을 지원하며 분배율은 소수 첫째 자리까지 입력할 수 있습니다.

1거주자 종중의 양도소득세 계산식

등기된 토지의 보유 완료연수가 3년 이상이면 일반 장기보유특별공제는 연 2%, 최대 30%를 적용합니다.
기본 누진세율은 6%부터 45%이며 과표 구간은 1,400만원, 5,000만원, 8,800만원, 1억5천만원, 3억원, 5억원, 10억원입니다.
비사업용 토지는 기본세율에 10%p를 더하고, 1년 미만 50%·1년 이상 2년 미만 40% 단기세율과 경합할 때 해당 규정에 따라 큰 세액을 사용합니다.
사업용 단기 토지는 해당 단기세율로 계산합니다.

소득세법 제104조 제4항의 지정지역 비사업용 토지는 추가 가중세율 후보도 비교합니다.
지정지역 여부가 미확인이고 비사업용인 경우에는 계산을 보류합니다.
지방세는 감면 없는 표준세율 전제로 국세 산출의 10%에 상당하는 금액이며, 증여세에는 이 지방세를 붙이지 않습니다.
화면은 원 미만을 내린 산출 계획액으로 실제 신고·납부의 10원 단수, 감면과 다른 양도 합산은 별도로 확인하세요.

일반 법인세와 제62조의2를 비교하는 조건

2026-01-01 이후 개시하는 12개월 사업연도의 일반 비영리법인 세율은 10%·20%·22%·25%입니다.
법인지방소득세 표준세율은 1%·2%·2.2%·2.5%이며 구간은 2억원, 200억원, 3,000억원입니다.
일반방식은 확인한 장부가액과 경비, 고유목적사업 제외소득을 반영한 매각 소득의 증분세액을 계산합니다.
일반 법인세에 개인 양도세의 장특공제나 연 250만원 공제를 다시 넣지 않습니다.

법인 비사업용 토지의 추가세는 양도가액에서 양도 당시 장부가액을 뺀 금액에 국세10%·지방1%를 적용합니다.
이 추가세 기준에서 매각 필요경비를 다시 빼지 않습니다.
1990-12-31까지 취득한 비영리내국법인 토지는 제55조의2 제6항에 따라 장부가액과 1991-01-01 법정 평가액 중 큰 값을 국세 추가세 계산에서 선택해 차감할 수 있습니다.
확인한 평가액 선택 기능은 국세에만 적용하며 지방세법 제103조의31 제3항의 지방 추가세는 장부가액을 유지합니다.
평가액을 자동 추정하지 않으며 취득일이나 평가 근거가 미확인이면 해당 비교를 보류합니다.
제62조의2에서도 제104조 제4항 가중세율이 실제 적용되지 않으면 추가세 규정이 적용될 수 있으며, 적용된 경우는 법인세법 제55조의2와 지방세법 제103조의31 추가세를 제외합니다.
고유목적 소득 제외만으로 이 별도 추가세까지 자동으로 없어지는 것으로 표시하지 않습니다.

분배 재원과 종원 증여세를 계산하는 순서

오래전에 지급한 취득가액은 이번 매매대금에서 다시 빼지 않습니다.
금액을 균등하게 나눈 뒤 생기는 원 단위 잔액은 종중에 남기며, 별도 유보액과 분배하지 않은 현금도 함께 보여줍니다.
재원이 음수이면 현금 부족액을 표시하고 분배 재원은 0원으로 둡니다.
세금 미확인 때문에 결과가 보류되는 경우와 확인한 전제에서 실제 분배액이 0원인 경우를 구분하세요.

국세청 서면-2016-상속증여-4201(2016-07-15)은 종중 매각대금의 종원 무상분배에 대한 증여세 과세를 설명합니다.
종중은 부모나 다른 친족인 개인이 아니므로 상속세 및 증여세법 제53조의 가족공제를 적용하지 않습니다.
1인당 같은 종중의 과거10년 합산대상 증여액을 넣으면 합산 산출세액에서 과거 증여액에 대한 산출세액을 뺀 증가분을 보여줍니다.
증여세율은 1억원까지10%, 5억원까지20%, 10억원까지30%, 30억원까지40%, 초과50%이며 누진공제를 적용합니다.

모든 종원의 과거 증여액이 같다는 가정이므로 실제 이력이 다르면 각각 검토해야 합니다.
화면의 추가 산출세액은 실제 기납부세액공제나 신고3% 세액공제를 반영한 최종 납부액과 다를 수 있습니다.
분배금이 대가 지급이나 다른 소득으로 확인된 경우에는 별도로 확인한 1인 세금을 입력하고, 성격이 미확인이면 분배 총액만 표시합니다.

10억원 매각·20명 분배 예제로 검산하기

1990-10-05에 취득한 임야를 2026-10-05에 1,000,000,000원에 매각한다고 가정합니다.
취득가액 100,000,000원, 경비0원, 종중의 1거주자 지위와 전체 특례요건 확인, 남은 기본공제 2,500,000원, 종원20명과 분배율100%가 전제입니다.
아래 값은 실제 순수 계산 함수로 검산한 가상 예시입니다.

총회 의결 전 단계별 사용법

1. 승인서와 정관, 실제 이익 분배 사실을 검토해 과세 지위를 입력하세요.
   확인이 안 되면 미확인 상태를 유지하고 대표자 또는 세무대리인에게 서류를 전달합니다.
   
2. 종중 소유와 취득일, 실제 지목, 도시지역 조건을 확인하고 토지 특례 전체요건을 선택하세요.
   특례 외 토지는 개인·법인 판정을 각각 검토해 입력합니다.
   
3. 실지 또는 확인 환산취득가액, 장부가액과 필요경비를 대조하세요.
   매각 대금에 포함된 건물이나 다른 필지가 있으면 이 한 필지 모형에 합쳐 넣지 않습니다.
   
4. 법인이라면 사업연도, 수익사업과 직접 사용 기록을 확인하고 일반방식·특례를 비교하세요.
   현재3년과 누적10년 안분의 조건과 공제 차이를 구분합니다.
   
5. 채무·유보·집행비와 분배율을 입력하고 종원 수를 대조하세요.
   종원별 과거 증여 이력과 이번 지급 성격을 검토한 뒤 세후 계획액을 읽습니다.
   
6. 전제와 결과를 TXT로 저장하거나 인쇄해 총회와 세무 상담에 제출하세요.
   실제 신고, 승인취소 확인과 분배 이체의 완료 여부는 사용자가 직접 확인합니다.
   

활용 상황과 계산 범위의 한계

숫자가 작게 나온 방법부터 선택하는 것보다 어떤 사실과 증빙으로 그 방법을 적용할 수 있는지 확인하는 일이 먼저입니다.
직접 사용의 면적이 일부라면 필지 전체에 같은 조건을 적용하지 말고 세무 확인을 받으세요.
분배 관련 승인 지위와 지급금의 성격이 불명확할 때에는 총회 자료에 확정 실수령액으로 적지 말고 보류 항목과 조건부 예산을 함께 기록하는 편이 좋습니다.

자주 묻는 질문

공식 출처·기준일과 다음 행동