회사 주택자금 대여 근로소득 과세·사내대출 실질금리 계산기

사내대출 이익에 세금이 붙는 이유와 이 계산기가 답하는 질문

집을 사거나 전세를 얻을 때 회사 사내대출은 은행보다 훨씬 낮은 금리나 무이자로 주택자금을 빌릴 수 있는 강력한 복지입니다.
그런데 소득세법 시행령 제38조①7호는 종업원이 주택의 구입·임차 자금을 저리 또는 무상으로 빌려 얻는 이익을 근로소득으로 정하고 있습니다.
시장 금리보다 싸게 빌린 만큼을 회사가 급여로 준 것으로 보고 연말정산 총급여에 더하는 구조입니다.

다만 같은 시행령 제17조의4 2호는 조세특례제한법상 중소기업의 종업원이 받는 주택자금 대여 이익을 비과세로 정합니다.
그래서 같은 1억 원을 같은 1.5%로 빌려도 대기업 직원은 세금과 건강보험료를 더 내고, 중소기업 직원은 지배주주의 친족이 아닌 한 세금이 없습니다.
이 차이를 모르면 사내대출을 과대평가하거나, 반대로 비과세 혜택을 모른 채 더 비싼 은행 대출을 쓰게 됩니다.

이 계산기는 대출 원금·사내 이자율·기간·상환방식과 내 총급여를 넣으면 연차별 대여 이익과 과세 여부, 추가 소득세·지방소득세·건강보험·장기요양·고용보험을 계산합니다.
그 비용까지 더한 세후 실질금리를 은행 금리와 비교하고, 손익분기 사내 이자율과 사내대출·은행 대출 배분별 기간 총비용, 사택과의 비교까지 보여 줍니다.

사내 주택자금 대여 과세·비과세 규칙 한눈에 보기

대여 이익의 과세 근거, 중소기업 비과세와 그 제외 대상, 사택 규칙, 이익을 계산할 이자율은 아래처럼 여러 조문에 나뉘어 있습니다.
중소기업이 아니거나 지배주주등 관계에 해당하면 대여 이익 전액이 근로소득으로 과세됩니다.

중소기업 비과세는 대여 금액에 상한이 없습니다.
법인세법 시행규칙 제44조 7의2호도 중소기업 직원(지배주주등인 직원 제외)에 대한 주택구입·전세자금 대여액을 회사의 인정이자 계산에서 빼 두 법이 같은 방향으로 맞춰져 있습니다.

적정이자율: 4.6%와 가중평균차입이자율 중 무엇을 쓰나

소득세법과 그 시행령·시행규칙에는 대여 이익을 계산할 이자율 규정이 없습니다.
직원은 법인세법상 회사의 특수관계인이어서 회사는 직원 대여금에 대해 법인세법 시행령 제89조③의 시가로 인정이자를 계산하고, 그 차액을 직원의 상여로 처리합니다.
이 계산기는 이 시가를 근로소득 이익 산정에 준용한다고 가정합니다.

계산식: 대여 이익에서 세후 실질금리까지

계산기 사용 방법

1. 주택자금과 대출 조건을 넣습니다.
   필요한 주택자금 총액, 회사 사내대출 한도와 신청액, 사내 이자율, 은행에서 실제 상담받은 금리, 기간과 상환방식을 입력합니다.
   
2. 이익 산정 이자율을 고릅니다.
   모르면 당좌대출이자율 4.6%를 그대로 두고, 회사가 가중평균차입이자율을 알려 주면 그 값을 넣습니다.
   
3. 비과세 요건을 체크합니다.
   회사가 세법상 중소기업인지, 내가 지배주주등이나 그 친족(개인사업자라면 사업주의 친족)인지, 직위와 지분을 고릅니다.
   
4. 연말정산 정보를 넣습니다.
   대여 이익을 뺀 총급여, 근로소득공제 외 소득공제 합계, 근로소득세액공제 외 세액공제 합계와 보험 반영 여부를 입력합니다.
   
5. 결과를 비교하고 저장합니다.
   판정, 연차별 표, 배분 시나리오, 손익분기 금리, 사택 비교를 확인하고 체크리스트와 함께 TXT로 저장합니다.
   

가상 예시 1: 대기업 직원이 사내대출 1억을 연 1.5%로 빌릴 때

총급여 7,000만원, 근로소득공제 외 소득공제 1,200만원, 기타 세액공제 50만원인 대기업 직원이 3억 원짜리 주택 자금 중 1억 원을 사내대출(연 1.5%, 10년 원금균등)로, 2억 원을 은행(연 4.2%)으로 채우는 가상 사례입니다.
적정이자율은 당좌대출이자율 4.6%로 둡니다.

과세 이익 2,957,917원이 더해지면 과세표준이 44,750,000원에서 47,560,022원으로 늘고, 총급여가 7,000만원을 넘으면서 근로소득세액공제 한도가 660,000원에서 500,000원으로 줄어듭니다.
그래서 결정세액은 4,292,500원에서 4,874,003원으로 581,503원 늘어 한계세율 15%보다 부담이 큽니다.
1년차 사내 이자 1,431,250원에 추가 부담 786,584원을 더한 세후 실질금리는 2.32%로 은행 4.2%보다 낮고, 같은 원금을 은행에서 빌릴 때의 이자 4,007,500원보다 1,789,666원 적게 냅니다.
10년 평균 세후 실질금리는 2.47%이고 기간 합계 절감액은 8,709,929원입니다.

가상 예시 2: 중소기업·지배주주 친족·무이자일 때 달라지는 결과

같은 조건에서 회사 규모, 지배주주와의 관계, 사내 이자율만 바꾸면 1년차 결과가 아래처럼 달라집니다.

중소기업 종업원이면 대여 이익이 비과세라 실질금리가 사내 이자율 1.5% 그대로이고, 10년 절감액은 13,612,500원으로 대기업보다 4,902,571원 많습니다.
하지만 중소기업이라도 본인이 지배주주의 친족이면 비과세에서 빠져 대기업 직원과 똑같이 786,584원을 더 냅니다.
무이자 대출은 과세 이익이 4,389,167원으로 커지지만 이자가 없어 실질금리 1.13%로 가장 쌉니다.
회사가 가중평균차입이자율 3.5%를 쓰면 1년차 대여 이익이 1,908,333원, 추가 부담이 569,922원으로 줄고 6년차부터는 4.6% 기준(6년차 이익 1,407,917원)으로 돌아갑니다.

사내대출과 은행 대출 배분, 손익분기 금리로 정하기

계산기는 전액 은행, 입력한 사내대출 신청액, 회사 한도까지 사내대출의 세 가지 배분을 같은 기간·상환방식으로 비교해 사내 이자, 추가 세금·보험료, 은행 이자를 모두 더한 기간 총비용을 보여 줍니다.

사택과 저리대여 중 무엇을 고를까

회사가 사택과 주택자금 대여 중 고르게 한다면 세금 처리부터 다릅니다.
사택 제공 이익도 근로소득(시행령 제38조①6호)이지만, 제17조의4 1호가 정한 사람은 비과세입니다.

사택의 연간 시가 상당액이 600만원이라면 일반 종업원은 비과세라 순이익 6,000,000원으로 저리대여 1년차 절감 1,789,666원보다 큽니다.
지분 1% 이상 주주 임원은 사택 이익이 과세돼 1,459,094원을 더 내고 순이익이 4,540,906원으로 줄어듭니다.
사택은 내 집이 생기지 않는다는 점, 저리대여는 퇴직 시 상환 조건이 있다는 점도 함께 따져 보세요.

활용 시나리오

신청 전 꼭 확인할 주의사항

자주 묻는 질문