고령자복지주택 자격·주거비 계산기

2026년 법령에서 먼저 보는 공통요건

2026년 6월 22일 시행 중인 「공공주택 특별법 시행규칙」 제23조와 별표 6의4는 고령자복지주택 입주자를 선정하는 공통 골격을 둡니다.
공고일 현재 만 65세 이상이고 무주택세대구성원이어야 하며, 원칙적으로 1세대에 1주택을 공급합니다.
나이는 오늘이 아니라 모집공고일을 기준으로 계산하므로 생일 경계에 있는 신청자는 공고일과 생년월일을 정확히 입력해야 합니다.

무주택세대구성원은 신청자 개인만 집이 없다는 뜻과 같지 않습니다.
배우자와 세대구성원의 범위, 분리세대, 주택 또는 분양권 보유 이력, 예외 인정 여부를 공고의 정의와 제출서류로 확인해야 합니다.
계산기에서는 이 행정판정을 대신할 수 없으므로 확실하지 않으면 ‘확인 필요’를 선택하는 것이 안전합니다.

공급유형에 따라 순위와 소득구간이 달라집니다

영구·국민·행복형 순위는 자동 추정하지 않습니다

별표 6의4는 생계급여 또는 의료급여 수급자에 연결되는 범주를 1순위로, 정해진 국가유공자 등과 소득·자산 요건을 갖춘 범주를 2순위로, 정해진 소득·자산 요건을 갖춘 범주를 3순위로 연결합니다.
자격은 수급 증명, 보훈 대상, 세대 소득과 자산을 함께 확인해야 하므로 월소득 하나만으로 순위를 추정하면 위험합니다.
계산기에서는 실제 공고와 증빙에서 확인한 순위를 사용자가 직접 선택하도록 했습니다.

통합공공임대의 비율은 당첨확률이 아닙니다

별표 6의4는 기준 중위소득 50% 이하 구간에 최소 45%, 50% 초과 100% 이하 구간에 최소 30%, 100% 초과 구간에 최소 15%를 고려해 추첨하도록 합니다.
이 비율은 개인에게 적용되는 확률이 아니라 공급물량 구성의 최소 기준이며 지역 여건에 따라 조정될 수 있습니다.
신청자 수, 실제 공급호수, 우선공급과 예비입주자 운영을 알지 못한 상태에서 당첨 가능성으로 바꾸어 읽어서는 안 됩니다.

소득·총자산·자동차가액을 입력하는 방법

1. 가구원수를 먼저 맞춥니다 통합공공임대형은 1인 170%, 2인 160%, 3인 이상 150%의 기준 중위소득 참고 상한이 계산됩니다
2. 공고의 소득 산정방식을 읽습니다 근로·사업·재산·공적이전소득과 조회 시점이 공고에서 어떻게 정의되는지 확인합니다
3. 총자산 항목을 합칩니다 부동산·자동차·금융자산·일반자산에서 인정 부채를 차감하는 공식 산정값을 사용합니다
4. 자동차 별도 상한을 확인합니다 여러 비영업용 승용차가 있으면 업무처리기준상 최고 가액 적용 여부와 제외차량을 확인합니다
5. 상한은 공고 숫자로 덮어씁니다 계산기에 보이는 2026 참고값과 공고가 다르면 공고값을 사용합니다

보증금 전환과 월 주거비를 같은 기준으로 비교합니다

일부 공고는 보증금을 더 내고 월 임대료를 낮추거나 반대로 보증금을 낮추는 전환조건을 제시합니다.
계산기는 추가 전환보증금에 입력한 연 전환율을 적용해 월 임대료 감소액을 계산하고 기본 월세에서 차감합니다.
공고에 전환단위, 최대 전환액, 최저 월 임대료 또는 적용일이 따로 적혀 있으면 단순 비례 결과보다 그 조건이 우선합니다.

총 입주준비금은 적용 보증금과 이사비·기타 초기비의 합계입니다.
여기서 현재 집에서 돌려받을 보증금을 빼면 새로 마련해야 할 추가 현금을 볼 수 있습니다.
반환되는 보증금 원금은 1년·3년·5년 누적 소비비용에서 제외하고, 입력한 기회비용률에 따른 월 비용만 포함합니다.

합성 예시로 결과를 읽는 순서

계산기의 ‘합성 예시 불러오기’는 알고리즘을 이해하기 위한 가상 수치이며 특정 단지의 평균이나 견적이 아닙니다.
1인 통합공공임대형 신청자가 월소득 200만원, 총자산 8,000만원이고 기본 보증금 2,000만원과 월세 18만원인 상황을 가정합니다.
추가 보증금 1,000만원과 연 6% 전환율을 입력하면 월세 감소액은 5만원, 전환 후 월세는 13만원입니다.

이사비와 기타 초기비 250만원을 반영하면 1년 동안 입주안 경제비용은 760만원, 현재안은 798만원으로 차이는 38만원입니다.
같은 입력을 5년 유지하면 입주안은 2,800만원, 현재안은 3,990만원으로 차이는 1,190만원입니다.
장기간 결과가 유리해도 실제 관리비 상승, 재계약 조건, 전환율 변경과 이사 가능성을 반영하지 않은 단순 고정입력 비교임을 기억해야 합니다.

신청까지 이어지는 단계별 사용법

1. 원문을 저장합니다 마이홈 또는 LH 상세페이지에서 공고문 PDF와 임대조건표를 내려받고 공고일·접수기간을 표시합니다
2. 공급유형을 찾습니다 단지 이름에 고령자복지가 들어가더라도 영구·국민·행복·통합 중 실제 유형을 확인합니다
3. 공통요건을 입력합니다 생년월일, 무주택세대구성원 여부, 공고상 순위와 소득·자산·자동차 기준을 옮깁니다
4. 임대조건을 옮깁니다 원하는 주택형의 보증금·월세·전환한도·전환율과 확인한 관리비를 입력합니다
5. 현재 계약과 비교합니다 돌려받을 보증금, 현재 월세·관리비·공과금, 이사비와 자금 기회비용률을 입력합니다
6. 노란 확인목록을 처리합니다 확인 필요 항목마다 담당기관과 공고의 제출서류 목록에서 근거를 확보합니다

상황별 활용 시나리오

자주 묻는 질문

공식 원문과 함께 쓰는 마지막 확인표

• 공고일·신청기간·서류제출일·당첨자 발표일을 달력에 저장
• 공급유형과 주택형별 보증금·월세·최대 전환액을 각각 확인
• 무주택세대구성원과 소득·자산 조회대상 범위를 가족관계 기준으로 확인
• 1·2·3순위 또는 통합형 소득구간과 같은 순위 선정방법을 확인
• 현장접수·대리신청·보완서류와 담당기관 연락처를 확인
• 관리비·공과금·이사비·현재 보증금 반환시점을 실제 자료로 교체