재개발·재건축 현금청산 보상 계산기
분양신청을 하지 않은 청산자의 보상금을 재개발(수용·개발이익 배제)과 재건축(매도청구·시가)으로 비교 계산합니다.
주거이전비·이사비·영업보상과 1세대1주택 비과세·공익사업 양도세 감면까지 2026년 기준으로 확인하세요.
📋 샘플 시나리오
종전자산 보상
5억 5,000만원
추가보상
3,480만원
양도세 등
0원
세후 실수령
5억 8,480만원
🏠 종전자산 평가
개발이익 배제 감정평가액(공시지가 기반)
📦 추가보상 (주거이전비·이사비·영업)
종전자산 보상 + 주거이전비 2개월 + 이주정착금
주거이전비 (소유자 2개월 / 세입자 4개월분)
이사비 산정용
상가 영업자만. 0이면 영업보상 미적용 (휴업 4개월분)
🧾 양도소득세
종전자산 매입 당시 가격
취득세·중개수수료 등
세전 총보상금
5억 8,480만원
세후 실수령액
5억 8,480만원
📊 항목별 상세
종전자산 보상
추가보상
양도소득세
💡 맞춤 안내
- •재개발 수용 보상금은 해당 정비사업으로 인한 개발이익이 배제된 감정평가액입니다. 시세보다 낮게 나오면 청산자 추천 감정평가사를 적극 활용하세요.
- •관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 협의가 진행됩니다. 협의 결렬 시 60일 이내 수용재결을 신청해야 하므로 기한을 놓치지 마세요.
- •보상금에 불복하면 수용재결 → 이의재결 → 행정소송으로 증액을 다툴 수 있습니다. 실무상 10~30% 증액 사례가 있습니다.
- •양도가액이 12억원 이하이고 1세대 1주택 비과세 요건(보유 2년, 조정대상지역 거주 2년)을 충족하면 양도소득세가 전액 비과세됩니다.
⚖️ 재개발 수용 vs 재건축 매도청구 비교
동일한 종전자산 기준으로 두 청산 방식의 세후 실수령액을 비교합니다.
🏘️ 재개발 (수용)
🏢 재건축 (매도청구)
유리재건축 매도청구 방식이 세후 약 1억 3,020만원 더 많습니다. (재건축은 개발이익이 포함된 시가, 재개발은 개발이익 배제 + 추가보상·세금감면 차이)
📅 재개발 현금청산(수용) 절차
분양신청 통지·기간
30~80일사업시행자가 분양신청을 통지(30~60일, 최대 20일 연장). 미신청 시 청산자 확정.
관리처분계획 인가·고시
-분양대상·청산자가 확정되고 청산 절차가 시작됩니다.
90일 협의
90일 이내인가·고시 다음 날부터 90일 이내 사업시행자가 손실보상 협의를 해야 합니다.
수용재결 신청
60일 이내협의 결렬 시 그 다음 60일 이내 지방토지수용위원회에 재결을 신청합니다.
수용재결
2~4개월감정평가(사업시행자·시도·청산자 추천 평가사 산술평균)로 보상금이 결정됩니다.
이의재결·행정소송
6~12개월재결에 불복 시 이의신청·보상금 증액 행정소송을 제기할 수 있습니다.
재개발·재건축 현금청산 보상이란 무엇인가요?
재개발·재건축 현금청산은 정비사업에서 새 아파트(분양)를 받지 않고 종전 부동산을 현금으로 보상받아 사업에서 빠지는 것을 말합니다.
분양을 받는 조합원이 추가분담금을 내는 것과 정반대 위치이며, 분양신청을 하지 않았거나 자격에서 제외된 토지등소유자가 그 대상이 됩니다.
이 계산기는 재개발(수용)과 재건축(매도청구) 두 방식의 보상금과 양도소득세, 세후 실수령액을 2026년 기준으로 비교 계산합니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 재개발 구역에서 분양신청을 하지 않고 현금청산을 받으려는 토지·주택 소유자
- • 재건축 조합설립에 동의하지 않아 매도청구 대상이 된 소유자
- • 분양(분담금)과 현금청산 중 어느 쪽이 유리한지 가늠하려는 조합원
- • 수용 보상금이 시세보다 낮아 행정소송 증액 실익을 따져보려는 청산자
- • 현금청산 시 1세대1주택 비과세·공익사업 감면 후 실수령액이 궁금한 사람
- • 정비구역 세입자로서 주거이전비·이사비·영업보상 규모를 확인하려는 사람
재개발 수용 vs 재건축 매도청구, 무엇이 다른가요?
현금청산은 사업 종류에 따라 보상의 법적 근거와 금액 산정 방식이 근본적으로 다릅니다.
이 차이를 모르면 보상금이 시세보다 한참 낮게 나와도 그 이유를 알기 어렵습니다.
재개발 현금청산 — 수용 (개발이익 배제)
재개발은 강제가입제라 구역 내 전원이 조합원이 되고, 분양 미신청자는 토지보상법을 준용한 수용 절차로 청산됩니다.
보상금은 종전자산(토지·건물) 감정평가액이며, 해당 정비사업으로 인한 개발이익은 배제됩니다.
즉 재개발 호재가 반영되기 전 가격이라 시세보다 낮게 나오는 경우가 많습니다.
대신 주거이전비, 이사비, 영업보상, 이주정착금 같은 추가보상을 받을 수 있습니다.
재건축 매도청구 — 시가 (개발이익 포함)
재건축은 임의가입제라 동의한 사람만 조합원이 되고, 미동의자는 도시정비법 제64조 매도청구 대상이 됩니다.
매매대금은 시가이며, 대법원 판례상 시가는 재건축으로 인한 개발이익이 포함된 가격입니다.
따라서 재건축 매도청구 금액은 재개발 수용 감정평가액보다 높게 형성되는 경우가 많습니다.
다만 주거이전비 같은 추가보상은 원칙적으로 없고, 공익사업 양도세 감면도 적용되지 않습니다.
보상금은 어떻게 산정되나요?
1. 종전자산 보상 (토지 + 건물)
토지와 건물의 감정평가액을 합산합니다.
재개발은 개발이익을 배제한 평가액을 그대로 적용하고, 재건축은 여기에 개발이익 프리미엄율을 곱해 시가를 추정합니다.
감정평가는 사업시행자, 시·도지사, 청산자(소유자)가 추천한 평가사들의 산술평균으로 결정됩니다.
2. 추가보상 (재개발 수용만)
- • 주거이전비: 가구원수별 도시근로자 월평균 가계지출비 × 소유자 2개월분 / 세입자 4개월분
- • 이사비: 토지보상법 시행규칙 별표4 기준, 주택 전용면적 구간별 정액
- • 영업손실보상: 휴업의 경우 월 영업이익 × 4개월분 + 시설·재고 이전비
- • 이주정착금: 주거용 건물 소유자에게 건물 감정평가액의 30%(1,200만~2,400만원)
세입자는 종전자산 보상은 없지만 주거이전비(4개월)와 이사비, 영업보상은 받을 수 있습니다.
3. 양도소득세 (현금청산금 = 양도)
현금청산은 세법상 양도에 해당하므로 양도소득세가 과세됩니다.
양도가액은 종전자산 보상금이며, 주거이전비·이사비·영업보상 같은 추가보상은 양도소득이 아니라서 비과세입니다.
1세대 1주택 비과세 요건(보유 2년, 조정대상지역 거주 2년)을 충족하고 양도가액이 12억원 이하면 양도세가 전액 비과세됩니다.
12억원을 초과하는 고가주택은 12억 초과분 비율만 과세되며 장기보유특별공제 표2(최대 80%)가 적용됩니다.
사용 방법
1단계: 사업 유형 선택
재개발 현금청산(수용)과 재건축 매도청구 중 본인 상황에 맞는 모드를 선택합니다.
선택에 따라 추가보상 입력란과 절차 안내가 자동으로 바뀝니다.
2단계: 종전자산 감정평가액 입력
토지와 건물의 감정평가액을 입력합니다.
재건축이라면 개발이익 프리미엄율(기본 30%)을 조정해 시가를 추정할 수 있습니다.
3단계: 추가보상·세금 정보 입력
소유자/세입자, 가구원 수, 주거 면적, 영업이익을 입력하면 추가보상이 계산됩니다.
취득가액·보유기간·1세대1주택 여부·보상방법을 입력해 양도세까지 반영합니다.
4단계: 결과와 비교 확인
세전 총보상과 세후 실수령액, 항목별 상세를 확인합니다.
하단의 재개발 vs 재건축 비교 카드로 두 방식의 차이를 한눈에 파악할 수 있습니다.
활용 시나리오
분양 vs 현금청산 의사결정
새 아파트를 받고 분담금을 내는 것과 현금청산으로 빠지는 것 중 무엇이 유리한지 비교할 때 활용합니다.
현금청산 보상금이 종전자산 시세보다 낮다면 분양을 유지하는 편이 나을 수 있습니다.
보상금 증액 소송 실익 판단
수용재결 보상금이 기대보다 낮을 때, 이의재결과 행정소송으로 다툴 실익이 있는지 가늠합니다.
실무상 행정소송으로 보상금이 10~30% 증액되는 사례가 있어, 예상 증액분과 소송비용을 비교해 보는 것이 좋습니다.
채권보상으로 양도세 절감
재개발 수용은 현금 대신 만기보유특약 채권으로 보상받으면 양도소득세 감면율이 10%에서 최대 40%까지 올라갑니다.
보상 방법을 바꿔가며 세후 실수령액 변화를 확인해 보세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 분양신청을 안 하면 자동으로 현금청산 대상이 되나요?
A. 네, 분양신청 기간(통지일부터 30~60일, 최대 20일 연장)이 끝나면 그 다음 날 청산자 지위가 확정됩니다.
분양신청 철회, 자격 미달로 인한 분양대상 제외, 분양계약 미체결도 현금청산 사유가 됩니다.
Q. 재개발 보상금이 왜 시세보다 낮게 나오나요?
A. 재개발 수용 보상금은 해당 정비사업으로 인한 개발이익을 배제한 감정평가액이기 때문입니다.
재개발 기대감이 반영되기 전 가격으로 평가하므로, 시장에서 거래되는 호가와 차이가 날 수 있습니다.
Q. 현금청산을 받으면 양도소득세를 내야 하나요?
A. 현금청산은 세법상 양도에 해당하므로 양도소득세 신고·납부 대상입니다.
다만 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 양도가액이 12억원 이하면 비과세되며, 재개발 수용은 공익사업 감면도 받을 수 있습니다.
Q. 90일 협의 기간을 놓치면 어떻게 되나요?
A. 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내 협의가 진행되고, 결렬되면 그 다음 60일 이내 수용재결을 신청해야 합니다.
사업시행자가 이 기한을 지키지 않으면 지연가산금 등의 문제가 생길 수 있으니 일정 관리가 중요합니다.
Q. 세입자도 보상을 받을 수 있나요?
A. 네, 재개발 구역 세입자는 종전자산 보상은 없지만 주거이전비(4개월분), 이사비, 영업보상을 받을 수 있습니다.
정비구역 공람공고일 3개월 이전부터 거주·영업한 사실을 증명하는 것이 핵심입니다.
알아두면 좋은 팁과 주의사항
- 청산자 추천 감정평가사 활용: 보상금 산정에 소유자가 추천한 평가사가 참여하므로, 신뢰할 수 있는 평가사를 신중히 선택하세요.
- 개발이익 배제 이해: 재개발 수용가는 개발이익이 빠진 가격임을 전제로 협상·소송 전략을 세워야 합니다.
- 양도세 감면 요건 확인: 공익사업 감면은 사업인정고시일 2년 이전 취득, 2026년 12월 31일 이전 양도, 연 1억원 한도 요건이 있습니다.
- 영업보상 증빙 준비: 영업보상은 최근 3년 매출·영업이익 자료(부가가치세·소득세 신고서)가 필요하므로 미리 준비하세요.
- 추정치 한계: 본 계산기는 공개 기준에 따른 추정치이며, 실제 보상금은 감정평가 결과·개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다.
지금 바로 현금청산 보상금을 계산해 보세요!
재개발 수용과 재건축 매도청구, 어느 쪽이 얼마나 유리한지 세후 실수령액으로 비교할 수 있습니다.
본 계산기는 참고용 추정치를 제공합니다. 정확한 보상금은 감정평가와 전문가 상담을 통해 확인하세요.