토지보상금 대체취득 취득세 면제 계산기

토지보상금으로 다른 부동산을 살 때 확인할 취득세

공익사업으로 토지나 건물을 수용당하거나 협의매도한 뒤 다른 부동산을 취득한다면, 지방세특례제한법 제73조의 대체취득 취득세 면제를 검토할 수 있습니다.
보상금을 받았다는 사실만으로 모든 지역의 모든 부동산이 면제되는 것은 아닙니다.
대체계약이나 건축허가의 시점, 법정 취득기한, 대체 부동산의 지역, 종전 소유자의 거주·사업 이력과 보상금 초과액을 함께 확인해야 합니다.

이 계산기는 계약 전에 놓치기 쉬운 조건을 나누어 보고, 면제가 인정된다는 가정 아래 취득세 본세 예산을 비교하는 사전검토 도구입니다.
양도소득세의 대토보상 감면이나 과세이연을 계산하는 도구가 아니며, 결과가 관할 지방자치단체의 감면 승인이나 확정 세액을 대신하지 않습니다.
특히 보상금을 여러 번 받거나 대체 부동산을 여러 건 사는 경우에는 이미 사용한 보상금과 남은 감면 한도를 먼저 정리해야 합니다.

먼저 나누어 확인할 네 가지 요건

계약일·보상일·취득일은 서로 다른 날짜입니다

1. 출발 시점 확인: 사업인정고시일과 고시 전의 유효한 종전 부동산 매도계약일을 확인합니다.
   대체 부동산의 계약 또는 건축허가는 법이 정한 시작 시점 이후여야 하므로, 두 날짜 중 이른 유효 기준과 대조합니다.
   
2. 기산일 확인: 현금 보상은 마지막 보상금 수령일이 기본입니다.
   사업시행자 사정으로 취득이 불가능한 경우에는 취득이 가능한 날, 토지보상은 해당 보상토지의 취득이 가능한 날, 채권보상은 채권 상환기간 만료일을 확인합니다.
   토지보상의 기준은 임의의 다른 토지를 살 수 있는 날이 아니며, 해당 보상토지와 취득가능일의 개별 확인이 필요하므로 이 도구에서는 판정을 보류합니다.
   
3. 완료 시점 확인: 일반적인 경우에는 법정 취득일이 기한 안인지 살핍니다.
   건축 중인 주택을 분양받는 법정 예외는 분양계약일을 사용하므로, 나중의 준공일이나 입주일로 바꾸어 입력하지 않습니다.
   

혼합보상, 분할 지급에 따른 복잡한 기산일, 여러 번의 대체취득은 이 도구의 자동 판정 범위 밖입니다.
현금 수령일만 임의로 선택하지 말고 보상명세와 사업시행자의 확인서를 가지고 관할 세무부서에 기산일을 확인하세요.

원칙은 1년, 제6조제1항 농지에 해당하면 2년

대체취득의 일반적인 기한은 법정 기산일부터 1년입니다.
2년 특례는 지방세특례제한법 제6조제1항에 따른 농지의 대체취득인지 확인한 경우에 적용합니다.
수용된 종전 토지가 농지였다는 이유만으로 2년을 선택해서는 안 되며, 새로 취득하는 농지의 법정 자격과 사용 요건을 별도로 검토해야 합니다.
해당 여부를 모르면 1년과 2년의 비교기한을 보되 확정기한으로 받아들이지 않습니다.

어느 지역에서 사는지와 농지 지역특례

• 종전 부동산 소재지와 같은 시·도인지 확인합니다.
• 종전 소재 시·군·구에 연접한 시·군·구인지 확인합니다.
• 종전 소재 시·도에 연접한 시·도라면 소득세법 제104조의2의 지정지역 제외 조건을 확인합니다.
• 대체취득하는 것이 농지라면 위 범위 밖에서도 지정지역이 아닌 지역에 대한 농지 지역특례를 검토합니다.

같은 시·도와 연접 시·군·구의 경로는 연접 시·도 경로의 지정지역 질문과 구분합니다.
지정지역을 모른다는 이유로 모든 경로를 일률적으로 배제하지 않으며, 반대로 행정구역 이름이 익숙하다는 이유로 연접 관계를 추정하지 않습니다.
농지를 취득할 때의 넓어진 지역 범위와 제6조제1항 농지의 2년 기한은 서로 다른 특례입니다.
지역특례를 충족한다고 해서 자동으로 2년이 되는 것은 아닙니다.

여기서 지정지역은 소득세법 제104조의2에 따른 지정지역으로, 주택의 조정대상지역 등과 같은 말이 아닙니다.
자경농민의 영농 목적 주택 중 가액이 보상금 총액의 50% 미만인 주택에 관한 법정 지역특례는 별도 관할 검토 대상입니다.
이 도구가 해당 예외를 자동 계산하지 않는다고 해서 그러한 주택이 언제나 지역 부적격이라는 뜻은 아닙니다.

부재 소유자 확인은 더 좁은 종전 소재지 기준입니다

부재 소유자 여부는 단순히 같은 시·도에 주소가 있는지로 결정하지 않습니다.
고시 전 매도계약이 있으면 그 매도계약일, 그렇지 않으면 사업인정고시일을 기준으로 그 전 1년 동안 계속된 주민등록 또는 사업자등록과 실제 거주 또는 사업 사실을 함께 확인합니다.
서류상 주소만 옮겼거나 실제 영업하지 않았다면 등록 사실만으로 요건을 충족했다고 표시해서는 안 됩니다.

이 도구는 주소나 주민등록 내역을 조회하지 않으며, 입력한 확인 상태로만 사전검토합니다.
거주·영업 사실을 설명할 수 있는 자료와 등록 이력을 준비하고, 경계에 걸친 사례는 관할 세무부서에 확인하세요.

상속한 종전 부동산은 피상속인과 상속인의 거주기간 등을 합산하여 판단할 수 있는 규정도 확인해야 합니다.
이 도구는 상속 이력이나 기간 합산을 자동 계산하지 않으므로 상속 사실만으로 충족 또는 불충족을 단정하지 않습니다.

보상잔액·대응 취득가액·전체 거래 세율 입력

금액은 원 단위의 유한한 정수로 입력하며 상한은 1조원입니다.
세율 입력 범위는 0% 초과 20% 이하이지만, 입력이 가능하다는 사실이 해당 세율의 법적 적용을 보장하지는 않습니다.
아래 예시의 4%는 검산을 위한 가상 단일세율일 뿐 모든 토지나 주택에 적용되는 보편세율이 아닙니다.

면제대응가액과 초과분 취득세 계산식

조건부란 사업·계약·기한·지역·소유자 및 단일세율 요건이 모두 충족된다는 전제입니다.
배제 사유가 확인되면 감면 전 본세와 비교하고, 아직 모르는 사실이 있다면 가정 시나리오를 확정 납부액으로 사용하지 않습니다.
원 단위 반올림은 예산 비교를 위한 처리이므로 고지서의 법정 끝수 처리와 차이가 날 수 있습니다.

6억원을 취득하고 보상잔액이 5억원인 가상 예시

대응 취득가액 6억원, 사용 가능한 보상잔액 5억원, 전체 거래에 적용한다고 확인한 가상 본세율 4%를 가정합니다.
사업과 소유자, 계약, 기한, 지역 등 나머지 요건도 모두 충족한다는 조건입니다.

같은 가정에서 기한을 놓치거나 지역 또는 소유자 요건을 충족하지 못하면 본세 예산은 2,400만원으로 비교되며, 조건부 면제 시나리오보다 2,000만원 늘어납니다.
취득가액과 보상잔액이 같다면 조건부 납부 본세는 0원이고, 보상잔액이 0원이면 조건부 면제 본세도 0원입니다.
이 예시에 15% 최소납부액을 추가하지 않으며, 별도 세금과 수수료는 별도의 확인 항목으로 남습니다.

확인·가정·미확인을 구분하는 사용 순서

1. 검토일을 정하고 보상명세, 사업인정고시, 종전 및 대체 계약서, 필요한 건축허가나 분양계약서를 모읍니다.
   법정 취득일과 기산일을 서로 바꾸어 입력하지 않았는지 확인합니다.
   
2. 농지의 기한특례와 지역특례를 각각 입력하고, 부재 소유자와 제13조제5항 재산의 배제 여부를 확인합니다.
   모르는 사항은 임의로 충족을 선택하지 않고 미확인으로 남깁니다.
   
3. 보상잔액, 취득가액의 산정방식, 단일 본세율을 입력합니다.
   시점·요건·금액의 자료묶음마다 확인·가정·미확인 상태와 출처 메모, 기준일을 기록합니다.
   
4. 명목기한과 개별 요건별 사유를 먼저 읽고, 현재 검토세액과 조건부 시나리오를 구분합니다.
   확인 상태에는 검토일 이후가 아닌 유효한 기준일과 확인 근거가 필요하며, 가정 상태를 선택했다고 사실 확인이 끝나지는 않습니다.
   
5. 정리한 검토 내용을 가지고 대체 부동산 소재지 시·군·구 세무부서에 신청요건과 법정 취득일을 확인합니다.
   필요한 감면신청서와 증빙의 제출 방식·신고기한은 거래별로 별도 확인합니다.
   

자주 묻는 질문