취득가 불명 부동산 환산취득가액·개산공제·환산가산세 양도세 계산기

취득가를 모르는 부동산, 양도세는 어떻게 계산할까

30년 전에 산 시골 땅이나 부모님이 오래 보유한 단독주택을 팔려고 하면 가장 먼저 막히는 것이 취득가액입니다.
계약서는 잃어버렸고 당시에는 실거래가 신고 제도도 없었으니 얼마에 샀는지 증명할 길이 없는 경우가 많습니다.
이때 세법은 취득가액을 0원으로 보지 않고 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순서대로 적용해 취득가액을 추정합니다.

이 계산기는 그중 가장 많이 쓰이는 환산취득가액을 양도가액과 두 시점의 기준시가로 계산하고, 개산공제 3%와 실제 경비 중 유리한 쪽을 자동으로 고릅니다.
직접 신축하거나 85㎡를 넘게 증축한 건물이라면 5년 안에 팔 때 붙는 환산가산세 5%도 함께 판정합니다.
또 계약서를 찾으면 확인될 것 같은 실가를 넣으면 두 신고 방식의 세금 차이와, 증빙을 찾을 가치가 생기는 손익분기 실가를 보여 줍니다.

취득가액 적용 순서: 환산은 선택이 아니라 마지막 수단

많은 분이 환산취득가액을 절세 방법 중 하나로 고를 수 있다고 생각하지만 법은 그렇게 정하지 않았습니다.
소득세법 제97조제1항제1호는 실지거래가액을 원칙으로 하고, 그 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정해 다음 순서를 적용합니다.

1. 실지거래가액: 매매계약서·영수증·금융거래 기록·등기 원인서류로 확인되는 실제 거래가격입니다.
   
2. 매매사례가액: 취득일 전후 각 3개월 이내 동일하거나 유사한 자산의 매매사례가 있으면 그 가액입니다(시행령 제176조의2제3항제1호).
   
3. 감정가액: 취득일 전후 3개월 이내를 기준일로 한 감정가액으로, 기준시가 10억원 이하 자산은 감정평가법인등 한 곳의 감정도 인정됩니다(같은 항 제2호).
   
4. 환산취득가액: 양도 당시 실지거래가액에 기준시가 비율을 곱한 금액입니다(같은 항 제3호).
   
5. 기준시가: 위 방법을 모두 쓸 수 없을 때 마지막으로 적용합니다.
   

그래서 계산기는 증빙 상태와 전후 3개월 매매사례·감정가액 여부를 먼저 묻습니다.
실가가 확인됐다고 선택하면 환산 결과를 숨기고 실가 세액만 보여 주며, 매매사례나 감정가액이 있다고 선택하면 환산 결과를 참고값으로만 표시합니다.

환산취득가액 계산식과 기준시가 입력 방법

땅을 먼저 사고 나중에 집을 지었다면 토지는 토지 취득일, 건물은 사용승인일의 기준시가를 각각 구해 더한 값을 취득 당시 기준시가로 입력합니다.
이렇게 하면 건물분 환산가액도 같은 비율로 정확히 나뉘어 아래 환산가산세 계산에 그대로 쓰입니다.

개산공제 3%와 실제 경비 중 큰 쪽 비교

환산취득가액으로 신고할 때는 취득세·중개수수료·수리비 같은 실제 영수증 대신 개산공제라는 일정 비율의 경비를 인정받습니다.
소득세법 제97조제2항제2호 본문과 시행령 제163조제6항이 정한 비율은 다음과 같습니다.

그런데 오래 보유하면서 큰돈을 들여 증축·리모델링을 했다면 개산공제보다 실제 자본적지출이 훨씬 클 수 있습니다.
같은 조 제2호 단서는 환산취득가액과 개산공제의 합계가 자본적지출액과 양도비의 합계보다 적으면 후자를 필요경비로 할 수 있게 합니다.
계산기는 두 합계를 비교해 큰 쪽을 적용하고, 어느 경로가 선택됐는지 결과에 표시합니다.

신축·증축 5년 내 양도와 환산가산세 5%

직접 집을 짓고 몇 년 뒤 파는 경우 건축비 증빙을 모두 갖추지 못해 환산으로 신고하려는 사례가 많습니다.
소득세법 제114조의2는 이를 막기 위해 건물을 신축하거나 바닥면적 85㎡를 넘게 증축하고 그 취득일·증축일부터 5년 이내에 양도하면서 감정가액이나 환산취득가액을 쓰면, 건물(증축분) 환산가액의 5%를 결정세액에 더합니다.

예를 들어 2022년 3월 10일 사용승인을 받은 주택의 건물분 환산가액이 1억2,000만원이면 가산세는 600만원입니다.
5년 되는 날은 2027년 3월 10일이고, 계산기는 그다음 날인 3월 11일 이후 잔금을 보수적 안전일로 제시합니다.
매수인과 잔금일을 며칠 조정하는 것만으로 수백만 원을 아낄 수 있으므로 계약 전에 꼭 확인하세요.

입력 항목과 단계별 사용 방법

1. 자산·취득원인 선택: 토지, 주택, 비주택 건물 중 하나를 고르고 매매·신축 취득인지 확인합니다.
   상속·증여 취득분은 대상이 아닙니다.
   
2. 증빙 상태 선택: 증빙이 전혀 없으면 “확인 불가”, 찾고 있으면 “찾는 중”, 이미 확인했다면 “확인됨”을 고릅니다.
   
3. 날짜 입력: 취득일과 양도일(잔금일과 등기접수일 중 빠른 날)을 넣습니다.
   1985년 1월 1일 전 취득분은 의제취득일부터 보유기간을 셉니다.
   
4. 가액 입력: 양도 실지거래가액, 취득·양도 당시 기준시가, 증빙 있는 자본적지출과 양도비를 넣습니다.
   
5. 실가 비교: “찾는 중”이면 계약서에서 확인될 것 같은 실가와 취득세·중개수수료 같은 취득 부대비용을 넣습니다.
   
6. 신축·증축: 주택이나 건물이면 직접 신축·증축 여부, 사용승인일, 취득 당시 기준시가 중 건물 몫을 입력합니다.
   
7. 결과 저장: 계산 후 TXT 검토표를 저장해 세무사 상담이나 예정신고 준비에 활용합니다.
   

주택이면 세대의 주택 수, 거주기간, 조정대상지역 여부를 함께 넣어 1세대1주택 비과세(양도가 12억원 이하), 고가주택 안분, 장기보유특별공제 최대 80%가 기존 양도세 엔진과 같은 방식으로 반영됩니다.

가상 예시로 보는 환산 신고와 실가 신고 비교

1998년 5월 20일 취득한 토지를 2026년 11월 30일 8억원에 판다고 가정합니다.
취득 당시 기준시가는 1억2,000만원, 양도 당시는 4억원, 양도비는 800만원이며 계약서를 찾으면 2억원(취득 부대비용 1,000만원 별도)이 확인될 것으로 예상합니다.

이 경우 환산 신고가 788만4,800원 적고, 손익분기 실가는 약 2억2,560만원입니다.
즉 계약서에서 2억2,560만원보다 높은 금액이 나올 가능성이 있을 때만 증빙 찾기가 세금을 줄여 줍니다.
반대로 실가가 더 낮게 확인될 자료가 이미 있다면 환산 신고를 해서는 안 되며, 나중에 확인되면 차액과 과소신고가산세를 함께 내야 합니다.

이럴 때 활용하세요

주의사항과 계산 범위

• 비사업용 토지 기본세율 +10%p, 미등기 양도 70% 세율, 각종 감면은 반영하지 않습니다.
  토지라면 비사업용 토지 계산기로 따로 확인하세요.
  
• 토지·비주택 건물을 2년 미만 보유한 경우 단기세율(50%·40%)이 필요하므로 결론을 보류합니다.
  
• 토지와 건물 취득일이 다른 신축 주택은 장기보유특별공제를 입력한 취득일 하나로 근사합니다.
  건물분 보유기간이 짧으면 실제 공제가 더 작을 수 있습니다.
  
• 1985년 전 취득분의 생산자물가상승률 가산 비교(시행령 제176조의2제4항)는 계산하지 않습니다.
  
• 2027년 양도는 2026년 세법을 그대로 적용한 가정 비교이며 세법 개정 시 결과가 달라질 수 있습니다.
  
• 지방소득세는 산출세액의 10%로 계산했고 지방소득세 쪽 가산세와 납부지연가산세는 포함하지 않습니다.
  

자주 묻는 질문