재건축·재개발 원조합원 양도차익 구간분리·청산금 양도세 계산기

재건축아파트 양도세에서 원조합원 구간분리가 필요한 이유

수십 년 보유하던 집이 새 아파트로 바뀌면 취득일부터 매도일까지의 기간을 전체 양도차익에 적용하기 쉽습니다.
그러나 원조합원 양도세는 종전 자산을 제공한 부분과 청산금을 납부하여 늘어난 부분, 관리처분인가 전후의 차익을 구별해야 합니다.
같은 양도가와 같은 총차익이라도 구간별 공제기간이 달라 세액이 달라집니다.

이 계산기는 관리처분계획의 평가액과 실제 취득가액, 청산금의 방향을 연결해 그 차이를 보여 줍니다.
입주권을 팔지, 완공 후 주택을 팔지, 더 큰 평형을 선택하여 청산금을 낼지, 작은 평형으로 청산금을 받을지 검토하는 원소유자와 가족을 위한 도구입니다.
결과를 확정 신고세액으로 사용하기보다 조합에 어떤 자료를 요청하고 세무사에게 어떤 구간을 확인받을지 정리하는 데 활용하세요.

입력 전에 조합과 확인할 자료

필요경비는 인가 전 B와 인가 후 A로 구분합니다.
공통 비용의 귀속이 불분명하면 임의로 두 칸에 넣지 말고 세무 검토를 받으세요.
가족이 대신 지급한 돈이나 이주비 대출의 이자가 모두 자동으로 공제되는 것은 아닙니다.
공제 가능한 비용인지, 어느 시기에 귀속되는지, 청산금과 중복되는지 확인한 금액만 입력해야 결과를 비교할 수 있습니다.

입주권 양도차익: 인가 전과 인가 후

취득가액을 K, 양도가액을 S라고 하면 인가 전 전체 차익 P는 E−K−B입니다.
청산금을 납부한 경우 인가 후 차익 Q는 S−E−C−A이며 전체 차익은 P+Q입니다.
청산금이 없으면 C를 0으로 계산합니다.
여기서 인가 후 차익에는 입주권 전환 뒤 발생한 가치 변화가 포함됩니다.

소득세법 제95조는 원조합원 입주권의 장특공 대상을 인가 전 토지·건물 차익으로 한정합니다.
따라서 인가 후 Q에 오래된 취득일부터의 공제율을 적용하지 않습니다.
화면은 인가 전 잔존분과 인가 후 차익을 나누어 보여 주며 후자의 공제율을 0%로 표시합니다.
이 0%는 입주권 전체가 과세에서 제외된다는 의미가 아닙니다.

신축주택 양도와 청산금 납부분

청산금 수령 후 신축주택의 전체 차익은 제2항 제2호에 따라 계산합니다.
다만 제5항이 납부 사건인 제2항 제1호를 열거하므로 수령 사건의 공제기간·거주귀속을 같은 방식으로 자동 확정하지 않습니다.
이 분기에서는 세무사가 검토한 전체 차익 공제율을 0~80%로 입력하고 확인 여부를 선택합니다.
확인하지 않으면 차익까지만 표시하고 세액과 거래현금을 보류합니다.
이는 원조합원 입주권의 인가 전 공제 규칙을 완공주택에 무리하게 재사용하는 오류를 막기 위한 범위입니다.

표1·표2와 거주기간은 구간마다 확인하세요

표2 적격과 비과세 적격은 별도 입력입니다.
주택 수 하나만으로 두 조건을 모두 충족했다고 판단하지 않습니다.
납부분은 신축주택에서의 거주만, 기존건물분은 인가 전 확인 거주와 신축 확인 거주를 합산하여 계산합니다.
입주권 공제는 인가 전 거주를 사용합니다.
각 입력은 확인된 개월 수이며 12개월 단위의 만연수로 거주 공제율을 계산합니다.

인가 후 철거 전 거주, 세대원 일부의 부득이한 퇴거, 합산 가능한 여러 거주구간, 임대·용도변경이 섞인 사건은 자동 지원하지 않습니다.
이러한 기간이 있다면 입력을 단순히 늘려 해결하지 말고 확인을 받으세요.
국세청 심사-양도-2022-0081은 종전주택 거주가 길어도 신축주택 거주2년 미충족 시 납부분 표2가 적용되지 않는다는 점을 보여 줍니다.
보유기간과 거주자격을 구별하는 것이 핵심입니다.

12억원 안분과 취득가액 환산

고가 과세비율은 공제 후 잔액에만 임의로 곱하거나 구간마다 다른 분모를 섞지 않습니다.
화면의 구간표는 안분 전 공제액을 보여 주고 아래 요약에서 안분 후 공제를 따로 표시합니다.
부분 지분, 토지와 건물의 서로 다른 취득기간, 복합건물, 미등기자산의 안분은 별도 검토 대상입니다.
일반 단독소유 주택 사례라는 첫 확인사항이 이 범위를 뜻합니다.

청산금 수령분의 세금과 예정신고

청산금은 단순한 현금 환급으로 끝나지 않을 수 있습니다.
기존 자산 일부의 유상 이전에 해당하여 H=C−(K+B)×C/E로 차익을 계산합니다.
본양도와 현금사건은 비과세 적격, 표2 적격, 거주기간을 각각 확인합니다.
고가 현금사건의 과세비율은 max(E−12억원,0)/E이므로 청산금이 12억원보다 작다는 이유만으로 전액 비과세로 만들지 않습니다.

공식 계산 사례의 평가액15억원·취득6억원·청산금5억원은 차익3억원이 되는 구조를 보여 줍니다.
이를 현행 12억원 기준에 대입한 과세차익은6천만원입니다.
원본의2020년9억원 기준, 당시 공제율32%와 과거 누진공제를2026년 결과로 복제하지 않았습니다.
실제 신고에서는 권리 매매계약에 환급청구권이 포함되었는지와 조합 정산서의 확정 내용을 확인해야 합니다.

청산금의 본인 귀속과 별도 양도 사건 여부를 조합서류·계약으로 확인해야 현금사건 세액을 계산합니다.
입주권을 먼저 판 뒤에도 청산금 청구권을 본인이 보유하는지 확인되지 않으면 현금세액과 합산액을 보류합니다.
이전고시일은 입력한 준공일보다 빠를 수 없습니다.

같은 해 합산·세율·거래현금의 의미

기본세율은 과세표준에 따라6~45%의 누진구조이고 연간 기본공제는 최대2,500,000원입니다.
청산금과 본양도가 같은 해이면 양도소득금액을 합친 뒤 잔여 기본공제를 한 번만 차감합니다.
두 잔여액이 다르게 입력되면 작은 금액을 한 번 사용합니다.
화면의 단독세금은 비교용이며 두 값을 더한 금액이 합산 세금은 아닙니다.
다른 부동산 양도가 있는 해는 이 도구 범위를 넘으므로 세액을 보류합니다.

지방소득세는 같은 과표의 표준세율로 계산하며 국세율의10% 수준입니다.
금액은 원 미만 버림을 적용하지만 실제 납부 끝수, 감면과 세액공제, 조례 가감, 가산세는 포함하지 않습니다.
다주택 중과와 단기세율도 자동 판정하지 않습니다.
확인 없이 기본세율을 선택하여 결과를 신고액으로 사용하지 마세요.

계산 예시로 구간분리 효과 확인하기

단계별 사용법과 평형 비교 요령

1. 원조합원·기본세율·다른 양도 없음 여부를 서류로 확인하고 양도 대상을 고릅니다.
2. 취득·인가·준공·양도일과 조합 평가액, 청산금 방향을 입력합니다.
3. 취득가와 전후 경비를 분리하고 비과세·표2 요건, 확인 거주개월을 설정합니다.
4. 수령분은 이전고시와 별도 적격사항을 확인한 뒤 계산합니다.
5. A와 B에 각 평형의 실제 예상 매도가와 확정 청산금을 독립 입력합니다.
6. 구간표·보류 이유·합산액을 검토하고 TXT 상담표를 저장합니다.

두 평형의 시장가치가 다른데 매도가를 동일하게 두면 청산금의 효과만 과장될 수 있습니다.
매도가와 청산금, 공제 자격을 하나씩 바꾸어 민감도를 확인하세요.
단일기간 오류 비교는 공제를 잘못 적용했을 때의 차이이며 실제 절세액이나 환급 가능액을 보장하지 않습니다.
보유연수를 늘려 비교할 때도2027년 이후는 같은 세법이라고 가정하지 않고 재확인해야 합니다.
공사기간 거주 공백을 실제 거주기간처럼 입력해서도 안 됩니다.

입력 오류·미확인·손실 구간의 처리

• 실재하지 않는 날짜, 순서가 뒤바뀐 날짜, 음수·무한대·허용범위를 넘는 금액은 계산하지 않습니다.
• 수령액이 평가액 이상이거나 환산 기준시가가0인 사건은 입력 오류입니다.
• 양의 전체 차익 안에 음수 구간이 섞이면 손익통산과 공제배분 검토를 위해 세액을 보류합니다.
• 미확인 자격은 자동으로 충족으로 처리하지 않습니다. 입력이 바뀌면 이전 결과를 숨깁니다.

취득가액과 평가액은 같은 지분과 자산 범위여야 합니다.
공유 지분 전체금액과 본인 지분 금액을 혼용하면 차익은 물론 청산금 비율도 달라집니다.
현재 지원하는 일반 단독소유 사건을 벗어난다면 계산이 수학적으로 가능해 보여도 세무 검토가 우선입니다.
원조합원 요건과 연간 합산 상태, 취득 증빙을 먼저 정리하면 상담의 확인 항목을 줄이는 데 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문