전월세 전환율(법정) 계산기
2026년 한국은행 기준금리(2.50%) 기준, 주택임대차보호법·상가건물임대차보호법상 법정 전월세 전환율을 자동 계산합니다.
보증금↔월세 환산은 물론, 임대인이 제시한 월세가 법정 한도를 넘는지까지 한 번에 확인하세요.
법정 한도 자동 산출
주택 min(10%, 기준금리+2%) · 상가 min(12%, 기준금리×4.5)를 자동 적용
월세 합법성 판정
임대인 제시 월세가 법정 한도 초과인지 판정하고 월·연 초과액까지 산출
양방향 환산
전세→월세, 월세→전세(역환산)를 모두 지원하고 상세 산식을 제공
본 계산기는 참고용이며 법적 효력이 없습니다. 한국은행 기준금리는 수시로 변동하며, 개별 계약·분쟁의 적용 여부는 임대차 관계와 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 정확한 판단은 대한법률구조공단·임대차분쟁조정위원회 또는 전문가와 상담하시기 바랍니다.
3억원
1억원
전환 대상 보증금: 2억원
주택 법정 전월세 전환율 (주택임대차보호법 제7조의2 · 시행령 제9조)
min(10%, 기준금리 2.5% + 2% = 4.5%)
법정 최대 월세 (전환 대상 2억원 기준)
750,000원 / 월
연 환산 9,000,000원
계산 상세
법정 전환율 비교 (기준금리 2.50% 기준)
| 구분 | 산식 | 법정 전환율 |
|---|---|---|
| 주택 | min(10%, 기준금리+2%) | 4.50% |
| 상가 | min(12%, 기준금리×4.5) | 11.25% |
| 시장 평균(참고) | 서울 5% / 전국 6% | ~6% |
한국부동산원 전월세전환율 통계 기반 추정치(참고용). 시장 실거래 전환율은 법정 한도와 무관하게 형성될 수 있으나, 임대차 기간 중·갱신 시 전환은 법정 한도를 초과할 수 없습니다.
전월세 전환율(법정)이란 무엇인가요?
전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 바꾸거나, 반대로 월세를 보증금으로 환산할 때 적용하는 비율입니다.
예를 들어 전세 보증금 2억 원을 월세로 돌릴 때 전환율이 연 4.5%라면, 연 환산 임대료는 900만 원이고 이를 12개월로 나눈 월 75만 원이 월세가 됩니다.
이 전환율이 높을수록 같은 보증금이라도 월세 부담이 커지기 때문에, 임차인에게는 전환율 한도가 매우 중요합니다.
우리나라는 임차인 보호를 위해 임대차 기간 중이나 계약 갱신 시 보증금을 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 전환율의 상한을 법으로 정해두고 있습니다.
이것이 바로 법정 전월세 전환율이며, 주택은 주택임대차보호법 제7조의2, 상가는 상가건물임대차보호법 제12조에 근거합니다.
본 계산기는 2026년 한국은행 기준금리(연 2.50%)를 반영해 법정 전환율을 자동으로 산출하고, 임대인이 제시한 월세가 이 한도를 넘는지까지 즉시 판정해 드립니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 전세에서 반전세·월세로 전환을 협의 중인 임차인
- • 보증금 일부를 월세로 돌리려는 임대인
- • 임대인이 제시한 월세가 법정 한도를 넘는지 확인하고 싶은 세입자
- • 월세 매물을 전세로 환산해 다른 매물과 비교하려는 분
- • 상가 임대차에서 보증금↔월세 전환 한도를 알아야 하는 자영업자
- • 계약갱신청구권 행사 시 전환 조건을 검토하는 분
법정 전월세 전환율 계산 방법
주택 — 주택임대차보호법 제7조의2
주택의 법정 전환율은 다음 두 값 중 더 낮은 비율을 적용합니다.
- • 제1호: 연 10% (시행령 제9조 — 대통령령으로 정하는 비율, 연 1할)
- • 제2호: 한국은행 기준금리 + 연 2% (시행령 제9조 — 대통령령으로 정하는 이율 2%)
법정 전환율(주택) = min(10%, 기준금리 + 2%)
= min(10%, 2.50% + 2%) = 4.50% (2026년 6월 기준)
상가 — 상가건물임대차보호법 제12조
상가는 주택과 산식이 다릅니다.
다음 두 값 중 더 낮은 비율을 적용합니다.
- • 제1호: 연 12% (시행령 제5조 — 연 1할2푼)
- • 제2호: 한국은행 기준금리 × 4.5배
법정 전환율(상가) = min(12%, 기준금리 × 4.5)
= min(12%, 2.50% × 4.5 = 11.25%) = 11.25% (2026년 6월 기준)
전세 → 월세 전환 공식
전세 보증금 중 일부를 월세로 돌릴 때, 법정 한도 월세는 다음과 같이 계산합니다.
월세 = (전환 대상 보증금 × 전환율) ÷ 12
전환 대상 보증금은 기존 보증금에서 전환 후 남길 보증금을 뺀 금액입니다.
예를 들어 3억 전세에서 보증금을 1억으로 낮춘다면 전환 대상은 2억이고, 전환율 4.5% 적용 시 법정 최대 월세는 75만 원입니다.
월세 → 전세 전환(역환산) 공식
반대로 월세를 보증금으로 환산할 때는 전환율로 나눕니다.
보증금 환산액 = (월세 × 12) ÷ 전환율
월세 50만 원을 전환율 4.5%로 환산하면 약 1억 3,333만 원의 보증금에 해당합니다.
이 값에 기존 보증금을 더하면 전세 기준 총 보증금을 알 수 있어, 전세 매물과 월세 매물을 같은 기준으로 비교할 수 있습니다.
2026년 기준 적용값
2026년 6월 현재 한국은행 기준금리는 연 2.50%로 8회 연속 동결 상태입니다.
이 기준금리를 반영한 법정 전환율은 다음과 같습니다.
| 구분 | 산식 | 법정 전환율 |
|---|---|---|
| 주택 | min(10%, 2.50% + 2%) | 4.50% |
| 상가 | min(12%, 2.50% × 4.5) | 11.25% |
기준금리가 인상되면 법정 전환율도 함께 오르지만, 주택은 10%, 상가는 12%의 상한이 있어 그 이상으로는 올라가지 않습니다.
계산기 상단의 기준금리 슬라이더를 조정하면 금리 변동 시 전환율이 어떻게 달라지는지 바로 확인할 수 있습니다.
사용 방법
1단계: 임대 물건 유형 선택
주택인지 상가인지 선택합니다.
유형에 따라 적용 법령과 산식이 자동으로 바뀝니다.
2단계: 계산 모드 선택
전세를 월세로 바꾸려면 ‘전세 → 월세 전환’을, 월세를 보증금으로 환산하려면 ‘월세 → 전세 전환’을 선택합니다.
상황에 맞는 입력 항목이 나타납니다.
3단계: 기준금리 확인·조정
기본값은 2026년 6월 기준 2.50%입니다.
한국은행 발표에 따라 금리가 바뀌었다면 슬라이더로 조정하세요.
4단계: 금액 입력 후 결과 확인
보증금과 월세를 입력하면 법정 전환율, 법정 최대 월세 또는 환산 보증금이 즉시 계산됩니다.
임대인이 제시한 월세를 입력하면 법정 한도 초과 여부와 초과액까지 판정해 드립니다.
활용 시나리오
반전세 전환 시 월세 협상
전세금 인상이 부담스러워 보증금 일부를 월세로 돌리는 ‘반전세’가 늘고 있습니다.
이때 임대인이 부르는 월세가 법정 한도 안에 있는지 미리 확인하면 협상에서 유리한 위치를 차지할 수 있습니다.
💡 팁: 전환 대상 보증금과 임대인 제시 월세를 함께 입력하면, 제시 월세의 실질 전환율이 몇 %인지까지 확인할 수 있습니다.
전세·월세 매물 동일 기준 비교
보증금 1,000만 원에 월세 60만 원인 매물과 전세 1억 8천만 원인 매물 중 무엇이 유리한지 헷갈릴 때가 많습니다.
월세를 전세로 환산하면 두 매물을 같은 ‘전세 기준’으로 놓고 직접 비교할 수 있습니다.
보증금과 월세가 섞인 반전세도 환산을 통해 한눈에 비교가 가능합니다.
과도한 월세 인하 요구·환급
임대차 기간 중 또는 갱신 시 전환된 월세가 법정 전환율을 초과한다면, 초과분은 효력이 없습니다.
이미 납부한 초과 월세는 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다.
계산기에서 ‘법정 한도 초과’ 판정이 나오면 월·연 초과액을 근거로 임대인에게 인하를 요구하거나 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 법정 전환율은 모든 임대차에 강제로 적용되나요?
A. 법정 전환율 제한은 임대차 기간 중이나 갱신 시 ‘보증금을 월세로 전환’하는 경우에 적용됩니다.
완전히 새로운 임대차 계약을 처음 체결하면서 자유롭게 정한 보증금·월세에는 직접 강제되지 않지만, 협상의 합리적 기준으로 널리 활용됩니다.
Q. 전월세 전환율과 전월세 상한제(5%)는 다른 건가요?
A. 네, 서로 다른 제도입니다.
전월세 상한제(주택임대차보호법 제7조)는 갱신 시 보증금·월세 ‘인상률’을 5% 이내로 제한하는 규정이고, 전환율 제한(제7조의2)은 보증금을 월세로 ‘전환’할 때의 비율을 제한하는 규정입니다.
Q. 기준금리는 어떤 값을 넣어야 하나요?
A. 한국은행이 공시한 기준금리를 사용합니다.
2026년 6월 현재는 연 2.50%이며, 전환 시점의 기준금리를 적용하는 것이 원칙입니다.
금리가 바뀌면 슬라이더를 조정해 다시 계산하세요.
Q. 상가도 주택과 같은 4.5%인가요?
A. 아닙니다.
상가는 ‘기준금리 × 4.5배’와 ‘연 12%’ 중 낮은 값을 적용하므로, 기준금리 2.50% 기준 상가 법정 전환율은 11.25%로 주택(4.50%)보다 훨씬 높습니다.
임대 물건 유형을 반드시 정확히 선택하세요.
Q. 월세가 법정 한도를 초과하면 어떻게 하나요?
A. 초과분은 법적으로 무효이므로 임대인에게 인하를 요구할 수 있습니다.
협의가 어려우면 주택임대차분쟁조정위원회(상가는 상가건물임대차분쟁조정위원회)에 조정을 신청하거나, 이미 낸 초과액에 대해 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.
알아두면 좋은 팁과 주의사항
- 전환율은 낮을수록 임차인에게 유리합니다. 같은 보증금이라도 전환율이 낮으면 월세가 줄어듭니다.
- 법정 한도는 ‘상한’입니다. 임대인과 협의해 더 낮은 전환율을 적용하는 것은 언제든 가능합니다.
- 기준금리 시점을 확인하세요. 전환 시점의 한국은행 기준금리를 적용해야 정확합니다.
- 계약서에 전환율을 명시하세요. 분쟁 예방을 위해 적용 전환율과 산출 근거를 계약서나 특약에 기재하는 것이 좋습니다.
- 상가는 환산보증금 기준도 함께 확인하세요. 일정 환산보증금을 초과하는 상가 임대차는 일부 보호 규정 적용이 제한될 수 있습니다.
지금 바로 법정 전환율을 확인하세요!
보증금과 월세만 입력하면 2026년 최신 기준금리 기반 법정 전환율과 합법성 판정을 즉시 확인할 수 있습니다.
전세/월세 비교, 전세 vs 월세 의사결정, 전월세 신고제 계산기와 함께 사용하면 임대차 의사결정이 훨씬 쉬워집니다.