용적률·건폐율·연면적 계산기
대지면적과 용도지역만 입력하면 최대 건축면적·연면적·예상 층수를 자동 계산합니다.
2026년 국토계획법 시행령 용도지역 21종 법정 상한 기준에 역산(필요 대지면적) 모드까지 한 번에 확인하세요.
= 99.82평
제2종일반주거지역 법정 상한: 건폐율 60% · 용적률 100~250% (시·군·구 조례로 더 낮게 정해질 수 있습니다)
대지면적 330㎡ (99.82평) 기준 최대 건축규모
최대 건축면적 (건폐율)
198㎡
59.89평
최대 연면적 (용적률·지상)
825㎡
249.56평
예상 최고 층수 (용적률 ÷ 건폐율)
약 4.2층
💡 용적률 산정 연면적에서 제외되는 면적
- • 지하층 면적 — 지하층 전체는 연면적에는 포함되지만 용적률 산정에서는 제외됩니다.
- • 지상층 주차용 면적 — 해당 건축물의 부속용도 주차장(필로티 주차 등)은 용적률 산정에서 제외됩니다.
- • 피난안전구역 — 초고층·준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역 면적은 제외됩니다.
- • 경사지붕 대피공간 — 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간 면적은 제외됩니다.
실제 총 연면적 = 위 지상 연면적 + 지하층·주차장 면적 → 지하를 더하면 실제 총면적은 더 커집니다.
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용적률·건폐율·연면적 계산기란 무엇인가요?
용적률·건폐율·연면적 계산기는 내 땅(대지)에 얼마나 큰 건물을 지을 수 있는지를 한 번에 산출하는 도구입니다.
대지면적과 용도지역만 입력하면 최대 건축면적, 최대 연면적, 예상 층수까지 자동으로 계산됩니다.
토지를 매입하기 전, 신축이나 증축을 검토할 때, 꼬마빌딩 투자 수익을 가늠할 때 가장 먼저 확인해야 하는 핵심 지표입니다.
건폐율과 용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 각 지방자치단체의 도시계획조례로 정해집니다.
본 계산기는 2026년 현행 국토계획법 시행령 제84조·제85조의 용도지역 21종 법정 상한을 그대로 반영했습니다.
또한 조례값을 직접 입력하거나, 원하는 연면적으로부터 필요한 대지면적을 거꾸로 구하는 역산 모드까지 제공합니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 토지 매입 전 건축 가능 규모를 따져보는 투자자
- • 단독주택·상가주택·꼬마빌딩을 신축하려는 건축주
- • 기존 건물의 증축 여력을 확인하려는 소유주
- • 매물의 사업성을 빠르게 검토하는 공인중개사
- • 가설계 전 개략 규모를 잡으려는 건축설계 실무자
- • 용적률·건폐율 개념이 헷갈리는 부동산 입문자
건폐율·용적률·연면적 핵심 용어 정리
계산을 시작하기 전에 용어를 정확히 구분하면 결과를 훨씬 쉽게 이해할 수 있습니다.
아래 다섯 가지 개념은 건축 규모를 결정하는 가장 기본적인 단위입니다.
- 대지면적: 건축할 수 있는 땅의 수평투영면적입니다.
도로에 일부가 편입(도로 후퇴)되면 그만큼 제외됩니다. - 건축면적: 건물 외벽(또는 기둥) 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적입니다.
보통 건물에서 가장 넓은 층, 즉 1층 바닥면적과 비슷하게 봅니다. - 바닥면적: 각 층의 벽·기둥 중심선으로 둘러싸인 면적입니다.
층마다 따로 계산합니다. - 연면적: 하나의 건축물에서 모든 층 바닥면적을 합한 값입니다.
지하층과 지상층을 모두 포함합니다. - 건폐율: 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다.
건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100 으로 계산합니다. - 용적률: 대지면적에 대한 용적률 산정용 연면적(지상층)의 비율입니다.
용적률 = 용적률 산정 연면적 ÷ 대지면적 × 100 으로 계산합니다.
쉽게 말해 건폐율은 땅을 얼마나 넓게 덮는가(평면적 밀도)를 정하고, 용적률은 건물을 얼마나 높이 쌓는가(입체적 밀도)를 정합니다.
건폐율이 낮을수록 마당과 공지가 넓어지고, 용적률이 높을수록 더 많은 층을 올릴 수 있습니다.
용적률·건폐율 계산 방법
1. 최대 건축면적 (건폐율 기준)
최대 건축면적은 대지면적에 건폐율을 곱해서 구합니다.
예를 들어 대지 330㎡에 건폐율 60%라면 최대 건축면적은 198㎡입니다.
= 330㎡ × 0.6 = 198㎡ (약 59.9평)
2. 최대 연면적 (용적률 기준)
용적률 산정용 최대 연면적은 대지면적에 용적률을 곱합니다.
대지 330㎡에 용적률 250%라면 지상층 연면적은 825㎡까지 가능합니다.
= 330㎡ × 2.5 = 825㎡ (약 249.6평)
3. 예상 최고 층수
매 층마다 건폐율을 가득 채운다고 가정하면 이론상 최고 층수는 용적률을 건폐율로 나눈 값입니다.
건폐율 60%, 용적률 250%라면 약 4.17층이 나옵니다.
= 250 ÷ 60 ≈ 4.17층
실제 층수는 일조권 사선제한, 주차 대수, 도로사선, 가로구역 높이제한 등으로 달라질 수 있습니다.
본 계산기의 층수는 규모를 가늠하기 위한 개략값입니다.
4. 역산 — 필요한 대지면적 구하기
반대로 짓고 싶은 연면적이 정해져 있다면 필요한 대지면적을 거꾸로 계산할 수 있습니다.
연면적 825㎡를 용적률 250% 지역에 지으려면 최소 330㎡의 대지가 필요합니다.
= 825㎡ ÷ 2.5 = 330㎡
용도지역별 건폐율·용적률 법정 상한 (2026년)
건폐율과 용적률의 최대치는 그 땅이 속한 용도지역에 따라 달라집니다.
아래 표는 국토계획법 시행령이 정한 전국 상한이며, 실제 적용값은 시·군·구 도시계획조례로 더 낮게 정해질 수 있습니다.
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 |
|---|---|---|
| 제1종전용주거지역 | 50% | 50~100% |
| 제2종전용주거지역 | 50% | 50~150% |
| 제1종일반주거지역 | 60% | 100~200% |
| 제2종일반주거지역 | 60% | 100~250% |
| 제3종일반주거지역 | 50% | 100~300% |
| 준주거지역 | 70% | 200~500% |
| 일반상업지역 | 80% | 200~1,300% |
| 중심상업지역 | 90% | 200~1,500% |
| 계획관리지역 | 40% | 50~100% |
| 자연녹지지역 | 20% | 50~100% |
계산기 상단의 용도지역 상한표 탭에서는 21개 용도지역 전부를 확인할 수 있습니다.
내 땅의 용도지역은 토지이음(eum.go.kr)의 토지이용계획확인원에서 무료로 조회할 수 있습니다.
용적률 산정 시 제외되는 면적
용적률을 계산할 때의 연면적은 일반 연면적과 다릅니다.
건축법 시행령 제119조에 따라 아래 면적은 용적률 산정에서 제외되어, 같은 용적률이라도 실제로는 더 큰 건물을 지을 수 있습니다.
- 지하층 면적: 지하층 전체는 연면적에는 포함되지만 용적률 산정에서는 제외됩니다.
그래서 지하를 깊게 파면 용적률을 쓰지 않고 면적을 늘릴 수 있습니다. - 지상층 주차용 면적: 해당 건물의 부속용도인 필로티 주차장 등은 용적률에서 빠집니다.
1층을 주차장으로 비우는 설계가 많은 이유입니다. - 피난안전구역: 초고층·준초고층 건축물에 의무적으로 설치하는 피난안전구역은 제외됩니다.
- 경사지붕 아래 대피공간: 경사지붕 밑에 설치하는 대피공간 면적도 산입하지 않습니다.
따라서 실제 총 연면적은 본 계산기가 보여주는 지상 연면적에 지하층과 주차장을 더한 값이 됩니다.
분양면적이나 실사용면적을 따질 때는 이 점을 반드시 고려하세요.
사용 방법
1단계: 대지면적 입력
토지대장이나 등기부에 적힌 대지면적을 ㎡ 단위로 입력합니다.
아래 프리셋 버튼으로 대표 면적을 빠르게 넣을 수도 있습니다.
2단계: 용도지역 선택
내 땅의 용도지역을 드롭다운에서 선택하면 건폐율·용적률이 법정 상한으로 자동 입력됩니다.
용도지역을 모른다면 토지이음에서 먼저 확인하세요.
3단계: 조례값으로 수정 (선택)
해당 시·군·구 조례가 법정 상한보다 낮다면 건폐율·용적률 칸을 직접 수정합니다.
조례값을 넣으면 더 현실적인 규모가 산출됩니다.
4단계: 결과 확인 또는 역산
최대 건축면적·연면적·예상 층수를 ㎡와 평으로 동시에 확인합니다.
짓고 싶은 연면적이 정해져 있다면 역산 탭에서 필요한 대지면적을 구할 수 있습니다.
활용 시나리오
토지 매입 사업성 검토
매물로 나온 땅의 대지면적과 용도지역을 넣어 최대 연면적을 구합니다.
연면적에 분양·임대 단가를 곱하면 대략적인 사업 규모와 수익성을 가늠할 수 있습니다.
단독주택·상가주택 신축
제2종일반주거지역 같은 주거지역 땅에 몇 층까지 올릴 수 있는지 예상 층수로 확인합니다.
1층 필로티 주차, 지하 활용까지 고려하면 실제 사용면적은 더 늘어납니다.
꼬마빌딩 역산 투자
목표하는 연면적(예: 임대 수익이 나오는 최소 규모)을 먼저 정합니다.
역산 모드로 그 규모를 담을 수 있는 대지면적을 구해 매물 검색 기준으로 삼습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 건폐율과 용적률은 어떻게 다른가요?
A. 건폐율은 땅을 평면적으로 얼마나 덮는지(건축면적 비율), 용적률은 건물을 입체적으로 얼마나 쌓는지(연면적 비율)를 정합니다.
건폐율은 마당·공지 확보, 용적률은 층수·밀도와 관련됩니다.
Q. 법정 상한과 조례값이 다른 이유는 무엇인가요?
A. 국토계획법 시행령은 전국 상한(범위)만 정하고, 실제 적용값은 각 지자체가 도시계획조례로 정합니다.
예를 들어 제2종일반주거지역 용적률은 법정 상한이 250%지만 서울시는 200%로 운영합니다.
Q. 내 땅의 용도지역은 어디서 확인하나요?
A. 토지이음(eum.go.kr)에서 주소만 입력하면 토지이용계획확인원을 무료로 열람할 수 있습니다.
여기서 용도지역과 각종 지구·구역 지정 여부를 확인하세요.
Q. 지하층도 용적률에 포함되나요?
A. 지하층은 연면적에는 포함되지만 용적률 산정에서는 제외됩니다.
그래서 같은 용적률이라도 지하를 활용하면 실제 사용면적을 크게 늘릴 수 있습니다.
Q. 예상 층수와 실제 층수가 다른 이유는요?
A. 예상 층수는 용적률을 건폐율로 나눈 이론값입니다.
실제로는 일조권 사선제한, 주차장 설치 기준, 도로사선, 가로구역 높이제한 등이 적용되어 달라집니다.
팁과 주의사항
- 도로 후퇴 확인: 대지 일부가 도로에 편입되면 실제 적용 대지면적이 줄어 건축 규모도 작아집니다.
- 지구단위계획 우선: 지구단위계획구역이라면 별도의 건폐율·용적률이 우선 적용될 수 있습니다.
- 완화·인센티브: 공개공지 제공, 친환경 건축 등으로 용적률을 완화받는 경우도 있습니다.
- 최종 확인은 전문가와: 본 계산기는 개략 규모 산정용입니다. 실제 인허가 가능 규모는 건축사·시·군·구 건축과와 확인하세요.
지금 바로 건축 규모를 확인해보세요!
대지면적과 용도지역만 입력하면 최대 건축면적·연면적·예상 층수가 한눈에 계산됩니다.
아파트 평수 계산기, 개발부담금 계산기, 인테리어 비용 계산기와 함께 사용하면 토지 개발 계획이 한결 수월해집니다.