대토보상 양도세 이연·감면 계산기
공익수용 시 현금 대신 토지(대토)로 보상받을 때 무엇이 유리한지 비교해보세요.
2026년 조세특례제한법 §77의240% 감면과 과세이연을 현금보상(§77)과 한번에 비교합니다.
📋 샘플 시나리오
🏞️ 토지·취득 정보
장기보유특별공제 24% 적용 (연 2%, 최대 30%)
💰 보상 정보
✅ §77의2 적용 요건
추천 선택
대토보상 + 과세이연
대토를 10년 보유 후 양도하면 추가 장기보유특별공제와 시간가치 효과로 과세이연이 40% 감면보다 약 2,017만원 유리합니다.
추천 시 당장 낼 세금
7,074만원
현금보상 대비 절감
1억 611만원
⚖️ 보상 방식별 세금 비교
※ 과세이연은 당장 내는 세금이 적지만, 대토를 양도할 때 이연세액을 정산합니다. 아래 미래 시뮬레이션을 참고하세요.
🧮 공통 계산 내역
📈 과세이연 미래 시뮬레이션
※ 대토 양도 시 취득가액에서 과세이연금액을 차감하며, 장기보유특별공제 기간은 대토 취득일부터 다시 계산됩니다. 대토는 사업용 보유를 가정합니다.
💡 절세 팁
- • 감면을 선택하면 감면세액의 20%가 농어촌특별세로 부과됩니다. 과세이연분에는 농특세가 없습니다.
- • 과세이연은 대토 양도 시 취득가액에서 과세이연금액을 차감해 정산하며, 장기보유특별공제 기간은 대토 취득일부터 다시 계산됩니다.
- • 대토보상권을 현금으로 전환하거나 소유권이전등기 원인이 대토보상으로 기재되지 않으면 이연·감면세액이 추징됩니다.
📚 2026년 양도소득세 기본세율 & 보상 방식별 혜택
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 0 |
| 1,400만원 초과 ~ 5,000만원 | 15% | 1,260,000 |
| 5,000만원 초과 ~ 8,800만원 | 24% | 5,760,000 |
| 8,800만원 초과 ~ 1.5억원 | 35% | 15,440,000 |
| 1.5억원 초과 ~ 3억원 | 38% | 19,940,000 |
| 3억원 초과 ~ 5억원 | 40% | 25,940,000 |
| 5억원 초과 ~ 10억원 | 42% | 35,940,000 |
| 10억원 초과 | 45% | 65,940,000 |
※ 본 계산기는 2026년 조세특례제한법 §77·§77의2·§133, 소득세법 §95·§104 등을 반영한 추정치입니다. 실제 세액은 보상 내역·자경 여부·개별 사정에 따라 달라질 수 있으니 세무 전문가와 상담하세요.
대토보상 양도세 이연·감면 계산기란?
대토보상 양도세 이연·감면 계산기는 신도시·산업단지·도로·철도 같은 공익사업으로 내 토지가 수용될 때, 현금 대신 사업지구 안의 토지(대토)로 보상받는 경우의 양도소득세를 산출하는 도구입니다.
조세특례제한법 제77조의2에 따라 대토보상분에 대해 양도소득세를 40% 감면받을지, 아니면 과세이연(대토를 다시 팔 때까지 세금을 미룸)을 선택할지를 한 화면에서 비교할 수 있습니다.
여기에 전액 현금보상(조특법 제77조, 현금 15% 감면)까지 더해 세 가지 보상 방식의 세후 실수령액을 동시에 비교합니다.
감면 종합한도(1년 1억원)·농어촌특별세·비사업용 토지 중과세까지 2026년 최신 세법으로 반영하여, 어느 선택이 유리한지 근거와 함께 알려드립니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 신도시·산업단지·도로·철도 공익사업으로 토지가 수용되는 토지주
- • 현금보상 대신 이주자택지·협의양도인택지 등 대토보상을 검토 중인 지주
- • 40% 감면과 과세이연 중 무엇이 유리한지 모르는 토지주
- • 양도차익이 커서 감면 종합한도(1억/년) 초과가 우려되는 거액 보상 대상자
- • 대토를 받아 장기보유·상속할 계획이라 과세이연을 따지는 자산가
- • 대토를 단기간 내 매도할 예정이라 즉시 감면이 유리한지 따지는 투자자
- • 사업인정고시일 2년 전 취득·2026.12.31 양도기한 충족 여부를 확인하려는 분
- • 세무사·LH·사업시행자 상담 전 사전 시뮬레이션이 필요한 보상 대상자
대토보상이란 무엇인가요?
공익사업으로 토지가 수용될 때 토지주가 받을 수 있는 보상은 크게 세 가지로 나뉩니다.
어떤 방식을 선택하느냐에 따라 양도소득세 부담이 크게 달라지므로, 보상 방식의 차이를 먼저 이해하는 것이 중요합니다.
1. 현금보상
수용 토지의 보상금을 현금으로 받는 가장 일반적인 방식입니다.
조세특례제한법 제77조에 따라 현금보상은 양도소득세 15%가 감면됩니다.
2025년 3월 14일 개정으로 기존 10%에서 15%로 5%p 인상되었습니다.
2. 채권보상
사업시행자가 발행하는 보상채권으로 받는 방식입니다.
조특법 제77조에 따라 일반 채권은 20% 감면, 만기보유특약 3년 채권은 35%, 만기보유특약 5년 채권은 45%까지 감면율이 올라갑니다.
현금화 시점을 미루는 대신 더 높은 감면율을 받는 구조입니다.
3. 대토보상 (이 계산기의 핵심)
현금이 아니라 해당 공익사업으로 조성한 토지(대토)로 보상받는 방식입니다.
대표적으로 이주자택지·협의양도인택지·상업용지 등이 있습니다.
조세특례제한법 제77조의2에 따라 대토보상분에 대해서는 양도소득세 40% 감면 또는 과세이연 중 하나를 선택할 수 있습니다.
💡 참고: 같은 “대토”라는 단어를 쓰는 농지대토(조특법 제70조)와는 전혀 다른 제도입니다.
농지대토는 본인이 새 농지를 사는 것이고, 대토보상은 사업시행자가 조성한 토지를 보상으로 받는 것입니다.
40% 감면 vs 과세이연 — 핵심 비교
대토보상을 선택하면 다시 두 갈래의 선택이 남습니다.
바로 양도소득세 40% 감면과 과세이연인데, 둘은 작동 방식과 한도가 완전히 다릅니다.
40% 감면
- • 대토보상분 양도소득세의 40%를 영구히 감면
- • 감면된 세금은 다시 내지 않음 (영구 절감)
- • 감면 종합한도 적용: 1년 1억원·5년 2억원
- • 감면세액의 20%가 농어촌특별세로 부과 (농지는 비과세)
- • 대토를 단기간 내 매도할 계획이면 유리
과세이연
- • 대토보상분 양도소득세를 대토를 팔 때까지 미룸
- • 감면이 아니라 “이연”이므로 종합한도 무관 (한도 없음)
- • 거액 보상으로 1억 한도를 초과해도 전액 이연 가능
- • 이연분에는 농어촌특별세가 붙지 않음
- • 대토를 장기보유·상속할 계획이면 유리
과세이연은 어떻게 정산되나요?
과세이연을 선택하면 지금 당장 세금을 내지 않는 대신, 나중에 대토를 양도할 때 정산합니다.
과세이연금액은 시행령 제73조 산식으로 계산합니다.
과세이연금액 산식
과세이연금액 = (양도차익 − 장기보유특별공제) × (대토보상상당액 / 총보상액)
대토를 다시 양도할 때는 대토 취득가액에서 이 과세이연금액을 차감한 금액을 취득가액으로 보아 과세합니다.
취득가액이 줄어든 만큼 미래의 양도차익이 커지므로, 미뤘던 세금이 그때 정산되는 구조입니다.
또한 대토 양도 시 장기보유특별공제의 보유기간은 대토를 취득한 시점부터 다시 계산됩니다.
계산기 사용 방법
1단계: 취득 정보 입력
수용된 토지를 산 가격(취득가액)과 취득세·중개수수료 등 필요경비를 입력합니다.
보유기간(취득부터 수용까지)도 함께 입력하면 장기보유특별공제가 자동 반영됩니다.
2단계: 보상 정보 입력
총보상액(양도가액)을 입력하고, 대토보상 비율을 슬라이더로 조정합니다.
대토 60%로 설정하면 나머지 40%는 현금보상으로 자동 안분됩니다.
3단계: 요건·옵션 설정
사업인정고시일 2년 전 취득 여부, 2026.12.31 이전 양도 여부, 사업용/비사업용 토지 여부를 설정합니다.
재촌·자경농지라면 농어촌특별세 비과세 토글을 켭니다.
4단계: 3시나리오 비교 확인
현금보상·대토 40% 감면·대토 과세이연 세 가지의 당장 낼 세금과 실효세율이 막대그래프로 나란히 표시됩니다.
과세이연 시 미래에 부담할 이연세액도 함께 확인할 수 있습니다.
5단계: 추천 결과 확인
양도차익 규모·한도 초과 여부·대토 보유계획·농지 여부를 종합해 감면/이연 중 유리한 쪽을 추천합니다.
추천 근거(한도 초과·농특세·시간가치 등)도 함께 표시됩니다.
세 가지 보상 시나리오는 어떻게 계산되나요?
이 계산기는 동일한 양도차익을 기준으로 세 가지 보상 방식의 세금을 한 번에 산출합니다.
각 시나리오가 어떤 원리로 계산되는지 알아두면 결과를 훨씬 쉽게 이해할 수 있습니다.
① 전액 현금보상 (조특법 제77조)
총보상액 전부를 현금으로 받는 경우입니다.
산출세액에서 15% 감면을 적용한 뒤, 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 더하고 양도소득세의 10%를 지방소득세로 가산합니다.
대토보상과 비교할 때 기준점이 되는 시나리오입니다.
② 대토보상 + 40% 감면 (조특법 제77조의2)
총보상액을 대토보상액과 현금보상액으로 나눈 뒤, 대토분에는 40% 감면을, 현금분에는 15% 감면을 각각 적용합니다.
이렇게 합산한 감면액은 1년 1억원 종합한도 안에서만 인정되므로, 한도를 넘으면 초과분은 감면되지 않습니다.
농지가 아니라면 감면세액의 20%가 농어촌특별세로 부과됩니다.
③ 대토보상 + 과세이연 (조특법 제77조의2)
대토보상분 세액은 전액 미루고, 현금보상분에만 15% 감면을 적용합니다.
대토분 세액은 지금 내지 않으므로 당장의 세부담이 가장 가볍고, 이연분에는 농어촌특별세도 붙지 않습니다.
대신 미뤄둔 세액은 나중에 대토를 양도할 때 정산되며, 이 계산기는 그 미래 부담액도 함께 표시합니다.
세 시나리오 모두 보유기간에 따른 장기보유특별공제(3년 이상 보유 시 연 2%, 최대 30%)와 양도소득 기본공제 250만원을 먼저 반영한 뒤 세율을 적용합니다.
양도소득세 기본세율은 과세표준에 따라 6%에서 45%까지 누진 적용되며, 비사업용 토지는 여기에 10%p가 가산됩니다.
어느 쪽이 유리할까요? 활용 시나리오
한도를 초과하는 거액 보상 → 과세이연 유리
양도차익이 커서 40% 감면액이 1억원 한도에 걸리면, 감면으로는 더 이상 혜택을 받지 못합니다.
반면 과세이연은 감면이 아니라서 종합한도가 적용되지 않아 대토보상분 세액 전부를 미룰 수 있습니다.
예를 들어 50억 보상에 대토 80%라면 감면은 1억에서 막히지만, 이연은 절대금액에서 크게 유리해집니다.
대토를 단기간 내 매도 → 40% 감면 유리
대토를 받자마자 곧 팔 계획이라면 과세이연의 장점이 사라집니다.
이연은 결국 대토 양도 시 정산되는데, 단기간에 팔면 미뤘던 세금을 곧바로 토해내야 하기 때문입니다.
반면 40% 감면은 영구 절감이므로, 단기 매도 시에는 감면이 확실하게 유리합니다.
대토를 장기보유·상속 → 과세이연 유리
대토를 오래 보유하거나 자녀에게 상속·증여할 계획이라면 과세이연이 빛을 발합니다.
정산 시점이 멀수록 미뤄둔 세금의 현재가치 부담이 줄어드는 시간가치 효과가 있습니다.
또한 이연분에는 농어촌특별세도 붙지 않아 당장의 세부담이 한층 가벼워집니다.
재촌·자경 농지 → 농어촌특별세 비과세
양도일 현재 재촌·자경 요건을 충족하는 농지라면 감면세액의 20% 농어촌특별세가 비과세됩니다.
이 경우 감면 시나리오의 실질 세부담이 줄어들어 감면의 매력이 높아질 수 있습니다.
계산기에서 농지 토글을 켜면 농특세 비과세가 자동 반영됩니다.
적용 요건과 주의사항
대토보상 과세특례(조특법 제77조의2)는 일정 요건을 모두 충족해야 적용됩니다.
요건을 놓치거나 사후관리를 위반하면 감면·이연받은 세액이 추징될 수 있으니 반드시 확인하세요.
적용 요건 체크리스트
- • 취득 시기: 사업인정고시일을 기준으로 소급하여 2년 이전에 취득한 토지여야 합니다
- • 양도 기한: 2026년 12월 31일 이전에 양도(수용)해야 합니다 (일몰 적용기한)
- • 양도 상대: 공익사업법 등에 따른 공익사업 시행자에게 양도해야 합니다
- • 보상 형태: 현금이 아니라 해당 사업으로 조성한 토지(대토)로 보상받기로 선택해야 합니다
사후관리(추징) 주의
- • 대토보상권을 현금으로 전환하는 경우 감면·이연세액이 추징될 수 있습니다
- • 소유권이전등기 원인이 대토보상으로 기재되지 않는 등 요건 위반 시 추징 대상입니다
- • 다만 대토보상권을 부동산투자회사(리츠)에 현물출자한 뒤 취득 주식을 5년 이상 보유하면 추징이 배제됩니다 (2025년 개정 완화)
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 대토보상이란 정확히 무엇인가요?
A. 공익사업으로 토지가 수용될 때 현금이 아니라 해당 사업으로 조성한 사업지구 내 토지(대토)로 보상받는 방식입니다.
이주자택지·협의양도인택지·상업용지 등이 대표적이며, 조세특례제한법 제77조의2에 따라 양도소득세 40% 감면 또는 과세이연을 선택할 수 있습니다.
Q. 40% 감면과 과세이연의 차이는 무엇인가요?
A. 40% 감면은 대토보상분 양도소득세의 40%를 영구히 깎아주는 것으로, 한 번 감면되면 다시 내지 않습니다.
과세이연은 세금을 없애주는 것이 아니라 대토를 다시 팔 때까지 납부를 미뤄주는 것입니다.
감면은 1년 1억원 종합한도가 있지만, 이연은 감면이 아니므로 한도가 없습니다.
Q. 과세이연이 항상 유리한가요?
A. 그렇지 않습니다.
과세이연은 결국 대토 양도 시 정산되므로, 대토를 단기간에 팔 계획이라면 미뤘던 세금을 곧바로 부담하게 되어 40% 영구 감면이 더 유리합니다.
반대로 대토를 장기보유·상속하거나 보상금이 커서 감면 한도를 초과하는 경우에는 이연이 유리합니다.
Q. 감면 한도(1억원)를 초과하면 어떻게 되나요?
A. 양도소득세 감면 종합한도는 1과세기간 1억원, 5과세기간 누적 2억원입니다(조특법 제133조).
40% 감면액이 1억원을 넘으면 초과분은 감면받지 못합니다.
이때 과세이연은 한도가 없어 대토보상분 세액 전부를 미룰 수 있으므로, 거액 보상에서는 이연이 절대금액에서 유리해집니다.
Q. 농어촌특별세는 어떻게 부과되나요?
A. 감면을 받으면 감면세액의 20%가 농어촌특별세로 별도 부과됩니다.
다만 양도일 현재 재촌·자경 요건을 갖춘 농지라면 농특세가 비과세됩니다.
과세이연분에는 농어촌특별세가 붙지 않는 점도 이연의 숨은 이점입니다.
Q. 현금보상과 비교하면 얼마나 차이가 나나요?
A. 전액 현금보상은 조특법 제77조에 따라 15% 감면만 적용됩니다.
대토보상은 40% 감면 또는 전액 과세이연이 가능해 당장의 세부담을 크게 낮출 수 있습니다.
이 계산기는 현금보상·대토 40% 감면·대토 과세이연 세 가지의 세후 실수령액을 동시에 비교해 보여줍니다.
절세 팁과 주의사항
- 한도 초과 여부를 먼저 확인하세요: 40% 감면액이 1억원을 넘는다면 초과분은 의미가 없으므로, 거액 보상에서는 과세이연을 우선 검토하는 것이 합리적입니다.
- 대토 보유계획을 정하세요: 단기 매도 예정이면 40% 영구 감면, 장기보유·상속 예정이면 과세이연이 유리합니다. 선택 전에 출구 계획을 분명히 하세요.
- 비사업용 토지는 세율이 높습니다: 부재지주·나대지 등 비사업용 토지는 기본세율에 10%p가 가산되어 산출세액과 이연세액이 모두 커집니다.
- 농지는 농특세 비과세를 챙기세요: 양도일 현재 재촌·자경 요건을 충족하면 감면세액의 20% 농어촌특별세가 면제되어 감면 방식의 부담이 줄어듭니다.
- 일몰 기한을 놓치지 마세요: 대토보상 특례는 2026년 12월 31일 양도분까지만 적용됩니다. 일정이 촉박하면 사전 시뮬레이션으로 미리 대비하세요.
- 사후관리 위반에 주의하세요: 대토를 현금으로 전환하면 추징될 수 있습니다. 리츠 현물출자 후 5년 보유 시에는 추징이 배제됩니다.
※ 본 계산기는 2026년 기준 세법을 반영한 참고용 시뮬레이션입니다.
실제 신고·신청은 개별 사정에 따라 달라질 수 있으므로 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.
지금 바로 대토보상 양도세를 계산해보세요!
취득가액·총보상액·대토 비율만 입력하면 40% 감면과 과세이연, 현금보상을 한 번에 비교할 수 있습니다.
감면 종합한도·농어촌특별세·비사업용 중과세까지 2026년 최신 세법으로 반영해 유리한 선택을 추천해드립니다.