서울 대지 조경 의무면적·옥상 인정한도 계산기

옥상조경이 지상 조경 의무면적을 모두 대신하지 못하는 이유

서울에서 소형 상가주택이나 근린생활시설을 신축할 때 많은 건축주가 “옥상에 정원을 크게 만들면 조경은 해결된다”고 생각합니다.
그러나 건축법 시행령은 옥상조경 면적의 3분의 2만 대지의 조경면적으로 인정하고, 그 인정 면적도 조경의무면적의 절반을 넘지 못하게 합니다.
이 사실을 설계 계약 뒤에 알게 되면 1층 주차·출입구 배치를 다시 그리거나, 조경면적이 모자라는 땅을 비싸게 매입하는 일이 생깁니다.

이 서울 조경면적 계산기는 서울특별시 건축 조례 제24조의 대지·연면적 구간으로 조경의무면적을 구하고, 옥상조경 인정 2/3와 50% 상한을 적용해 지상에 꼭 남겨야 하는 면적과 계획 대비 부족분을 보여 줍니다.
잔디만 깐 옥상의 2분의 1 산정, 온실·공중통행 필로티의 2분의 1 산정과 3분의 1 상한, 자연지반 10%와 식재면적 50% 같은 조경기준 참고값도 한 화면에서 확인할 수 있습니다.
설계 의뢰 전에 배치안을 스스로 점검하고 건축사에게 질문할 목록을 정리하는 용도로 쓰세요.

입력 전에 준비할 네 가지 자료

면적은 소수 둘째 자리까지 입력할 수 있고 쉼표가 들어간 숫자도 처리합니다.
모르는 값은 비워 두면 해당 결과가 보류되며, 없음을 확인한 면적만 0으로 입력합니다.
초기 화면은 빈 입력이고, 가상 예시 버튼으로 계산 흐름을 먼저 확인할 수 있습니다.

서울 건축 조례 제24조 조경면적 적용률

건축법 제42조제1항은 면적 200㎡ 이상인 대지에 건축하는 건축주에게 지방자치단체 조례가 정하는 기준에 따른 조경 조치를 요구합니다.
서울특별시 건축 조례 제24조는 그 기준을 대지면적과 연면적 합계로 나누어 정합니다.
아래 표는 계산기가 자동으로 적용하는 일반 구간입니다.

학교이적지는 서울특별시 도시계획 조례 제45조제2항이 정의하는 학교 이전·폐교 부지나 기능 축소로 시설이 해제된 부지입니다.
해당 여부를 확인하지 않은 채 30%를 적용하거나 일반 구간으로 낮추지 마세요.
200㎡ 미만 대지는 법 제42조제1항의 대상이 아니지만 지구단위계획이나 정비계획이 별도 기준을 둘 수 있으므로 계산기는 0㎡와 함께 확인 경고를 표시합니다.

옥상조경 인정 3분의 2와 의무면적 50% 상한

건축법 시행령 제27조제3항은 국토교통부장관이 고시하는 기준에 따라 옥상에 조경을 한 경우 옥상부분 조경면적의 3분의 2를 대지의 조경면적으로 산정할 수 있다고 정합니다.
같은 항 후단은 이렇게 산정하는 면적이 법 제42조제1항에 따른 조경면적의 100분의 50을 초과할 수 없다고 못박습니다.
두 규칙이 동시에 작동하므로 옥상을 넓힐수록 효과가 줄다가 어느 지점부터는 전혀 늘지 않습니다.

옥상 인정 실면적과 2m·필로티 산정 규칙

국토교통부 고시 조경기준 제3조는 인공지반조경 중 지표면에서 높이 2m 이상인 곳에 설치한 조경을 옥상조경으로 정의하고 발코니 화훼시설은 제외합니다.
제12조는 옥상조경 면적을 어떻게 셀지 정합니다.
계산기는 이 규칙을 입력 칸으로 나누어 반영합니다.

지하주차장 상부처럼 하부에 구조물이 있어도 지표면에서 2m 미만이면 서울 조례상 지상 조경으로 전부 산입됩니다.
다만 이런 인공지반은 자연지반이 아니므로 아래 자연지반 10% 기준에는 포함하지 않습니다.
온실·필로티 산입은 서울 조례 규정이라 서울 외 지역을 선택하면 계산기에서 반영하지 않습니다.

지상 필요면적과 부족분 산식

비교는 반올림 전 수치로 하고 화면에는 소수 둘째 자리까지 표시합니다.
의무면적은 평으로도 함께 보여 주며 1평은 기존 부동산 계산기와 같은 3.3058㎡로 환산합니다.
지상 계획이 필요면적 이상이면 여유 면적을, 모자라면 부족 면적을 별표 카드에 표시합니다.

착시 면적은 “계획한 조경 면적을 모두 더하면 충분해 보이는데 실제 반영은 얼마인가”를 보여 주는 지표입니다.
옥상 1/3 감산, 50% 상한, 잔디 옥상 1/2, 필로티 1/2이 모두 합쳐진 차이입니다.
이 값이 클수록 설계 초기 검토에서 오해가 생기기 쉽습니다.

가상 예시로 보는 지상 부족면적

소형 예시에서 계획 면적을 모두 더하면 68㎡로 의무면적 50㎡를 넘어 보입니다.
하지만 옥상은 25㎡까지만 반영되므로 지상 18㎡로는 7㎡(약 2.12평)가 모자랍니다.
옥상을 더 넓혀도 상한 때문에 부족분은 줄지 않으며, 지상 화단·주차 배치를 조정해야 합니다.

중형 예시는 필로티 30㎡가 15㎡로 반영되어 지상 필요면적이 75㎡로 줄었지만 계획 70㎡보다 5㎡ 많습니다.
두 예시는 모두 가상 수치이며 실제 대지의 확인값이 아닙니다.
예시를 불러온 뒤 숫자를 바꿔도 결과표에는 가상 예시에서 시작했다는 출처가 남습니다.

공장·녹지·면제 대상과 직접 입력이 필요한 경우

건축법 제42조제1항 단서와 시행령 제27조는 조경이 필요하지 않은 건축물과 별도 기준을 정합니다.
이 계산기는 예외나 완화를 자동으로 승인하지 않습니다.
아래 항목에 해당할 수 있다면 특례 검토를 선택하고 허가권자·건축사에게 확인한 적용률을 직접 입력하세요.

시행령 제27조제2항은 공장·물류시설에 연면적 2,000㎡ 이상 10%, 1,500㎡ 이상 2,000㎡ 미만 5%를, 공항시설과 철도 역시설에 10%를 정합니다.
지구단위계획, 정비계획, 특별건축구역, 건축위원회 심의 조건이 다른 비율을 요구하는 경우도 있습니다.
서울 외 지역은 해당 시·군 건축 조례의 비율을 확인해 직접 입력하면 전국 공통인 옥상 2/3·50% 규칙은 그대로 계산됩니다.

자연지반 10%·식재면적 50%·식재수량 참고

조경면적을 맞춰도 배치와 식재 기준이 따로 있습니다.
조경기준 제4조는 식재면적을 조경의무면적의 50% 이상으로 하고, 하나의 식재면적은 한 변 1m 이상·1㎡ 이상, 조경시설공간은 10㎡ 이상으로 정합니다.
제5조제1항은 조경의무면적의 10% 이상을 자연지반으로 하도록 하고, 제3항은 너비 20m 이상 도로에 접한 2,000㎡ 이상 대지에서 20% 이상을 가로변에 연접하게 합니다.

토심은 배수층 두께를 제외한 값이며 흙의 무게가 옥상 구조에 직접 영향을 줍니다.
조경기준 제14조는 기존 건축물에 옥상조경을 할 때 건축사 또는 건축구조기술사의 안전 확인을 받도록 하고, 제18조는 1.2m 이상 난간 등 안전구조물을 요구합니다.
계산기는 구조나 수종을 추천하지 않으며 수량은 의무면적 기준의 최소 참고값입니다.

설계 의뢰 전 단계별 사용법과 활용 시나리오

1. 토지이용계획확인원과 지적도로 서울 소재, 용도지역, 지구단위계획 여부를 확인하고 검토 기준일을 입력합니다
2. 건축선 후퇴 공제 후 대지면적과 지하층을 포함한 연면적 합계를 넣어 적용률과 조경의무면적을 확인합니다
3. 지상·자연지반·옥상 교목관목·옥상 잔디·필로티 면적을 나누어 입력하고 옥상 상한 도달 여부를 봅니다
4. 지상 부족분이 있으면 1층 주차·출입구·화단 배치를 조정한 대안을 다시 넣어 비교합니다
5. TXT 검토표를 저장하거나 인쇄하고 체크리스트와 함께 건축사·허가권자에게 확인을 요청합니다

자주 묻는 질문