상가주택 신축·과세면세 겸영
공통매입세액 안분·정산 계산기

상가주택 신축과 겸영사업의 공통매입세액이란?

상가와 주택을 한 건물에 짓거나 과세·면세 매출이 함께 발생하는 매장을 운영하면, 하나의 지출이 두 사업에 함께 쓰일 수 있습니다.
이때 세금계산서에 적힌 매입세액을 전부 공제하거나 전부 포기하기 전에 어느 사업에 실제 귀속되는지부터 구분해야 합니다.
부가가치세법 제40조는 실지귀속에 따른 계산을 우선하고, 그 귀속을 구분할 수 없는 공통매입세액에 안분기준을 적용하도록 합니다.
이 계산기는 그런 공통분의 공제후보와 불공제액, 예정값이 확정될 때의 정산, 이후 비율 변화에 따른 재계산을 나누어 보여줍니다.

공사비 대신 실제 VAT를 입력하세요

과세·면세 공급가액은 공통매입과 관련된 해당 과세기간의 금액으로 맞추며, 과세 공급가액에는 매출 VAT를 섞지 않습니다.
법령상 면세공급가액에는 관련 국고보조금·공공보조금 등 별도 포함 대상이 있을 수 있어 장부의 매출 합계만 복사하면 비율이 달라질 수 있습니다.
직접 매입가액 기준을 사용할 때는 공통매입가액을 분모에서 제외하고, 예정공급가액과 예정사용면적은 실제 공급가액과 구분해 입력합니다.
면적의 단위는 모두 m²로 통일하고 과세와 면세 면적의 합계 및 도면 근거를 확인하세요.

안분기준은 어떤 순서로 선택하나요?

1. 기존에 건물·구축물 예정면적 기준을 적용하여 사용면적 확정 전 유지 대상이면 그 예정면적 기준을 계속 사용합니다.
   
2. 그 외에는 과세·면세 공급가액이 모두 있는 경우 실제 공급가액 비율을 적용합니다.
   
3. 한쪽 또는 양쪽 공급가액이 없고, 건물 신축·취득의 과세·면세 예정면적을 구분할 수 있으면 예정사용면적을 우선합니다.
   
4. 그 밖의 공급가액 부재 상황에서는 공통매입가액을 제외한 직접 매입가액, 예정공급가액, 예정사용면적 순으로 적용 가능한 기준을 찾습니다.
   

이는 시행령 제81조제1항·제4항·제5항을 구분해 적용하는 순서입니다.
가장 유리한 비율을 임의 선택하거나, 아직 공급가액이 없는 신축 건물에 면세매출 0원을 넣어 자동 전액 공제로 처리하는 방식이 아닙니다.
각 대체기준은 과세·면세 양쪽 값을 더한 분모가 있어야 하며, 모든 근거값이 0이면 비율을 계산할 수 없습니다.
결과에서 선택된 기준과 선정 이유가 거래의 실제 상황에 맞는지 확인하세요.

5%·500만원·5만원 특례의 정확한 경계

예를 들어 실제 과세 공급가액 9,600만원, 면세 공급가액 400만원이면 면세비율은 4%입니다.
공통매입세액 4,999,999원은 5% 미만 특례를 검토하지만, 5,000,000원이면 일반 안분에 따른 공통 불공제액은 200,000원입니다.
예정사용면적 중 면세 비중이 4%라는 사정은 실제 면세공급가액 4%와 다릅니다.
예정면적·예정공급가액·직접 매입가액의 낮은 비율을 이 특례의 면세공급가액 비율로 대체하지 마세요.

5만원과 500만원의 경계는 건별 세금계산서가 아닌 해당 과세기간의 총공통매입세액으로 확인합니다.
여러 청구서를 나누어 입력해 각 건마다 특례를 적용하지 마세요.
예정신고의 잠정 결과는 확정신고 때 해당 과세기간 전체 합계로 다시 점검해야 합니다.

장부와 도면으로 계산하는 순서

1. 일반과세 여부와 과세기간을 확인하고, 세금계산서별로 직접 과세·직접 면세·공통 사용을 구분합니다.
   
2. 공통 VAT와 그 안에 섞인 토지 관련 VAT를 입력한 뒤, 증빙과 실지귀속 확인 상태를 점검합니다.
   
3. 실제 공급가액과 필요한 대체기준을 입력하고, 신축 건물 예정면적 우선 또는 기존 면적기준 유지 여부를 확인합니다.
   
4. 현재 안분 결과의 기준·면세비율·특례·공제후보와 총 불공제액을 원장에 대조합니다.
   
5. 예정값이 확정되는 거래는 정산을 추가하고, 이후 감가상각자산 비율 변화가 있으면 별도 재계산 표를 작성합니다.
   
6. 검토표를 저장해 증빙과 함께 보관하고, 신고 전 세무대리인과 적용 조문 및 제외 사유를 확인합니다.
   

입력값을 수정한 뒤에는 다시 계산하여 새 결과인지 확인하세요.
0원은 해당 값이 실제 없다는 뜻이고 빈칸이나 미확인 값을 대신하는 근거가 아닙니다.
확인하지 못한 면적·세액을 예상으로 넣었다면 그 결과는 시나리오이며, 적격 공제 또는 실제 환급을 확정하지 않습니다.

예정신고 정산과 제82조 확정 정산을 구별하세요

총누적공통매입세액과 이미 공제한 세액은 현재 안분 입력과 별도로 확인해야 합니다.
여러 기에 나누어 받은 공사 세금계산서가 있다면 누적 대상과 기공제 합계를 맞추고, 토지 관련분과 직접귀속분을 중복 포함하지 않습니다.
정산 과세기간은 실제 공급가액 또는 사용면적이 확정되는 기간을 확인해 지정하며, 단순 준공 예정일만으로 신고시기를 단정하지 않습니다.

공통 VAT 1억원인 상가주택의 안분·정산 예시

토지 관련분을 제외한 적격 공통매입세액이 100,000,000원이고, 예정 과세면적 400m²·면세면적 600m²인 건물을 가정합니다.
예정 면세비율 60%에 따른 불공제액은 60,000,000원, 공제후보는 40,000,000원입니다.
같은 총세액을 기준으로 확정 면적이 바뀌면 다음과 같이 정산합니다.

한편 입력 VAT 1억원 중 토지 관련 VAT가 10,000,000원 섞여 있었다면 안분대상은 90,000,000원입니다.
이 대상에 면세비율 60%를 적용하면 공제후보 36,000,000원, 공통 불공제 54,000,000원이며 토지 불공제를 합한 총 불공제는 64,000,000원입니다.
이 예시는 안분기준 적용의 산술 예이며 실제 공사내역별 귀속 분류를 대신하지 않습니다.

취득 후 재계산은 5%가 아닌 5%p 차이를 봅니다

부가가치세법 제41조와 시행령 제83조의 재계산은 감가상각자산 공제 후 면세비율이 취득 당시 또는 직전 재계산 비율과 5%p 이상 달라진 경우를 다룹니다.
면세비율 60%에서 65%로 바뀌면 정확히 5%p 차이여서 문턱에 도달합니다.
원래 공급가액 기준으로 안분했다면 관련 공급가액 비율, 면적 기준이었다면 관련 사용면적 비율을 계속 비교합니다.
취득 후 과세·면세 구분과 제66조 등 제외 여부가 확인되지 않으면 재계산액을 신고 금액으로 사용하지 않습니다.

비율 변화는 직전 재계산 기준과 누적 비교합니다

전체 자산 VAT 100,000,000원, 취득 2026년 1기, 최초 면세비율 60%인 건물을 가정합니다.
제66조 간주공급과 매각기간 등 제외 사유가 적용되지 않는 것으로 확인한 경우의 제83조 예시입니다.
문턱에 못 미치는 행은 비교기준을 바꾸지 않고, 문턱에 도달한 행에서만 이후 비교기준을 갱신합니다.

별도의 단일 시나리오로 2029년 1기에 최초 60%에서 70%가 되었다면 취득 후 6기, 잔존비율 70%입니다.
계산은 100,000,000원 × 70% × 10%p = 추가납부 7,000,000원입니다.
최초 공제액 40,000,000원을 기초로 사용하면 같은 비율을 중복 반영해 금액을 과소계산하므로 주의하세요.
장래 과세기간 예시는 2026년 현행 규칙이 유지된다는 가정이며 미래 세법을 확정한 결과가 아닙니다.

신축 건축주와 겸영 매장에서 활용하는 방법

이 도구가 보류하는 상황과 입력 주의사항

• 간이과세, 도축두수 등 특수 안분, 통신·철도 등의 전 사업장 통산, 등록 전 매입 공제와 가산세는 지원 범위에서 제외합니다.
  
• 토지 관련 VAT가 전체 입력 VAT보다 크거나, 정산의 기공제액이 총누적세액보다 큰 경우에는 원장을 다시 확인합니다.
  
• 과세기간은 최대 20행을 중복 없이 시간순으로 입력하며, 면세비율은 0~100%, 세액은 0~1조원 범위의 원 단위로 맞춥니다.
  
• 면적의 적법성, 세금계산서 적격성, 면세 업종과 국민주택 건설용역의 요건은 계산 결과만으로 확정할 수 없습니다.
  

부가세 납부·환급 전체 계산은 부가세 환급·절세 계산기에서 검토하고, 간주공급은 폐업 부가세·잔존재화 계산기의 범위와 함께 확인하세요.
등록 신청 전 매입은 사업자등록 전 매입세액 계산기로 이어서 날짜와 증빙 조건을 점검할 수 있습니다.

자주 묻는 질문