건축선 후퇴·가각전제 실효 대지면적·건축가능 규모 계산기

건축선 후퇴를 확인해야 공부상 면적의 착시를 줄입니다

좁은 골목의 노후주택이나 모퉁이 나대지는 같은 300㎡라도 신축을 검토할 때 사용하는 대지면적이 달라질 수 있습니다.
매도인이 제시한 공부상 평당가만 보고 계약하면 도로 후퇴·가각전제·도시계획시설 공제를 설계 단계에서 뒤늦게 알게 됩니다.
건축면적과 용적률 산정 연면적의 기준이 줄고, 기대했던 계획을 수정해야 할 수 있습니다.

이 건축선 후퇴 계산기는 현황 도로 조건으로 소요너비와 후퇴거리를 구하고, 단순 형상 또는 도면상 공제 합집합 면적으로 실효 대지면적을 비교합니다.
실효면적의 비율상 규모, 실효 평당 매입가, 사용자 목표단가 기준 예산과 접도 수치를 한 검토표에서 확인할 수 있습니다.
상속받은 땅을 활용하려는 토지주도 먼저 도로 조건을 정리한 뒤 건축사에게 질문할 항목을 준비할 수 있습니다.

입력 자료 네 묶음과 확인 상태

치수와 면적은 소수 6자리까지 입력할 수 있고 쉼표가 포함된 숫자도 처리합니다.
대지면적은 최대 1,000,000㎡, 길이는 10,000m, 건폐율은 100%, 용적률은 1,500%까지 받습니다.
이 범위는 도구의 입력 한도이며 법정 허용률을 뜻하지 않습니다.
초기 화면은 빈 입력이며 가상 예시 버튼으로 작동을 확인할 수 있습니다.

일반 도로와 막다른 도로의 소요너비

건축법 제2조제1항제11호는 일반 도로의 기본 너비와 법정 도로의 지정·고시 요건을 함께 다룹니다.
단순히 사람이 다니는 골목이라는 이유만으로 건축법상 도로라고 확정하지 않습니다.
시행령 제3조의3은 막다른 길과 허가권자가 지형적으로 차량 통행 도로 설치가 곤란하다고 인정한 지정·공고 구간을 별도로 정합니다.

35m 이상 구간의 4m 완화는 도시지역이 아닌 읍·면지역이라는 요건을 함께 충족해야 합니다.
단순히 녹지가 많거나 비도시지역이라는 정보만으로 선택하지 마세요.
지형특례도 사용자의 체감 경사도가 아니라 지정·공고를 확인한 경우에 선택합니다.

중심선 후퇴와 반대편 장애물에 따른 전부 후퇴

건축법 제46조제1항은 소요너비에 미달하는 도로에서 건축선을 정하는 방법을 규정합니다.
도로가 대지 경계와 평행한 직선이고 폭이 일정하다는 단순 조건에서 아래 거리와 띠면적을 참고할 수 있습니다.
접면이 꺾이거나 폭이 바뀌거나 다른 공제와 겹치면 도면 확인이 우선입니다.

이미 소요너비 이상인 경우 후퇴 참고값은 0입니다.
이는 별도 지정 건축선이나 다른 배치제한이 없다는 뜻이 아닙니다.
계산으로 필요한 확폭을 구했더라도 실제 통행권·도로 조성·확보가 완료되었다고 보지 않으며 접도 검토에서는 현재 확보된 폭을 사용합니다.

가각전제: 교차각과 양쪽 도로 폭을 함께 보세요

시행령 제31조제1항은 8m 미만 도로의 모퉁이에서 각 도로경계선을 따라 잰 두 후퇴점을 연결하도록 규정합니다.
거리 표는 해당 도로와 교차되는 도로의 너비를 함께 사용합니다.
교차각은 대지 쪽 도로경계 사이의 내각이며, 차가 회전하는 각도나 도면의 바깥쪽 보각을 넣지 마세요.

교차각 120° 이상 또는 한 도로가 8m 이상이면 이 표에 따른 자동 가각은 적용하지 않습니다.
이때도 개별 지정과 도면상 제한은 남을 수 있습니다.
4m 미만 도로가 포함되고 나머지 적용 범위 안이라면 표가 거리를 제시하지 않으므로 임의로 0㎡ 또는 2m를 넣지 않고 직접 합집합 확인을 요구합니다.

공제 합집합과 별도 지정 건축선을 구분합니다

시행령 제119조제1항제1호가목은 제46조제1항 단서에 따라 정해진 건축선과 도로 사이의 대지 부분을, 나목은 도시·군계획시설에 포함된 공제 대상 부분을 다룹니다.
나목에는 국토계획법 제47조제7항에 따라 건축물·공작물을 설치하는 시설 부지의 예외가 있으므로 시설 저촉 면적을 무조건 모두 제외하지 마세요.
공제 대상 여부와 도면은 관할 확인이 필요합니다.

제46조제2항의 별도 지정 건축선은 도시지역에서 시행령 제31조제2항의 범위인 4m 이하로 지정할 수 있습니다.
이 거리는 배치제한 정보로 보존하고 실효 대지의 분모에서 자동으로 빼지 않습니다.
대지 안의 공지·지구단위계획 건축한계선도 거리만 보고 같은 공제라고 판단하지 마세요.
제47조의 건축선에 따른 건축제한 역시 별도 설계 검토 항목입니다.

실효면적·비율상 규모·목표예산 산식

비율상 상한은 실제로 배치할 수 있는 건물의 바닥 도형이나 최종 층수를 계산한 값이 아닙니다.
주차·일조·높이·조경·공지 때문에 실제 규모는 더 줄 수 있습니다.
특히 용적률 산정 연면적은 건물 전체 연면적과 다르며 시행령 제119조제1항제4호의 지하층·부속 지상 주차용 면적 등의 제외 여부를 도면에서 확인해야 합니다.

1평은 기존 부동산 면적 계산기와 같은 3.3058㎡로 환산합니다.
금액 화면은 원 단위, 면적은 최대 소수 6자리로 표시하되 내부 비교는 표시 반올림 전 수치로 합니다.
목표예산 초과액이 0원이어도 시장에서 저평가되었다는 뜻은 아니며, 본인이 정한 단가 조건 안이라는 의미입니다.

300㎡ 토지의 직선 도로·가각 예시

직선 예시의 매매가를 600,000,000원으로 두면 공부상 평당가는 6,611,600원, 실효 평당가는 약 6,839,586원입니다.
목표 실효평당가 6,000,000원을 적용한 예산은 약 526,347,631원이고 매매가는 이 목표보다 약 73,652,369원 높습니다.
이는 토지 가치의 손실 확정액이 아니라 같은 매매가를 더 작은 기준면적으로 나눈 비교입니다.
가상 예시를 수정해도 결과표는 예시에서 시작했다는 출처를 유지합니다.

접도 2m와 대규모 건축물의 6m 도로·4m 접면

건축법 제44조의 일반 원칙은 대지가 도로에 2m 이상 접하는 것이며 자동차만 통행하는 도로는 제외합니다.
출입에 지장이 없다고 인정되는 경우, 허가권자가 인정한 공지, 농막 등 예외는 별도 검토가 필요합니다.
시행령 제28조제2항은 일반 건축물 전체 연면적 합계 2,000㎡ 이상, 공장 3,000㎡ 이상에서 너비 6m 이상 도로에 4m 이상 접하도록 규정합니다.

앞의 3m 직선 도로 예시는 실효면적 290㎡를 산출하더라도 현재 폭의 접도 검토에서는 수치상 부족으로 나타날 수 있습니다.
이 차이는 면적 추정과 도로 확보라는 서로 다른 결정 항목을 보여 줍니다.
건축선 확정 후 유효 접도 길이는 도면에서 별도로 확인하며 가각거리만큼 자동 차감하거나 임의로 늘리지 않습니다.

계약 전 단계별 사용법과 활용 시나리오

1. 지적도·토지이용계획확인원·도로 지정공고를 모아 검토 기준일과 자료 상태를 정합니다.
2. 도로 전체 길이, 내 대지 경계 길이, 유효 접도 길이를 구분하고 각 도로의 현재 확보 폭을 넣습니다.
3. 단순 형상만 자동 추정하고, 후퇴·가각·시설이 겹치거나 대지가 꺾이면 도면상 합집합 공제로 바꿉니다.
4. 확인한 건폐율·용적률, 계획 FAR 면적, 전체 연면적과 용도를 입력해 면적 감소와 접도 부족을 따로 봅니다.
5. 매매가와 목표 실효평당가를 넣어 사용자 예산을 만들고 TXT 검토표와 체크리스트로 건축사 상담을 준비합니다.

저장·인쇄에는 입력과 가정·미확인 상태, 기준일·근거·예시 출처 및 완료한 체크리스트가 함께 포함됩니다.
메모는 일반 텍스트로 인쇄하며 입력 토지정보·가격을 행동 분석 이벤트에 담지 않습니다.
자료 상태를 바꾼 뒤에는 검토표를 새로 저장하여 이전 가정과 혼동하지 않게 하세요.

자주 묻는 질문